Решение Арбитражного суда Свердловской области от 15 августа 2008 г. N А60-12943/2008-С11 Суд отказал в признании недействительными торгов по продаже имущества, поскольку начальная цена продажи имущества должника была утверждена решением комитета кредиторов должника, данное решение комитета кредиторов не признано недействительным в установленном законом порядке, кроме того, сам по себе порядок оценки имущества никак не может нарушить права и законные интересы истца, так как цена, согласованная ответчиками в договоре купли-продажи, фактически была определена не на основании отчета оценщика или начальной цены, установленной решением комитета кредиторов, а на основании результатов открытого аукциона (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 15 августа 2008 г. N А60-12943/2008-С11

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему решению

Резолютивная часть решения объявлена 8 августа 2008 г.

Полный текст решения изготовлен 15 августа 2008 г.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Новый град" (далее - ЗАО "Новый град") к обществу с ограниченной ответственностью "Гидроспецстрой" (далее - ООО "Гидроспецстрой"), обществу с ограниченной ответственностью "ЧелСтрой" (далее - ООО "ЧелСтрой"), третье лицо: Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (далее - Управление), о признании недействительными торгов от 25.12.2007, договора купли-продажи недвижимости от 25.12.2007, применении последствий его недействительности,

при участии в судебном заседании:

от истца - Колтыкова О.Ю. (доверенность от 06.06.2008);

от ООО "Гидроспецстрой" - Давыдов В.А. (доверенность от 09.01.2008).

ООО "ЧелСтрой" и Управление просят рассмотреть дело в отсутствие их представителей.

Процессуальные права и обязанности разъяснены, отводов составу суда не заявлено.

ЗАО "Новый град" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о признании недействительными торгов по продаже имущества ООО "Гидроспецстрой", состоявшихся 25.12.2007, в части лота N 1:

отдельно стоящее здание с пристроями, литер А, площадью 2812,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, проезд Бокситовый, 1,

отдельно стоящее здание, литер В, площадью 291,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, проезд Бокситовый, 1,

здание, литер Б, площадью 600,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, проезд Бокситовый, 1,

отдельно стоящее здание, литер Д, площадью 656,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, проезд Бокситовый, 1,

отдельно стоящее здание, литер Н, площадью 64,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, проезд Бокситовый, 1;

часть здания, литер А, площадью 150,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д.13.

Истец также просит признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 25.12.2007 N 1, заключенный между ответчиками по результатам торгов, и о применении последствий его недействительности путем возврата сторон в первоначальное положение.

В обоснование своих требований ссылается на нарушение ст. 168, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 5 ст. 110, ч. 3 ст. 111, ст. 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", Федерального закона "Об оценочной деятельности".

При этом истец полагает, что:

- в нарушение Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" неверно определена начальная цена продажи выставленного на торги имущества должника. Так, начальная цена продажи выставляемого на торги имущества должника определена не на основании рыночной стоимости, а на основании специальной стоимости установленной независимым оценщиком - ООО "Агропромоценка". При этом сведения о стоимости имущества, указанные в отчете и определившие начальную цену продажи выставляемого на торги имущества, являются недостоверными и существенно ниже действительной рыночной стоимости имущества;

- Положение о порядке, сроках и об условиях продажи имущества ООО "Гидроспецстрой", принятое комитетом кредиторов должника, является незаконным;

- в публикации была указана недостоверная информация о предмете торгов, в части наличия обременения данного имущества.

Помимо указанных нарушений, по мнению истца, отчеты ООО "Агропромоценка" противоречат отчетам об оценке того же имущества, составленным ранее. Рыночная стоимость имущества ООО "Гидроспецстрой", указанная в отчете ООО "Агропромоценка", ниже стоимости имущества, установленной в отчете ООО ВАЗАвтопластик", составленного по ГУ ФССП по Свердловской области

Истец указывает, что располагает отчетом об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, принадлежащего ООО "Гидроспецстрой", подготовленным ООО "Уральский центр аудита и оценки", из которого следует, что рыночная стоимость названного имущества выше рыночной стоимости, а соответственно и специальной, определенной ООО "Агропромоценка".

Недостоверность отчета об оценке, подготовленного ООО "Агропромоценка", повлекла неверное определение начальной цены продажи выставляемого на торги имущества должника. Что позволило победителю торгов, ООО "ЧелСтрой", приобрести имущество должника по цене существенно ниже ее действительной рыночной стоимости. В свою очередь, лишило истца как конкурсного кредитора должника возможности удовлетворить свои требования за счет реализации имущества.

