Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 1 июля 2010 г. N Ф09-5041/10-С6 по делу N А60-58099/2009-С12 Судебные акты о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в части взыскания штрафа за просрочку арендных платежей по договору изменены, поскольку договор аренды в редакции дополнительного соглашения считается заключенным с момента регистрации дополнений, в связи с чем до указанного момента пункт договора, касающийся штрафных санкций, действовал в первоначальной редакции (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 1 июля 2010 г. N Ф09-5041/10-С6 по делу N А60-58099/2009-С12

Дело N А60-58099/2009-С12

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Купреенкова В.А., судей Малиновой Э.М., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Hair Med Clinic, Центр трансплантации волос и эстетической медицины" (далее - общество "Центр трансплантации волос и эстетической медицины") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 03.03.2010 по делу N А60-58099/2009 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Центр трансплантации волос и эстетической медицины" - Галева Р.Г. (доверенность от 01.03.2010);

индивидуального предпринимателя Ветчинкиной Татьяны Викторовны -Вахрамеева Е.В. (доверенность от 03.02.2010).

Предприниматель Ветчинкина Т.В. обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу "Центр трансплантации волос и эстетической медицины" о расторжении договора аренды от 27.12.2006 N 5/12-06 и взыскании задолженности.

До принятия судом решения истец в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика 1 090 838,20 руб. задолженности по арендной плате по договору от 27.12.2006 N 5/12-06, 591 019,52 руб. штрафа за просрочку внесения арендных платежей по данному договору, а также 28 949,69 руб. задолженности по оплате коммунальных платежей по договору от 27.12.2006 N 5/12-06.

Определениями суда от 07.12.2009, 18.01.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены товарищество собственников жилья "Верх-Исетский" и Шилиманов Михаил Николаевич (т. 1, л.д. 1, 2; т. 2, л.д. 41, 42).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 03.03.2010 (судья Ефимов Л.В.) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 1090 838,20 руб. задолженности, 118 203,90 руб. штрафа за просрочку оплаты арендных платежей по договору от 27.12.2006 N 5/12-06, а также 28 949,69 руб. задолженности по оплате коммунальных платежей по договору от 27.12.2006 N 5/12-06. Производство по делу в части исковых требований о расторжении договора от 27.12.2006 N 5/12-06 аренды нежилого помещения прекращено на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2010 (судьи Щеклеина Л.Ю., Мещерякова Т.И., Васева Е.Е.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Центр трансплантации волос и эстетической медицины" просит решение и постановление отменить, ссылаясь на нарушение судом положений ст. 195, 453, 608, 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам. По мнению заявителя кассационной жалобы, у ответчика имеется перед истцом переплата. Вывод судов о наличии задолженности является неверным, поскольку дополнительное соглашение N 1, которым с 01.01.2008 установлены новые ставки арендной платы и на основании которого определена сумма задолженности, было зарегистрировано уполномоченным органом 21.11.2009 и новые ставки подлежат применению только с указанной даты. Кроме того, общество "Центр трансплантации волос и эстетической медицины" полагает, что у истца с 01.09.2009 отсутствуют полномочия на взыскание с ответчика арендной платы, поскольку с 31.08.2009 расторгнут агентский договор, на основании которого действовала предприниматель Ветчинкина Т.В. При этом соглашение от 19.10.2009, в силу которого истец уполномочен на совершение от своего имени действий, направленных на получение причитающихся собственнику имущества арендных и коммунальных платежей до момента расторжения договора аренды от 27.12.2006 N 5/12-06, заявитель считает незаконным, поскольку оно, по его мнению, противоречит положения ст. 182, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель также считает, что судом неправильно посчитаны штрафные санкции.

Как установлено судами, Шилиманов Михаил Николаевич является собственником нежилых помещений N 51 - 63 площадью 336,2 кв.м в строении литера А, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фролова, д. 19, корп. 1, о чем Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 27.12.2006 выдано свидетельство о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 26).

