Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 6 октября 2008 г. N Ф09-7124/08-С6 С ответчика взыскана задолженность по арендной плате, поскольку все существенные условия договора аренды сторонами согласованы и после окончания срока его действия общество продолжало пользоваться переданным имуществом, в связи с чем указанный договор обоснованно признан судами возобновленным на неопределенный срок, при этом факт пользования арендованным имуществом в спорный период сторонами не отрицается, а доказательств внесения арендной платы за этот же период в материалы дела не представлено (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 6 октября 2008 г. N Ф09-7124/08-С6

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 декабря 2008 г. N 15719/08 отказано в передаче настоящего постановления в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании жалобу общества с ограниченной ответственностью "Яблоко" (далее - общество "Яблоко") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.04.2008 по делу N А07-304/08 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2008 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества "Яблоко" - Стрельникова Н.В. (доверенность от 01.10.2008).

Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа "Город Уфа" (далее - комитет по управлению собственностью) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу "Яблоко" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 805743 руб. 12 коп. за период с июня 2006 года по октябрь 2007 года и пени за период с 11.08.2006 по 09.10.2007, начисленные за просрочку платежей, в сумме 565405 руб. 79 коп., а также о расторжении договора аренды от 25.07.2006 N 12806.1 и выселении общества "Яблоко" из занимаемых помещений.

Решением суда от 15.04.2008 исковые требования комитета по управлению собственностью удовлетворены частично. С общества "Яблоко" в пользу комитета по управлению собственностью взысканы 805743 руб. 10 коп. основного долга, 100000 руб. пени. Договор аренды от 25.07.2006 N 12806.1, заключенный между комитетом по управлению собственностью и обществом "Яблоко", признан расторгнутым. На общество "Яблоко" возложена обязанность освободить занимаемые помещения N 16, 26, 27, 28, 33, 52-63, общей площадью 279,6 кв.м, расположенные на первом этаже здания, находящегося по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, д. 153.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2008 решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Яблоко" просит судебные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на нарушение положений ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выразившееся в необоснованном отклонении ходатайства общества "Яблоко" об отложении судебного разбирательства в связи с болезнью его директора, являющегося представителем ответчика. Заявитель утверждает, что у комитета по управлению собственностью не имелось полномочий на распоряжение спорным имуществом, поскольку в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие существование муниципальной собственности на данное имущество. Кроме того, администрацией г. Уфы не выполнены обязанности по проведению капитального ремонта переданных в аренду помещений, эти работы проведены арендатором - обществом "Яблоко" - за свой счет. Заявитель ссылается на отсутствие акта приема-передачи спорного имущества, подписанного комитетом по управлению собственностью и обществом "Яблоко", и на передачу ему имущества с долгами предыдущего арендатора, о которых он в нарушение положений ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не был предупрежден арендодателем. По мнению заявителя, указанные обстоятельства являются существенными для правильного разрешения спора. Однако они судами не исследовались и не оценивались, что привело к принятию незаконного решения.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, между комитетом по управлению собственностью (арендодателем) и обществом "Яблоко" (арендатором) подписан договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 25.07.2006 N 12806.1, по условиям которого арендатору во временное пользование предоставлены нежилые помещения N 16, 21, 26, 27, 28, 33, 52-63 общей площадью 279,6 кв.м, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, д. 153, для использования под торговлю. Согласно п. 1.1 указанного договора характеристики объекта нежилого фонда приведены в техническом паспорте от 20.07.2006 N 2734. Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 08.06.2006.

Названные нежилые помещения являются муниципальной собственностью, что подтверждается выпиской из реестра муниципального имущества городского округа "Город Уфа" по состоянию на 26.02.2008.

В силу п. 3.1 названного договора аренды расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с "Методикой расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Уфы", оформляется в виде приложения к договору аренды и является его неотъемлемой частью.

Согласно расчету месячная арендная плата за пользование объектами нежилого фонда без учета налога на добавленную стоимость составляет 48056 руб. 25 коп.

В связи с наличием у общества "Яблоко" задолженности по арендной плате комитет по управлению собственностью обратился к арендатору с письмом от 06.03.2007 N КС806 о погашении данной задолженности, а также пени, начисленных за просрочку платежей.

Комитет по управлению собственностью 28.08.2007 повторно уведомил арендатора о наличии и размере задолженности по арендной плате и пени и, ссылаясь на п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предложил в течение десяти дней со дня получения данного уведомления подписать соглашение о расторжении договора аренды от 25.07.2006 N 12806.1 и передать арендуемые помещения по акту приема-передачи.

