Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 1 апреля 2009 г. N Ф09-1702/09-С6 Заявителю обоснованно отказано в признании незаконными действий управления по государственной регистрации договора об ипотеке, поскольку договор аренды не содержит условия о необходимости получения согласия арендатора на ипотеку арендованного объекта, при этом установленный положением указанного договора запрет на передачу в пользование или отчуждение по другим основаниям арендованного нежилого помещения кому-либо, кроме истца, не свидетельствует о том, что условием государственной регистрации договора ипотеки является наличие согласия арендатора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 1 апреля 2009 г. N Ф09-1702/09-С6

Дело N А07-14144/2008-А-КРК

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2009 г. N 6067/09 отказано в передаче настоящего постановления в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Мындря Д.И., судей Столяров А.А., Купреенков В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Банк ВТБ" на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2009 по делу N А07-14144/2008-А-КРК Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

открытого акционерного общества "Банк ВТБ" (далее - Банк ВТБ) - Бикбулатов Р.Т. (доверенность от 17.11.2008 N 37/741207);

Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан (далее - управление) - Башарова С.М. (доверенность от 24.09.2008 N 114);

открытого акционерного общества "УРСА Банк" (далее - УРСА Банк) - Мясникова И.А. (доверенность от 31.12.2008 N 1358).

Банк ВТБ обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании незаконными действий управления по государственной регистрации договора об ипотеке от 19.07.2007 N 1ИП/4607-0032, заключенного между УРСА Банком и обществом с ограниченной ответственностью "РефАгроТранс" (далее - общество).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены УРСА Банк и общество.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.11.2008 (судья Кутлин Р.К.) заявленные требования удовлетворены. Действия управления в части регистрации договора об ипотеке от 19.07.2007 N 1ИП/4607-0032 признаны незаконными.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2009 (судьи Ермолаева Л.П., Баканов В.В., Пивоварова Л.В.) решение суда первой инстанции отменено. В удовлетворении требований Банка ВТБ отказано.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, Банк ВТБ просит постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции ст. 5, 6 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон "Об ипотеке"), ст. 17, абз. 7 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ). По мнению заявителя, управлению следовало отказать в государственной регистрации договора ипотеки, поскольку объект недвижимого имущества арендован Банком ВТБ, и договором аренды, заключенным ранее договора ипотеки, предусмотрено, что общество (арендодатель) не вправе передавать арендуемое имущество в пользование или отчуждать его без согласия арендатора. Также заявитель полагает, что необходимость получения его согласия как арендатора спорного объекта недвижимости прямо предусмотрена п. 5 ст. 5 Закона "Об ипотеке". Кроме того, в кассационной жалобе Банк ВТБ указывает, что требования о признании недействительными условий договоров аренды и ипотеки им не заявлялись, у суда апелляционной инстанции не имелось оснований давать правовую оценку этим договорам.

В отзывах на кассационную жалобу управление и УРСА Банк просят оставить обжалуемый судебный акт без изменения ввиду необоснованности доводов заявителя.

Законность обжалуемого судебного акта проверена судом кассационной инстанции в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами при рассмотрении спора, между обществом (арендодатель) и Банком ВТБ (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя, от 12.10.2006 N 2, согласно которому (с учетом изменений, внесенных в договор дополнительным соглашением от 01.06.2007 N 1) Банку ВТБ передано в аренду нежилое помещение общей площадью 213,1 кв.м (номера на поэтажном плане 21-41), расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, пр. Ленина, д. 3. Согласно п. 5.1 договора срок аренды установлен с 12.10.2006 по 11.10.2016. В течение срока аренды арендатор вправе в любое согласованное с арендодателем время выкупить арендованное помещение, при этом цена и условия выкупа определяются сторонами дополнительным соглашением к договору аренды (п. 5.1 указанного договора). Пунктом 2.1 названного договора предусмотрено, что в течение срока его действия арендодатель не вправе передавать в пользование или отчуждать по другим основаниям арендованное нежилое помещение кому-либо, кроме арендатора. Упомянутый договор зарегистрирован управлением 02.11.2006, номер записи о регистрации 02-04-14/035/2006-74.

