Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12 августа 2008 г. N Ф09-5672/08-С6 Поскольку способ приобретения права собственности, содержащийся в условиях дополнительного соглашения к охранно-арендному договору и предусматривающий возникновение у общества права собственности на неотделимые улучшения государственного имущества, не соответствует требованиям законодательства о приватизации, суды правомерно признали, что данное соглашение является недействительным и не влечет возникновения у общества права собственности на спорное имущество, следовательно, оснований для регистрации права собственности ответчика на помещения, расположенные в здании-памятнике архитектуры, не имелось (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 12 августа 2008 г. N Ф09-5672/08-С6

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 мая 2009 г. N 15986/08 отказано в передаче настоящего постановления в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора

См. также Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 декабря 2008 г. N 15986/08

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лотос" (далее - общество "Лотос") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 03.04.2008 (резолютивная часть от 28.03.2008) по делу N А60-33511/2007 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2008 (резолютивная часть от 28.05.2008) по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

В судебном заседании приняли участие представители:

Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - Министерство по управлению государственным имуществом) - Харсиев P.M. (доверенность от 14.12.2007);

общества "Лотос" - Романович А.А. (доверенность от 06.03.2008 N 7);

государственного унитарного предприятия Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" - Харсиев P.M. (доверенность от 15.01.2008).

Министерство по управлению государственным имуществом обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Лотос" о признании недействительным зарегистрированного 26.03.2007 права собственности ответчика на нежилые помещения в здании (литера А) номер на плане: 2 этаж - помещения N 11-20, помещения мансарды N 21-30 общей площадью 300,4 кв.м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, 24 (кадастровый номер 66-66-01/226/2007-125).

Согласно ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: государственное унитарное предприятие Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области", государственное учреждение "Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Свердловской области" (далее - центр по охране и использованию памятников), Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Свердловской области, Министерство культуры Свердловской области, администрация муниципального образования "г. Екатеринбург", Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 03.04.2008 (резолютивная часть от 28.03.2008) исковые требования удовлетворены. Признано недействительным зарегистрированное за обществом "Лотос" право собственности на нежилые помещения общей площадью 300,4 кв.м номера на плане: 2 этаж - помещения N 11-20, помещения мансарды N 21-30, находящиеся в здании (литера А), расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, 24, кадастровый номер 66-66-01/226/2007-125.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2008 (резолютивная часть от 28.05.2008) решение оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Лотос" просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие фактическим обстоятельствам дела выводов судов о том, что произведенная реконструкция не привела к созданию нового объекта. При этом заявитель жалобы указывает, что второго этажа в здании-памятнике и мансарды до реконструкции не существовало. Кроме того, общество "Лотос" ссылается на неправильное применение судами п. 2, 4 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагая, что неотделимые улучшения, возникшие в результате реконструкции, являются новым имуществом и самостоятельным объектом гражданских прав, которое в результате соглашения сторон перешло в собственность арендатора - общества "Лотос". Также общество ссылается на то, что дополнительное соглашение от 07.08.2003 N 2 к охранно-арендному договору заключено в соответствии с законодательством об инвестиционной деятельности. Помимо этого, заявитель кассационной жалобы полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты. По мнению общества "Лотос", данный спор должен быть разрешен при рассмотрении виндикационного иска.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и подтверждено материалами дела, в соответствии с решением Исполнительного комитета Свердловского областного Совета народных депутатов от 18.02.1991 N 75 "О взятии под государственную охрану памятников истории и культуры Свердловской области" в государственный список памятников истории и культуры Свердловской области, принимаемых под местную государственную охрану, вошел дом купца В.И. Кудряшова, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, 24.

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 03.12.2001 N 2576 дом Кудряшова В.И. по ул. Хохрякова, 24 (литер А) внесен в реестр государственного казенного имущества Свердловской области памятников истории и культуры.

Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области 17.12.2001 произведена государственная регистрация права собственности Свердловской области на указанное здание (свидетельство о государственной регистрации права серии 66АВ N 552392).

Министерством по управлению государственным имуществом (арендодатель), центром по охране и использованию памятников (центр) и обществом "Лотос" (арендатор) 29.10.1999 заключен охранно-арендный договор N 30 на пользование памятниками истории и культуры, согласно которому арендатору переданы в аренду (срочное возмездное пользование) нежилые помещения в здании памятнике архитектуры "Дом купца В.И. Кудряшова", площадью 317,4 кв.м, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, 24, для использования под предприятие общественного питания (кафе).

Техническое состояние указанного здания на момент передачи являлось неудовлетворительным.

Дополнительным соглашением N 1 к охранно-арендному договору от 29.10.1999 N 30 площадь арендуемого помещения была изменена и установлена в размере 168,3 кв.м

Кроме того, 07.08.2003 сторонами подписано дополнительное соглашение N 2 к охранно-арендному договору на пользование памятником истории и культуры от 29.10.1999 N 30, в соответствии с которым по охранно-арендному договору арендатор с согласия арендодателя выполняет работы по производству неотделимых улучшений объекта аренды, реставрации, реконструкции и расширению здания, согласно проектно-сметной документации, утвержденной в установленном порядке и согласованной с центром по охране и использованию памятников.

