Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 6 октября 2008 г. N Ф09-7145/08-С6 Суд отказал в удовлетворении требования об обязании общества предоставить истцу документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды, поскольку заинтересованным лицом не представлены доказательства выполнения им требования по регистрации названного договора в разумные сроки и уклонения ответчика от регистрации сделки (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 6 октября 2008 г. N Ф09-7145/08-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дикси-Челябинск" (далее - общество "Дикси-Челябинск") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.05.2008 по делу N А76-846/2008 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2008 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Дикси-Челябинск" - Абубакиров Р.Н. (доверенность от 01.10.2008), Казанцев В.Н. (доверенность от 17.07.2008);

общества с ограниченной ответственностью "Элла-С" (далее - общество "Элла-С") - Гаврилова М.В. (доверенность от 09.10.2008).

От общества "Элла-С" поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью обеспечения явки в судебное заседание суда кассационной инстанции своего представителя - адвоката Сухарева Г.В. Кроме того, общество "Элла-С" ссылается на согласование в настоящее время с истцом мирового соглашения. Общество "Дикси-Челябинск" возражает против удовлетворения ходатайства. Ходатайство судом рассмотрено и отклонено в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку данные обстоятельства не препятствуют рассмотрению кассационной жалобы. Представитель общества "Элла-С" присутствует в судебном заседании, факта урегулирования отношений сторон посредством переговоров о заключении мирового соглашения представители общества "Дикси-Челябинск" не подтвердили.

Общество "Дикси-Челябинск" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу "Элла-С", Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее - управление) об обязании общества "Элла-С" предоставить истцу документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды от 01.07.2006, подписанного обществом "Элла-С" и обществом "Дикси-Челябинск", об обязании управления произвести государственную регистрацию договора аренды от 01.07.2006 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул Каслинская, д. 97б.

В порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец отказался от заявленных требований к регистрирующему органу полностью и уточнил заявленные требования к обществу "Элла-С". Общество "Дикси-Челябинск" просило обязать общество "Элла-С" представить истцу документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды от 01.07.2006, подписанного обществом "Элла-С" и обществом "Дикси-Челябинск", а именно: согласие залогодержателя на передачу в аренду указанного объекта недвижимости, выписку из органов технической инвентаризации на арендуемые обществом "Дикси-Челябинск" помещения, копию протокола общего собрания учредителей общества "Элла-С" от 12.08.2003 N 1, дополнительное соглашение об изменении преамбулы договора аренды в части указания лиц, его подписавших, а также общество "Дикси-Челябинск" просило вынести решение о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 01.07.2006, подписанного обществом "Элла-С" и обществом "Дикси-Челябинск".

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 05.03.2008 принят отказ истца от части заявленных требований и уточнение исковых требований, производство по делу в части требований к управлению прекращено.

Этим же определением в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены управление, открытое акционерное общество "Челиндбанк" (далее - общество "Челиндбанк").

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 07.05.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2008 решение арбитражного суда первой инстанции оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Дикси-Челябинск" просит отменить обжалуемые судебные акты, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что материалами дела, в частности актом приема-передачи к договору аренды от 01.07.2006, платежными поручениями о внесении арендной платы, сторонами согласован предмет договора аренды. Общество "Дикси-Челябинск" полагает, что в рамках рассматриваемого дела исследование и оценка судами обстоятельств заключенности договора и его соответствия нормам материального права неправомерны. По мнению заявителя, судами применены не подлежащие применению положения ст. 168, п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договор аренды подписан сторонами 01.07.2006, имущество передано арендатору по акту от 01.07.2006, в то время как договор залога между обществом "Элла-С" и обществом "Челиндбанк" заключен 08.08.2006. Общество "Дикси-Челябинск" считает, что законодательством не установлен срок для регистрации договора аренды, в связи с чем суды не могли ссылаться на несоблюдение указанного срока в качестве основания для отказа в исковых требованиях по причине недобросовестности истца.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, обществом "Элла-С" (арендодатель) и обществом "Дикси-Челябинск" (арендатор) подписан договор аренды от 01.07.2006 помещений общей площадью 452,4 кв.м, в том числе торговый зал площадью 198,45 кв.м, складские помещения площадью 253,95 кв.м, находящихся в здании по адресу: г. Челябинск, ул. Каслинская, д. 97б, для размещения магазина (т. 1, л.д. 9-14).

Согласно п. 4.1 указанного договора срок его действия определен с момента его государственной регистрации в установленном порядке и действует в течение пяти лет без права выкупа.

Между обществом "Челиндбанк" и обществом "Элла-С" 08.08.2006 заключен договор залога недвижимости (ипотеки) N О-0616590/04. Предметом залога является нежилое помещение N 4 (магазин) общей площадью 453,3 кв.м на основании выписки из технического паспорта серии В N 100987, выданного Челябинским управлением областного государственного унитарного предприятия "Областной центр технической инвентаризации", от 03.08.2006, кадастровый номер 74:36:02.00.000:0000:010046:1004/А, находящееся по адресу: г. Челябинск, ул. Каслинская, д. 97б. Договор залога заключен до 10.08.2009. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 29.08.2006 (т. 1, л.д. 40-41, 49).

Общество "Дикси-Челябинск" 06.09.2007 обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды. В регистрации аренды нежилого помещения истцу отказано со ссылкой на ст. 20, 40 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с тем что обществом "Дикси-Челябинск" не были представлены документы, необходимые для регистрации, а именно: согласие залогодержателя на передачу объекта недвижимого имущества в аренду, документы, позволяющие установить предмет договора аренды, документ, подтверждающий полномочия директора общества "Элла-С" на дату подписания договора (т. 1, л.д. 61-66).

