Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 октября 2008 г. N Ф09-7681/08-С6 Дело о государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения передано на новое рассмотрение, поскольку суд не исследовал, возникло ли у предприятия право хозяйственного ведения на спорное имущество, а также, констатировав факт незаключенности договора аренды с правом выкупа, не определил правовую природу сделки как направленной на приобретение объектов в собственность и не принял во внимание, что отказ в регистрации спорного вещного права истца был обоснован лишь отсутствием регистрации ранее возникшего права ввиду отсутствия заявления продавца для осуществления такой регистрации (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 23 октября 2008 г. N Ф09-7681/08-С6

Дело N А07-3084/08

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10 июня 2009 г. N Ф09-7681/08-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "УралСтройМонтаж" (далее - общество "УралСтройМонтаж") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.05.2008 по делу N А07-3084/08 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2008 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа. Явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В судебном заседании, назначенном на 22.10.2008, в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 17 ч 00 мин 23.10.2008. После перерыва лица, участвующие в деле, явку своих представителей также не обеспечили.

Общество "УралСтройМонтаж" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан, третье лицо - Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Башкортостан (далее - территориальное управление), о государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Ишимбай, Левый Берег, 6 - гараж, литера 1Ц, 1939 года постройки площадью 79,6 кв.м, одноэтажный; подсобное здание механического цеха, литера 1Я, 1981 года постройки площадью 518 кв.м, одноэтажное; здание пилорамы, литера 2А, 1970 года постройки площадью 257,9 кв.м, одноэтажное; здание бетонного узла, литера 2Б, 1970 года постройки площадью 326,8 кв.м, двухэтажное; здание склада и столярной мастерской, литера 3В, 1970 года постройки площадью 732,8 кв.м, одноэтажное.

Определением суда от 02.04.2008 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования "Ишимбайский район и г. Ишимбай", Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Решением суда от 08.05.2008 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2008 решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "УралСтройМонтаж" просит судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение судами положений ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. Как полагает заявитель, договор аренды с правом выкупа от 01.10.2002, заключенный между государственным унитарным предприятием "Ишимбайский специализированный химический завод катализаторов" и обществом "УралСтройМонтаж", является смешанным договором, содержащим в себе элементы договоров аренды и купли-продажи, следовательно, по мнению заявителя, к отношениям сторон по отчуждению имущества подлежат применению положения Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже недвижимости. Заявитель полагает ошибочным указание суда на то, что вещные права продавца - государственного унитарного предприятия "Ишимбайский специализированный химический завод катализаторов" - на спорные объекты не подтверждены. Заявитель считает, что право хозяйственного ведения продавца подтверждено теми обстоятельствами, что спорное имущество, относящееся к федеральной собственности, передано государственному унитарному предприятию "Ишимбайский специализированный химический завод катализаторов", основанному на праве хозяйственного ведения, то есть принадлежит этому предприятию на данном праве. Кроме того, в свидетельстве от 29.05.2000 о внесении в реестр федерального имущества указано о закреплении этого имущества на праве хозяйственного ведения за названным государственным унитарным предприятием.

Таким образом, по мнению заявителя, право хозяйственного ведения продавца на спорные объекты, возникшее до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), подтверждено иными допустимыми доказательствами, поэтому отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права само по себе не может свидетельствовать об отсутствии этого права. Заявитель также указывает на непринятие во внимание судами того, что иные лица не претендуют на спорное имущество и права на него в установленном законом порядке ни за кем не зарегистрированы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 01.10.2002 государственным унитарным предприятием "Ишимбайский специализированный химический завод катализаторов" (далее - завод, продавец) и обществом "УралСтройМонтаж" (далее - покупатель) подписан договор аренды имущества с правом выкупа (л.д. 11-15).

По условиям договора завод обязуется передать обществу "УралСтройМонтаж" в аренду с правом выкупа строения (столярную мастерскую, пилораму, растворобетонный узел, механические мастерские и др. строения с технологическим оборудованием), расположенные на участке, обозначенном в прилагаемой схеме, и указанные в приложениях к названному договору, а общество "УралСтройМонтаж" обязуется принять перечисленное имущество, вносить за него арендную плату и выкупить его в собственность.

Согласно п. 1.2 договора перечень и характеристика зданий и сооружений приводится в приложении N 1 к договору.

При передаче заводом зданий, сооружений и оборудования в собственность общества "УралСтройМонтаж" стороны подписывают двусторонний акт передачи, на основании которого на имущество оформляются права собственности общества "УралСтройМонтаж" (п. 5.5 договора).

В приложении N 1 к договору (л.д. 16) перечислены: подсобное здание механического цеха, инвентарный N 58, год ввода в эксплуатацию 1981; гараж, инвентарный N 56, год ввода в эксплуатацию 1939; склад, инвентарный N 52, год ввода в эксплуатацию 1939; РБУ (здание для приготовления раствора, бетона и склады хранения строительных материалов), инвентарный N 53, год ввода в эксплуатацию 1970; столярка, инвентарный N 57, год ввода в эксплуатацию 1970; пилорама, инвентарный N 54, год ввода в эксплуатацию 1970; гараж газоспасателей на 2 автомашины, год ввода в эксплуатацию 1981; не завершенное строительством здание столовой, год ввода в эксплуатацию 1991.

