Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 июня 2010 г. N Ф09-4993/10-С6 по делу N А50-37188/2009 Суд признал незаконным решение муниципалитета об отказе заявителю в реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилых помещений, поскольку спорное имущество находилось в непрерывном владении и пользовании предпринимателя на основании договоров аренды в течение необходимого срока, на дату обращения с соответствующим заявлением задолженности по арендной плате у заявителя не имелось, факт взыскания в период действия договоров долга по арендным платежам и пени в принудительном порядке не установлен (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 30 июня 2010 г. N Ф09-4993/10-С6 по делу N А50-37188/2009

Дело N А50-37188/2009

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Маликовой Э.М., судей Купреенкова В.А., Мындря Д.И., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации города Перми (далее - департамент) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2010 по делу N А50-37188/2009 Арбитражного суда Пермского края.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

предпринимателя Ульяненко Владимира Энгельсовича - Шестаков С.И. (доверенность от 12.03.2010);

департамента - Зелененко И.Е. (доверенность от 28.12.2009 N 224).

Предприниматель Ульяненко В.Э. обратился в Арбитражный суд Пермского края с заявлением к департаменту о признании незаконным решения постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов департамента (далее - комиссия) от 21.10.2009 об отказе заявителю в реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилых помещений общей площадью 70, 4 кв. м в цокольном этаже 9-этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Малкова, д. 30, а также с требованием о возложении на департамент обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения об отчуждении в его пользу арендуемого муниципального имущества и заключения с ним договора купли-продажи указанного объекта недвижимого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с учетом уточнения заявленных требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Арбитражного суда Пермского края от 19.11.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена комиссия.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 10.02.2010 (судья Алексеев А.Е.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2010 (судьи Дюкин В.Ю., Виноградова Л.Ф., Скромова Ю.В.) решение суда первой инстанции отменено, заявленные требования удовлетворены. Признано незаконным решение от 21.10.2009 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилых помещений общей площадью 70, 4 кв. м в цокольном этаже 9-этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Малкова, д. 30; на департамент возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В кассационной жалобе департамент просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований полностью отказать, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель, не соглашаясь с выводом суда апелляционной инстанции о нахождении имущества в непрерывном владении и пользовании арендатора более двух лет, считает обоснованным вывод суда первой инстанции о наличии перерыва в рассматриваемых арендных правоотношениях.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Ульяненко В.Э. возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции.

Как следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель), муниципальным учреждением "Жилищная служба" Дзержинского района г. Перми (балансодержатель) и предпринимателем Ульяненко В.Э. (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 14.04.2005 N 1368-05Д, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду встроенные нежилые помещения общей площадью 73,4 кв. м (из них основной 39,6 кв. м, а 33,8 кв. м сдаются арендатору в совместное пользование с третьими лицами), расположенные в цокольном этаже 9-ти этажного жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Малкова, д. 30, для использования в качестве продуктового магазина.

Согласно п. 1.3 договора срок его действия установлен с 01.01.2005 по 30.12.2005.

Между указанными лицами заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 26.02.2006 N 1528-06Д, в силу которого предпринимателю Ульяненко В.Э. переданы в аренду названные нежилые помещения общей площадью 73,4 кв. м. Срок аренды определен с 01.02.2006 по 30.01.2007 (п. 1.3 договора).

Несмотря на письмо департамента от 23.10.2006 N 19-19-5729/06 об уведомлении предпринимателя Ульяненко В.Э. об отказе в продлении договора аренды от 26.02.2006 N 1528-06Д, сторонами заключен договор аренды от 18.05.2007 N 1728-07Д сроком действия с 23.04.2007 по 21.04.2008.

В дальнейшем помещения общей площадью 70,4 кв. м (из них основной 36,7 кв. м) использовалось предпринимателем Ульяненко В.Э. на основании договора аренды от 07.06.2008 N 1854-08Д, по условиям которого срок аренды помещений определен с 02.06.2008 по 31.05.2009.

Между департаментом (арендодатель), муниципальным учреждением "Содержание муниципального имущества" (балансодержатель) и предпринимателем Ульяненко В.Э. (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 13.07.2009 N 1912-09Д. Предметом договора также являются встроенные нежилые помещения общей площадью 70,4 кв. м (из них основной 36,7 кв. м), расположенные в цокольном этаже 9-ти этажного жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Малкова, д. 30. Срок аренды помещений в данном договоре установлен с 01.07.2009 по 29.06.2010 (п. 1.3 договора).

Предприниматель Ульяненко В.Э. обратился в департамент с заявлением от 01.09.2009 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого по договору аренды от 07.06.2008 N 1854-08Д недвижимого имущества.

По результатам рассмотрения названного обращения комиссией принято решение от 21.10.2009 об отказе заявителю в реализации преимущественного права на приобретение нежилых помещений общей площадью 70, 4 кв. м в цокольном этаже 9-этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Малкова, д. 30, по тем основаниям, что арендуемое им имущество находится во временном владении и пользовании арендатора менее двух лет, с 02.06.2008 на основании договора аренды от 07.06.2008 N 1854-08Д.

Полагая, что отказ в реализации преимущественного права на приобретение спорных нежилых помещений является незаконным и нарушает ее права и законные интересы, предприниматель Ульяненко В.Э. обратился в Арбитражный суд Пермского края с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что заявитель не соответствует требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, предъявляемым к субъектам малого и среднего предпринимательства при наделении их преимущественным правом на выкуп арендуемого имущества, поскольку в соответствии с договорами аренды нежилые помещения находятся в аренде у предпринимателя Ульяненко В.Э. до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ менее двух лет. Кроме того, судом первой инстанции установлено систематическое нарушение заявителем сроков внесения арендной платы.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции исходил из того, что спорное имущество находилось в непрерывном владении и пользовании предпринимателя Ульяненко В.Э. на основании договоров аренды более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. При этом апелляционный суд указал, что на дату обращения в департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества задолженности по арендной плате у заявителя не имелось, факт взыскания в период действия договоров аренды задолженности по арендной плате и пени в принудительном порядке не установлен.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из смысла указанной нормы следует, что ненормативный правовой акт может быть признан недействительным при наличии одновременно двух условий: если он не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент подачи заявления о приобретении спорного имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Оценив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства (договоры аренды от 14.04.2005 N 1368-05Д, от 26.02.2006 N 1528-06Д, от 18.05.2007 N 1728-07Д, от 07.06.2008 N 1854-08Д, от 13.07.2009 N 1912-09Д), суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о том, что спорное имущество находилось в непрерывном владении и пользовании предпринимателя Ульяненко В.Э. на основании имеющихся в материалах дела договоров аренды 2005-2008 г. более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Кроме того, установив отсутствие фактов привлечения хозяйствующего субъекта - арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды, суд апелляционной инстанции верно указал на отсутствие у заявителя на дату обращения в департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества задолженности по арендной плате.

При изложенных обстоятельствах судом апелляционной инстанции требования предпринимателя Ульяненко В.Э. удовлетворены правомерно, поскольку установлено нарушение решением от 21.10.2009 его преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Довод заявителя о наличии перерыва в рассматриваемых арендных правоотношениях в связи с отказом департамента от договора аренды был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, поэтому судом кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отклоняется как направленный на переоценку доказательств и установленных на их основе обстоятельств дела.

Обстоятельства дела исследованы апелляционным судом полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2010 по делу N А50-37188/2009 Арбитражного суда Пермского края оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации города Перми - без удовлетворения.