Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 декабря 2008 г. N Ф09-9605/08-С6 Суд отказал в признании недействительным инвестиционного договора в части нежилых помещений, а также признании права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, поскольку указанный договор между ответчиками не заключен, в связи с чем он не повлек никаких правовых последствий для сторон и у общества право собственности на спорную долю не возникло, следовательно, оно не обладало правом распоряжения спорной долей в строящемся объекте недвижимости, а договор уступки, заключенный с истцом, является ничтожной сделкой (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 22 декабря 2008 г. N Ф09-9605/08-С6

Дело N А60-11252/2007

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр семейной стоматологии "Смайл" (далее - общество "ЦСС "Смайл") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.07.2008 по делу N А60-11252/2007 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2008 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "ЦСС "Смайл" - Кучерюк Л.В. (доверенность от 01.09.2008);

государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Уральский государственный экономический университет" (далее - университет) - Шушерин О.Б. (доверенность от 21.04.2008 N 698/15-010).

Общество "ЦСС "Смайл" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная производственно-эксплуатационная компания" (далее - общество "СПЭК"), обществу с ограниченной ответственностью "СТК" (далее - общество "СТК") о признании недействительным договора от 30.12.2005 N 407, заключенного между ответчиками, в части нежилых помещений площадью 136,5 кв.м в составе общего отчуждения площадью 271,5 кв.м, расположенных на 1-м этаже блока N 4 секции И здания, находящегося по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72, а также признании права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72, с определением доли в размере 1,67% в виде нежилых помещений площадью 136,6 кв.м и нежилого помещения площадью 143,8 кв.м, расположенных на 1-м этаже блока N 4 секции И здания, находящегося по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72 (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: университет, общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Екатеринбург-РОКС" (далее - общество "НПП "Екатеринбург-РОКС"), общество с ограниченной ответственностью "Профмаркет" (далее - общество "Профмаркет"), Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, Сеньков Александр Константинович, Сенькова Кристина Александровна, Наумкина Людмила Анатольевна.

Решением суда от 18.07.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2008 решение оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "ЦСС "Смайл" просит судебные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на то, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, обществом "НПП "Екатеринбург-РОКС" исполнена обязанность по предоставлению отчета принципалу по агентскому договору от 15.01.2003, поскольку им в адрес университета направлялись документы, подтверждающие заключение инвестиционного договора с обществом "Профмаркет". Заявитель указывает, что доказательством согласования университетом заключенного агентом инвестиционного договора следует считать подпись ректора университета на данном договоре. В связи с этими обстоятельствами заявитель считает инвестиционный договор от 10.12.2003 заключенным, а распоряжение обществом "Профмаркет" своим правом на спорную долю и передачу ее обществу "ЦСС "Смайл" - правомерным.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, Универсальным строительным потребительским кооперативом "Центральный Посад" (далее - кооператив; правопредшественник общества "СПЭК") и университетом подписан инвестиционный договор (долевое участие в строительстве) от 12.05.2003. Предметом данного договора является инвестирование в строительство жилищно-административного комплекса (1-ой и 2-ой очереди) переменной этажности, расположенного в районе улиц Хохрякова -Куйбышева - Радищева - Московская в г. Екатеринбурге, по окончании строительства которого университет приобретает право собственности на оплаченную долю инвестиций - 10% от общей площади жилых и нежилых (офисных и торговых) помещений жилищно-административного комплекса (п. 1.1 указанного договора).

Дополнительными соглашениями от 11.07.2003 N 1 и от 02.09.2003 в названный инвестиционный договор внесены изменения, согласно которым университет финансирует строительство 1-ой очереди административно-жилищного комплекса, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, а по окончании строительства приобретает 11% от общей площади жилых и нежилых (офисных и торговых) помещений.

Дополнительным соглашением от 10.11.2003 N 1 к инвестиционному договору от 12.05.2003 изменено наименование кооператива в связи с его реорганизацией путем преобразования в общество "СПЭК".

