Решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 февраля 2009 г. N А60-32145/2008-С2 Суд признал недействительным договор аренды земельного участка, подписанный между обществом и органом местного самоуправления, поскольку требование закона о проведении аукциона в отношении спорного недвижимого имущества выполнено не было (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 26 февраля 2009 г. N А60-32145/2008-С2

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 июня 2009 г. N Ф09-4238/09-С6 настоящее решение оставлено без изменения

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2009 г. N 17АП-2556/09 настоящее решение отменено

Определением Высшего Арбитражного суда РФ от 26 октября 2009 г. N ВАС-13216/09 отказано в передаче настоящего постановления в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора

Резолютивная часть решения объявлена 18 февраля 2009 года

Полный текст решения изготовлен 26 февраля 2009 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Прокуратуры Свердловской области к Администрации города Екатеринбурга, Обществу с ограниченной ответственностью "Трест Уралмашстрой" при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки,

при участии в судебном заседании

от истца: Протасова М.М. - прокурор, доверенность N 8-13-08 от 16.07.2008 г,

от ответчика Администрация г. Екатеринбурга: Громут А.А. - представитель по доверенности N 210 от 25.12.2008;

от ответчика ООО "Трест "Уралмашстрой": Малышкин В.А. - генеральный директор, протокол N 1 от 05.10.2004 г.; Абушенко Д.Б. - представитель по доверенности N 74 от 15.07.2008

от третьего лица: уведомлен надлежащим образом.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

От третьего лица имеется ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствии его представителя. Стороны не возражают, ходатайство удовлетворено.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Прокуратура Свердловской области обратилась в арбитражный суд с иском о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка N 1-927 от 28.02.2007 г, подписанного между Администрации г. Екатеринбурга и ООО "Трест "Уралмашстрой", а также о применении последствий недействительности сделки в виде возврата Администрации г. Екатеринбурга земельного участка, расположенного в восточной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: по красной линии ул. Восстания-Индустрии/по красной линии пр. Космонавтов-Ильича, площадью 6254 кв.м, кадастровый номер 66:41:01 06 035:0067.

В обоснование исковых требований прокуратура указала на нарушение Администрацией г. Екатеринбурга ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 30.1, 38.1 Земельного кодекса РФ при заключении договора аренды, а именно предоставление Обществу с ограниченной ответственностью "Трест "Уралмашстрой" земельного участка под жилую застройку без проведения открытых торгов.

Ответчик Администрация г. Екатеринбурга иск не признала, указав, что оспариваемый договор прекратил свое действие с августа 2007 года, поскольку ООО "Трест "Уралмашстрой" в шестимесячный срок, установленный п. 15 ст. 3 Закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не получило разрешение на строительство. В связи с этим ответчик не считает нарушенными права муниципального образования договором, прекратившим свое действия, а, следовательно, не имеющим юридической силы.

Кроме того, ответчик указал, что поскольку заявление о предоставлении земельного участка под строительство, а также решение Городской землеотводной комиссии состоялись до 01.10.2005 года, следовательно, такой земельный участок может быть предоставлен для жилищного строительства органом местного самоуправления без проведения аукциона, поскольку правоотношения по предоставлению ООО "Трест "Уралмашстрой" земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта сложились до введения в действие статьи 30.1. Земельного кодекса Российской Федерации.

Ответчик ООО "Трест "Уралмашстрой" исковые требования не признал, указав в отзыве, что 30.09.2005 года Администрацией г. Екатеринбурга было выдано разрешительное письмо N 706, согласно которому ООО "Трест "Уралмашстрой" согласовано предварительное место размещения объекта. Данный документ утвержден заместителем Главы города Екатеринбурга В.П. Крицким. По своей правовой природе волеизъявление органа местного самоуправления, выраженное в разрешительном письме, является решением о предварительном согласовании места размещения объекта. Таким образом, никаких нарушений действовавшего законодательства стороны оспариваемого договора не совершили, а потому оснований для оспаривания договора аренды земельного участка N 1-927 от 28.02.2007 г. не имеется.

В судебном заседании от ООО "Трест "Уралмашстрой" поступило ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмета спора, Управление специальной связи и информации Федеральной службы охраны Российской Федерации в Уральском федеральном округе, с которым ответчик ООО "Трест "Уралмашстрой" заключил договор от 01.11.2005 г., предметом которого являются совместные действия сторон по строительству дома, расположенного на участке по адресу: г. Екатеринбург, пр. Космонавтов, 45.