Ответчик, ООО "Гидроспецстрой", с исковыми требованиями не согласен, по мотивам, изложенным в отзыве на иск, и дополнениях к отзыву, в которых указал, что оценка имущества должника проведена в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности" и Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519. Начальная цена продажи имущества, выставленного на торги, определена комитетом кредиторов ООО "Гидроспецстрой" в Положении о порядке, о сроках и условиях продажи имущества. Доказательств нарушения порядка проведения торгов истец не представил.

В настоящем судебном заседании истец заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, организатора торгов - ООО "Кониус", так как в случае принятия решения об удовлетворении исковых требований могут быть затронуты права и обязанности данного лица.

ООО "Гидроспецстрой" возражает, поскольку, по его мнению, решение по данному делу не может затронуть права и обязанности ООО "Кониус".

Выслушав представителей истца и ответчика, суд не находит оснований для удовлетворения заявленного ходатайства. При этом суд исходит из того, что в основаниях иска отсутствуют претензии по самому порядку проведения торгов.

По ходатайству истца в судебном заседании объявлен перерыв до 08.08.2008 до 09 час. 30 мин., для предоставления отчета о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, подготовленного независимым оценщиком - ООО "Уральский центр аудита и оценки".

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при участии тех же представителей.

Представитель истца представил в судебном заседании отчет ООО "Уральский центр аудита и оценки" и заявил ходатайство о назначении экспертизы достоверности и подлинности отчетов, подготовленных ООО "Агропромоценка".

Представитель ответчика возражает в связи с тем, что, по его мнению, истец фактически заявил ходатайство о фальсификации доказательств.

Заслушав доводы сторон, суд отказывает в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы, поскольку в материалах дела уже имеется два отчета независимых оценщиков, в том числе один из отчетов выполнен фактически в рамках дела о банкротстве ООО "Гидроспецстрой" (дело N А60-7709/2006-С11).

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ООО "Гидроспецстрой", арбитражный суд установил:

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.03.2007 по делу N А60-7709/2006-С11 должник - ООО "Гидроспецстрой" - признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 12 месяцев, конкурсным управляющим утверждена Рущицкая О.Е.

В ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества должника с привлечением независимых оценщиков и иных специалистов. По окончании проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий обязан предоставить собранию кредиторов (комитету кредиторов) на утверждение предложения о порядке, сроках и об условиях продажи имущества должника (ст. 130, 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").

Статьей 130 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрено, что конкурсный управляющий для осуществления оценки имущества должника привлекает независимых оценщиков и иных специалистов с оплатой их услуг за счет имущества должника, если иной источник оплаты не установлен собранием кредиторов (комитетом кредиторов).

Независимым оценщиком - ООО "Агропромоценка" - проведена оценка рыночной стоимости имущества ООО "Гидроспецстрой"

Согласно отчетам об оценке N 09-08/2007, 10-08/2007 рыночная стоимость имущества, принадлежащего ООО "Гидроспецстрой" и являющегося предметом настоящего спора, определена независимым оценщиком по состоянию на 29.10.2007 в размере 70642000 руб.

Кроме того, учитывая то обстоятельство, что ООО "Гидроспецстрой" находится в процедуре конкурсного производства, независимый оценщик определил специальную (ликвидационную) стоимость спорного имущества в размере 46624000 руб.

Согласно п. 6 ст. 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" продажа имущества должника осуществляется в порядке и на условиях, установленных п. 3-8 ст. 110 и ст. 111 Федерального закона.

В соответствии с положениями п. 5 ст. 110 и п. 3 ст. 111 названного Закона начальная цена продажи предприятия (имущества), выставляемого на торги, устанавливается решением собрания кредиторов (комитета кредиторов) на основании рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом независимого оценщика, привлеченного в порядке, предусмотренном ст. 130 настоящего Федерального закона.

Комитет кредиторов ООО "Гидроспецстрой" 12.11.2007 принял решение об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО "Гидроспецстрой".

Согласно данному положению единым лотом по номером 1 подлежало реализации, путем проведения открытых торгов в форме аукциона, следующее имущество: отдельно стоящее здание с пристроями, литер А, площадью 2812,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, проезд Бокситовый, 1; отдельно стоящее здание, литер В, площадью 291,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, проезд Бокситовый, 1; здание, литер Б, площадью 600,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, проезд Бокситовый, 1; отдельно стоящее здание, литер Д, площадью 656,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, проезд Бокситовый, 1; отдельно стоящее здание, литер Н, площадью 64,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, проезд Бокситовый, 1; часть здания, литер А, площадью 150,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д.13. Начальная цена продажи 46624000 руб. с шагом аукциона 300000 руб.

