Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 10 июня 2008 г. N Ф09-4191/08-С6
См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 6 августа 2009 г. N Ф09-5606/09-С6
См. также Решение Арбитражного суда Свердловской области от 6 октября 2008 г. N А60-14897/2008-С4
См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 сентября 2008 г. N Ф09-6307/08-С6
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,
рассмотрел в судебном заседании жалобу индивидуального предпринимателя Головина Дмитрия Александровича на решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.11.2007 (резолютивная часть от 14.11.2007) по делу N А60-26522/2007 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.02.2008 (резолютивная часть от 28.02.2008) по тому же делу.
В судебном заседании приняли участие представители:
предпринимателя Головина Д.А. - Речкин Р.В. (доверенность от 23.08.2007 N 7);
общества с ограниченной ответственностью "Новые строительные технологии" (далее - общество "НСТ") - Лазарева М.В. (доверенность от 27.02.2008 N 5).
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Предприниматель Головин Д.А. обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "НСТ" о принятии решения о государственной регистрации договора субаренды нежилых помещений от 01.03.2006 N 1, подписанного между предпринимателем Головиным Д.А. и обществом с ограниченной ответственностью "АНСА" (с учетом принятых арбитражным судом уточнений исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 26.09.2007 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, муниципальное образование "Город Екатеринбург" в лице Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21.11.2007 (резолютивная часть от 14.11.2007) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.02.2008 (резолютивная часть от 28.02.2008) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприниматель Головин Д.А. просит обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение. Заявитель указывает, что в соответствии с п. 3.2.19 договора аренды от 01.02.2006 арендатор вправе передать недвижимое имущество в субаренду с письменного согласия арендодателя. Поскольку дополнительное соглашение N 2 к договору аренды, как считает предприниматель Головин Д.А., является таковым согласием арендодателя, у судов не имелось оснований для признания договора субаренды ничтожным.
Как установлено судами и подтверждено материалами дела, между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "АНСА" (арендатор) заключен договор аренды от 01.02.2006 N 30350385 объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга - помещения N 1-8, общей площадью 75,0 кв.м, расположенные на первом этаже здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Сулимова, д. 61, литера Б, с отдельным входом в ЦКД. Срок действия договора определен сторонами с 01.02.2006 по 31.12.2010. Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2006 (т. 1, л.д. 102-106).
Договор аренды от 01.02.2006 N 30350385 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 23.05.2007 (т. 1, л.д. 41).
Согласно дополнительному соглашению о субаренде от 02.03.2006 арендодатель (Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом) предоставил арендатору (обществу с ограниченной ответственностью "АНСА") право передачи арендуемого помещения площадью 75 кв.м в субаренду предпринимателю Головину Д.А. Кроме того, сторонами согласовано условие об установлении повышающего коэффициента к базовой ставке арендной платы по договору аренды от 01.02.2006 (т. 2, л.д. 6).
Между обществом с ограниченной ответственностью "АНСА" (арендатор) и предпринимателем Головиным Д.А. (субарендатор) подписан договор субаренды от 01.03.2006 N 1 нежилого помещения площадью 75 кв.м, расположенного в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Сулимова, д. 61, принадлежащего арендатору на основании договора аренды от 01.02.2006. Помещение передано истцу по акту приемки-передачи помещения от 01.03.2006. Срок действия договора субаренды определен на срок действия договора аренды до 31.12.2010 (т. 1, л.д. 35-39).
В дальнейшем общество с ограниченной ответственностью "АНСА" изменило наименование на общество "НСТ" (т. 2, л.д. 14, 16, 17).
Предприниматель Головин Д.А., полагая, что общество "НСТ" уклоняется от государственной регистрации договора субаренды от 01.03.2006, обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском на основании п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора.
