Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16 июля 2008 г. N Ф09-4996/08-С6 Суд признал недействительным договор купли-продажи объектов недвижимости, поскольку право собственности на спорные здания на момент заключения оспариваемой сделки у продавца отсутствовало, следовательно, он не имел права распоряжаться этим имуществом (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 16 июля 2008 г. N Ф09-4996/08-С6

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 декабря 2007 г. N Ф09-10242/07-С6

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 августа 2007 г. N Ф09-6356/07-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Оренбургская марка" (далее - общество "ТД "Оренбургская марка") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2008 по делу N А47-7204/2007 Арбитражного суда Оренбургской области.

В судебном заседании приняли участие представители:

открытого акционерного общества "Концерн "Оренбургмолоко" (далее - общество "Концерн "Оренбургмолоко") - Давыдов В.Н. (доверенность от 17.06.2008);

общества "ТД "Оренбургская марка" - Моисеева Л.П. (доверенность от 14.11.2007).

Общество "Концерн "Оренбургмолоко" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу "ТД "Оренбургская марка" о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 18.04.2005, заключенного между обществом "Концерн "Оренбургмолоко" и обществом "ТД "Оренбургская марка", в связи с отчуждением спорных объектов истцом, не являющимся их собственником, подписанием договора со стороны покупателя неуполномоченным лицом и при наличии запрета на отчуждение недвижимого имущества, указанного в договоре, а также применении последствий его недействительности в виде возврата истцу объектов недвижимости - одно-двухэтажного здания гаража, литера Г3Г13 общей площадью 2568,4 кв.м и нежилого одноэтажного здания проходной, литера Г12 общей площадью 31 кв.м, расположенных по адресу: г. Оренбург, ул. Техническая, 3 (с учетом дополнения основания исковых требований).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 21.02.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2008 решение суда отменено. Исковые требования удовлетворены.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "ТД "Оренбургская марка" просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушение норм процессуального (ст. 69, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и материального (ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации) права. Заявитель полагает, что общество "Концерн "Оренбургмолоко" по договору купли-продажи от 15.03.2000 приобрело здание гаража под литерой Г13, расположенное по названному выше адресу, которое в 2001 г. было достроено (возведен второй этаж и пристроено помещение Г13), а для заключения договора купли-продажи нежилого помещения, являющегося принадлежностью здания, предварительное проведение государственной регистрации права собственности не требуется. Возведение пристроя к зданию гаража под литерой ГЗ, по мнению общества "ТД "Оренбургская марка", является реконструкцией, а не строительством, поэтому объект недвижимости под литерой Г3Г13 представляет собой не вновь созданное здание, а реконструированное здание гаража под литерой Г3.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Концерн "Оренбургмолоко" просит оставить обжалуемое постановление без изменения ввиду необоснованности доводов заявителя.

Как установлено судами, 18.04.2005 между обществом "Концерн "Оренбургмолоко" (продавец) и обществом "ТД "Оренбургская марка" (покупатель) заключен договор купли-продажи объектов недвижимости: нежилого одно-двухэтажного здания под литерой Г3Г13 общей площадью 2568,4 кв.м 1991-2001 годов постройки; нежилого одноэтажного здания проходной под литерой Г12 общей площадью 31 кв.м 2000 года постройки; нежилого одноэтажного здания склада модульного типа 1998 года постройки общей площадью 1043,4 кв.м под литерой Б16; нежилого одноэтажного здания склада 1998 года постройки общей площадью 10434,5 кв.м под литерой Б17, расположенных по адресу: г. Оренбург, ул. Техническая, 3.

Дополнительным соглашением от 17.06.2005 N 1 к указанному договору стороны расторгли договор в части продажи нежилых одноэтажных зданий склада модульного типа 1998 года постройки общей площадью 1043,4 кв.м под литерой Б16 и склада 1998 года постройки общей площадью 10434,5 кв.м под литерой Б17.

На основании данного договора по акту приема-передачи от 07.09.2005 указанные объекты переданы покупателю.

