Решение Арбитражного суда Свердловской области от 7 августа 2008 г. N А60-31026/2007-С7 Суд признал право собственности истца на объект незавершенного строительства, поскольку торги, в результате которых истцом приобретено спорное имущество, не признаны судом недействительными, кроме того, согласно техническому паспорту никаких технических и качественных изменений объекта недвижимости не зафиксировано, отметок о последующих обследованиях не имеется (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 7 августа 2008 г. N А60-31026/2007-С7

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15 декабря 2008 г. N Ф09-9370/08-С6 настоящее решение оставлено без изменения

См. дополнительную информацию к настоящему решению

Резолютивная часть решения объявлена 31 июля 2008 г.

Полный текст решения изготовлен 07.08.2008 г.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Открытого акционерного общества "ПКТИ "Проектстройконструкция" к обществу с ограниченной ответственностью "Цезарь-групп", Управлению федеральной регис7трационной службы по Свердловской области, РФФИ по Свердловской области, УССП по Свердловской области о признании права собственности, прекращении права собственности, о государственной регистрации права собственности, о выселении,

при участии в судебном заседании:

от истца: Курченков А.В. - представитель по доверенности от 01.10.2007 г.

от ответчика ООО "Цезарь-групп": Пастухова М.В. - представитель по доверенности от 19.11.2007 г.

от ответчика РФФИ: Захарова О.А. - представитель по доверенности 66Б N 166953 от 28.05.2008 г.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Истец - ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" просит признать право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Омская,115, кадастровый номер 66:01/01:00:701:115:03, и пристрой, литер Б1, 1-й этаж, помещения N 1-4, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Омская, 115, общей площадью 2428,9 кв.м, кадастровый номер 66:01/01:00:701:1 15:02.

Кроме того, истец просит прекратить право собственности ответчика - ООО "Цезарь-групп" на вышеупомянутые объекты недвижимости, а также вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости и выселить ответчика ООО "Цезарь-групп" из занимаемых помещений.

В порядке статьи 49 АПК РФ истец уточнил исковые требования, в связи с чем просит признать за ним право собственности на приобретенное на торгах недвижимое имущество, а именно: объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Омская,115, кадастровый номер 66:01/01:00:701:115:03, и пристрой литер Б1, 1-й этаж, помещения N 1-4, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Омская, 115, общей площадью 2428,9 кв.м, кадастровый номер 66:01/01:00:701:115:01, произвести государственную регистрацию на упомянутое недвижимое имущество, прекратить право собственности ответчика ООО "Цезарь-групп" на указанное недвижимое имущество и выселить ответчика - ООО "Цезарь-групп" из занимаемых помещений.

Ходатайство судом удовлетворено.

Определением суда от 13.02.2008 г. по ходатайству истца к участию в деле в качестве ответчиков привлечены: Управление федеральной регистрационной службы по Свердловской области, Российский Фонд федерального имущества по Свердловской области, Управление службы судебных приставов по Свердловской области.

Определением от 27.03.2008 г. производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу решений суда по делам А60-31026/2007-С7 и А60-27026/2007-С7 об оспаривании торгов по продаже спорного недвижимого имущества.

Определением от 27 06 2008 г. производство по делу возобновлено.

В настоящем судебном заседании ответчиком - ООО "Цезарь-групп" вновь заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения суда по делу А60-16297/08.

В обоснование заявленного ходатайства ответчик ссылается на то, что в рамках рассмотрения данного дела исследуется вопрос о недействительности договора залога недвижимого имущества от 30.03.2006 г., заключенного ООО "Цезарь-групп" с банком в обеспечение исполнение обязательств по кредитному договору, за неисполнение которого взыскание судом было обращено на заложенное имущество, которое впоследствии и было продано с торгов истцу.

При этом ответчик полагает, что в случае удовлетворения указанного иска и признания договора залога недействительным, автоматически недействительной будет являться реализация недвижимого имущества с торгов и признание истца победителем торгов, а это, в свою очередь, по мнению ответчика, свидетельствует о невозможности рассмотрения настоящего дела до вступления в законную силу решения суда по другому делу.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд не находит оснований для его удовлетворения.

Как следует из содержания документов, представленных в обоснование ходатайства, предметом исковых требований по делу А60-16297/08-С1 является признание недействительным договора залога недвижимого имущества от 30.03.2006 г., заключенного между ООО "Цезарь-групп" и ОАО "Уральский банк реконструкции и развития", и применении последствий недействительности данной сделки. Последствия недействительности сделки ООО "Цезарь-групп" в исковом заявлении не определены. Истец по настоящему делу - ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" стороной оспариваемой сделки не является.

Кроме того, признание договора залога недействительным не может автоматически повлечь недействительность реализации спорного имущества на торгах, поскольку в силу статьи 449 ГК РФ сделка, заключенная на торгах, может быть оспорена в суде по иску заинтересованного лица, а потому является оспоримой. Названные истцом обстоятельства заявленные в обоснование ходатайства о приостановлении производства по настоящему делу могут являться основанием для пересмотра решения по вновь открывшимся обстоятельствам, однако не свидетельствуют о невозможности рассмотрения дела до вступления в законную силу решения суда по делу А60-16297/08-С1.

