Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 мая 2009 г. N Ф09-2430/09-С4 Дело о взыскании с ответчика долга по договору долевого участия в строительстве в части обращения взыскания на заложенное имущество - не завершенный строительством объект - направлено на новое рассмотрение, поскольку суд не учел, что на часть строительства заключены инвестиционные договоры, а на другую часть - договоры долевого участия в строительстве, что влечет применение законодательства об инвестиционной деятельности и положений закона об участии в долевом строительстве и соответственно разные права и обязанности у сторон договоров, следовательно, у части здания уже есть собственники, отличные от застройщика (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 20 мая 2009 г. N Ф09-2430/09-С4

Дело N А34-7110/2007

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16 ноября 2009 г. N Ф09-2430/09-С4

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 сентября 2009 г. N Ф09-6496/09-С4

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 сентября 2009 г. N 18АП-143/2009

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2009 г. N 18АП-3768/2009

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Дядченко Л.В., судей Мальцевой Т.С., Лиходумовой С.Н.,

рассмотрел в судебном заседании жалобы Петуниной Дианы Юрьевны, общества с ограниченной ответственностью "Корпорация СПЭЛС" (далее - общество "Корпорация СПЭЛС") на решение Арбитражного суда Курганской области от 28.11.2008 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2009 по делу N A34-7110/2007.

В судебном заседании приняли участие представители:

Петуниной Д.Ю. - Инешина Л.П. (доверенность от 16.04.2008 N 45-01/338508);

общества "Корпорация СПЭЛС" - Шмагун С.Б., директор (решение участников от 26.03.2004).

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Предприниматель Калинина Е.А. обратилась в Арбитражный суд Курганской области к обществу "Корпорация СПЭЛС" о взыскании 25 600 000 руб. основного долга по договору долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома от 07.09.2006 N 1/06, 16427520 руб. процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами за период с 07.09.2006 по 25.11.2008 с последующим начислением процентов по день фактической уплаты долга, исходя из процентной ставки 12% годовых на сумму долга. Взыскание долга истец просит обратить на заложенное имущество: объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка (с учетом заявленного в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнения исковых требований).

Определением суда от 22.01.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Дубина Нина Викторовна.

Определением суда от 28.04.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Петунина Диана Юрьевна.

Определением суда от 23.09.2008 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Лебедева Светлана Сергеевна, Нурмиева Махинур Аптулхаевна.

Определением суда от 07.11.2008 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Жилякова Ольга Алексеевна, Варшавский Григорий Борисович, Шумкова Наталия Федоровна.

Решением суда от 28.11.2008 (судья Носко Е.Ф.) исковые требования удовлетворены частично. С общества "Корпорация СПЭЛС" в пользу предпринимателя Калининой Е.А. взыскано 25600000 руб. основного долга, 8213760 руб. процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами за период с 07.09.2006 по 25.11.2008 с последующим начислением процентов по день фактической уплаты долга, исходя из процентной ставки 12% годовых на сумму долга, 24136 руб. в возмещение расходов по оплате стоимости экспертизы. Взыскание обращено на заложенное имущество, принадлежащее обществу "Корпорация СПЭЛС", с установлением начальной продажной цены объекта и права аренды земельного участка. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2009 (судьи Фотина О.Б., Хасанова М.Т., Ширяева Е.В.) решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, Петунина Д.Ю. просит решение суда первой инстанции отменить в части обращения взыскания на заложенное имущество - незавершенный строительством объект, ссылаясь на нарушение принятым решением прав других дольщиков, в том числе и ее право. Заявитель указывает на то, что суд неправильно истолковал ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), поскольку суд, удовлетворяя исковые требования о взыскании денежных средств, мог обратить взыскание только на объект долевого строительства - нежилые помещения, причитающиеся истцу по договору, а не на весь объект незавершенного строительства.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Корпорация СПЭЛС" просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное толкование судами положений ст. 13 Закон об участии в долевом строительстве. По мнению заявителя, суд должен был обратить взыскание только объект долевого строительства, в который истец вложила деньги по договору от 07.09.2006 N 1/06 долевого участия.

Как следует из материалов дела, в соответствии с распоряжением администрации Курганской области от 08.11.2005 N 363-р обществу "Корпорация СПЭЛС" в аренду сроком на три года предоставлен земельный участок из земель поселений площадью 0,5245 га с кадастровым номером 45:25:07 03 09:0172 для размещения многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, местоположение земельного участка: г. Курган, ул. Куйбышева.

Между Департаментом государственного имущества и промышленной политики Курганской области и обществом "Корпорация СПЭЛС" заключен договор аренды от 08.11.2005 N 1043-3 указанного земельного участка.

