Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11 сентября 2008 г. N Ф09-10161/07-С6 Суд обоснованно отказал в признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества, поскольку спорный имущественный комплекс был включен в план приватизации ответчика и вошел в уставный капитал вновь созданного открытого акционерного общества, которое с момента регистрации в качестве юридического лица стало собственником указанного имущества (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 11 сентября 2008 г. N Ф09-10161/07-С6

ГАРАНТ:

См. также Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2007 г. N 7650/07

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 6 февраля 2006 г. N Ф09-116/06-С3

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу муниципального дошкольного образовательного учреждения Детский сад N 228 комбинированного вида Советского района г. Уфы (далее - Детский сад N 228) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.03.2008 (резолютивная часть от 28.03.2008) по делу N А07-7925/2004 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2008 (резолютивная часть от 03.06.2008) по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Мастер Сити" (далее - общество "Мастер Сити") - Фасгиев Т.А. (доверенность от 13.03.2008);

администрации городского округа г. Уфы (далее - администрация г. Уфы) -Касимова Ч.Т. (доверенность от 21.12.2007);

Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа г. Уфа (далее - Комитет по управлению муниципальной собственностью) - Касимова Ч.Т. (доверенность от 25.12.2007);

Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Министерство имущественных отношений) - Зуева А.А. (доверенность от 28.04.2008).

Заместитель прокурора Республики Башкортостан обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к открытому акционерному обществу "Уфимская трикотажная фабрика" (далее - общество "Уфимская трикотажная фабрика"), обществу "Мастер Сити" о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.04.2003 N 65, заключенного между ответчиками, и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания общества "Мастер Сити" передать Комитету по управлению муниципальной собственностью полученное по сделке недвижимое имущество общей площадью 1913,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. С. Халтурина, д. 44/1, а общества "Уфимская трикотажная фабрика" - вернуть обществу "Мастер Сити" 5000000 рублей, полученных от покупателя за проданное по договору от 07.04.2003 N 65 имущество.

Определением от 09.04.2004 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Уфы (т. 1, л.д. 1).

Определением от 30.04.2004 к участию в деле в качестве ответчика привлечено Министерство имущественных отношений Республики Башкортостан (т. 1, л.д. 76).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.07.2004 (в полном объеме изготовлено 05.08.2004) в удовлетворении исковых требований отказано (т. 1, л.д. 159-164).

Определением апелляционной инстанции Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.09.2004 Комитет по управлению муниципальной собственностью исключен из состава третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, и привлечен к участию в деле в качестве второго ответчика (т. 2, л.д. 19, 20).

Постановлением суда апелляционной инстанции Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.09.2004 решение оставлено без изменения (т. 2, л.д. 81-87).

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12.01.2005 указанные судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда (т. 2, л.д. 186-190).

При новом рассмотрении определением суда от 10.04.2007 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Детский сад N 228 и администрация городского округа г. Уфы (т. 3, л.д. 94).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.08.2007 (резолютивная часть от 30.07.2007) исковые требования удовлетворены частично. Договор купли-продажи от 07.04.2003 N 65, заключенный между обществом "Уфимская трикотажная фабрика" и обществом "Мастер Сити" в части продажи имущества, указанного в п. 2.1-2.15 перечня к данному договору (ограждения, сооружения и служебные постройки), признан недействительным, в удовлетворении остальной части требований об оспаривании договора отказано. В удовлетворении исковых требований о применении последствий недействительности сделки путем возврата обществом "Мастер Сити" Комитету по управлению муниципальной собственностью полученного по этой сделке недвижимого имущества общей площадью 1913,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. С. Халтурина, д. 44/1, отказано. Исковые требования о применении последствий недействительности сделки в виде обязания общества "Уфимская трикотажная фабрика" вернуть обществу "Мастер Сити" 5000000 руб., полученных от покупателя, удовлетворены частично, на общество "Уфимская трикотажная фабрика" возложена обязанность вернуть обществу "Мастер Сити" 564000 руб. стоимости имущества, указанного в перечне к договору с пункта 2.1 по пункт 2.15. В удовлетворении остальной части требований о применении последствий недействительности сделки в виде возврата денежных средств отказано (т. 4, л.д. 142-149).

В порядке апелляционного производства решение не пересматривалось.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13.12.2007 решение суда от 06.08.2007 (резолютивная часть от 30.07.2007) отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении определением суда от 04.03.2008 произведена замена наименования третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Уфы заменен на Комитет по управлению муниципальной собственностью городского округа г. Уфа, Министерство имущественных отношений Республики Башкортостан г. Уфы заменено на Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (т. 5, л.д. 23, 24).