Между Шилимановым М.Н. (принципал) и предпринимателем Ветчинкиной Т.В. (агент) 27.12.2006 заключен агентский договор, по условиям которого принципал поручает, а агент принимает на себя обязательство осуществлять от своего имени, но за счет принципала привлечение организаций и граждан для сдачи им в аренду недвижимого имущества принципала, в том числе помещений N 51-63 общей площадью 336,2 кв.м по ул. Фролова, д. 19 корп. 1 (т. 1, л.д. 22 -25).

Между предпринимателем Ветчинкиной Т.В. (арендодатель), действующей на основании агентского договора от 27.12.2006 от собственного имени в интересах собственника Шилиманова Михаила Николаевича, и обществом "Центр трансплантации волос и эстетической медицины" (арендатор) 27.12.2006 заключен договор N 5/12-06 аренды нежилого помещения N 51-63 обшей площадью 336,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фролова, 19, корп. 1, кадастровый номер 66-66-01 /216/2006-435, для использования под медицинское учреждение (т. 1, л.д. 16 - 20).

Согласно п. 3.1 договора аренды арендная плата за пользование помещением составляет 800 руб. за кв.м общей площади, общий размер ежемесячной арендной платы составляет 268 960 руб. за каждый полный месяц аренды. Оплачиваемый период начинается со дня подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

Арендная плата включает в себя стоимость коммунальных услуг и подлежит перечислению арендодателю до 10 числа текущего месяца, что является существенным условием договора. За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,05 % от суммы задолженности (п. 3.2, 3.4 договора аренды).

Срок действия названного договора составляет 5 лет, с 27.12.2007 по 27.12.2011.

Между арендодателем и арендатором подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 27.12.2006 N 5/12-06, согласно которому арендная плата за пользование помещением с 01.01.2008 составляет ежемесячно 880 руб., общий размер ежемесячной арендной платы составляет 295 856 руб. за каждый полный месяц аренды (п. 3.1). Названное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 28.11.2009 (т. 2, л.д. 60).

В этом же соглашении стороны установили, что арендная плата с 01.01.2008 включает в себя стоимость коммунальных услуг и эксплуатационных расходов на содержание помещения, (п. 3.2).

Сумма арендной платы, указанная в п. 3.1 договора, оплачивается арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца аренды на основании выставляемых арендодателем счетов. Датой исполнения обязательства арендатора по оплате признается дата списания денежных средств с банковского счета арендатора. За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется штраф в размере 0,5 % от суммы задолженности (п. 3.4).

В связи с прекращением 31.08.2009 года агентского договора от 27.12.2006, заключенного между предпринимателем Ветчинкиной Т.В. и Шилимановым М.Н., обществу "Центр трансплантации волос и эстетической медицины" предоставлены реквизиты счета непосредственно собственника для внесения арендных платежей (претензия от 19.10.2009, письмо от 23.10.2009).

В нарушение п. 3.4 договора аренды общество "Центр трансплантации волос и эстетической медицины" в период пользования нежилым помещением производило оплату с регулярными просрочками, а за период по ноябрь 2009 года включительно оплату арендных платежей не произвело, продолжая, однако, использовать помещение в предпринимательской деятельности.

Арендодатель неоднократно обращался к арендатору с претензиями, содержащими требованиями об уплате задолженности по арендной плате, о чем свидетельствуют претензии от 19.10.2009, письмо от 23.10.2009, претензия от 10.11.2009 (т. 1, л.д. 89-91).

Поскольку арендатор в добровольном порядке не оплатил арендные платежи в период действия договора аренды по ноябрь 2009 года в сумме 1 090 838,20 руб., а также счета от 10.11.2009 N 107, от 10.11.2009 N 114 на сумму 28 949,69 руб., выставленные арендодателем за оплату коммунальных услуг за август -сентябрь 2009 года, предприниматель Ветчинкина Т.В. обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с названным иском.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 1 ст. 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что факт передачи имущества в пользование ответчику подтвержден материалами дела, а доказательств внесения арендных платежей в установленном договором размере ответчиком в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено. Данный вывод судов основан на материалах дела, которые были исследованы и оценены судами в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом суды при расчете размера задолженности обоснованно исходили из того, что в силу условий дополнительного соглашения N 1 к договору аренды от 27.12.2006 N 5/12-06 арендная плата за пользование помещением с 01.01.2008 составляет ежемесячно 880 руб., а общий размер ежемесячной арендной платы составляет 295 856 руб. за каждый полный месяц аренды.