Между УРСА Банком (залогодержатель) и обществом (залогодатель) заключен договор об ипотеке от 19.07.2007 N 1ИП/4607-0032, согласно которому в обеспечение исполнения обществом своих обязательств перед УРСА Банком по кредитному договору от 19.07.2007 N 4607-0032 общество предает в залог УРСА Банку нежилое помещение площадью 213,1 кв.м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, пр. Ленина, д. 3 (п. 2.1 договора ипотеки с учетом изменений, внесенных в него дополнительным соглашением от 22.10.2007 N 1).

Договор ипотеки зарегистрирован управлением 02.11.2007, номер записи о регистрации 02-04-14/026/2007-016.

Полагая, что управление должно было отказать в государственной регистрации договора об ипотеке от 19.07.2007 N 1ИП/4607-0032 на основании абз. 7 п. 1 ст. 20 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, п. 3 ст. 6 Закона "Об ипотеке", Банк ВТБ обратился в арбитражный суд с заявлением по рассматриваемому делу.

Для признания незаконными действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Удовлетворяя требования Банка ВТБ, суд первой инстанции указал, что исходя из содержания п. 2.1 договора аренды от 12.10.2006 N 2 и положений п. 3 ст. 6 Закона "Об ипотеке" для заключения договора об ипотеке от 19.07.2007 N 1ИП/4607-0032 необходимо было получить согласие Банка ВТБ. Поскольку такое согласие не было получено, управлению следовало отказать в государственной регистрации ипотеки.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение Арбитражного суда Республики Башкортостан и отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из следующего.

Статья 17 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ устанавливает, что основаниями для государственной регистрации ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

В соответствии с абз. 7 п. 1 ст. 20 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ. В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

В п. 2.3 договора об ипотеке от 19.07.2007 N 1ИП/4607-0032 указано, что предмет залога обременен правом аренды на основании договора от 12.10.2006 N 2, заключенного между обществом и Банком ВТБ.

Согласно п. 3 ст. 6 Закона "Об ипотеке" если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Действующее законодательство не содержит нормы, предусматривающей необходимость согласия арендатора на передачу арендуемого недвижимого имущества в залог. Договор аренды от 12.10.2006 N 2 также не содержит условия о необходимости получения согласия арендатора на ипотеку арендованного объекта.

Оценивая условие, предусмотренное п. 2.1 данного договора, суд апелляционной инстанции исходил из того, что установленный этим положением запрет на передачу в пользование или отчуждение по другим основаниям арендованного нежилого помещения кому-либо, кроме Банка ВТБ, не свидетельствует о том, что условием государственной регистрации договора ипотеки является наличие согласия арендатора.

Суд апелляционной инстанции указал также, что за нарушение условий договора аренды от 12.10.2006 N 2 сторона несет ответственность, предусмотренную этим договором.

Из существа заявленных требований следует, что действительность договора об ипотеке от 19.07.2007 N 1ИП/4607-0032 Банком ВТБ в настоящем деле не оспаривается.

Учитывая положения ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей сохранение договора аренды при смене собственника, нарушений прав Банка ВТБ как арендатора спорного объекта недвижимого имущества оспариваемым действием управления не установлено.

С учетом этих обстоятельств арбитражный апелляционный суд обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.

При этом выводы суда апелляционной инстанции о незаключенности соглашения между обществом и Банком ВТБ о выкупе арендованного имущества подлежат исключению из мотивировочной части постановления, поскольку правовая оценка этого соглашения выходит за пределы заявленных требований и не имеет отношения к существу рассматриваемого спора (ч. 2 ст. 65, ч. 1 ст. 168, ч. 1 ст. 266, ч. 1 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что п. 5 ст. 5 Закона "Об ипотеке" предусмотрена необходимость получения согласия арендатора на передачу в залог арендованного имущества, отклоняется, поскольку основан на неправильном толковании указанной нормы, не подлежащей применению при рассмотрении настоящего дела.

С учетом изложенного постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2009 по делу N А07-14144/2008-А-КРК Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества "Банк ВТБ" - без удовлетворения.