Решение Арбитражного суда Свердловской области от 12 мая 2010 г. N А60-4928/2010-С12 Судом отказано в удовлетворении встречного иска о зачете в счет арендной платы денежной суммы в связи с проведением ответчиком как арендатором капитального ремонта арендуемого по договору аренды помещения, поскольку заявителем не доказано посредством представления доказательств, что проведенные арендатором работы в арендуемом помещении обусловлены нарушением арендодателем обязанности по производству капитального ремонта (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 12 мая 2010 г. N А60-4928/2010-С12

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему решению

Резолютивная часть решения объявлена 5 мая 2010 года

Полный текст решения изготовлен 12 мая 2010 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрел в судебном заседании дело по иску Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом к обществу с ограниченной ответственностью "Предприятие Золотой город",

третье лицо Екатеринбургское муниципальное унитарное предприятие "РЭМП Верх-Исетского района"

о взыскании 580950 руб. 20 коп.,

и встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Предприятие Золотой город" к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом о зачете в счет арендной платы 189250 руб.

При участии в судебном заседании

от истца: Захарова С.А., представитель по доверенности,

от ответчика: ген.директор Глазов Д.В. на основании протокола собрания, представитель Карманова Ю.В. по доверенности, представитель Дунаев Б.М. по доверенности,

третье лицо извещено, явка не обеспечена.

Истец Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Предприятие Золотой город" о взыскании 222508 руб. 50 коп основного долга по договору аренду аренды от 30.12.2004 г. за период с ноября 2009 г. по январь 2010 г. и договорной неустойки в виде пени за просрочку внесения арендных платежей в период действия договора аренды с 11.06.2005 г. по 25.01.2010 в сумме 358441 руб. 70 коп.

Ответчик по доводам представленного отзыва (письменные возражения) исковые требования не признал, ссылаясь, что заявленная сумма основного долга подлежит уменьшению на 189250 руб. в связи с проведения ответчиком, как арендатором капитального ремонта арендуемого по договору аренды помещения, пропуск срока исковой давности по требованию о взысканию неустойки по периоду до 31.12.2006 г., оплату арендной платы за истекший 2009 год ошибочность расчета истца по начисленной неустойке, несоразмерность начисленной неустойки при наличии оснований е ее снижению.

Ответчиком заявлено, судом определением от 15 марта 2010 г. принято к производству по настоящему делу встречное исковое заявление о зачете в счет арендной платы 189250 руб., в связи с проведением ответчиком, как арендатором, капитального ремонта арендуемого по договору аренды помещения.

Истец по первоначальному иску исковые требования по встречному иску не признал, ссылаясь на нарушение обществом с ограниченной ответственностью "Предприятие Золотой город", как арендатором, установленного, в том числе условиями договора порядка согласования проведения капитального ремонта, недоказанность отнесения проведенных работ к условиям капитального ремонта, отсутствие оснований к проведению капитального ремонта, и принятии арендуемого помещения арендатором в удовлетворительном состоянии.

Определением от 15 марта 2010 г. при принятии встречного искового заявления к производству к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено Екатеринбургское муниципальное унитарное предприятие "РЭМП Верх-Исетского района".

Третьим лицом отзыв по делу не представлен.

Представителем истца заявлено, судом по основанию ст. 49 АПК РФ принято уменьшение суммы исковых требований в части основного долга до 165596 руб. 50 коп. в связи с частичной оплатой со стороны ответчика после подачи иска.

В обеспечение явки третьего лица по основанию ст. 163 АПК РФ в судебном заседании 27.04.2010 г. объявлен перерыв.

Судебное заседание продолжено 05 мая 2010 г. при явке представителей истца и ответчика, в отсутствие явки третьего лица, при ходатайстве третьего лица о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления и об объявленном в судебном заседании перерыве извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

По основанию ст. 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие явки третьего лица, при наличии ходатайства о рассмотрении дела в его отсутствие.

После объявленного перерыва представителем ответчика Дунаевым Б.М. заявлено ходатайство об отложении судебного заседания в виду необходимости его ознакомления с материалами дела.

В силу п. 5. ст. 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

По основанию ст. 158 АПК РФ в удовлетворении ходатайства судом отказано, поскольку указанное в его обоснование обстоятельство не свидетельствует о невозможности рассмотрения дела в данном судебном заседании, и данное основание не связно с необходимостью представления дополнительных доказательств и совершения процессуальных действий.

Процессуальные права и обязанности разъяснены.

Отвода составу суда не заявлено.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, рассмотрев материалы дела и исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил:

Между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом, являющимся арендодателем, и обществом с ограниченной ответственностью "Предприятие Золотой город", выступившим арендатором, 30 декабря 2004 г. заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 103204427 по условиям которого (п. 1.1 договора) арендодатель принял обязательство предоставить, а арендатор принять в аренду объект муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу ул. Белореченская, 36, корп. 1, подвал, первый этаж, общей площадью 316,4 кв.м., из них 28,8 кв.м. подвал, для использования под кафе со сроком действия с 01.01.2005 г. по 31.12.2009 г. при его государственной регистрации согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Помещение передано арендатору по акту от 30.12.2004 г.