Управлением Росрегистрации по Курганской области 22.11.2005 зарегистрировано право аренды общества "Компания СПЭЛС" на земельный участок кадастровый номер 45:25:07 03 09:0172 площадью 5245 кв.м., что подтверждается соответствующей отметкой на договоре аренды от 08.11.2005 N 1043-3.

Администрацией города Кургана 29.05.2006 ответчику выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства: многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями (несущие конструкции 3-16 этажей), расположенного по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева.

Между обществом "Корпорация СПЭЛС" (застройщик) и предпринимателем Калининой Е.А. (дольщик) заключен договор от 07.09.2006 N 1/06 долевого участия, согласно которому объектом строительства является многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями в г. Кургане по ул. Куйбышева, объектом долевого строительства являются нежилые помещения общей проектной площадью 355,7 кв.м. (строительные оси 7ж-15ж//Аж-Жж), на первом этаже многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по ул. Куйбышева в г. Кургане; нежилые помещения общей проектной площадью 738,3 кв.м. (строительные оси 1 ж-21ж//Аж-Жж) на первом этаже многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по ул. Куйбышева в г. Кургане.

По условиям договора застройщик принял на себя обязательство не позднее четвертого квартала 2007 года своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми по помещениями по ул. Куйбышева в г. Кургане и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать предпринимателю Калининой Е.А. объекты долевого строительства, а участник долевого строительства, в свою очередь, обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объекты долевого строительства.

Договор долевого участия от 07.09.2006 N 1/06 зарегистрирован Управлением Росрегистрации по Курганской области 11.10.2006 (запись регистрации N 45-45-01/0942006-364), что подтверждается соответствующей отметкой на договоре, а также выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 2.1. договора размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для строительства объекта долевого строительства, составил 25600000 рублей (из них 23808000 руб. - сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и 1792000 руб. в счет оплаты услуг застройщика).

Пунктом 2.3. договора стороны определили, что застройщик принимает в счет оплаты по настоящему договору денежные средства, переданные дольщиком - предпринимателем Калининой Е.А. обществу "Корпорация СПЭЛС" по договору об инвестиционной деятельности от 17.04.2006 N 644 в сумме 16285000 руб. и по договору об инвестиционной деятельности от 17.04.2006 N 643 в сумме 1315000 руб.

В силу п. 2.4. денежные средства в сумме 8000000 руб. дольщик уплачивает в течение трех рабочих дней с момента сдачи договора на государственную регистрацию в УФРС по Курганской области путем передачи застройщику на данную сумму векселей Сбербанка РФ или путем внесения наличных денежных средств в кассу предприятия.

Как указывает истец, обязательства по договору от 07.09.2006 N 1/06 исполнены им в полном объеме, что подтверждается актами приема-передачи векселей на сумму 1315000 руб. и на сумму 16285000 руб., квитанцией к приходному кассовому ордеру от 11.09.2006 N 377, квитанцией к приходному кассовому ордеру от 13.09.2006 N 381, платежным поручением N 318 от 13.09.2006.

Управлением Росрегистрации по Курганской области 28.11.2006 зарегистрировано право собственности общества "Корпорация СПЭЛС" на незавершенный строительством объект кадастровый (или условный) номер объекта: 45-45-01/118/2006-258, расположенный по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева.

С 01.01.2007 общество "Корпорация СПЭЛС" приостановило строительство многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по ул. Куйбышева в г. Кургане, являющего объектом долевого строительства по договору от 07.09.2006 N 1/06.

В связи с этим предприниматель Калинина Е.А. 11.10.2007, руководствуясь положениями ч. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве и подп. 2 п. 5.1.1. договора от 07.09.2006 N 1/06, уведомила общество "Корпорация СПЭЛС" о расторжении договора в одностороннем порядке и потребовала возвратить уплаченные денежные средства в сумме 25600000 руб., а также уплатить проценты за пользование денежными средствами, рассчитанные исходя из двойного размера ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Суды первой и апелляционной инстанций, придя к выводу о том, что в связи с расторжением договора от 07.09.2006 N 1/06 общество "Корпорация СПЭЛС" обязано возвратить предпринимателю Калининой Е.А. 25600000 руб., уплаченных в счет цены договора, а также в силу ч. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве обязано уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства, удовлетворили заявленные требования в сумме 25600000 руб. основного долга и 8213760 руб. процентов, с последующим начислением процентов по день фактической уплаты долга, исходя из процентной ставки 12% годовых на сумму долга.

При этом суды, исходя из того, что ипотека на незавершенный строительством объект кадастровый (условный) номер объекта 45-45-01/118/2006-258, расположенный по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева, зарегистрирована Управлением Росрегистрации по Курганской области 26.03.2007 в силу закона в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, в том числе и в пользу предпринимателя Калининой Е.А., удовлетворил требование истца об обращении взыскания на указанное заложенное имущество.

