Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 8 июля 2008 г. N Ф09-10266/07-С6 Суд отказал в обязании ответчика устранить препятствия в исполнении соглашения путем возложения на общество обязанностей по передаче истцу спорных помещений, поскольку соглашение об аренде недвижимого имущества по окончании строительства является предварительным договором и из его условий невозможно определить имущество, подлежащее передаче по основному договору, а также отсутствуют существенные условия договора подряда о сроках выполнения работ, следовательно, договор и соглашение являются незаключенными и не порождают каких-либо обязательств для лиц, их подписавших (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 8 июля 2008 г. N Ф09-10266/07-С6

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инженерно-промышленная компания "ИПРОКОМ" (далее -общество "ИПК "ИПРОКОМ") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.01.2008 (резолютивная часть от 21.01.2008) по делу N А76-12168/2007 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2008 (резолютивная часть от 01.04.2008) по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "ИПК "ИПРОКОМ" - Пятых М.А. (доверенность от 03.05.2008);

общества с ограниченной ответственностью "Фокус" (далее - общество "Фокус") - Голубцова Н.А. (доверенность от 27.09.2007);

общества с ограниченной ответственностью "Русский дом" (далее - общество "Русский дом") - Геворкян М.В. (доверенность от 07.12.2007).

- Общество "ИПК "ИПРОКОМ" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "Русский дом" об устранении препятствий в исполнении договора (соглашения от 06.09.2005 N 74 об аренде недвижимого имущества по окончании строительства), обязании ответчика передать истцу помещение на третьем этаже торгово-досугового комплекса "ФОКУС", расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Молдавская, д. 16, и не препятствовать доступу к коммунальным услугам, услугам связи и энергоснабжения. Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество "Фокус".

Решением суда от 25.01.2008 (резолютивная часть от 21.01.2008) в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2008 (резолютивная часть от 01.04.2008) решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "ИПК "ИПРОКОМ" просит судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение. Заявитель полагает, что в соответствии со ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны, совершая конклюдентные действия, выразили согласие на продление срока действия соглашения N 74 в части предварительного договора, и, следовательно, срока заключения основного договора. Однако суды не дали оценки действительной воле сторон при установлении спорных правоотношений. Кроме того, заявитель не согласен с выводами суда апелляционной инстанции о незаключенности соглашения N 74, поскольку считает, что указанные в предмете договора характеристики объекта позволяют идентифицировать помещения, подлежащие передаче в аренду. При этом у сторон при исполнении соглашения N 74 не возникало разногласий по вопросу определения границ, месторасположения и других идентифицирующих признаков имущества, в отношении которого должен быть заключен договор аренды. По мнению заявителя, вывод судов о несогласованности сроков по договору подряда сделан без учета положений ст. 190, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации. Условия соглашения N 74 (п. 4.2, 4.6) и приложений к нему позволяют определить сроки начала работ и их окончания.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Русский дом" указывает на несостоятельность доводов заявителя, считает судебные акты обоснованными и законными, просит оставить решение и постановление суда без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, обществом "Русский Дом" (арендодатель) и обществом "ИПК "ИПРОКОМ" (арендатор) подписано соглашение об аренде недвижимого имущества по окончании строительства от 06.09.2005 N 74, согласно условиям которого арендодатель осуществляет строительство здания торгово-досугового комплекса, расположенного по строительному адресу: г. Челябинск, ул. Молдавская, 16, и предоставляет арендатору для использования в целях ведения коммерческой деятельности нежилое помещение на третьем этаже данного торгово-досугового комплекса, местоположение и границы которого определены сторонами путем графического обозначения на поэтажном плане, содержащемся в приложении N 2 к соглашению, общей площадью ориентировочно 14000 кв.м.

Согласно п. 4.1 названного соглашения арендодатель передает арендатору помещение для проведения отделочных и специальных работ в соответствии с графиком доступа в строительной готовности в соответствии с условиями настоящего соглашения, представленными арендатором и согласованными арендодателем необходимыми чертежами.

В соответствии с п. 8.3, 15.1 соглашения в редакции дополнительного соглашения от 12.09.2005 стороны договорились подписать основной договор аренды сроком на 15 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором аренды, в течение 10 дней с момента получения арендодателем свидетельства о праве собственности на здание торгово-досугового комплекса, но не позднее 01.07.2006. При этом отсутствие свидетельства о государственной регистрации права собственности не будет являться препятствием для заключения договора аренды.

Поскольку общество "Русский дом" не подготовило помещения для передачи по актам допуска, в связи с чем у общества "ИПК "ИПРОКОМ" отсутствовала возможность приступить к производству отделочных и специальных работ, последнее, считая, что общество "Русский дом" создает препятствия для исполнения договорных обязательств, обратилось с иском в суд.

Суды, отказывая в удовлетворении иска, исходили из того, что соглашение об аренде недвижимого имущества по окончании строительства от 06.09.2005 N 74 является предварительным договором, который содержит признаки предварительного договора аренды и договора подряда. Руководствуясь ст. 429, 432, 607, 708 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды признали данный договор незаключенным поскольку из условий предварительного соглашения от 06.09.2005 N 74 невозможно определить имущество, подлежащее передаче по основному договору, а также отсутствуют существенные условия договора подряда о сроках выполнения работ.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения в будущем, в срок, определенный в договоре или законе, основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно ст. 708 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы.

В силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из того, что предметом соглашения от 06.09.2005 является обязательство сторон заключить в будущем договор аренды нежилых помещений, а также данное соглашение содержит элементы договора подряда, суды установили отсутствие в спорном предварительном договоре условий, позволяющих определить имущество, подлежащее передаче арендатору, поскольку площадь помещений указана ориентировочно, а также несогласованность условий о сроках начала и окончания работ.

Поскольку из содержания данного соглашения не представляется возможным определить предмет предварительного договора и начальные и конечные сроки выполнения работ, которые являются существенными для договора подряда. (ст. 432, 708 Гражданского кодекса Российской Федерации), суды пришли к обоснованному выводу о том, что соглашение от 06.09.2005 нельзя признать заключенным.

Поскольку незаключенное соглашение не порождает каких-либо обязательств для лиц, его подписавших, суды в удовлетворении требований общества "ИПК "ИПРОКОМ" об устранении препятствий в исполнении соглашения от 06.09.2005 N 74 путем возложения на общество "Русский дом" обязанностей по передаче истцу спорных помещений правомерно отказали.

С учетом изложенного довод заявителя о том, что стороны, совершая конклюдентные действия, выразили согласие на продление срока действия соглашения N 74, отклоняется, так как действие незаключенного договора не может быть продлено.

Вывод судов о прекращении действия соглашения от 06.09.2005 N 74, в связи с тем, что до 01.07.2006 стороны не заключили основной договор аренды, а применение ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации при разрешении данного спора следует признать ошибочными. Однако поскольку эти нарушения не привели к принятию незаконного решения, обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения

Ссылки заявителя на необоснованность вывода судов о незаключенности соглашения от 06.09.2005 N 74 отклоняются, как направленные на переоценку обстоятельств, установленных судом.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.01.2008 (резолютивная часть от 21.01.2008) по делу N А76-12168/2007 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2008 (резолютивная часть от 01.04.2008) по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инженерно-промышленная компания "ИПРОКОМ" - без удовлетворения.