Дополнительным соглашением от 10.11.2003 N 2 к инвестиционному договору от 12.05.2003 в редакции дополнительного соглашения от 10.11.2003 N 1 внесены изменения в п. 1.1 названного договора. Стороны установили, что предметом инвестиционного договора является инвестирование в строительство 7-14-этажного жилого дома с нежилыми помещениями, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72. По окончании строительства объекта заказчик передает, а университет приобретает в собственность (или для последующей передачи в собственность субдольщикам) объекты недвижимости, в том числе офисное помещение в блоке N 4 на 1-м этаже (отметка - 6-60) полезной проектной площадью 271,50 кв.м.

Между университетом (принципал) и обществом "НПП "Екатеринбург-РОКС" (агент) заключен агентский договор от 15.01.2003, предметом которого является совершение агентом от имени и за счет принципала юридических и иных действий по осуществлению инвестиционной деятельности в строительство экспериментального жилищно-административного комплекса на базе квартала, охватывающего улицы Московская - Радищева - Куйбышева - Хохрякова в г. Екатеринбурге, осуществляемое кооперативом (п. 1.1 данного договора).

Обществом "НПП "Екатеринбург-РОКС" (компания) и обществом "Профмаркет" (инвестор) подписан инвестиционный договор от 10.12.2003 N 2. По условиям данного договора инвестор осуществляет капитальные вложения в строительство дома по ул. Хохрякова в г. Екатеринбурге путем долевого финансирования пропорционально причитающимся ему помещениям в доме, а компания обязуется использовать вложения инвестора в соответствии с условиями указанного договора и после выполнения инвестором всех обязательств, завершения строительства и сдачи дома государственной приемочной комиссии передать в собственность инвестора причитающуюся ему долю в виде офисных помещений, в том числе помещения площадью 271,5 кв.м, находящиеся в блоке N 4 на 1-м этаже, (п. 1.1, 1.2, 1.3 названного договора).

Обществом "Профмаркет" (кредитор) и обществом "ЦСС "Смайл" (правоприобретатель) подписан договор от 11.10.2005, в соответствии с условиями которого кредитор уступил, а правоприобретатель принял права, принадлежащие кредитору на основании инвестиционного договора от 10.12.2003 N 2, 2/1, заключенного между кредитором и обществом "НПП "Екатеринбург-РОКС".

Уступаемое по названному договору право выражено в требовании общества "Профмаркет" к обществу "НПП "Екатеринбург-РОКС" передать после завершения строительства и ввода указанного дома в эксплуатацию в собственность общества "Профмаркет" офисные помещения площадью 271,5 и 249,7 кв.м, расположенные на 1-м, 2-м этажах и в подвале блока N 4 первой очереди экспериментального жилого комплекса по ул. Хохрякова в г. Екатеринбурге (п. 3 данного договора).

Между обществом "СПЭК" (компания) и обществом "СТК" (инвестор) заключен инвестиционный договор от 30.12.2005 N 407, в соответствии с условиями которого инвестор обязуется передать компании денежные средства и поручает компании эффективно использовать их с целью инвестирования в строительство нежилых помещений площадью 275 кв.м в блоке N 4 секции И на 1-м этаже дома N 72 по ул. Хохрякова в г. Екатеринбурге.

По договору от 27.04.2007 N 411/х уступки права требования, заключенному между обществом "СПЭК" (компания), обществом "СТК" (инвестор) и Сеньковым А.К., Сеньковой К.А. (новые инвесторы), инвестор с согласия компании передает, а новые инвесторы принимают в равных долях (1/2 Сенькову А.К., 1/2 - Сеньковой К.А.) права, принадлежащие инвестору на основании инвестиционного договора от 30.12.2005N 407, дополнительного соглашения к нему от 16.02.2007 N 407 /1.

С момента подписания договора от 27.04.2007 к новым инвесторам переходит право требования передачи в собственность в определенных данным договором долях нежилого помещения под проектным номером 411 площадью 135 кв.м, расположенного на 1-м этаже блока N 4 секции И в жилом комплексе, находящемся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72, после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию (п. 3 названного договора).