Довод общества "Центр трансплантации волос и эстетической медицины" о том, что ставки арендной платы, установленные указанным дополнительным соглашением N 1, подлежат применению не с 01.01.2008, а с 21.11.2009 (даты государственной регистрации дополнительного соглашения), правомерно отклонен судом апелляционной инстанции. Как указано судом, дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 27.12.2006 зарегистрировано в установленном законом порядке и соответствует действующему законодательству, названным соглашением предусмотрено распространение его действия на отношения сторон с конкретной даты, а именно с 01.01.2008, что действующему законодательству не противоречит. Кроме того, судом отмечено, что согласно п. 4.2.12 договора аренды обязанность по государственной регистрации договора аренды и, соответственно, дополнительных соглашений к нему как его неотъемлемых частей, по соглашению сторон возложена на арендатора (ответчика), который тем не менее своевременно данных действий не произвел, однако оплату производил в соответствии с условиями вышеуказанного дополнительного соглашения.

Довод заявителя об отсутствии у предпринимателя Ветчинкиной Т.В. полномочий на взыскание арендной платы с момента расторжения агентского договора также был предметом рассмотрения судов и получил правовую оценку, в силу чего судом кассационной инстанции отклоняется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В то же время суд кассационной инстанции считает, что решение и постановление судов подлежат изменению в части взыскания штрафа за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 118 203, 90 руб.

Как следует из материалов дела, предприниматель Ветчинкина Т.В. просила взыскать с ответчика штраф в размере 591 019,52 руб. (44 621,80 руб. - за 2008 год, 546 397,72 руб. - за 2009 год) исходя из того, что пеня за несвоевременное перечисление арендной платы составляет 0,5 % за каждый день просрочки.

Рассматривая указанное требование, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для его удовлетворения (ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3.4 договора аренды от 27.12.2006).

В то же время, приняв во внимание то обстоятельство, что истец не доказал наличие у него каких-либо негативных последствий в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы, суды уменьшили сумму пени до 118. 203,90 руб. (ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Между тем судами не принято во внимание следующее.

Согласно п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 27.12.2006 N 5/12-06, которым размер штрафных санкций за несвоевременное перечисление арендной платы изменен с 0,05 % на 0,5 % за каждый день просрочки от суммы задолженности (т. I, л.д. 21), является соглашением об изменении условий вышеуказанного договора аренды.

Таким образом, поскольку договор аренды от 27.12.2006 N 5/12-06 подлежал государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежали государственной регистрации.

Судами установлено и материалами дела подтверждается, что дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 27.12.2006 N 5/12-06 было зарегистрировано в установленном порядке 21.11.2009.

Таким образом, договор аренды от 27.12.2006 N 5/12-06 в редакции дополнительного соглашения N 1 считается заключенным с 21.11.2009. До указанного момента п. 3.4 названного договора действовал в первоначальной редакции и размер штрафных санкций за просрочку перечисления арендной платы составлял 0,05 % за каждый день просрочки от суммы задолженности (т. 1, л.д. 17).

При таких обстоятельствах, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", у судов при рассмотрении требования о взыскании штрафа за нарушение сроков внесения арендной платы не имелось оснований считать, что размер штрафных санкций составляет 0,5 %.

Учитывая, что штраф исходя из размера пени 0,5 % составляет 591 019,52 руб., а применению подлежит пеня 0,05 %, суд кассационной инстанции считает, что размер штрафа за несвоевременное перечисление арендной платы составляет 59 102 руб. (591 019,52 руб./ 10).

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 03.03.2010 по делу N А60-58099/2009 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04 2010 по тому же делу в части взыскания штрафа за просрочку арендных платежей по договору от 27.12.2006 N 5/12-06 изменить. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Hair Med Clinic, Центр трансплантации волос и эстетической медицины" в пользу индивидуального предпринимателя Ветчинкиной Татьяны Викторовны штраф в размере 59 102 руб. В остальной части решение и постановление оставить без изменения, кассационную жалобу -без удовлетворения.