Согласно п. 2.1, 2.2 указанного дополнительного соглашения с момента сдачи здания в эксплуатацию все отреставрированные помещения общей площадью 168,3 кв.м на 1-м этаже переходят в государственную собственность, в собственность арендатора переходят вновь созданные нежилые помещения общей площадью 328,3 кв.м на 2-м этаже.

В результате проведенных ремонтных и реставрационных работ арендатором были отремонтированы помещения первого этажа здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, 24, а также надстроен второй этаж и мансарда, площадь которых составила 300,4 кв.м.

После реконструкции существующее здание было сдано в эксплуатацию по акту государственной приемочной комиссии от 10.12.2004.

На основании указанного акта, а также дополнительного соглашения N 2 к охранно-арендному договору на пользование памятниками истории и культуры от 29.10.1999 N 30 произведена государственная регистрация права собственности общества "Лотос" на нежилые помещения в здании-памятнике, расположенном по указанному выше адресу, а именно: помещения второго этажа N 11-20 и помещения мансарды N 21-30, общей площадью 300,4 кв.м (свидетельство о государственной регистрации права от 26.03.2007 серии 66АВ N 864489).

Министерство по управлению государственным имуществом, полагая, что в результате указанных действий фактически в нарушение законодательства о приватизации государственного и муниципального имущества произошло отчуждение имущества Свердловской области, обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным зарегистрированного права общества "Лотос" на названную часть здания-памятника.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из того, что между сторонами имели место арендные правоотношения, в рамках которых Министерством по управлению государственным имуществом и обществом "Лотос" было достигнуто соглашение о создании неотделимых улучшений.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 названного Кодекса).

Как следует из содержания указанных норм, неотделимые улучшения арендованного имущества могут находиться только в собственности арендодателя, арендатор при этом вправе требовать только возмещения стоимости произведенных им улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Судами при рассмотрении спора установлено, что на момент заключения охранно-арендного договора здание-памятник, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, 24, находилось в собственности Свердловской области.

В соответствии с п. 2.2.8 охранно-арендного договора от 29.10.1999 N 30 арендатор обязался производить за свой счет текущий ремонт и ремонтно-реставрационные работы на памятнике.

По истечении срока действия договора, а также досрочном его прекращении арендатор обязался передать памятник центру по охране и использованию памятников в полной сохранности со всеми разрешенными переделками и всеми произведенными в арендованном помещении перестройками и не отделимыми без вреда для конструкции помещения улучшениями (п. 2.2.10 охранно-арендного договора).

Таким образом, установив, что второй этаж и мансарда к ранее существовавшему зданию были возведены обществом "Лотос" в рамках охранно-арендного договора, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь приведенными выше нормами права, пришли к правильному выводу о том, что в соответствии с законом и условиями договора данные неотделимые улучшения здания принадлежат собственнику здания-памятника - Свердловской области.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Поскольку способ приобретения права собственности, содержащийся в условиях дополнительного соглашения N 2 к охранно-арендному договору от 29.10.1999 N 30 и предусматривающий возникновение у общества "Лотос" права собственности на неотделимые улучшения государственного имущества, не соответствует требованиям, установленным законодательством о приватизации, которое не предусматривает такого способа, суды правомерно признали, что данное дополнительное соглашение является недействительным (ничтожным) и не влечет возникновения у общества "Лотос" права собственности на спорное имущество.

При таких обстоятельствах суды правомерно признали, что правовых оснований для государственной регистрации права собственности общества "Лотос" на помещения, расположенные в здании-памятнике архитектуры, у ответчика не имелось, в связи с чем обоснованно удовлетворили исковые требования.

Довод общества "Лотос" о том, что неотделимые улучшения, возникшие в результате реконструкции, являются самостоятельным объектом гражданских прав и могут в соответствии с соглашением сторон быть переданы в собственность арендатора, основан на неправильном толковании заявителем норм материального права, предусматривающих лишь возможность компенсации затрат арендатора на осуществление данных улучшений.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что в результате произведенной обществом "Лотос" реконструкции здания-памятника возникло новое имущество, судом кассационной инстанции отклоняется, так как в нарушение положений, установленных ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обществом не представлено доказательств создания нового объекта аренды в целом.

Утверждение общества "Лотос" о том, что между сторонами имели место инвестиционные отношения, не нашло своего подтверждения в материалах дела.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, исследован судом апелляционной инстанции, и ему дана соответствующая правовая оценка.

С учетом изложенного оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 03.04.2008 (резолютивная часть от 28.03.2008) по делу N А60-33511/2007 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2008 (резолютивная часть от 28.05.2008) по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лотос" - без удовлетворения.