Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19 февраля 2009 г. N Ф09-7273/08-С6 Суд признал недействительным договор об использовании подвального помещения в арендуемом ответчиком жилом доме, поскольку согласия всех собственников жилых помещений на передачу спорного помещения получено не было, при этом правомерно не принята в качестве доказательства представленная органом местного самоуправления копия протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, так как указанный документ представлен в виде незаверенной копии (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 19 февраля 2009 г. N Ф09-7273/08-С6

Дело N А60-34547/2007

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Семеновой З.Г., судей Смирнова А.Ю., Маликовой Э.М.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Нижнего Тагила (далее - Комитет по управлению имуществом) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.03.2008 по делу N А60-34547/2007 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2008 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом - Климцев А.В. (доверенность от 21.01.2009 N 1);

прокуратуры Свердловской области - Васильева М.А. (доверенность от 10.10.2008);

Заместитель прокурора Свердловской области обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к администрации г. Нижнего Тагила и обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Здоровье" (далее - общество "Здоровье") о признании недействительным договора от 14.06.2005 N 43 об использовании подвального помещения в жилом доме, арендуемого предприятием у администрации города, заключенного между Управлением по жилищной политике администрации г. Нижнего Тагила (далее - Управление по жилищной политике) и обществом "Здоровье", а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания общества "Здоровье" передать муниципальному образованию "город Нижний Тагил" подвальные помещения жилого дома, расположенные по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Победы, д. 22.

Решением суда от 26.03.2008 (судья Микушина Н.В.) исковые требования удовлетворены, договор от 14.06.2005 N 43 признан недействительным. На общество "Здоровье" возложена обязанность передать администрации г. Нижний Тагил подвальные помещения общей площадью 315,8 кв.м, расположенные в жилом доме по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Победы, д. 22.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2008 (судьи Лихачева А.Н., Глотова Г.И., Усцов Л.А.) решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 09.10.2008 (судьи Семенова З.Г., Купреенков В.А., Маликова Э.М.) постановление суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд.

При новом рассмотрении постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2008 (резолютивная часть от 20.11.2008; судьи Рубцова Л.В., Усцов Л.А., Жукова Т.М.) решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, Комитет по управлению имуществом, не оспаривая резолютивные части решения и постановления, просит изменить их мотивировочные части относительно статуса спорного нежилого помещения, ссылаясь на неправильное применение судами положений ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Как полагает заявитель, вывод судов о том, что нежилое помещение по ул. Победы, д. 22, является общим имуществом всех собственников жилых квартир, является неверным, поскольку указанное помещение изначально создавалось не как технический подвал, оно имеет иные полезные свойства и предназначено для обслуживания неопределенного круга лиц (в данном случае используется под кулинарию). В обоснование этих доводов Комитет по управлению имуществом приложил справку от 29.12.2008 N 17259, выданную Специализированным областным государственным унитарным предприятием "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости Свердловской области" (далее - Центр технической инвентаризации).

В отзыве на кассационную жалобу заместитель прокурора просит решение и постановление оставить без изменения.

Как установлено судами, между Управлением по жилищной политике администрации г. Нижнего Тагила (владелец) и обществом "Здоровье" (предприятие) 14.06.2005 заключен договор N 43 об использовании помещения в жилом доме, арендуемого предприятием у администрации города (т. 1, л.д. 15-20), по условиям которого владелец предоставил предприятию для использования в качестве кулинарии-закусочной во временное пользование подвальное помещение общей площадью 315,6 кв.м, расположенное в жилом доме по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Победы, д. 22 (п. 1.1 договора).

Срок действия договора установлен сторонами с 14.06.2005 по 11.06.2006 (п. 8.1 договора) и впоследствии продлен до 09.06.2007 (т. 1, л.д. 14).

По истечении срока договора помещение арендатором не возвращено, что свидетельствует о том, что указанный договор в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлен на неопределенный срок.