Полагая, что договор купли-продажи от 18.04.2005 является недействительным, поскольку на момент его заключения у продавца отсутствовало право собственности на данное имущество, общество "Концерн "Оренбургмолоко" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. В обоснование исковых требований истец указал ст. 8, 131, 167, 168, 209, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 2, 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для признания оспариваемой сделки ничтожной на основании ст. 168, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку вступившим в законную силу решением суда по делу N А47-8662/2006, имеющим преюдициальное значение для рассматриваемого спора, установлено, что данная сделка в силу п. 1 ст. 103 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" является оспоримой, а следовательно, не может быть признана недействительной без признания ее таковой судом в силу ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также суд указал, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости основанием для признания недействительным договора купли-продажи недвижимости не является (п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8). Подписание договора неуполномоченным лицом основанием для признания договора ничтожным не является в силу ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации. Запрет на отчуждение объекта недвижимости, наложенный постановлением судебного пристава-исполнителя от 03.03.2005, на одно-двухэтажное здание гаража общей площадью 2568,4 кв.м не распространяется, так как на день вынесения определения объект площадью 1153,9 кв.м (здание гаража под литерой Г3) фактически уже не существовал. Следовательно, оснований для признания оспариваемого договора ничтожным по этому основанию также не имеется. Кроме того, суд отметил, что решением суда первой инстанции от 18.11.2005 по делу N А47-15435/2005 за обществом "Концерн "Оренбургмолоко" было признано право собственности на недвижимые объекты не как на самовольные постройки, а как на вновь возведенные объекты на основании п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность принятого решения, пришел к правильному выводу о том, что, факт наличия у общества "Концерн "Оренбургмолоко" (продавца по оспариваемому договору) права собственности на названные выше объекты недвижимости на момент заключения договора материалами дела не подтвержден.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Государственная регистрация в силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Учитывая, что право собственности на на одно-двухэтажное здание гаража, литера Г3Г13 общей площадью 2568,4 кв.м и нежилое одноэтажное здание проходной, литера Г12 общей площадью 31 кв.м, расположенные по адресу: г. Оренбург, ул. Техническая, 3, на момент заключения оспариваемого договора у продавца отсутствовало, следовательно, он не имел права распоряжаться этим имуществом, суд апелляционной инстанции правомерно признал данный договор ничтожным (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом ссылка суда первой инстанции на решение от 18.11.2005 по делу N А47-15435/2005 о признании права собственности общества "Концерн "Оренбургмолоко" на указанные выше объекты недвижимого имущества, на основании которого данное право было зарегистрировано в установленном законом порядке 20.02.2006 и 26.05.2006 соответственно, признана судом апелляционной инстанции несостоятельной, поскольку данное решение вступило в законную силу после подписания договора купли-продажи от 18.04.2005 и передачи имущества по акту от 07.09.2005, оно не подменяет сам акт государственной регистрации права.

Также судом апелляционной инстанции правомерно не приняты в качестве обстоятельств, имеющих преюдициальное значение для рассматриваемого спора, обстоятельства, установленные в рамках дела N А47-8662/2006, поскольку по данному делу соответствие договора требованиям ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации не проверялось.

Согласно п. 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Таким образом, по общему правилу последствием недействительной сделки для ее сторон является двусторонняя реституция.

Установив, что надлежащих доказательств оплаты приобретенных по договору купли-продажи от 18.04.2005 объектов недвижимости ответчиком представлено не было, суд апелляционной инстанции правомерно применил одностороннюю реституцию, возложив обязанность по передаче всего полученного по сделке на ответчика. Соглашение о зачете взаимных требований от 18.04.2005 между обществом "Концерн "Оренбургмолоко", обществом "ТД "Оренбургская марка" и обществом с ограниченной ответственностью "Птицефабрика "Сакмарская", получившее надлежащую правовую оценку суда наряду с другими доказательствами по делу, правомерно не принято судом в качестве такого доказательства. Суд пришел к верному выводу о том, что денежное обязательство ответчика по оплате стоимости переданного истцом по договору от 18.04.2005 имущества зачетом имевшейся у ответчика перед истцом задолженности не прекращено.

Выводы суда апелляционной инстанции являются правильными, сделанными на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Доводы заявителя кассационной жалобы подлежат отклонению, поскольку направлены на переоценку доказательств, исследованных судом апелляционной инстанции.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого постановления и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2008 по делу N А47-7204/2007 Арбитражного суда Оренбургской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Оренбургская марка" - без удовлетворения.