Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 апреля 2009 г. N Ф09-2077/09-С1 Суд признал недействительным предписание уполномоченного органа об устранении обществом нарушения, заключающегося в осуществлении расчетов между сторонами договора участия в долевом строительстве путем зачета взаимных денежных требований, поскольку на момент подписания договора участник долевого строительства имел встречные финансовые требования к застройщику в сумме, покрывающей сумму договоров участия в долевом строительстве, между ними проведен зачет встречных требований, при этом доказательств того, что размер вознаграждения застройщика не включен обществом в проектно-сметную документацию, не имеется (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 14 апреля 2009 г. N Ф09-2077/09-С1

Дело N А60-26516/2008-С5

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Черкезова Е.О., судей Лимонова И.В., Поротниковой Е.А.,

рассмотрел в судебном заседании жалобу Управления государственного строительного надзора Свердловской области (далее - управление) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.11.2008 по делу N А60-26516/2008-С5 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

закрытого акционерного общества "Промышленно-строительная компания "Урал-Альянс" (далее - общество) - Селезнева Е.С. (доверенность от 11.01.2009 N 06-09);

управления - Алексеева А.А. (доверенность от 02.02.2009 N 2009/12).

Общество обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением об оспаривании п. 2, 3, 4 предписания управления от 31.07.2008 N 56Д об устранении нарушений, выявленных при проведении проверки общества по вопросу соблюдения законодательства Российской Федерации в области долевого строительства.

Решением суда от 24.11.2008 (судья Италмасова Е.Г.) заявленные требования удовлетворены: оспариваемое предписание признано незаконным относительно требований, изложенных в п. 2, 3, п. 4, в части установления обязанности по опубликованию и размещению сведений об изменениях в средствах массовой информации. В части требований о признании незаконным п. 4 оспариваемого предписания по вопросу обязания внесения изменений в проектные декларации производство по делу прекращено в связи с отказом от заявленных требований в указанной части.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2009 (судьи Мещерякова Т.И., Савельева Н.М., Осипова С.П.) решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, управление просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на соответствие оспариваемого предписания законодательству Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, управлением проведена проверка соответствия деятельности общества, осуществляющего функции застройщика в отношении трех объектов долевого строительства, требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон), иных нормативно-правовых актов в области долевого строительства, оформленная актом проверки от 31.07.2008 N 56Д, в ходе которой выявлен ряд нарушений обществом требований действующего законодательства.

По результатам проверки управлением в отношении общества вынесено предписание от 31.07.2008 N 56Д об устранении нарушений, выявленных при проведении проверки при осуществлении контроля и надзора в области долевого строительства. Обществу предписано, в частности, устранить нарушение, заключающееся в осуществлении расчетов между сторонами договора участия в долевом строительстве путем зачета взаимных денежных требований; привести условия заключаемых договоров в соответствие с требованиями Закона, а именно: указать в договорах размер вознаграждения застройщика; установить гарантию на оборудование, установленное в помещениях, сроком на 5 лет; исключить из договора условие о праве застройщика на односторонний отказ от исполнения договора; устранить нарушения в части содержания и размещения проектных деклараций и изменений к ним.

Полагая, что указанные требования предписания являются незаконными, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявление общества, суды исходили из неправомерности требований оспариваемого предписания.

Выводы судов являются правильными и соответствуют обстоятельствам дела.

Выводы суда первой инстанции о неправомерности п. 4 оспариваемого предписания в части установления обязанности по опубликованию и размещению изменений в средствах массовой информации, а также о прекращении производства в части признания незаконным требования предписания об обязании внести изменения в проектные декларации управлением не обжалуются.

В силу ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе общества.

В силу ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемые решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания незаконными решения и действия (бездействия) государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствия обжалуемого решения, действия (бездействия) закону и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 2 ст. 23 Закона контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство.

В силу п. 6 ч. 5 ст. 23 Закона контролирующий орган вправе направлять застройщикам предписания об устранении нарушений данного Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа и устанавливать сроки устранения таких нарушений.

Согласно п. 1 Положения об Управлении государственного строительного надзора Свердловской области, утвержденного постановлением Правительства Свердловской области от 30.03.2007 N 263-ПП "Об Управлении государственного строительного надзора Свердловской области", управление является уполномоченным исполнительным органом государственной власти Свердловской области по контролю и надзору в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Свердловской области.

Таким образом, суды сделали правильный вывод о том, что управление, являющееся уполномоченным на проведение контроля в области долевого строительства государственным органом, вправе по результатам проведения мероприятий по контролю выдавать предписания об устранении выявленных нарушений, в связи с чем оспариваемое предписание вынесено уполномоченным органом в рамках предоставленной ему действующим законодательством компетенции.

В пункте 2 оспариваемого предписания указано, что общество обязано устранить нарушение, заключающееся в осуществлении расчетов между сторонами договора участия в долевом строительстве путем зачета взаимных денежных требований.