Дополнительным соглашением от 04.08.2003 к договору от 01.10.2002 стороны договорились о том, что выкупная цена арендованного имущества, определенная независимым оценщиком без учета улучшений, произведенных арендатором, составляет 1878906 руб. (л.д. 18).

Сторонами 04.08.2003 подписан акт приема-передачи имущества в собственность общества "УралСтройМонтаж" (л.д. 23 в приложении N 2 к делу N А7-3084/2008). При этом стороны в акте указали, что завод передал, а общество "УралСтройМонтаж" приняло имущество, перечисленное в приложении к акту, согласно договору от 01.10.2002. В соответствии с условиями договора выкупная цена имущества, указанного в приложении к акту, обществом "УралСтройМонтаж" уплачена, каких-либо претензий завод не имеет (л.д. 19).

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым иском, общество "УралСтройМонтаж" указало, что, выполнив обязательства по договору аренды с правом выкупа, оно приобрело следующие нежилые строения, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Ишимбай, Левый Берег, 6 - гараж, литера 1Ц, 1939 года постройки площадью 79,6 кв.м, одноэтажный; подсобное здание механического цеха, литера 1Я, 1981 года постройки площадью 518 кв.м, одноэтажное; здание пилорамы, литера 2А, 1970 года постройки площадью 257,9 кв.м, одноэтажное; здание бетонного узла, литера 2Б, 1970 года постройки площадью 326,8 кв.м, двухэтажное; здание склада и столярной мастерской, литера 3В, 1970 года постройки площадью 732,8 кв.м, одноэтажное.

Поскольку завод обязательства по оформлению перехода права собственности, предусмотренные п. 4.1 договора, не исполнил, а в настоящее время завод ликвидирован и исключен из Единого государственного реестра юридических лиц, общество "УралСтройМонтаж" лишено возможности зарегистрировать на себя переход права собственности на указанное имущество ввиду невозможности продавца обратиться в регистрационную службу сзаявлением о регистрации ранее возникшего права и перехода этого права к покупателю.

Учитывая изложенное, общество "УралСтройМонтаж" просило суд вынести решение о государственной регистрации перехода к нему права собственности на вышеперечисленные нежилые строения.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды от 01.10.2002, срок которого определен сторонами с 01.10.2002 до 01.10.2003, то есть больше года, подлежал государственной регистрации (ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации), и ввиду ее отсутствия договор от 01.10.2002 в части аренды спорного недвижимого имущества является незаключенным.

Как указал суд первой инстанции, для применения по аналогии ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации истцу - обществу "УралСтройМонтаж" надлежало представить доказательства, подтверждающие право продавца на отчуждение имущества (ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поскольку доказательств принадлежности ликвидированному продавцу спорных объектов на каком-либо вещном праве не имеется, суд посчитал, что договор аренды с правом выкупа от 01.10.2002 не может быть признан надлежащим правоустанавливающим документом, обусловливающим переход к истцу права собственности на эти объекты.

Не признавая представленные истцом в материалы дела свидетельство о внесении в реестр федерального имущества; справку территориального управления о том, что спорное имущество, находившееся на балансе продавца, числилось по состоянию на 01.01.2003 в реестре федерального имущества; выписки из Единого государственного реестра прав об отсутствии в отношении спорного имущества сведений о правообладателях; справку ГУП "Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости" от 05.05.2008 N 377 о том, что в декабре 2002 года проводилась техническая инвентаризация спорных объектов, находившихся на балансе продавца, суд первой инстанции сделал вывод о том, что они (доказательства) не являются допустимыми (ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), подтверждающими оформление ликвидированным продавцом вещных прав на спорные объекты.

Апелляционный суд, оставляя решение суда первой инстанции в силе, согласился с изложенными выводами о незаключенности договора в части аренды ввиду отсутствия государственной регистрации договора; указал, что обществом "УралСтройМонтаж" не доказана принадлежность спорного имущества на каком-либо вещном праве продавцу этого имущества. Доказательств государственной регистрации прав на спорные объекты за ликвидированным продавцом в материалы дела не представлено.

Представленные в материалы дела документы, подтверждающие право собственности Российской Федерации на спорные объекты, не могут свидетельствовать о принадлежности этого имущества заводу на данном праве. Как указал апелляционный суд, продавцу спорное имущество на праве собственности не принадлежало, доказательства согласия собственника имущества на совершение названой сделки отсутствуют.

Однако с вынесенными по делу судебными актами нельзя согласиться, поскольку они приняты по недостаточно полно установленным и исследованным юридически значимым обстоятельствам, а также с нарушением норм материального права.