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. В названном Федеральном законе статья 40 отсутствует

Общество "Дикси-Челябинск" неоднократно обращалось к обществу "Элла-С" о предоставлении указанных документов, необходимых для регистрации договора аренды, в том числе согласия залогодержателя на передачу в аренду указанного объекта недвижимости, выписки из органов технической инвентаризации на арендуемые обществом "Дикси-Челябинск" помещения, копии протокола общего собрания учредителей общества "Элла-С" от 12.08.2003 N 1, дополнительного соглашения об изменении преамбулы договора аренды в части указания лиц, его подписавших (т. 1, л.д. 135-140).

Общество "Дикси-Челябинск", полагая, что общество "Элла-С" уклоняется от государственной регистрации договора аренды, обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с требованиями в соответствии с п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации об обязании ответчика предоставить определенные документы, необходимые для регистрации договора аренды, и о вынесении решения о регистрации договора аренды.

В силу п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Судами правильно отмечено, что в предмет рассмотрения заявленного требования входят вопросы о возможности государственной регистрации сделки и о наличии факта уклонения ответчика от государственной регистрации.

На основании п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 3 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Как установлено судами, на момент подписания договора аренды от 01.07.2006 документация, предусмотренная п. 3 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (поэтажный план здания, на котором обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади) отсутствовала, техническая информация по данному объекту подготовлена в августе 2006 года.

Согласно условиям названного договора в аренду истцу переданы нежилые помещения общей площадью 452,4 кв.м, из них торговый зал площадью 198,45 кв.м, складские помещения площадью 253,95 кв.м, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Каслинская, д. 97б.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.03.2008 спорный объект принадлежит обществу "Элла-С" и представляет собой нежилое помещение N 4 (магазин) общей площадью 453,3 кв.м, расположенное по тому же адресу (т. 1, л.д. 49).

С учетом указанных обстоятельств суды пришли к правильному выводу о том, что площадь объекта, указанная в договоре аренды, и площадь объекта, указанная в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не совпадают, в связи с чем с учетом приведенных норм права суды при разрешении вопроса о соответствии договора аренды от 01.07.2006 действующему законодательству сделали правомерный вывод о несогласованности сторонами объекта договора аренды при его подписании, что явилось одной из причин отказа в государственной регистрации договора аренды.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Срок обращения законом не предусмотрен.

Как установлено судами, договором аренды от 01.07.2006 не установлена чья-либо обязанность (арендодателя или арендатора) совершить действия по регистрации договора.

Суды пришли к правомерным выводам о том, что истцом в порядке, предусмотренном ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлены доказательства выполнения им требования по государственной регистрации договора аренды в разумные сроки и недоказанности уклонения ответчика от регистрации договора аренды, а также виновных действий ответчика по уклонению от государственной регистрации до обращения истца в управление 06.09.2007.

Судами правильно оценены представленные обществом "Дикси-Челябинск" обращения к обществу "Элла-С" об истребовании необходимых для государственной регистрации документов, они обоснованно не приняты в качестве доказательств виновного поведения ответчика, поскольку на момент обращения у общества "Элла-С" отсутствовала возможность предоставить истцу все необходимые документы (согласие залогодержателя на передачу в аренду указанного объекта недвижимости, дополнительное соглашение об изменении преамбулы договора аренды). При этом судами обоснованно принят во внимание отрицательный ответ общества "Челиндбанк" на обращение общества "Элла-С" по вопросу письменного согласия на предоставление в аренду спорного помещения (т. 1, л.д. 48).

Довод общества "Дикси-Челябинск" о том, что несоблюдение им разумного срока для регистрации договора неправомерно указано в качестве основания для отказа в исковых требованиях, был предметом рассмотрения апелляционного суда и обоснованно отклонен в силу следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Вместе с тем согласие залогодержателя - общества "Челиндбанк" на передачу заложенного имущества в аренду не получено.

Несоблюдение истцом разумного срока для обращения за регистрацией договора аренды после его подписания послужило причиной невозможности его регистрации в дальнейшем ввиду заключения ответчиком с обществом "Челиндбанк" 08.08.2006 договора залога арендуемого помещения и отказа последнего согласовать аренду помещения.

С учетом изложенного суды пришли к правомерному выводу о том, что государственная регистрация договора аренды от 01.07.2006 невозможна, факт уклонения ответчика от государственной регистрации договора не доказан, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Довод заявителя о том, что в рамках рассматриваемого дела исследование и оценка судами обстоятельств заключенности договора и его соответствия нормам материального права неправомерны, судом кассационной инстанции отклоняется. Обращаясь в арбитражный суд, общество "Дикси-Челябинск" просило вынести решение о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 01.07.2006. Оценка судом возможности осуществления государственной регистрации договора аренды включает в себя в том числе оценку соответствия данного договора нормам материального права.

Ссылка общества "Дикси-Челябинск" на то, что судами применены не подлежащие применению положения ст. 168, п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договор аренды подписан сторонами 01.07.2006, имущество передано арендатору по акту от 01.07.2006, в то время как договор залога между обществом "Элла-С" и обществом "Челиндбанк" заключен 08.08.2006, судом кассационной инстанции отклоняется. В соответствии с п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке. Поскольку на момент заключения договора залога договор аренды от 01.07.2006 не зарегистрирован, судами правильно применены при рассмотрении настоящего спора указанные нормы права.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела, в связи с чем в соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции отклоняются.

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права не установлено, оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.05.2008 по делу N А76-846/2008 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2008 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дикси-Челябинск" - без удовлетворения.