Рассмотрев материалы дела, суд установил:

Как следует из материалов дела, в рамках исполнительного производства, возбужденного 13.02.2007 г. в отношении должника - ООО "Цезарь-групп", 18.09.2007 г. состоялись торги в форме открытого аукциона по продаже недвижимого имущества: объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Омская, 115, кадастровый (условный) номер 66:01/01:00:701:115:03, пристрой литер Б1, 1-й этаж, помещения N 1-4, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Омская, 115, общей площадью 2428,9 кв.м, кадастровый (условный) номер 66:01/01:00:701:115:02, принадлежащего ответчику - ООО "Цезарь-групп". Торги проводились филиалом Российского фонда федерального имущества в порядке, предусмотренном законом и "Порядком организации и проведения торгов по продаже арестованного и изъятого имущества, а также конфискованного, бесхозяйного и иного имущества, обращенного в собственность Российской Федерации", утвержденного распоряжением РФФИ N 418 от 29.11.2001 г.

По результатам торгов победителем признано ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция", что подтверждается протоколами N 621 и N 622 от 18.09.2007 г.

Согласно вводной части протоколов протокол о результатах торгов имеет силу договора купли-продажи, что соответствует пункту 5 статьи 448 ГК РФ.

Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Свердловской области по делам N А60-27026/07-С7 и А60-929/08-С7 подтверждена действительность проведенных РФФИ торгов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

Таким образом, для истца основанием приобретения права собственности на спорное недвижимое имущество являются вышеназванные протоколы о результатах торгов, которые имеют силу договора купли-продажи (пункт 5 статья 448 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Пунктом 1 статьи 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя и сторон договора.

Из материалов дела усматривается, что истец как сторона по договору 22.01.2008 г. обратился в УФРС по Свердловской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, что следует из расписок ФРС в получении документов. Вторая сторона по договору - РФФИ по Свердловской области 16.09.2007 г. письмом N 3141 уведомило регистрирующий орган о результатах и победителе проведенных торгов со ссылкой на протоколы результатов торгов.

УФРС по Свердловской области 22.02.2008 г. письмами N 01/011/2008-156 и 157 соответственно уведомило истца о приостановлении государственной регистрации ввиду обременения спорного недвижимого имущества арестом, в связи с оспариванием торгов в судебном порядке.

Истец, ссылаясь на то, что действительность состоявшихся торгов подтверждена вступившими в законную силу судебными актами, указал на то, что ответчик - ООО "Цезарь-групп" как правообладатель спорного недвижимого имущества уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, что и послужило поводом для обращения в суд с настоящим иском.

Ответчик - ООО "Цезарь-групп", в качестве возражений указал на то, что истец письменно не обращался к ответчику как к правообладателю с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на имущество, а потому оснований полагать, что ответчик уклоняется от государственной регистрации, по мнению последнего, оснований не имеется.

Как было указано выше, основанием приобретения права собственности на спорное недвижимое имущество в силу пункта 2 статьи 218 ГК РФ являются протоколы по результатам торгов, которые согласно пункту 5 статьи 448 ГК РФ имеют силу договора купли-продажи.

Доводы ответчика о том, что с момента проведения торгов по настоящее время спорное недвижимое имущество существенно изменилось в результате реконструкции (достроен второй этаж), а потому оснований для признания права собственности за истцом не имеется, судом во внимание не принимаются, поскольку не нашли своего документального подтверждения в материалах дела.

В обоснование указанного довода ответчиком заявлено ходатайство о назначении экспертизы для определения состава спорного недвижимого имущества и представлена незаверенная ксерокопия фотографии.

Данный документ не может быть принят в качестве доказательств изменения состава спорного недвижимого имущества, ввиду того что в силу статьи 68 АПК РФ является недопустимым доказательством по следующим причинам. Представленная ксерокопия не соответствует положениям статьи 75 АПК РФ регламентирующий порядок предоставления письменных доказательств (отсутствует подлинник, представленная ксерокопия не заверена). Причем содержание данной ксерокопии не позволяет с достоверностью установить, что на фотографии изображен спорный объект недвижимости (не соответствует адрес, не указано, когда, где, кем и с какой целью производилась фотосъемка). Кроме того, в силу положений "Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства", утвержденного Постановлением Правительства РФ N 921 от 04.12.2000 г. (в редакции от 28.12.2006 г.), в случае изменения технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос) производится внеплановая техническая инвентаризация учета объекта (обследование), по результатам которого составляется технический паспорт. Помимо прочего, обстоятельства изменения технических и качественных характеристик объекта недвижимости подтверждаются документами о выполнении подрядных (строительных или иных) работ. Таких доказательств ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ не представил, ходатайство об отложении не заявил.