Доказательств возврата арендуемого помещения арендодателю, как и доказательств заключения договора купли-продажи при реализации арендатором преимущественного права на выкуп арендованного помещения в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.06.2008 г., суду не представлено.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату указанного Федерального закона следует читать как 22 июля 2008 г.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. 4.1. договора арендная плата за преданный по настоящему договору объект устанавливается за соответствующий платежный период согласно расчету.

В силу п. 4.2 договора изменения арендной платы в связи с изменением базовой ставки или корректировочных коэффициентов к ней являются обязательным для сторон.

В соответствие с п. 4.3. договора арендатор принял обязательство перечислять арендную плату авансом до десятого числа каждого месяца на расчетный счет истца.

При этом условиями п. 4.3. договора аренды стороны установили, что обязательство арендатора по внесению арендных платежей считается исполненным в момент поступления денежных средств на счет арендодателя.

Как следует из представленного истцом расчета по основному долгу задолженность ответчика по состоянию на 31.01.2010 г. составила 222508 руб. 50 коп. с указанием неоплаченных периодов с ноября 2009 г. по январь 2010 г.

Оплата ответчиком задолженности по платежным поручениям от 08.02.2010 г. и от 12.04.210 г. послужила основанием к уменьшению истцом исковых требований по основному долгу до 165596 руб. 50 коп.

Доказательств оплаты данной задолженности в размере 165596 руб. 50 коп. на дату рассмотрения дела в настоящем судебном заседании суду не представлено.

В связи с чем, в данной части заявленные исковые требования о взыскании 165596 руб. 50 коп. . основного долга по арендной плате по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда N 103204427 от 30.12.2004 г. признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Помимо требования по основному долгу истцом ко взысканию заявлена начисленная за период с 11.06.2005 г. по 25.01.2010 г. договорная неустойка в виде пени в размере 358441 руб. 70 коп.

Согласно п. 5.2. договора аренды стороны согласовали ответственность арендатора перед арендодателем в случае нарушения п. 3.2.5, 4.3. (сроки внесения арендной платы) договора в виде выплаты пени в размере одного процента от суммы арендной платы за каждый день просрочки установленного платежа.

Как указано выше условиями п. 4.3. договора аренды стороны установили, что обязательство арендатора по внесению арендных платежей считается исполненным в момент поступления денежных средств на счет арендодателя.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности по требованию о взысканию неустойки по периоду до 31.12.2004 г.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Таким образом требования о взыскании договорной неустойки согласно представленного расчета, начисленной за период с 11.06.2005 г. по 12.12.2006 г. в сумме 25942 руб. 84 коп., заявлены истцом за истечением срока исковой давности по данному требованию.

Как следует из расчета истца начисленная за оставшийся период с 11.06.2007 г по 25.01.2010 г. неустойка оставила в сумме 332498 руб.86 коп.

Ответчиком заявлено о чрезмерном размере неустойки и наличии оснований к ее снижению по основанию ст. 333 ГК РФ.

По смыслу статьи 333 ГК РФ арбитражный суд вправе уменьшить неустойку при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер (пункт 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушений обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных законом, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу на реализацию требований статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать прав и свобод других лиц. При применении данной нормы суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 года N 263-0).

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательства и др. (п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.07.1997 г. N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 ГК РФ").

В рассматриваемом споре суд учитывает незначительные периоды образования задолженности, в отношении которых проведено начисление неустойки и незначительные периоды к ее начислению, значительное превышение суммы неустойки сумме возможных убытков, вызванных нарушением обязательств по оплате со стороны ответчика; превышение суммы неустойки суммы основного долга, а также то обстоятельство, что предусмотренная пунктом 5.2 договора неустойка в размере 1% за каждый день просрочки составляет 360% годовых, в то время как учетная ставка банковского процента, утвержденная Центральным банком Российской Федерации, установлена на дату рассмотрения дела в размере 8% годовых.

Учитывая, вышеизложенное и руководствуясь ст. 333 Гражданского кодекса РФ суд, снижает признаваемую ко взысканию неустойку, начисленную на сумму задолженности за заявленный период 11.06.2007 г по 25.01.2010 г., до 33249 руб. 88 коп.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Предприятие Золотой город" к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом по встречному иску о зачете в счет арендной платы 189250 руб., в связи с проведения ответчиком, как арендатором капитального ремонта арендуемого по договору аренды помещения удовлетворению не подлежат в виду нижеследующего.

