Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 июня 2009 г. N Ф09-4238/09-С6 Суд признал недействительным договор аренды земельного участка, поскольку решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято после вступления в силу новых нормативных требований к порядку предоставления земли для жилищного строительства, ввиду чего спорный участок не мог быть предоставлен обществу в аренду для указанных целей без проведения аукциона (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 24 июня 2009 г. N Ф09-4238/09-С6

Дело N А60-32145/2008-С2

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного суда РФ от 26 октября 2009 г. N ВАС-13216/09 отказано в передаче настоящего постановления в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Столярова А.А., судей Маликовой Э.М., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Трест "Уралмашстрой" (далее - общество "Трест "Уралмашстрой") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.02.2009 по делу N А60-32145/2008-С2 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Трест "Уралмашстрой" - Громазина А.С. (доверенность от 01.01.2009 N 1)

прокуратуры Свердловской области - Васильева М.А. (доверенность от 10.10.2008 N 8).

Прокурор Свердловской области обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к администрации г. Екатеринбурга и обществу "Трест "Урамашстрой" о признании недействительным договора аренды земельного участка от 28.02.2007 N 1-927 и применении последствий недействительности сделки путем обязания общества "Трест "Уралмашстрой" возвратить администрации г. Екатеринбурга земельный участок площадью 6254 кв.м с кадастровым номером 66:41:0106035:0067, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, в восточной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: по красной линии ул. Восстания - ул. Ильича, по красной линии просп. Космонавтов - ул. Ильича.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области.

Решением суда от 26.02.2009 (судья Колинько А.О.) исковые требования удовлетворены. Договор аренды земельного участка от 28.02.2007 N 1-927 признан недействительным. На общество "Трест "Уралмашстрой" возложена обязанность возвратить администрации указанный земельный участок в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2009 (судьи Глотова Г.И., Панькова Г.Л., Усцов Л.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Трест "Урамашстрой" просит судебные акты отменить, в иске отказать, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 11, 31 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает, что абз. 5 п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не подлежит применению, поскольку волеизъявление администрации г. Екатеринбурга на предварительное согласование места размещения объекта выражено в разрешительном письме Комиссии по землеотводу от 30.09.2005 N 675, утвержденном заместителем главы г. Екатеринбурга, и данный документ следует квалифицировать как правовой акт, которым согласовано предварительное место размещения объекта в соответствии со ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации. Общество "Трест "Урамашстрой" не согласно с выводом суда апелляционной инстанции о том, что указанное разрешительное письмо не является надлежащим ненормативным правовым актом, поскольку у Комиссии по землеотводам и Главархитектуры не имеется полномочий на распоряжение земельным участками муниципального образования. Судом не принято во внимание то обстоятельство, что данный правовой акт утвержден заместителем главы г. Екатеринбурга. Кроме того, по мнению заявителя, отсутствие в разрешительном письме указания на утверждение акта о выборе земельного участка не имеет правового значения для оценки направленности воли органа местного самоуправления на предоставление лицу конкретного земельного участка для строительства.

Как установлено судами и следует из материалов дела, главой г. Екатеринбурга принято распоряжение от 12.05.2006 N 1434-р о предварительном согласовании обществу "Трест "Уралмашстрой" места размещения многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, которым утвержден проект границ и акт о выборе земельного участка площадью 6255 кв.м, расположенного в г. Екатеринбурге по просп. Космонавтов.

На основании постановления главы г. Екатеринбурга от 26.02.2007 N 736 между администрацией г. Екатеринбурга (арендодатель) и обществом "Трест "Уралмашстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 28.02.2007 N 1-927, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору в аренду сроком на три года для осуществления жилищного строительства земельный участок площадью 6254 кв.м, имеющий кадастровый номер 66:41:0106035:0067, расположенный в г. Екатеринбурге по просп. Космонавтов. Государственная регистрация договора произведена 23.04.2007. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи участка от 28.02.2007.

Прокурор Свердловской области, полагая, что договор аренды земельного участка от 08.02.2007 N 1-927 не соответствует требованиям ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", обратился в арбитражный суд с иском о признании указанного договора недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий недействительности сделки в виде обязания общества "Трест "Уралмашстрой" возвратить администрации г. Екатеринбурга земельный участок.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Суды, удовлетворяя требования прокурора, исходили из следующего.

Согласно п. 3 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, указанных в названном Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

В силу п. 2 ст. 30.1. Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, вступившей в силу с 01.10.2005) продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом.

В соответствии с абз. 4 п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 1 октября 2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона (абз. 5 п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ положения абзаца 5 п. 15 ст. 3 названного Закона распространены на правоотношения, возникшие с 01.10.2005.

Поскольку решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято администрацией г. Екатеринбурга 12.05.2006, т.е. после 01.10.2005, и при этом, как установлено судами и не оспаривается лицами, участвующими в деле, аукцион по продаже права аренды не проводился, суды пришли к обоснованному выводу о том, что оспариваемый договор не соответствует требованиям п. 3 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, и в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой.

Отклоняя доводы ответчиков о том, что решением о предварительном согласовании места размещения объекта является разрешительное письмо Главархитектуры администрации г. Екатеринбурга от 30.09.2005 N 675, в связи с чем земельный участок мог быть передан в аренду без проведения аукциона, суды правомерно исходили из следующего.

В соответствии с п. 5 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в установленном данной нормой порядке. Первым этапом при предоставлении земельного участка является его выбор и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

В силу п. 6 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 названного Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

Как следует из материалов дела, разрешительное письмо на сбор технических условий подключения объекта капитального строительства к системам инженерно-технического обеспечения от 30.09.2005 г. N 675, которым Главархитектура администрации города Екатеринбурга согласовала обществу "Трест "Уралмашстрой" предварительное место размещения объекта, выдано на основании решения Комиссии по землеотводам г. Екатеринбурга об отборе земельного участка для размещения объекта строительства. Указанное письмо утверждено заместителем главы г. Екатеринбурга.

Поскольку доказательств того, что Комиссия органа местного самоуправления по землеотводам или Главархитектура администрации г. Екатеринбурга относятся к числу органов местного самоуправления, в компетенцию которых входит предоставление соответствующих земельных участков (ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации), в материалы дела не предоставлено, суды пришли к правильному выводу о том, что разрешительное письмо Главархитектуры администрации г. Екатеринбурга от 30.09.2005 N 675 не может быть признано решением органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта. Кроме того, суд апелляционной инстанции верно отметил, что названным разрешительным письмом не утвержден акт о выборе земельного участка (акт о выборе земельного участка датирован 12.05.2006), то есть не достигнута основная цель предварительного согласования.

Ссылка заявителя на то, что отсутствие в разрешительном письме указания на утверждение акта о выборе земельного участка не имеет правового значения для оценки направленности воли органа местного самоуправления на предоставление лицу конкретного земельного участка для строительства, отклоняется, как основанная на неверном толковании закона.

Руководствуясь п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, суды признали, что переданный по договору N 1-927 от 21.06.2007 земельный участок подлежит возврату администрации г. Екатеринбурга.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.02.2009 по делу N А60-32145/2008-С2 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Трест "Уралмашстрой" - без удовлетворения.