Исследование и оценка вышеназванных доказательств не требует специальных познаний, а потому оснований для удовлетворения ходатайства о назначении экспертизы, у суда не имеется.

Согласно техническому паспорту БТИ по состоянию на октябрь 1997 г. никаких технических и качественных изменений объекта недвижимости не зафиксировано, отметок о последующих обследованиях не имеется.

При таких обстоятельствах требование истца о признании за ним права собственности на спорные объекты недвижимого имущества подлежит удовлетворению на основании пункта 2 статьи 218 и пункта 5 статьи 448 ГК РФ.

Помимо прочего, суд считает необходимым отметить следующее. Материалами дела подтверждается, что ответчик не имеет намерений содействовать истцу в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества. Указанные обстоятельства следуют из многочисленных исков об оспаривании оснований возникновения у истца права собственности, в том числе об оспаривании торгов, до рассмотрения которых производство по настоящему делу было приостановлено, а также об оспаривании договора залога, до рассмотрения которого истец вновь просил приостановить производство по настоящему делу.

Кроме того, кассационная инстанция в постановлении от 22.07.2008 г. по делу А60-27026/2007-С7 указала на то, что при рассмотрении дела А60-26478/2007 обществу "Цезарь-групп" отказано в признании торгов недействительными, при этом судом установлено, что действия общества "Цезарь-групп" в рамках исполнительного производства носили недобросовестный характер и имели целью воспрепятствовать проведению торгов, проводимых в рамках исполнительного производства. Вышеназванные действия ответчика суд квалифицирует как уклонение от государственной регистрации перехода права собственности. Доводы последнего в этой части требований судом отклоняются.

Вместе с тем в соответствии со статьей 28 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. При этом в силу пункта 4 статьи 19 названного Закона, если в орган, осуществляющий государственную регистрацию, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законом. Из содержания упомянутых норм права следует, что, во-первых, судебный акт о правах на недвижимое имущество является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а во-вторых, поскольку регистрация производится на общих основаниях, внесение записи возможно только после снятия имеющихся обременений в отношении спорного недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах оснований для обязания УФРС по Свердловской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорное недвижимое имущество у суда не имеется. В иске к УФРС по Свердловской области следует отказать.

Не подлежит удовлетворению требование истца о прекращении права собственности ООО "Цезарь-групп" на объекты недвижимого имущества, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества допускается в случае обращения взыскания на имущество по обязательствам. В этом случае право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество (статья 237 ГК РФ). Таким образом, принятие судом решения о признании права собственности на недвижимое имущество за истцом означает прекращение права собственности на это имущество у ответчика - ООО "Цезарь-групп", и не требует принятия самостоятельного решения. Кроме того, закон не предусматривает такого способа защиты как прекращение права собственности (статья 12 ГК РФ).

Признание за истцом права собственности на спорные объекты недвижимого имущества означает незаконное владение и пользование ответчиком - ООО "Цезарь-групп" этим имуществом ввиду отсутствия законных оснований принадлежности имущества ответчику.

То обстоятельство, что ответчик занимает спорные помещения, подтверждается актом обследования БТИ нежилого объекта от 25.10.2007 г., из содержания которого усматривается, что доступ на объект невозможен, поскольку территория занята ответчиком. Истцу и БТИ в доступе на объект отказано. Ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ указанные обстоятельства не опроверг, документального подтверждения того, что в настоящее время не находится на спорном объекте, - не представил.

Таким образом, требование истца о выселении ответчика из занимаемых помещений является правомерным и подлежит удовлетворению на основании статьи 209 ГК РФ.

В иске к РФФИ по Свердловской области и УССП по Свердловской области следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

2. Признать право собственности открытого акционерного общества "ПКТИ "Проектстройконструкция" в отношении следующих объектов недвижимости: объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Омская, 115, кадастровый (условный) номер 66:01:00:701:115:03, и пристрой, литер Б1, 1-й этаж, помещения N 1-4, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Омская, 115, общей площадью 2428,9 кв.м, кадастровый (условный) номер 66:01/01:00:701:115:02.

3. Выселить ответчика - общество с ограниченной ответственностью "Цезарь-групп" из вышеперечисленных нежилых объектов недвижимого имущества и передать их истцу - открытому акционерному обществу "ПКТИ "Проектстройконструкция" освобожденными в 10-дневный срок с момента вступления решения в законную силу.

4. В остальной части иска отказать.

5. В иске к УФРС по Свердловской области, РФФИ по Свердловской области, УССП по Свердловской области отказать.

6. Вынесенный судебный акт по данному делу в части требования о признании права собственности является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, предусмотренном статьями 19 и 28 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то есть после снятия обременений, имеющихся в отношении этого имущества.

7. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Цезарь-групп" в пользу открытого акционерного общества "ПКТИ "Проектстройконструкция" 4000 рублей в возмещение государственной пошлины, уплаченной при подаче иска.

8. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

9. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.