Согласно п. 1 ст. 6 Закона о государственной регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

В соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям сторон подлежат применению нормы права, регулирующие сходные отношения.

Согласно п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации при уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Поскольку порядок государственной регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации другой стороны до подачи заявления о регистрации Законом о регистрации не предусмотрен, по аналогии подлежит применению п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и приобретатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском к регистрирующему органу о государственной регистрации перехода права собственности

При этом даже в случае отсутствия государственной регистрации ранее возникшего права продавца, но при доказанности возникновения и осуществления этого права, стороны не лишены возможности в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 6 Закона о регистрации, зарегистрировать возникшее до введения в действие данного Закона вещное право на объект недвижимого имущества при государственной регистрации перехода данного права к приобретателю.

Из изложенного следует, что суду при рассмотрении дела следовало выяснить, возникло ли у завода право хозяйственного ведения и осуществлял ли он это право.

Между тем суд первой инстанции ограничился лишь указанием на то, что вещные права завода не подтверждены допустимыми доказательствами, не обосновав такой вывод, и не раскрыв доказательства, которые им были отвергнуты, а суд апелляционной инстанции вывод об отсутствии у продавца каких-либо прав на имущество обосновал лишь отсутствием доказательств государственной регистрации этого права. Вопросы о том, возникло ли у завода право хозяйственного ведения на спорное имущество и осуществлял ли он это право, судами не исследовались.

Представленные в материалы дела доказательства с точки зрения того, подтверждают ли они возникновение и осуществление заводом права хозяйственного ведения на спорное имущество, судами не оценивались.

Суды не проверили, возникло ли у завода право хозяйственного ведения в соответствии с законодательством, действовавшим на момент создания завода.

При этом судами не дано оценки имеющемуся в материалах дела Уставу завода, утвержденному 04.03.1998 (л.д. 125-127), из которого усматривается, что имущество завода относится к федеральной собственности и закреплено за ним на праве хозяйственного ведения, а также не проверено, является ли имущество, относящееся к федеральной собственности и закрепленное за заводом на праве хозяйственного ведения, идентичным имуществу, приобретенному обществом "УралСтройМонтаж" по договору от 01.10.2002, на которое истец просит зарегистрировать переход права собственности к нему.

Имеющийся в приложении N 1 к делу N А07-3084/2008 отчет N 03-236-И о проделанной работе по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего заводу, в котором также перечислены спорные объекты, судами не оценивался.

Кроме того, делая вывод об отсутствии согласия собственника имущества на совершение указанной сделки, суды не дали правовой оценки доводу истца о том, что на дату совершения сделки в отношении завода введена процедура внешнего управления, а в соответствии со ст. 69 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" 1998 г. с момента введения внешнего управления прекращаются полномочия органов управления должника и собственника имущества должника - унитарного предприятия, полномочия руководителя должника и иных органов управления должника переходят к внешнему управляющему, за исключением полномочий, переходящих в соответствии с данным Федеральным законом к другим лицам (органам). Суды не оценили довод территориального управления о том, что единогласным решением комитета кредиторов должника - завода - был согласован вопрос передачи в аренду обществу "УралСтройМонтаж" с последующим выкупом по рыночной стоимости спорных объектов недвижимости (л.д. 65, 66).

Суды, констатировав факт незаключенности договора от 01.10.2002 в части аренды, не дали оценки договору в части выкупа имущества, не определили правовую природу договора как направленного на отчуждение (приобретение) имущества в собственность и не приняли во внимание, что отказ регистрационной службы в регистрации права собственности истца на это имущество был обоснован лишь отсутствием регистрации ранее возникшего права ввиду отсутствия заявления продавца для осуществления такой регистрации (последние страницы приложения N 2 к делу N А07-3084/2008).

При таких обстоятельствах принятые по делу судебные акты нельзя признать законными и обоснованными, они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение. При новом рассмотрении суду надлежит, оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, определить, возникло ли у завода право хозяйственного ведения и осуществлял ли он это право. В случае, если суд установит, что спорное имущество принадлежало заводу на праве хозяйственного ведения, суду следует определиться с правовой природой договора от 01.10.2002, установить, имело ли место отчуждение этого имущества истцу, при этом дав надлежащую правовую оценку в совокупности имеющимся в материалах дела доказательствам, которым судами оценка не давалась и наличие которых может повлиять на результаты рассмотрения дела, в частности акту приема-передачи имущества от 04.08.2003 (л.д. 23 с оборотом в приложении N 2 к делу), актам приема-передачи здания (сооружения) от 30.08.2003 (л.д. 228 и далее в приложении N 2 к делу N А07-3084/2008), заявлению завода от 2.12.1999 (л.д. 128), письму от 04.01.2000 заместителя председателя Госкомсобственности Республики Башкортостан на указанное заявление (л.д. 129) и перечню имущества к нему (л.д. 130), и рассмотреть спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.05.2008 по делу N А07-3084/08 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2008 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.