Пунктом 1 ст. 5 Закона предусмотрено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что указанное требование Закона обществом соблюдено. При этом, поскольку на момент подписания договоров участия в долевом строительстве участник долевого строительства имел встречные финансовые требования к застройщику в сумме, покрывающей сумму договоров участия в долевом строительстве, между ними проведен зачет встречных требований.

В соответствии со ст. 411 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) не допускается зачет взаимных денежных требований, если по заявлению другой стороны к требованию подлежит применению срок исковой давности и этот срок истек; о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью; о взыскании алиментов; о пожизненном содержании; в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Следовательно, зачет взаимных требований запрещен в случаях, прямо названных в Кодексе.

Суды правильно указали, что оснований невозможности проведения зачета в рассматриваемом случае не имеется.

Пункт 3 оспариваемого предписания указывает на невыделение вознаграждения в договорах (проектов договоров) застройщика.

При этом суды обоснованно указали, что ч. 1 ст. 5 Закона не содержит обязательного требования о выделении в цене договора участия в долевом строительстве суммы вознаграждения застройщика, в связи с чем требование о выделении вознаграждения застройщика является неправомерным.

Ссылки управления на то, что нарушение сформулировано им под условием (если данные затраты не включены в проектно-сметную документацию), обоснованно отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку доказательств того, что размер вознаграждения застройщика не включен обществом в проектно-сметную документацию, в материалах дела не имеется.

Суды правомерно указали также на незаконность требования об установлении гарантийных сроков на оборудование, установленное в объектах долевого строительства не менее 5 лет.

Пунктом 2 ст. 2 Закона установлен минимальный гарантийный срок для объекта долевого строительства, т.е. непосредственно для жилого или нежилого помещения, а также общего имущества дома, подлежащих передаче участнику долевого строительства. Данный гарантийный срок не может составлять менее 5 лет.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду часть 5 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Из материалов дела следует, что гарантийный срок на объект долевого строительства составляет 5 лет.

Суды обоснованно указали, что Закон не устанавливает ограничений в части определения гарантийного срока на оборудование, установленное в жилом или нежилом помещении, а именно - смесители, выключатели, розетки. Более того, застройщик, не являясь производителем данного оборудования, не может устанавливать на данное оборудование гарантийные сроки свыше сроков, установленных заводами-изготовителями, на что обоснованно указал суд первой инстанции. В связи с чем соответствующее требование п. 3 оспариваемого предписания также является незаконным.

Ссылки управления на необходимость установления гарантийного срока на оборудование не менее 5 лет с учетом требований ст. 134 Кодекса судом апелляционной инстанции правомерно отклонены, как основанные на неправильном толковании норм материального права.

Суды правильно указали также на несоответствие действующему законодательству вывода управления о невозможности одностороннего отказа застройщика от исполнения обязательств по договору.

Частями 4, 5 ст. 5 Закона предусмотрено право Застройщика на односторонний отказ в конкретной ситуации: в случае нарушения Участником сроков платежей по договору; положениями ч. 3, 5 ст. 9 Закона установлен порядок действий в случае одностороннего отказа от исполнения договора застройщиком.

Общее право на односторонний отказ от исполнения договора предусмотрено ст. 310 Кодекса, при этом односторонний отказ не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 6 ст. 8 Закона, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 названной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в ч. 5 данной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в ч. 3 указанной статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных ч. 6 одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, правильным является вывод судов о том, что Законом установлены последствия уклонения участника долевого строительства от приемки объекта долевого строительства в форме права застройщика на составление одностороннего акта, иное может быть установлено договором.

Согласно ст. 328 Кодекса встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Если встречное исполнение обязательства произведено, несмотря на непредоставление другой стороной обусловленного договором исполнения своего обязательства, эта сторона обязана предоставить такое исполнение. Таким образом, указанной статьей Кодекса предусмотрено право на односторонний отказ от исполнения обязательств.

В связи с изложенным суды пришли к обоснованному выводу о том, что при включении указанного в п. 3 предписания основания одностороннего отказа, предусмотренного Кодекса, в текст договора застройщиком учтены нормы Закона. В связи с этим право на односторонний отказ возникает у застройщика лишь по истечении трех месяцев с момента получения уведомления о готовности объекта к передаче.

Соответствующие доводы управления, изложенные в жалобе, правомерно отклонены судом апелляционной инстанции.

Поскольку судами установлено несоответствие п. 2, 3, 4 оспариваемого предписания Закону и нарушение прав и законных интересов общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, требования общества правомерно удовлетворены.

Доводы управления, изложенные в кассационной жалобе, аналогичны его доводам, изложенным в апелляционной жалобе, которым судом апелляционной инстанции дана надлежащая правовая оценка.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.11.2008 по делу N А60-26516/2008-С5 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Государственного строительного надзора Свердловской области - без удовлетворения.