Решением от 31.03.2008 (резолютивная часть от 28.03.2008) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2008 (резолютивная часть от 03.06.2008) решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, Детский сад N 228 просит решение и постановление судов отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на нарушение судами положений ст. 3, 168, 209, 224, 549, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя кассационной жалобы, оспариваемая сделка является недействительной, поскольку фактическая передача имущества не осуществлялась и объект недвижимого имущества не поступал во владение общества "Мастер Сити" как покупателя. Кроме того, Детский сад N 228 полагает, что договор купли-продажи от 07.04.2003 противоречит постановлению Кабинета Министров Республики Башкортостан от 26.09.1994 N 334 "О поэтапной передаче и дальнейшем функционировании ведомственных дошкольных образовательных учреждений", согласно которому предприятиям, имеющим на балансе дошкольные образовательные учреждения, запрещено их продавать или перепрофилировать.

Общество "Мастер Сити" представило отзыв, в котором просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу заявителя - без удовлетворения, считая ее доводы необоснованными.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, общество "Уфимская трикотажная фабрика" (учредитель - Министерство имущественных отношений Республики Башкортостан) является правопреемником государственного унитарного предприятия "Уфимская трикотажная фабрика" в отношении всех прав и обязанностей в соответствии с передаточным актом и утвержденным планом приватизации предприятия (т. 1, л.д. 52).

Между обществом "Уфимская трикотажная фабрика" (продавец) и обществом "Мастер Сити" (покупатель) 07.04.2003 заключен договор N 65 купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателя обозначенные в перечне к договору нежилые здания общей площадью 1913,5 кв.м, ограждения, сооружения и служебные постройки, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. С. Халтурина, д. 44/1 (инвентарный номер 31079), а покупатель обязался принять это имущество и уплатить определенную договором денежную сумму в размере 5000000 руб. (т. 1, л.д. 10-14).

Согласно перечню недвижимого имущества продавцом отчуждаются нежилое двухэтажное здание детского сада общей площадью 1811,3 кв.м, литера А, нежилое одноэтажное здание гаража общей площадью 55 кв.м, литера Б, нежилое одноэтажное здание склада общей площадью 47, 2 кв.м, литера В, а также ограждения, сооружения и служебные постройки (ворота, забор, замощение, веранда).

Право собственности общества "Уфимская трикотажная фабрика" на двухэтажное здание детского сада общей площадью 1913,5 кв.м, литера А, Б, В, инвентарный номер 31079, было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.02.2003 как на единый объект на основании плана приватизации предприятия "Уфимская трикотажная фабрика" (правопредшественника общества "Уфимская трикотажная фабрика"), о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 02-УФ N 263455 (т. 1, л.д. 73).

Во исполнение указанного договора купли-продажи обществом "Уфимская трикотажная фабрика" был составлен акт передачи недвижимого имущества от 11.04.2003 (т. 1, л.д. 15).

Судами установлено и сторонами договора не оспаривается, что реальная передача указанного в договоре недвижимого имущества не производилась.

Право собственности общества "Мастер"Сити" на здание детского сада общей площадью 1913,5 кв.м, литера А, Б, В, было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.04.2003 на основании договора купли-продажи от 07.04.2003 N 65, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 02-УФ N 275767 (т. 1,л.д. 72).

Заместитель прокурора Республики Башкортостан, полагая, что в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор купли-продажи является недействительным, так как заключен с нарушением положений, установленных ст. 209, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с названным иском. При этом в обоснование своих требований заместитель прокурора указал следующее.

Постановлением главы администрации г. Уфы от 25.08.1997 N 34-11 "О приеме в муниципальную собственность ведомственных дошкольных учреждений" имущественный комплекс дошкольного образовательного учреждения N 228, передаваемый обществом "Уфимская трикотажная фабрика", на основании распоряжения Кабинета Министров Республики Башкортостан от 11.07.1997 N 680-р принят в муниципальную собственность (т. 1, л.д. 27, 21).

Согласно постановлению главы администрации г. Уфы от 18.09.1997 N 2163 дошкольное образовательное учреждение N 228 передано с баланса общества "Уфимская трикотажная фабрика" и принято с 01.10.1997 на баланс районного отдела народного образования администрации Советского района г Уфы (т. 1, л.д. 18).

Руководителем и главным бухгалтером общества "Уфимская трикотажная фабрика" 01.10.1997 составлено авизо о передаче на баланс районному отделу народного образования Советского района г. Уфы имущества дошкольного образовательного учреждения N 228 (т. 1, л.д. 20).

Актом приема-передачи без даты и номера комиссия в составе представителей общества "Уфимская трикотажная фабрика" и районного отдела народного образования Советского района г. Уфы передала ясли-садик N 228 на баланс последнего.

В соответствии с постановлениями главы администрации г. Уфы от 25.08.1997 N 3410, от 15.10.2001 N 4281, а также Распоряжением Кабинета Министров Республики Башкортостан от 11.07.1997 N 680-р Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Уфы 24.01.2003 выдано свидетельство на право муниципальной собственности г. Уфы на Детский сад N 228 (т. 1, л.д. 71).

