Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 8 октября 2008 г. N Ф09-7222/08-С6 Дело о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения направлено на новое рассмотрение, поскольку из решения уполномоченного органа не усматривается, на каком правовом основании спорное имущество включено в перечень муниципального имущества, кроме того, при отсутствии в материалах дела данных о государственной регистрации права муниципальной собственности на нежилые помещения суд не выяснил, является ли соответствующее муниципальное образование собственником имущества, если это право возникло, то когда, подлежало ли оно государственной регистрации (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 8 октября 2008 г. N Ф09-7222/08-С6

ГАРАНТ:

См. также Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 октября 2009 г. N 14051/09

См. также Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 октября 2009 г. N 14051/09

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 июня 2009 г. N Ф09-7222/08-С6

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 марта 2009 г. N 18АП-3320/2008

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании жалобу предпринимателя Осипова Василия Владимировича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 04.04.2008 по делу N А47-9061/2007 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2008 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет по управлению имуществом администрации г. Орска (далее - комитет) просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

Комитет обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к предпринимателю Осипову В.В. о взыскании 114579 руб. 18 коп., из них 107368 руб. 81 коп. основного долга, 7210 руб. 37 коп. пени за просрочку платежей за период с 01.01.2007 по 18.02.2008, а также о расторжении договора аренды от 17.01.2007 N 735 и выселении ответчика из занимаемого помещения (с учетом принятых арбитражным судом уточнений заявленных требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 03.04.2008 с предпринимателя Осипова В.В. в пользу комитета взыскано 114579 руб. 18 коп., из них 107368 руб. 81 коп. основного долга, 7210 руб. 37 коп. пени. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2008 решение суда первой инстанции отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований комитета о расторжении договора аренды от 17.101.2007 N 735 и выселении ответчика из занимаемого помещения. В этой части исковые требования оставлены без рассмотрения. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприниматель Осипов В.В. просит обжалуемые судебные акты отменить в части удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пени, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что на момент заключения договора аренды комитет не имел права распоряжаться спорным помещением, поскольку право муниципальной собственности на него не зарегистрировано в установленном законом порядке. Предприниматель Осипов В.В. считает, что комитет скрыл техническую информацию в отношении данного помещения в части отнесения помещения к подвальному и тем самым завысил ставку арендной платы за него как за помещение цокольного этажа.

В отзыве на кассационную жалобу комитет возражает против изложенных в ней доводов, считает их несостоятельными, просит отставить в силе обжалуемые судебные акты.

При рассмотрении дела судами установлено и материалами дела подтверждается, что комитетом (арендодатель) и предпринимателем Осиповым В.В. (арендатор) 17.01.2007 подписан договор N 735 аренды нежилых помещений цокольного этажа, литера А, полезной площадью 29,70 кв.м, расположенных в здании 1967 года постройки по адресу: г. Орск, р-н Ленинский, просп. Ленина, д. 58. Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 17.01.2007 в удовлетворительном состоянии, отвечающем всем техническим и санитарным нормам (т. 1, л.д. 6-8).

В силу п. 1.4, 3.1, 3.5, 5.1 указанного договора размер арендной платы составляет 7892 руб. 36 коп. в месяц без учета налога на добавленную стоимость, арендатор вносит арендную плату до десятого числа оплачиваемого месяца, в случае просрочки уплачивается пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы долга (т. 1, л.д. 6, 7).

В письме от 17.08.2007 N 13/08-4387 в связи с тем, что предпринимателем Осиповым В.В. обязательства по внесению арендной платы не исполнены надлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате в размере 107386 руб. 81 коп. по состоянию на февраль 2008 года и пеня за просрочку оплаты составила 7210 руб. 37 коп. по состоянию на 18.02.2008, комитет предложил ответчику оплатить задолженность по арендной плате (т. 1, л. Д. 13).

Поскольку предпринимателем Осиповым В.В. обязанность по внесению арендной платы и пени за просрочку арендных платежей не исполнялась надлежащим образом, комитет обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с соответствующим иском.

Суды удовлетворили исковые требования в части взыскания арендной платы и пени за просрочку оплаты, руководствуясь положениями ст. 309, 310, п. 1 ст. 330, ст. 606, п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, и пришли к выводу о доказанности факта просрочки ответчиком исполнения обязательств по внесению арендных платежей на основании договора аренды от 17.01.2007.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды и выселения ответчика из занимаемого помещения, со ссылкой на ст. 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что, поскольку в письме от 17.08.2007 комитет не обращался к предпринимателю Осипову В.В. с требованием о расторжении договора аренды, у истца не имеется оснований заявлять данные требования в судебном порядке.

Апелляционный суд отменил в данной части решение суда первой инстанции и оставил исковое заявление в этой части без рассмотрения, указав на то, что в соответствии с абз. 3 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором. При этом апелляционный суд пришел к выводу о том, что п. 6.3 договора аренды нежилых помещений от 17.01.2007 N 735 предусмотрен досудебный порядок разрешения вопроса о расторжении договора, а именно - направление арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в месячный срок, о чем комитетом в письме от 17.08.2007 N 13/08-4387 не заявлено.

Суд кассационной инстанции считает обжалованные судебные акты подлежащими отмене на основании следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными законами.

Согласно п. 2 ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие названного Федерального закона.

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (п. 1 ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Суды указали, что спорное нежилое помещение является муниципальной собственностью в соответствии с решением Орского городского Совета депутатов от 24.03.2000 N 302 "О внесении дополнений в перечень муниципальных помещений г. Орска, утвержденных решением Орского городского Совета депутатов от 16.02.1999 N 182" (т. 1, л.д. 35, 53, 64).

Апелляционным судом указано, что спорное помещение согласно выпискам из перечня нежилого недвижимого муниципального имущества г. Орска от 28.03.2005 N 63 и от 05.03.2008 N 1557 включено в реестр муниципальной собственности, данных о наличии спора о праве в материалах дела не содержится.

Вместе с тем из содержания решения Орского городского Совета депутатов от 24.03.2000 N 302 не усматривается, на каком правовом основании спорное имущество включено в перечень муниципального имущества, решение Орского городского Совета депутатов от 16.02.1999 N 182 в материалах дела отсутствует.

При отсутствии в материалах дела данных о государственной регистрации права муниципальной собственности на нежилые помещения суд не выяснил, является ли соответствующее муниципальное образование собственником имущества, если это право возникло, то когда, подлежало ли оно государственной регистрации.

С учетом этого следовало решить, вправе ли был комитет распорядиться имуществом путем передачи его в аренду.

В связи с изложенным решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение. При новом рассмотрении суду надлежит устранить отмеченные недостатки и разрешить спор в соответствии с действующим законодательством.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 04.04.2008 по делу N А47-9061/2007 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2008 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.