Общество "ЦСС "Смайл", полагая, что указанные помещения подлежат передаче ему в собственность на основании договора от 11.10.2005 уступки прав и обязанностей по инвестиционному договору от 10.12.2003, заключенного между ним и обществом "Профмаркет", в связи с чем инвестиционный договор от 30.12.2005 N 407, предметом которого являются те же помещения и который подписан неуполномоченным лицом, является недействительным, обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Суды, отказывая в удовлетворении требований, исходили из того, что договор уступки от 11.10.2005, послуживший основанием для обращения с иском, следует считать ничтожной сделкой в связи с тем, что инвестиционный договор от 10.12.2003, права по которому обществом "Профмаркет" переданы обществу "ЦСС "Смайл", является незаключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

Таким образом, предметом агентского договора является совершение по поручению принципала как юридических, так и фактических действий.

В силу п. 2 ст. 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента.

Суды, установив, что стороны агентского договора от 15.01.2003 -университет и общество "НПП "Екатеринбург-РОКС" - достигли соглашения о действиях сторон по осуществлению инвестиционной деятельности от имени и за счет принципала (университет) в строительстве жилищно-административного комплекса в квартале улиц Московская - Радищева - Куйбышева - Хохрякова, правомерно признали указанный договор заключенным.

Вместе с тем, установив, что общество "НПП "Екатеринбург-РОКС" подписало инвестиционный договор от 10.12.2003 с обществом "Профмаркет", предметом которого явилось инвестирование строительства спорных помещений, от собственного имени и в данном договоре отсутствует ссылка на агентский договор от 15.01.2003, заключенный с университетом, из условий которого следует, что агент действует не только за счет, но и от имени принципала (п. 1.1 названного договора), суды пришли к верному выводу о том, что общество "НПП "Екатеринбург-РОКС" вышло за пределы полномочий, предоставленных ему агентским договором.

Согласно п. 1 ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Под прямым последующим одобрением сделки представляемым лицом, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения. При этом необходимо принимать во внимание, что независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или лица, уполномоченных в силу закона, учредительных документов или договора заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение (п. 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 N 57).

На основании с п. 1 ст. 1008 Гражданского кодекса Российской Федерации в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора.

В п. 4.7-4.9 агентского договора от 15.01.2003 указано, что агент обязан предоставлять принципалу отчеты о своей деятельности, при оценке которых определяется размер вознаграждения и возмещения понесенных расходов.

Установив, что обществом "НПП "Екатеринбург-РОКС" доказательств надлежащего одобрения его действий со стороны принципала, в том числе предоставления принципалу отчетов и выплаты вознаграждений, в материалы дела не представлено, суды обоснованно признали, что инвестиционный договор, подписанный обществами "НГШ "Екатеринбург-РОКС" и "Профмаркет", не заключен, в связи с чем он не повлек никаких правовых последствий для сторон и у общества "Профмаркет" право собственности на спорную долю не возникло.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежит собственнику. В связи с тем, что общество "Профмаркет" не обладало правом распоряжения спорной долей в строящемся объекте недвижимости, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72, то договор уступки от 11.10.2005, заключенный между обществами "Профмаркет" и "ЦСС "Смайл", правомерно признан судами ничтожной сделкой в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, судами верно отмечено, что исковые требования не подлежат удовлетворению в связи с отсутствием на момент рассмотрения спора завершенного строительством и сданного в эксплуатацию объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Документом, который удостоверяет выполнение строительства объекта недвижимости (объекта капитального строительства) в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Между тем доказательств того, что объект введен в эксплуатацию как завершенный строительством, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание, что истец не доказал наличия своего права в отношении спорной доли и, следовательно, своей заинтересованности в силу ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды правомерно отказали в признании договора от 30.12.2005 N 407, заключенного между обществами "СПЭК" и "СТК", недействительным.

Ссылки заявителя на то, что обществом "HПП "Екатеринбург-РОКС" исполнена обязанность по предоставлению отчета принципалу по агентскому договору от 15.01.2003, а также на согласование университетом заключенного агентом инвестиционного договора направлены на переоценку обстоятельств дела, установленных судами первой и апелляционной инстанции, что в соответствии со ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Таким образом, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.07.2008 по делу N А60-11252/2007 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2008 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр семейной стоматологии "Смайл" - без удовлетворения.