Рассмотрев данное ходатайство, суд в удовлетворении ходатайства отказал, поскольку представлен только договор N 05-86 от 01.11.2005 г., из которого не следует, что решением по делу могут быть затронуты права указанной организации по отношению к ответчику ООО "Трест "Уралмашстрой". Каких-либо данных о том, что данный договор вообще исполнялся, не представлено. Оснований для привлечения третьего лица в соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил:

Согласно пункту 2 статьи 16 и статье 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьей 30.1 "Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности", вступившей в законную силу с 01.10.2005.

Пунктами 1, 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта, а продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 Кодекса.

В соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции статьи 26 Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации") до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Материалами дела установлено, что спорный земельный участок был предварительно согласован ООО "Трест "Уралмашстрой" Распоряжением Главы города Екатеринбурга от 12.05.2006 N 1434-р "О предварительном согласовании ООО "Трест "Уралмашстрой" места размещения многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по проспекту Космонавтов".

В связи с тем, что указанное постановление было принято после 01.10.2005, земельный участок мог быть предоставлен только на аукционе в соответствии со статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Требование закона о проведении аукциона в данном случае выполнено не было.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Разрешительное письмо N 706 Главархитектуры Администрации г. Екатеринбурга не может являться решением о предварительном согласовании места размещения объекта в связи с тем, что статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

В соответствии с вышеуказанными нормами материального права, уполномоченным органом местного самоуправления по предоставлению земельных участков является администрация города Екатеринбурга, которая в рамках своей компетенции уполномочена издавать соответствующие акты.

Ссылка ООО "Трест "Уралмашстрой" на утверждение данного письма Зам. Главы г. Екатеринбурга В.П. Крицким судом отклонена, поскольку как указывалось ранее, непосредственно предварительное согласование получено на основании распоряжения от 12.05.2006 г. N 1434-р (то есть после 01.10.2005 г.), а, кроме того, на разрешительном письме отсутствует дата утверждения.

Доводы Администрации г. Екатеринбурга о прекращении договора в августе 2007 г. суд отклонил.

Согласно абз. 7 п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.

Следует отметить, что указанное положение о прекращении договора применяется во взаимосвязи с абз. 5, то есть, к договору, который заключен в установленном законом порядке. Если договор аренды заключен в нарушение установленной процедуры, следовательно, правоустанавливающий документ является недействительной сделкой, а значит, к нему не могут быть применены положения, на которые ссылается Администрация.

Кроме того, суду не представлены доказательства того, что земельный участок возвращен Администрации г. Екатеринбурга.

В силу ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возместить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работой или предоставленной услугой) возместить его стоимость в деньгах.

Разъяснения относительно порядка применения п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации содержаться в п. 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 13/14 от 08.10.1998 г., которым установлено, что при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы или услуги, суду следует исходить из равного размера взаимных обязательств.

Договор аренды имущества является по правовой природе взаимным - обязанности арендатора вносить арендную плату корреспондирует обязанность арендодателя передать имущество.

С учетом того, что землепользование является платным (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), оснований полагать, что размер взаимных обязательств сторон по договору является неравным, не имеется, в качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки подлежит возврату арендодателю - Администрации г. Екатеринбурга земельный участок. Арендная плата, уплаченная ООО "Трест "Уралмашстрой", с учетом положений ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, возврату не подлежит.

Судебные расходы распределены следующим образом.

С ответчика ООО "Трест "Уралмашстрой" подлежит взысканию 1 500 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета (1 000 руб. - рассмотрение требования прокуратуры, 500 руб. принятые обеспечительные меры).

С Администрации г. Екатеринбурга государственная пошлина взысканию не подлежит, поскольку на момент вынесения решения Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины на основании ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Обеспечительные меры, принятые на основании определения суда от 01.12.2008 г., сохраняют свою силу до фактического исполнения судебного акта.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка N 1-927 от 28.02.2007 г., заключенный между Администрацией г. Екатеринбурга и Обществом с ограниченной ответственностью "Трест "Уралмашстрой".

Применить последствия недействительности ничтожной сделки: обязать Общество с ограниченной ответственностью "Трест "Уралмашстрой" возвратить Администрации г. Екатеринбурга земельный участок с кадастровым номером 66:41:01 06 035:0067 площадью 6254 кв.м, имеющий местоположение по кадастровому плану: участок расположен в восточной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: по красной линии ул. Восстания-Индустрии / по красной линии пр. Космонавтов-Ильича) в течение 20 дней с момента вступления решения в законную силу.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Трест "Уралмашстрой" в доход федерального бюджета 1500 руб. государственной пошлины.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.