Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 8 декабря 2008 г. N Ф09-8540/08-С6 Дело о признании недействительным зарегистрированного права собственности на замощение и ограждение, расположенные на земельном участке, направлено на новое рассмотрение, поскольку, сделав вывод, что право собственности на спорные объекты перешло к обществу на основании сделки как на части сложной вещи, суды не установили, на передачу каких объектов была направлена действительная воля сторон при заключении договоров купли-продажи с учетом условий указанных договоров о предмете, а также не обосновали наличие воли сторон на отчуждение сложной вещи по данным договорам (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 8 декабря 2008 г. N Ф09-8540/08-С6

Дело N А50-5629/2008

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента земельных отношений администрации г. Перми (далее - департамент) на решение Арбитражного суда Пермского края от 21.07.2008 по делу N А50-5629/2008 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2008 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Либерти" (далее - общество "Либерти") - Баев А.Н. (доверенность от 26.03.2008).

Департамент обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу "Либерти" о признании недействительным зарегистрированного права собственности на замощение I, ограждение I, расположенные на земельном участке по ул. Кирова, 78/а, площадью 668,3 кв.м, с кадастровым номером 108:13.

Определением суда от 04.05.2008 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю (далее - регистрационная служба) и общество с ограниченной ответственностью "Пермская финансовая строительная компания" (далее - общество "Пермская финансовая строительная компания").

Решением Арбитражного суда Пермского края от 21.07.2008 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2008 решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, департамент просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и удовлетворить требования, ссылаясь на нарушение судами положений ст. 134, 222, 432, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявитель считает, что ограждение и замощение являются самовольными постройками, так как возведены на земельном участке, не принадлежащем ответчику и не предоставленном для этих целей. Департамент указывает, что из договора купли-продажи от 04.03.2004 не следует, что ответчик приобрел спорные объекты, поскольку они расположены на ином земельном участке. Заявитель полагает, что судами неполно исследованы представленные документы, в частности технические паспорта, из которых следует, что замощение и ограждение по техническому паспорту 1979 года не являются теми же самыми ограждением и замощением, указанными в техническом паспорте 2007 года, поэтому ссылка судов на ст. 134 Гражданского кодекса Российской Федерации является неправомерной. Заявитель также ссылается на отсутствие у общества "Либерти" правоустанавливающих документов на ограждение и замощение.

В отзывах на кассационную жалобу общество "Либерти", Управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю возражают против изложенных в ней доводов, считают их необоснованными, просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14.02.2003 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.01.2003, заключенного с закрытым акционерным обществом "Прикамлес", и дополнительного соглашения от 07.02.2003 N 1 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 29.01.2003 за обществом "Пермская финансовая строительная компания" зарегистрировано право собственности на 2-этажное здание с подвалом (литеры А2, A3, А4) общей площадью 444,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Кирова, 78а (т. 1, л.д. 25).

Между администрацией г. Перми (арендодатель) и обществом "Пермская финансовая строительная компания" (арендатор) 27.02.2004 заключен договор N 022-04л аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого арендодатель передал арендатору в пользование земельный участок, кадастровый номер 108:7, площадью 563, 6 кв.м, расположенный по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Кирова, 78а, для использования под административное здание на срок с 31.01.2004 по 30.12.2008 (т. 1, л.д. 6-7).

Между администрацией г. Перми (арендодатель) и обществом "Пермская финансовая строительная компания" (арендатор) 31.05.2004 заключен договор N 039-04л аренды земельного участка, согласно условиям которого арендатору передан в пользование земельный участок, кадастровый номер 108:13, площадью 668, 3 кв.м, расположенный по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Кирова, 78а, для использования под размещение строительных материалов на период проектирования и реконструкции административного здания на срок с 01.05.2004 по 30.04.2007 (т. 1, л.д. 9-10).

По договору купли-продажи от 04.03.2004 общество "Либерти" приобрело в собственность у общества "Пермская финансовая строительная компания" недвижимое имущество: 2-этажное здание с подвалом (литеры А2, A3, А4) общей площадью 444,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Кирова, 78а (т 1 л д. 37-39).