В силу п. 1 ст. 616 ГК РФ обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества несет арендодатель, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Согласно п. 3.2.7. договора аренды стороны согласовали, что капитальный ремонт и другие неотделимые улучшения арендатор обязан производить с письменного согласия арендодателя в порядке, предусмотренном п. 6.2 договора.

В соответствие с п. 6.2. договора аренды неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт производятся только с письменного согласия арендодателя при наличии согласования с обслуживающей объект организацией. В случае если арендодатель принимает решение о возмещение арендатору стоимости расходов за проведенный капитальный ремонт, то размере возмещения стоимости таких работ определяется арендодателем по предъявлении ему акта сдачи приемки выполненных работ и сметы, подписанных заказчиком, подрядчиком и заверенных обслуживающей организацией.

Доказательств соблюдения установленного п. 3.2.7 и п. 6.2. договора аренды порядка согласования работ по проведению арендодателем капитального ремонта и как следствие наличие установленных условиями договора оснований к зачету в счет арендной платы указанной обществом с ограниченной ответственностью "Предприятие Золотой город" стоимости работ по капитальному ремонту суду не представлено.

Не доказано в порядке ст. 65 и ст. 66 АПК РФ обществом с ограниченной ответственностью "Предприятие Золотой город" по встречному иску наличие оснований для применения п. 1 ст. 616 ГК РФ о праве арендатора в случае нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта по своему выбору в числе прочего произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Так не доказано посредством представления доказательств, что проведенные арендатором работы в арендуемом помещении обусловлены нарушением нарушение арендодателем Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом обязанности по производству капитального ремонта.

При том, что согласно акта приема-передачи от 30.12.2004 г. состояние передаваемого в аренду помещения удовлетворительно и арендатор не имеет претензий к арендодателю по его состоянию, доказательств, свидетельствующих о необходимости проведения капитального ремонта данного помещения суд не представлено.

В соответствие с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Тогда как обоснований с представлением суду подтверждающих их доказательств, что выполненные в период действия договора аренды в арендуемом помещении работы относятся к капитальному ремонту, не связаны с исполнением обязанности арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, суду не представлено.

По основанию ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию пропорционально сумме признанных обоснованными исковых требований, без учета сниженной судом суммы неустойки.

Уменьшение размера неустойки, произведенное по инициативе суда на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ, не влечет за собой уменьшение размера государственной пошлины, подлежащей взысканию за рассмотрение данного спора арбитражным судом (п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6 от 20.03.1997 г. "О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине").

Согласно п.п. 4 п. 1 ст. 333.22 НК РФ в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой, государственная пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных арбитражным судом исковых требований.

В силу п.п. 2 п. 1 ст. 333.40 НК РФ не подлежит возврату уплаченная государственная пошлина при добровольном удовлетворении ответчиком требований истца после обращения последнего в арбитражный суд и вынесения определения о принятии искового заявления к производству,

При определении размера подлежащей взысканию по первоначальному иску государственной пошлины суд принимает во внимание, что оплата основного долга по арендной плате по платежному поручению N 59 от 08.02.2010 г. произведена ответчиком до даты принятия искового заявления к производству, по платежному поручению N 171 от 12.04.2010 в период рассмотрения дела.

По основанию ст. 110 АПК РФ и учитывая, что истец Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом в силу п.п. 1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в размере 15599 руб. 71 коп., установленном п.п. 1 п. 1 ст. 333.21. НК РФ в редакции Федерального закона N 374-ФЗ от 27.12.2009 г., взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Принимая во внимание отказ в удовлетворении исковых требований по встречному иску по основанию ст. 110 АПК РФ расходы общества с ограниченной ответственностью "Предприятие Золотой город" по оплате государственной пошлины, размер которой определяется судом по п.п. 1 п. 1 ст. 333.21. НК РФ в редакции Федерального закона N 374-ФЗ от 27.12.2009 г., не подлежат возмещению.

Учитывая, что при оплате государственной пошлины по встречному иску имела место уплата государственной пошлины в большей сумме, обществу с ограниченной ответственностью "Предприятие Золотой город" из федерального бюджета возвращается 22 руб. 50 коп., излишне уплаченных в составе государственной пошлины по платежному поручению N 112 от 10.03.2010 г.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 49, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1.Исковые требования Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом к обществу с ограниченной ответственностью "Предприятие Золотой город" по первоначальному иску удовлетворить частично.

2.Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Предприятие Золотой город" в пользу Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом 165596 руб. 50 коп. . основного долга и 33249 руб. 88 коп. договорной неустойки в виде пени.

3.В оставшейся части в удовлетворении исковых требований по первоначальному иску отказать.

4.В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью "Предприятие Золотой город" к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом отказать.

5.Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Предприятие Золотой город" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 15599 руб. 71 коп.

6.Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Предприятие Золотой город" из федерального бюджета 22 руб. 50 коп., излишне уплаченных в составе государственной пошлины по платежному поручению N 112 от 10.03.2010 г.

7.Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.