Суды, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходили из того, что дополнительное соглашение о субаренде от 02.03.2006, направленное на изменение условий подлежащего государственной регистрации договора аренды, является его неотъемлемой частью, в связи с чем на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации. Поскольку дополнительное соглашение о субаренде от 02.03.2006 к договору аренды N 30350385 в установленном законом порядке зарегистрировано не было, судами сделан вывод о том, что указанное дополнительное соглашение до момента его регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является незаключенным, в связи с чем договор субаренды от 01.03.2006 признан судами ничтожным и не порождающим для сторон правовых последствий (ст. 168, 608, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, судами принято во внимание, что истцом в порядке, предусмотренном ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказан факт уклонения ответчика от государственной регистрации договора субаренды от 01.03.2006.
С выводом судов о том, что договор субаренды от 01.03.2006 является ничтожной сделкой в связи с отсутствием государственной регистрации дополнительного соглашения о субаренде, нельзя согласиться.
В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Согласно п. 3.2.19 договора аренды от 01.02.2006 арендатор обязан получить письменное согласие арендодателя на передачу арендованного объекта (или его части), а также права аренды объекта (или его части) по любым видам сделок, включая субаренду, иным лицам.
Как следует из материалов дела, письменное согласие Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом (арендодатель) на передачу спорного имущества в субаренду предпринимателю Головину Д.А. было дано обществу с ограниченной ответственностью "АНСА" (арендатор) в форме дополнительного соглашения к договору аренды от 01.02.2006.
Из условий п. 1.1 дополнительного соглашения о субаренде от 02.03.2006 усматривается, что в названной части дополнительного соглашения содержится письменное согласие арендодателя на передачу арендатором спорного недвижимого имущества в субаренду, которое не изменяет условий договора аренды от 01.02.2006, а дано во исполнение п. 3.2.19 названного договора.
С учетом указанного обстоятельства, а также принимая во внимание отсутствие в действующем гражданском законодательстве нормы, предусматривающей государственную регистрацию письменного согласия арендодателя на передачу принадлежащего ему имущества арендатором в субаренду, государственная регистрация дополнительного соглашения от 02.03.2006 в названной части для целей государственной регистрации договора субаренды от 01.03.2006 не требуется.
Государственная регистрация дополнительного соглашения от 02.03.2006 будет иметь правовое значение для сторон договора аренды от 01.02.2006 при определении размера арендной платы (п. 1.3 соглашения), поскольку содержит соглашение сторон об изменении ее размера.
Вместе с тем ошибочный вывод судов о ничтожности договора субаренды от 01.03.2006 не привел к принятию неправильного решения, поскольку суды на основании установленных обстоятельств дела и исследованных доказательств пришли к правомерному выводу о том, что утверждение истца об уклонении ответчика от государственной регистрации договора субаренды не нашло подтверждения в материалах дела.
Как установлено судами, представленные в материалы дела письма предпринимателя Головина Д.А. от 05.03.2007 N 20, от 30.03.2007 N 28, от 03.04.2007 N 30, от 11.09.2007 N 88, направленные обществу "НСТ", не содержат требование истца о государственной регистрации договора субаренды (т. 1, л.д. 42-47).
Письмо истца от 26.10.2007 N 104, содержащее ссылку на необходимость государственной регистрации договора субаренды от 01.03.2006, как правильно указано судом первой инстанции, направлено в адрес ответчика после принятия искового заявления предпринимателя Головина Д.А. к производству по данному делу. В ответ на указанное письмо общество "НСТ" письмом от 13.11.2007 N 13/11 направило в адрес истца по его просьбе оригинал дополнительного соглашения о субаренде от 02.03.2006.
Таким образом, обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения с учетом изложенного в мотивировочной части постановления суда кассационной инстанции.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.11.2007 (резолютивная часть от 14.11.2007) по делу N А60-26522/2007 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.02.2008 (резолютивная часть от 28.02.2008) по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Головина Дмитрия Александровича - без удовлетворения.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
"Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора.
...
В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами."
Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10 июня 2008 г. N Ф09-4191/08-С6
Текст постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Уральского округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве
Документ приводится с сохранением орфографии и пунктуации источника