Между тем, суды, удовлетворяя требования истца в части обращения взыскания на заложенное имущество, принадлежащее обществу "Корпорация СПЭЛС", не учли следующего.

Суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Дубину Н.В., Петунину Д.Ю., Лебедеву С.С, Нурмиеву М.А., Жилякову О.А., Варшавского Г.Б., Шумкову Н.Ф., являющиеся участниками долевого строительства, полагая, что принятые судебные акты могут повлиять на их права и обязанности.

Однако, как видно из материалов дела, договоры долевого участия в строительстве были заключены не со всеми из вышеуказанных лиц: с Дубиной Н.В., Нурмиевой М.А., Жиляковой О.А. заключены договоры об инвестиционной деятельности (т. 1, л.д. 86-88, 95-97, 146-148).

В данном случае необходимо учитывать, что на часть строительства заключены инвестиционные договоры, а на другую часть - договоры долевого участия в строительстве, что влечет применение законодательства об инвестиционной деятельности и положений Закона об участии в долевом строительстве и соответственно разные права и обязанности у сторон договоров.

Согласно ст. 7 п. 3 Закона Российской Федерации "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (действующий в части, не противоречащей Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса, т. е. все, что строится, автоматически становится долевой собственностью всех участников строительства - как застройщика (если он инвестирует свои средства в строительство), так и остальных инвесторов.

Таким образом, у части строящегося здания уже есть собственники, отличные от застройщика.

В Законе об участии в долевом строительстве указано, что все строящееся здание оказывается в залоге у первого же участника долевого строительства. Соответственно имущество, принадлежащее инвесторам, заключившим инвестиционный договор на праве общей долевой собственности, попадает в силу закона (т. е. без ведома и согласия собственников) в залог под обязательства третьего лица. Тогда права участников по договорам долевого участия в строительстве обеспечиваются за счет нарушения прав участников по инвестиционным договорам.

Кроме того, следует отметить, что исходя из ч. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве, предметом законной ипотеки, обеспечивающей исполнение застройщиком его обязательств перед участниками долевого строительства, является указанное в Законе имущество, принадлежащее застройщику: земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на земельный участок; строящиеся (создаваемые) на земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При этом согласно ч. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве залогодержателями по этой законной ипотеке являются участники долевого строительства, т.е. те лица, которые заключили с застройщиком договоры долевого строительства.

Часть 2 ст. 15 Закона о долевом строительстве устанавливает правило о пропорциональном распределении между названными участниками долевого строительства и залогодержателями в зависимости от размеров их требований к моменту удовлетворения таких требований денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, при их недостаточности.

В связи с этим следует не согласиться с выводом суда апелляционной инстанции о том, что поскольку ипотека на незавершенный строительством объект зарегистрирована в силу закона в пользу всех участников долевого строительства, в том числе и Петуниной Д.Ю., то остальные участники строительства не лишены возможности в судебном порядке обратиться за защитой своих прав, в случае их нарушения, исходя из следующего.

В случае обоснованного обращения хотя бы одного дольщика в суд с требованием о возврате выплаченных денежных средств и уплате процентов путем обращения взыскания на не завершенный строительством жилой дом другие дольщики, не получившие квартиры (иные помещения) до момента проведения торгов, будут автоматически исключены из числа участников долевого строительства с прекращением обеспечения их прав на возврат выплаченных денежных средств и процентов за их пользование.

Причем реализация права путем повторного обращения взыскания на незавершенный строительством многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями уже становится невозможной, так как согласно ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества право залога на него прекращается.

В связи с этим судами необоснованно не дана оценка доводам ответчика и третьих лиц о том, что в связи с обращением взыскания на весь незавершенный строительством объект существенно затронуты интересы более 23-х дольщиков, чьи денежные средства привлечены ответчиком для строительства объекта по ул. Куйбышева в г. Кургане.

Таким образом, исходя из основных задач арбитражного судопроизводства, заключающихся в защите нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, суду первой инстанции следовало определить круг лиц, чьи права и законные интересы могли быть затронуты оспариваемым судебным актом.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций не дано надлежащей оценки правоотношениям сторон, не приняты во внимание доводы лиц, участвующих в деле, не определен круг лиц, чьи права и законные могли быть затронуты оспариваемым судебным актом, не применены нормы материального права, подлежащие применению, судебные акты подлежат отмене на основании п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует устранить отмеченные недостатки, полно и всесторонне исследовать доводы сторон, определить нормы права, подлежащие применению, и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 287-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Курганской области от 28.11.2008 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2009 по делу N А34-7110/2007 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курганской области.

Взыскать с ООО "Корпорация СПЭЛС" в доход федерального бюджета 1000 руб. по кассационной жалобе.