В соответствии со ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации организатор торгов опубликовал в Российской газете от 24.11.2007 и в Областной газете от 23.11.2007 объявление о проведении 25.12.2007 открытых торгов в форме аукциона. При этом информация о реализуемом имуществе соответствовала по форме той информации, которую утвердил комитет кредиторов.

По результатам открытых торгов, проведенных 25.12.2007, в отношении имущества, включенного в лот N 1, победителем признано ООО "ЧелСтрой", предложившее наивысшую цену (47224000 руб.), что зафиксировано в протоколе результатов торгов.

По итогам проведенных торгов между ООО "Гидроспецстрой" в лице конкурсного управляющего Рущицкой О.Е. и ООО "ЧелСтрой" заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 1 от 25.12.2007.

Согласно п. 1 ст. 449 названного Кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Таким образом, основанием для признания проведенных торгов недействительными является совокупность следующих обстоятельств - нарушение норм закона при проведении торгов, в том числе и по процедуре, и нарушение прав и законных интересов лица, оспаривающего данные торги.

При этом нарушения порядка проведения торгов не могут являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие нарушение закона при проведении торгов от 25.12.2007.

Информационное сообщение о назначении торгов было опубликовано в сроки, предусмотренные законодательством, и содержало всю необходимую информацию, установленную Гражданским кодексом и Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)".

В соответствии с п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит рекомендательный характер и не является обязательной.

Исходя из положений ст. 110, 111, 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" определенная в соответствии с отчетом независимого оценщика величина рыночной стоимости имущества носит рекомендательный характер при установлении начальной цены имущества, выставляемого на торги.

При продаже активов должника по наиболее высокой цене, соответствующей их рыночной стоимости, начальная цена продажи устанавливается кредиторами, поскольку они наиболее заинтересованы в погашении своих требований за счет имущества должника. При этом кредиторы принимают во внимание определенную независимым оценщиком стоимость конкретных объектов, но не могут быть связаны ее результатами.

Таким образом, отсутствует обязательный характер определенных оценщиком величин стоимости имущества, и комитет кредиторов должника своим решением от 12.11.2007 утвердил начальную цену продажи спорного имущества в размере 46624000 руб. исходя из специальной стоимости, определенной оценщиком на основании рыночной стоимости.

Фактически истцом оспаривается достоверность величины стоимости объектов оценки, реализованных на торгах 25.11.2007.

Оспаривание достоверности величины стоимости объектов оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица (п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92).

Поскольку стоимость имущества должника, определенная независимым оценщиком, в рамках дела о банкротстве носит рекомендательный порядок, суд приходит к выводу о том, что результаты независимой оценки не нарушают права и законные интересы кредитора - истца.

Кроме того, суд учитывает следующие обстоятельства.

Положениями ст. 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и действовавшими на тот момент Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г. N 519 (в редакции Постановления Правительства РФ от 14.12.2006 г. N 767) установлено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства.

Пунктом 6 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного Приказом от 20.07.2007 г. N 255 Минэкономразвития РФ (зарегистрированного в МЮ РФ 23.08.2007 г. N 10045), приведенные положения были развиты относительно конкретизации случаев возможности определения рыночной стоимости: когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.

Суд полагает, что доводы заявителя в части того, что оценка стоимости имущества должника - ООО "Гидроспецстрой" - выполненная ООО "Агропромоценка", является недостоверной, необоснованны в силу того, что конкурсный управляющий исполнял свои обязанности согласно требованиям Закона о банкротстве, в соответствии с приведенными выше нормами Закона, поскольку в чистом виде правила, закрепленные в ст. 111, 110 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в процедуре конкурсного производства применяться не могут исходя из того, что в процедуре конкурсного производства отсутствует самое важное условие для определения достоверной рыночной стоимости имущества, а именно: когда одна из сторон не обязана отчуждать объект оценки. Вид стоимости как специальный был определен с учетом конкретных условий на основании п.п. "и" пункта 4 Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Тем не менее, согласно отчетам об оценке стоимости объектов N 09-08/2007 и N 10-08/2007 вывод о специальной стоимости объектов сделан оценщиком на основании изначально определенной им рыночной стоимости.

С учетом этого на основании п. 6 ст. 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" начальная цена продажи имущества должника в размере 46624000 руб. была утверждена решением комитета кредиторов должника от 12.11.2007 (Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника).

Данное решение комитета кредиторов не признано недействительным в установленном законом порядке.

Учитывая изложенное, а также то, что сам по себе порядок оценки имущества никак не может нарушить права и законные интересы истца, поскольку цена, согласованная ответчиками в договоре купли-продажи, фактически была определена не на основании отчета оценщика как такового, не на основании начальной цены, установленной решением комитета кредиторов, а на основании результатов открытого аукциона, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

В удовлетворении исковых требований закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Новый град" отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.