Указанные обстоятельства, а также тот факт, что затраты на содержание указанного дошкольного образовательного учреждения с 1998 года несет администрация Советского района г. Уфы, по мнению заместителя прокурора, свидетельствуют о том, что здание детского сада перешло в муниципальную собственность. При таких обстоятельствах истец полагает, что общество "Уфимская трикотажная фабрика", не являясь собственником указанного имущества, не имело право как обращаться за государственной регистрацией права собственности на здание детского сада общей площадью 1913,5 кв.м, так и отчуждать его обществу "Мастер Сити" по договору купли-продажи от 07.04.2003 N 65.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании сделки недействительной, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что имущественный комплекс Детского сада N 228 был включен в план приватизации предприятия "Уфимская трикотажная фабрика" и вошел в уставный капитал вновь созданного открытого акционерного общества "Уфимская трикотажная фабрика", которое с момента регистрации в качестве юридического лица (28.12.1993) стало собственником указанного имущества.

При этом суды исходили из следующего.

Согласно Указу Президента Российской Федерации от 10.01.1993 N 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" приватизация детских садов как объектов социально-культурного назначения, находящихся на балансе предприятий, была разрешена в том случае, если при приватизации предприятия путем преобразования в акционерные общества по решению их трудовых коллективов в состав приватизируемого имущества были включены находящиеся на его балансе объекты образования и сохранен профиль приватизируемого объекта.

Оценив имеющийся в материалах дела план приватизации предприятия "Уфимская трикотажная фабрика", утвержденный Государственным комитетом по управлению государственным имуществом Республики Башкортостан 23.12.1993, суды пришли к выводу о том, что двухэтажное здание детского сада, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Халтурина, д. 44/1, вошло в состав приватизируемого имущества.

Судами также принято во внимание, что решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.09.2006 по делу N А07-165/05, (т. 3, л.д. 28-32), оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 28.10.2005 и постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 06.03.2007 (т. 3, л.д. 81-84), Детскому саду N 228 отказано в удовлетворении его требований к обществу "Уфимская трикотажная фабрика", Управлению регистрационной службы по Республике Башкортостан, Министерству имущественных отношений Республики Башкортостан о признании недействительной государственной регистрации права собственности на двухэтажное здание детского сада за обществом "Уфимская трикотажная фабрика".

Не имеется оснований и для применения последствий недействительности оспариваемой сделки.

Судами установлено, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи от 07.04.2003 общество "Уфимская трикотажная фабрика" не являлось фактическим владельцем отчуждаемого им имущества, поскольку с 1997 года данное имущество находилось во владении и пользовании Детского сада N 228.

Из материалов дела также следует, что финансирование и содержание Детского сада N 228 с момента приема на баланс отдела народного образования Советского района г. Уфы производилось за счет средств местного бюджета. Указанное обстоятельство подтверждается письмами отдела образования и Комитета по управлению муниципальной собственностью (т. 1, л.д. 25, 26), сметами расходов (т. 4, л.д. 14-16, 18-20, 25-58), договорами энергоснабжения (т. 4, л.д. 59-71), электроснабжения (т. 4, л.д. 72-82), технического обслуживания (т. 4, л.д. 83-86, 89, 90, 100, 101, 105-107), охраны (т. 4, л.д. 87-90, 108,109), на проведение дезинфекционных работ (т. 4, л.д. 91-95, 111-116), на отпуск питьевой воды и прием сточный вод (т. 4, л.д. 96-99), на оказание услуг электросвязи (т. 4, л.д. 102-104) между детским садом N 228 и соответствующими организациями.

Кроме того, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.01.2004 N 6/2004-109 за муниципальным образовательным учреждением Детский сад N 228 было зарегистрировано право оперативного управления на спорное здание детского сада (т. 1, л.д. 30, 31).

Судами также установлено и участвующими в деле лицами не оспаривается, что после заключения оспариваемого договора купли-продажи от 07.04.2003 и подписания акта приема-передачи указанное в договоре имущество обществу "Мастер Сити" передано не было, то есть во владение покупателя не поступило.

Как следует из п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

Таким образом, неисполнение продавцом условий договора купли-продажи от 07.04.2003 N 65 по передаче имущества покупателю является основанием для применения к продавцу установленных мер ответственности, но не свидетельствует о ничтожности оспариваемой сделки.

Довод заявителя о том, что отсутствие фактической передачи имущества обществу "Мастер Сити" свидетельствует о недействительности сделки, судом кассационной инстанции отклоняется на основании вышеизложенного.

Довод заявителя о противоречии оспариваемого договора постановлению Кабинета Министров Республики Башкортостан от 26.09.1994 N 334 "О поэтапной передаче и дальнейшем функционировании ведомственных дошкольных образовательных учреждений" также подлежит отклонению как противоречащий материалам дела.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.03.2008 (резолютивная часть от 28.03.2008) по делу N А07-7925/2004 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2008 (резолютивная часть от 03.06.2008) по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу муниципального дошкольного образовательного учреждения Детский сад N 228 комбинированного вида Советского района г. Уфы - без удовлетворения.