Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 8 июня 2010 г. N Ф09-4201/10-С6 по делу N А07-16799/2009 Требование о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения правомерно оставлено без рассмотрения, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, при этом представленное им претензионное письмо обоснованно не принято судом, так как в материалах дела отсутствуют доказательства получения данного письма арендатором, факт его получения ответчиком отрицается (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 8 июня 2010 г. N Ф09-4201/10-С6 по делу N А07-16799/2009

Дело N А07-16799/2009

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Сулейменовой Т.В., судей Маликовой Э.М., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Туймазинскому району и г. Туймазы (далее - комитет) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2010 по делу N А07-16799/2009 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Комитет обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к индивидуальному предпринимателю Исламшиной Алисе Мингниязовне о взыскании 142 546 руб. 16 коп. долга по арендной плате, расторжении договора аренды от 11.01.2009 N 6П-09, выселении ответчика из занимаемого помещения площадью 152,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Туймазы, мкр. Молодежный, 21 (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 18.11.2009 (судья Шагабутдинова З.Ф.) исковые требования удовлетворены. С предпринимателя Исламшиной A.M. в пользу комитета взыскано 142 546 руб. 16 коп. долга, договор аренды от 11.01.2009 N 6П-09 расторгнут, предприниматель Исламшина A.M. выселена из занимаемого помещения.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2010 (судьи Богдановская Г.Н., Карпачева М.И., Ермолаева Л.П.) решение суда отменено. С предпринимателя Исламшиной A.M. в пользу комитета взыскана задолженность по арендной плате по договорам аренды от 01.03.2008 N 6-08, от 11.01.2009 N 6П-09 в сумме 49 215 руб. 12 коп. за период с 01.03.2008 по 31.07.2009. Исковые требования о расторжении договора аренды от 11.01.2009 N 6П-09 и выселении ответчика из занимаемого помещения площадью 152,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Туймазы, мкр. Молодежный, 21, оставлены без рассмотрения. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, комитет просит постановление апелляционного суда в части оставления без рассмотрения исковых требований о расторжении договора и выселении отменить и принять новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судом п. 2 ст. 450, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель не согласен с выводом апелляционного суда о несоблюдении им досудебного порядка урегулирования спора. При этом заявитель указывает на то, что в целях досудебного порядка урегулирования спора комитетом направлялось ответчику претензионное письмо от 01.07.2009 N 1947, уведомление о вручении данного письма комитетом направлено в суд. Кроме того, заявитель ссылается на то, что согласно ответу Управления Федеральной почтовой службы Республики Башкортостан - филиала федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" Туймазинского почтамта заказное письмо с названным претензионным письмом вручено адресату 04.07.2009. Заявитель считает, что требование о расторжении договора подлежит удовлетворению, поскольку доказательства устранения нарушений, указанных в претензии и иске, а именно наличие задолженности по арендной плате, ответчиком в дело не представлены.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Исламшина A.M. просит постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

Законность постановления апелляционного суда проверяется судом кассационной инстанции в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами и следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и предпринимателем Исламшиной A.M. (арендатор) заключен договор от 01.03.2008 N 6-08, согласно условиям которого предпринимателю Исламшиной A.M. передан в пользование на срок с 01.03.2008 по 31.12.2008 объект муниципального нежилого фонда - надземная встроенная часть на 1 этаже 5-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Туймазы, мкр. Молодежный, 21, общая площадь 152,2 кв.м.

Технические характеристики объекта аренды приведены в техническом паспорте (выкопировке) от 23.11.2001 N 2253 (п. 1.1 договора).

Названный объект недвижимости передан предпринимателю Исламшиной A.M. по акту приема-передачи от 01.03.2008.

Впоследствии стороны заключили новый договор от 11.01.2009 N 6П-09 относительно того же имущества, со сроком действия по 31.12.2009.

Согласно п. 3.1 названных договоров расчет арендной платы производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом, оформляется в виде приложения к настоящему договору.

В соответствии с расчетами арендной платы, приведенными в приложениях к договорам, размер арендной платы с 01.03.2008 составляет 20 944 руб. 25 коп. в месяц, с 01.01.2009 - 16 610 руб. 92 коп.

Комитет направил предпринимателю Исламшиной A.M. претензионное письмо от 01.07.2009 N 1947, в котором предложил ответчику в срок до 07.07.2009 погасить имеющуюся задолженность по арендной плате по договору аренды от 11.01.2009 N 6П-09 в сумме 142 546 руб. 16 коп. и указал, что в случае неисполнения данного требования комитет обратится в суд с иском о взыскании задолженности, расторжении договора и выселении.

Ссылаясь на оставление названного письма без удовлетворения, а также на наличие задолженности по арендной плате, комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования о взыскании долга по арендной плате, суд первой инстанции исходил из того, что за период пользования нежилым помещением предприниматель Исламшина A.M. обязательство по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнила, доказательства погашения имеющийся задолженности ответчиком не представлены. Учитывая это обстоятельство, и руководствуясь п. 2 ст. 452, п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о наличии оснований и для удовлетворения требований о расторжении договора аренды от 11.01.2009 N 6П-09 и выселении ответчика из занимаемых им помещений.

Апелляционный суд, проверив расчет задолженности по договорам аренды от 01.03.2008 N 6-08, от 11.01.2009 N 6П-09 и приняв во внимание представленные в материалы дела платежные документы, пришел к выводу о том, что задолженность предпринимателя Исламшиной A.M. по арендной плате, подлежащая взысканию, составляет 49 215 руб. 12 коп.

В указанной части постановление апелляционного суда заявителем кассационной жалобы не оспаривается.

Отменяя решение суда и оставляя без рассмотрения требования комитета о расторжении договора аренды от 11.01.2009 N 6П-09, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии -в тридцатидневный срок.

В силу подп. 3 п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что комитетом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Представленное истцом претензионное письмо от 01.07.2009 N 1947 обоснованно не принято апелляционным судом, так как в материалах дела отсутствуют доказательства получения данного письма ответчиком, факт его получения ответчиком отрицается.

Поскольку предусмотренный п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебный порядок урегулирования спора комитетом не соблюден, апелляционный суд правомерно на основании п. 2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставил исковое требование о расторжении договора 11.01.2009 N 6П-09 без рассмотрения.

В связи с тем, что исковое требование о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения, у суда также не имелось оснований для удовлетворения требования о выселении предпринимателя Исламшиной A.M. из занимаемого ею помещения.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на письмо Управления Федеральной почтовой службы Республики Башкортостан - филиала федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" Туймазинского почтамта, согласно которому заказное письмо с претензионным письмом от 01.07.2009 N 1947 вручено адресату 04.07.2009, не принимается, поскольку в суды первой и апелляционной инстанций не представлялось. Суд кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность судебных актов на основе имеющихся в деле доказательств, которые были предметом исследования и оценки судов, в связи чем не вправе принимать дополнительные доказательства и основывать на них свои выводы.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2010 по делу N А07-16799/2009 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Туймазинскому району и г. Туймазы - без удовлетворения.