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.03.2004 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.03.2004 была внесена запись о праве собственности общества "Либерти" на 2-этажное здание с подвалом (литеры А2, A3, А4) общей площадью 444,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Кирова, 78а, о чем было выдано соответствующее свидетельство (т. 1, л.д. 26).

В дальнейшем обществом "Либерти" произведена реконструкция принадлежащего ему административного здания.

В соответствии с актом приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией законченный строительством объект - гостиница -19.09.2005 сдана в эксплуатацию со следующими показателями: полезная площадь - 1558,4 кв.м, строительный объем - 6 259 кв.м, количество этажей - 5/7, гостиничные номера - 25 штук, ограждение - 18 п/м, замощение - 907 кв.м (т. 1, л.д. 74-77).

Инспекцией архитектурно-строительного контроля Департамента планирования и развития территории г. Перми 28.09.2005 выдано разрешение N 241/2004 на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта: гостиница после реконструкции административного здания, расположенного по адресу: г. Пермь, Ленинский р-н, ул. Кирова, 78а (т. 1, л.д. 61).

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.03.2007, акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 19.09.2005, разрешения Инспекции архитектурно-строительного контроля Департамента планирования и развития территории г. Перми на ввод объекта в эксплуатацию от 28.09.2005 N 241/2004 за обществом "Либерти" зарегистрировано право собственности на 7-этажное кирпичное здание гостиницы с подвалом, литера А2, общая площадь 1 558,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Пермь, Ленинский р-н, ул. Кирова, д. 78а.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю 03.05.2007 на основании заявления общества "Либерти", технического паспорта от 23.04.2007 в описание объекта добавлено: ограждение (I), замощение (I. II), о чем выдано соответствующее свидетельство (т. 1, л.д. 27).

Департамент, ссылаясь на то, что ограждение (I) и замощение (I) возведены ответчиком на не принадлежащем ему земельном участке, не отведенном для этих целей, в связи с чем государственная регистрация права собственности на данные объекты является недействительной, обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Суды, отказывая в удовлетворении требований, исходили из того, что спорные объекты ответчиком не возводились, право собственности на них перешло к обществу "Либерти" на основании договора купли-продажи от 04.03.2004 как на части сложной вещи. Суды пришли к выводу о том, что ограждение и замощение самостоятельными объектами недвижимости не являются, в связи с чем заявленное требование о признании недействительной государственной регистрации права на указанные объекты удовлетворено быть не может.

Между тем судебные акты нельзя признать законными и обоснованными в силу следующего.

Согласно ст. 134 Гражданского кодекса Российской Федерации, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Из содержания указанной нормы следует, что сложная вещь образуется путем соединения многих вещей, представляющих единство в тех случаях, когда это соответствует содержанию заключаемых сделок по поводу данных вещей, и зависит от воли сторон, вступающих в сделку. Сложная вещь является делимой, в связи с чем сделки могут быть заключены сторонами как на всю сложную вещь в целом, так и на ее составные части.

Согласно техническому паспорту, составленному Бюро технической инвентаризации г. Перми 07.06.1979, на административное здание, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Кирова, 78а, в состав домовладения входили забор, асфальтовое замощение и брандмауэр.

Сделав вывод о том, что право собственности на ограждение и замощение перешло к обществу "Либерти" на основании сделки как на части сложной вещи, суды не установили, на передачу каких объектов была направлена действительная воля сторон при заключении договоров купли-продажи от 29.01.2003, 04.03.2004 с учетом условий указанных договоров о предмете, а также не обосновали наличие воли сторон на отчуждение сложной вещи по названным договорам купли-продажи.

В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Из договора купли-продажи от 29.01.2003, с учетом дополнительного соглашения от 07.02.2003, заключенного между обществом "Пермская финансовая строительная компания" и закрытым акционерным обществом "Прикамлес", следует, что отчуждаемое административное здание, расположено на земельном участке площадью 344,992 кв.м, предоставленном продавцу на основании договора аренды от 07.08.2002 N 357-02 земельного участка, заключенного для использования под административное здание (т. 1, л.д. 104-108).