Поскольку обществом "Яблоко" задолженность по арендной плате за период с июня 2006 года по октябрь 2007 года и пени, начисленные за период с 11.08.2006 по 09.10.2007, не оплачены, соглашение о расторжении договора аренды не подписано и арендуемые помещения арендодателю не переданы, комитет по управлению собственностью обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Суды, частично удовлетворяя требования комитета по управлению собственностью, исходили из того, что в силу ст. 432, 607, 651 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 25.07.2006 N 12806.1 является заключенным, поскольку все существенные условия договора аренды (объект аренды, размер арендной платы) сторонами согласованы и данный договор как заключенный на срок менее года - с 08.06.2006 по 03.06.2007, не подлежал государственной регистрации.

В связи с тем, что общество "Яблоко" после окончания срока действия договора аренды от 25.07.2006 N 12806.1 продолжало пользоваться переданным имуществом, названный договор обоснованно признан судами возобновленным на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В связи с тем, что факт пользования арендованным имуществом в спорный период сторонами не отрицается, а доказательств внесения арендной платы за этот же период в материалы дела не представлено, суды обоснованно взыскали с общества "Яблоко" задолженность в сумме 805743 руб. 12 коп.

Суд апелляционной инстанции, признавая иск подлежащим удовлетворению в части требования комитета по управлению собственностью о взыскании с общества "Яблоко" неустойки, верно указал на то, что принятый судом первой инстанции расчет неустойки в сумме 565405 руб. 79 коп., произведенный комитетом по управлению собственностью в соответствии с п. 4.1 договора аренды от 25.07.2006 N 12806.1, противоречит позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 6 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", поскольку при этом расчете истцом условия договора аренды о неустойке распространены на отношения сторон, возникшие до заключения данного договора. Принимая во внимание то, что суд первой инстанции, руководствуясь п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, уменьшил размер взыскиваемой неустойки до 100000 руб. в связи с явной несоразмерностью неустойки, заявленной комитетом по управлению собственностью, последствиям нарушения обязательства, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что применение неверного расчета не привело к принятию незаконного решения.

Согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации любая из сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Исходя из положений ст. 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и принимая во внимание то, что комитет по управлению собственностью уведомил общество "Яблоко" о расторжении договора аренды от 25.07.2006 N 12806.1 в письме от 28.08.2007, полученном арендатором 31.08.2007, а также то, что общество "Яблоко" по истечении установленного срока арендуемые помещения не освободило и арендодателю не передало, суды правомерно признали указанный договор аренды расторгнутым и возложили на общество "Яблоко" обязанность возвратить комитету по управлению собственностью имущество, переданное по спорному договору аренды.

С учетом изложенного доводы общества "Яблоко" об отсутствии у комитета по управлению собственностью права сдавать спорные помещения в аренду, о незаключенности договора аренды от 25.07.2006 N 12806.1 отклоняются как противоречащие материалам дела и не соответствующие обстоятельствам дела, установленным судами.

Суды правильно указали на то, что право комитета по управлению собственностью на передачу спорного имущества в аренду подтверждается внесением указанного имущества в реестр муниципальной собственности г. Уфы на основании постановления главы администрации г. Уфы от 28.08.1997 N 3426 и распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.2004 N 208-р.

Данный вывод согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которой документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности.

Ссылки общества "Яблоко" на несоответствие формы договора аренды требованиям закона, невыполнение комитетом по управлению собственностью обязательств по производству капитального ремонта имущества, по передаче документов на арендуемые помещения, на сдачу арендуемого имущества в аренду без составления передаточного акта с долгами предыдущего арендатора отклонены судом апелляционной инстанции как не доказанные и не нашедшие подтверждения в материалах дела (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Не может быть принят довод заявителя о нарушении положений ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи отклонением судами первой и апелляционной инстанции ходатайства общества "Яблоко" об отложении судебного заседания в связи с болезнью его директора. Как верно указал суд апелляционной инстанции, в силу ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложение судебного заседания является правом, а не обязанностью суда, при условии, что причина неявки будет признана судом уважительной. Однако болезнь руководителя ответчика, судебного заседания судами не оценена как уважительная причина для отложения, поскольку руководитель юридического лица не является единственным представителем его интересов. В связи с этим в удовлетворении ходатайства общества "Яблоко" судами обоснованно отказано.

Доказательства по делу судами исследованы полно и всесторонне и им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для переоценки у суда кассационной инстанции не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.04.2008 по делу N А07-304/08 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2008 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Яблоко" - без удовлетворения.