Заместитель прокурора Свердловской области, полагая, что договор от 14.06.2005 N 43 заключен неуполномоченным лицом и не соответствует требованиям действующего законодательства (ст. 246, 247, 289, 290, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации), обратился в Арбитражный суд Свердловской области с названным иском. В обоснование своих требований заместитель прокурора указал, что переданное в аренду помещение подвала является общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного дома и может быть передано в аренду только с их согласия.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорное помещение является общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного дома, однако согласие всех собственников жилого дома на заключение спорного договора получено не было.

Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что администрация г. Нижнего Тагила протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 22 по ул. Победы от 11.05.2005 была наделена полномочиями по заключению с обществом "Здоровье" договора об использовании подвального помещения в качестве кулинарии - закусочной.

Отменяя данный судебный акт и направляя дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, Федеральный арбитражный суд Уральского округа, руководствуясь ч. 3 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указал на то, что копия названного протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 22 по ул. Победы была представлена администрацией г. Нижнего Тагила и приобщена к материалам дела только в судебном заседании суда апелляционной инстанции, в котором представители прокуратуры Свердловской области и общества "Здоровье" участия не принимали. Между тем в кассационной жалобе прокурор ссылался на то, что протокол от 11.05.2005 в нарушение ч. 8 ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлен суду апелляционной инстанции в виде незаверенной копии, а подлинник указанного протокола был изъят в ходе обыска в Управлении по жилищной политике и в настоящее время находится в материалах уголовного дела N 43837 в отношении начальника данного Управления Смирновой Н.А., откуда администрацией г. Нижнего Тагила не истребовался. Между тем из представленной прокурором заверенной копии протокола от 11.05.2005 усматривается, что данная копия не идентична той копии протокола, которая представлена администрацией г. Нижнего Тагила и приобщена к материалам дела: в представленном прокурором протоколе отсутствуют такие сведения, как дата проведения собрания, сведения о председателе и секретаре общего собрания, количество присутствующих собственников жилых помещений, а также сведения о лицах, выступивших с предложением об одобрении действий администрации г. Нижнего Тагила по заключению оспариваемой сделки.

При повторном рассмотрении дела суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, протокол от 11.05.2005, представленный в дело администрацией г. Нижний Тагил не был принят в качестве доказательства, подтверждающего согласие собственников жилого дома на заключение спорного договора.

При этом суды правомерно исходили из следующего.

Согласно ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что переданное в аренду подвальное помещение является общим имуществом всех собственников жилых квартир, поскольку в нем находятся трубы теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, стояки холодной и горячей воды с вентилями (т. 1, л.д. 45, 46). Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателем могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

На основании п. 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Судами установлено и материалами дела подтверждается, что согласия всех собственников жилых помещений на передачу указанного в договоре аренды от 14.06.2005 N 43 помещения получено не было. При этом суд апелляционной инстанции правомерно не принял в качестве доказательства представленную администрацией г. Нижний Тагил копию протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 22 по ул. Победы от 11.05.2005 (т. 2, л.д. 14-17), поскольку указанный документ представлен в виде незаверенной копии, а его содержание противоречит заверенной следователем копии протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 22 по ул. Победы, представленной прокурором (т. 2, л.д. 38-40).

При таких обстоятельствах суды на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признали данный договор недействительным.

Обязывая общество "Здоровье" передать администрации г. Нижний Тагил указанное в договоре аренды помещение, суды первой и апелляционной инстанции руководствовались п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя о том, что спорное имущество не является общим имуществом собственников жилого дома, поскольку изначально создавалось не как технический подвал, имеет иные полезные свойства и предназначено для обслуживания неопределенного круга лиц, были предметом исследования судов.

Приложенная к кассационной жалобе справка Центра технической инвентаризации от 29.12.2008 N 17259 представлена только в суд кассационной инстанции, в силу чего не может принята в качестве доказательства, поскольку не являлась предметом исследования и оценки при рассмотрении дела по существу. Суд кассационной инстанции также отмечает, что в данной справке отражен лишь факт целевого использования спорного помещения (дровяники, столярная мастерская, пионерский клуб, складские, торговые помещения, общепит), что не свидетельствует о том, что спорное помещение не является общим имуществом собственников жилого дома.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы Комитета по управлению имуществом и изменения мотивировочной части обжалуемых судебных актов не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.03.2008 по делу N А60-34547/2007 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2008 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом - без удовлетворения.