По договору купли-продажи от 04.03.2004 общество "Либерти" приобрело у общества "Пермская финансовая строительная компания" административное здание, расположенное на земельном участке площадью 563, 6 кв.м, предоставленном продавцу на основании договора аренды от 27.02.2004 N 022-04л земельного участка, заключенного для использования под административное здание.

При этом ссылку судов только лишь на технический паспорт от 07.06.1979 и выписку из решения от 19.12.1991 N 957 Исполнительного комитета Пермского городского совета народных депутатов, в подтверждение своих выводов о возникновении права собственности на сложную вещь, без учета условий договоров купли-продажи о его предмете, нельзя признать обоснованной.

Вывод судов о том, что спорные объекты не являются самовольными постройками, поскольку расположены на земельных участках, предоставленных ответчику на основании договоров аренды от 27.02.2004 N 022-04л, от 31.05.2004 N 039-04, сделан без учета цели предоставления этих земельных участков в аренду.

Как следует из материалов дела, по договору аренды от 31.05.2004 N 039-04 земельный участок площадью 668, 3 кв.м предоставлен в аренду для использования под размещение строительных материалов на период проектирования и реконструкции административного здания на срок с 01.05.2004 по 30.04.2007.

Между тем судами не установлено, на каком земельном участке расположены спорные ограждение и замощение.

Делая вывод о том, что ответчиком не возводились спорные объекты, судами не принято во внимание то обстоятельство, что в акте приемки законченного строительством объекта от 19.09.2005 к приемке предъявлены реконструированное административное здание под гостиницу по ул. Кирова, 78, ограждение, замощение.

Кроме того, судами не дана оценка тому, что в технических паспортах домовладения 1979 года и 2007 года описание спорных объектов различно. В техническом паспорте 1979 года указано на забор дощато-решетчатый длиной 106 м, замощение - 2545*118. В техническом паспорте 2007 года имеется ссылка на металлическое ограждение длиной 18 м, замощение площадью 837 кв.м.

Приняв во внимание пояснения Управления Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю о том, что права на ограждение и замощение, являющиеся элементами благоустройства территории, были зарегистрированы как на объекты, находящиеся в составе гостиницы, отдельные разделы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на эти объекты не открывались, суды пришли к выводу о том, что ограждение и замощение не являются самостоятельными объектами недвижимости, требование о признании недействительной государственной регистрации права собственности на часть объекта недвижимого имущества удовлетворено быть не может.

Данный вывод суда также нельзя признать обоснованным.

Согласно п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел состоит из трех подразделов. В подразделе I содержится краткое описание каждого объекта недвижимого имущества: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (по кадастровому паспорту объекта недвижимого имущества или иному документу, предусмотренному названным Федеральным законом и содержащему описание объекта недвижимого имущества), назначение и иная необходимая информация, в том числе об отнесении объекта недвижимого имущества к объектам культурного наследия или к выявленным объектам культурного наследия.

В соответствии с п. 35-5 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, в графе "Особые отметки регистратора" для объектов недвижимого имущества, являющихся сложными вещами, указываются сведения об объектах недвижимости, входящих в состав этой вещи, в соответствии с п. 29, 31-33 указанных Правил, а для объектов недвижимости, описание которых производится в подразделе 1-6, -дополнительные сведения, наиболее полно характеризующие их.

Следовательно, при государственной регистрации объекта недвижимого имущества, являющегося сложной вещью, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся сведения об объектах недвижимости, входящих в состав сложной вещи, и право собственности на них возникает у собственника с момента государственной регистрации.

Поскольку внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним указанных сведений об объектах недвижимости, входящих в состав сложной вещи, связано с возникновением права, оно может быть оспорено.

В соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

С учетом изложенного принятые по делу судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, дать оценку всем обстоятельствам дела и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 21.07.2008 по делу N А50-5629/2008 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2008 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.