Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 6 июля 2009 г. N Ф09-4572/09-С6 Суд признал обоснованным отказ регистрационной службы в государственной регистрации погашения регистрационной записи об ипотеке в отношении жилого помещения, поскольку установлено, что до настоящего времени регистрация права собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства на земельном участке не проведена, основания для прекращения залога права аренды земельного участка отсутствовали (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 6 июля 2009 г. N Ф09-4572/09-С6

Дело N А60-2269/2009-С9

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 сентября 2009 г. N 11919/09 отказано в передаче настоящего постановления в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора

См. также Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 31 августа 2009 г. N ВАС-11919/09

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Столярова А.А., судей Купреенкова В.А., Маликовой Э.М.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Архитектурно-строительный центр "Правобережный" (далее -общество "АСЦ "Правобережный") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.03.2009 по делу N А60-2269/2009-С9 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "АСЦ "Правобережный" - Русских Я.А. (доверенность от 12.01.2009);

Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (далее - регистрационная служба) - Левит A.M. (доверенность от 23.12.2008 N 08-16/492).

Общество "АСЦ "Правобережный" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к регистрационной службе о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации погашения регистрационной записи об ипотеке в отношении квартиры N 87, расположенной по адресу: г. Екатеринбург, ул. Нагорная, д. 11.

Определением суда от 03.02.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Энергопромстандарт" (далее - общество "Энергопромстандарт").

Решением от 04.03.2009 (судья Киселев Ю.К.) в удовлетворении заявленного требования отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2009 (судьи Панькова Г.Л., Виноградова Л.Ф., Скромова Ю.В.) решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "АСЦ "Правобережный" просит судебные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами абз. 1, 2 п. 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 09.06.2005 N 82 (далее - Инструкция), и неприменение ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащей применению. По мнению заявителя, вывод судов о том, что абз. 1, 2 п. 21 Инструкции не противоречит подп. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, является ошибочным, так как данные нормы имеют один и тот же предмет правового регулирования и нормы названного подзаконного акта, устанавливающие иной момент прекращения ипотечного обязательства, чем это предусмотрено положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, не соответствуют нормативному правовому акту большей юридической силы. Как считает заявитель, абз. 1, 2 п. 21 Инструкции, согласно которому регистрационная запись об ипотеке погашается не ранее государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства, не подлежит применению, поскольку противоречит п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющего принцип беспрепятственного осуществления гражданских прав. Исходя из смысла абз. 1, 2 п. 21 Инструкции, застройщик-залогодатель поставлен в зависимость при осуществлении своего права собственности в отношении обремененного залогом объекта недвижимости от воли участников долевого строительства, которые в силу каких-либо причин не обращаются за государственной регистрацией своих прав собственности на переданные застройщиком объекты долевого строительства. Заявитель также считает, что абз. 1, 2 п. 21 Инструкции подлежит применению при прекращении ипотеки объекта незавершенного строительства и земельного участка, а не ипотеки жилых и нежилых помещений, возникшей в силу ч. 3 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве). Кроме того, заявитель отмечает, что спорная квартира не была предметом договора долевого участия, так как в отношении нее не заключался договор участия в долевом строительстве, и не являлась объектом долевого строительства, подлежащим передаче.

Как установлено судами, общества "АСЦ "Правобережный" и "Энергопромстандарт" 16.10.2008 обратились в регистрационную службу с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении ограничения (обременения) права - ипотеки в силу закона, на объект недвижимого имущества - квартиру N 87 общей площадью 78,4 кв.м, (кадастровый номер: 66-66-01/668/2008-097), расположенную по адресу: г. Екатеринбург, ул. Нагорная, д. 11.

Регистрационной службой в сообщении от 11.01.2009 N 16-16/47 в государственной регистрации отказано в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно: погашение регистрационной записи об ипотеке в силу закона невозможно, в связи с отсутствием государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объект долевого строительства, расположенный на земельном участке по адресу: г. Екатеринбург, ул. Токарей - Татищева - Мельникова - Ключевская - Венгерских коммунаров.

Общество "АСЦ "Правобережный", полагая, что решение регистрационной службы является незаконным и нарушает его права как собственника обремененного объекта, обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Судами в удовлетворении заявленных требований отказано по следующим основаниям.

Для признания незаконными решения и действия (бездействия) государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица в силу ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствия обжалуемого решения и действий (бездействия) закону и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со ст. 13, 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно абз. 4 п. 1 ст. 20 названного Закона в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В силу ч. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Из смысла указанной нормы следует, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом, а не отдельные объекты долевого строительства, каковыми признаются жилые или нежилые помещения, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участникам долевого строительства (решение Верховного Суда Российской Федерации от 13.08.2007 N ГКПИ07-728).

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

По договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме; обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 1, ч. 2 ст. 3, ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 12 Закона о долевом строительстве).

Поскольку застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, то, следовательно, его обязательства считаются исполненными, а залог - прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства. При этом право собственности участников долевого строительства подлежит государственной регистрации, являющейся единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст. 16 Закона о долевом строительстве, ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 2, 4, 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В соответствии с п. 21 Инструкции регистрационная запись об ипотеке в силу закона, залогодержателями по которой являются участники долевого строительства, содержащаяся в подразделе III-2 раздела ЕГРП, открытого на объект незавершенного строительства, в котором было зарегистрировано право собственности застройщика на данный объект, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства. Запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "Особые отметки регистратора" раздела ЕГРП, открытого на данный участок, также погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Как установлено судами, до настоящего времени государственная регистрация права собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства на земельном участке по адресу: г. Екатеринбург, ул. Токарей - Татищева - Мельникова - Ключевская - Венгерских коммунаров, не проведена. Имеющиеся в материалах дела акты приема-передачи квартир доказательствами такой регистрации не являются.

Таким образом, судами сделан правильный вывод о том, что основания для прекращения залога права аренды земельного участка отсутствуют и управление приняло правомерное решение об отказе в государственной регистрации погашения записи об ипотеке в отношении квартиры N 87, находящейся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Нагорная, д. 11.

Доводы заявителя о том, что абз. 1, 2 п. 21 Инструкции противоречит подп. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как данные нормы имеют один и тот же предмет правового регулирования и нормы названного подзаконного акта, устанавливающие иной момент прекращения ипотечного обязательства, чем это предусмотрено положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, не соответствуют нормативному правовому акту большей юридической силы, отклоняются.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в решении от 13.08.2007 N ГКПИ07-728 по гражданскому делу по заявлению о признании недействительным п. 21 Инструкции, названный пункт не определяет момент прекращения права залога участников долевого строительства. Данная норма касается порядка регистрации ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества, включена в Инструкцию, изданную на основании Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регулирующего отношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 7 ст. 16, п. 4 ст. 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию; погашение регистрационной записи об ипотеке связывается не с моментом исполнения основного обязательства, а с подачей соответствующего заявления на совершение регистрационного действия.

Исходя из этого, погашение регистрационной записи об ипотеке в силу закона может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства и государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства на основании данных документов при условии положительного заключения правовой экспертизы.

В силу изложенного Верховный Суд Российской Федерации признал, что пункт 21 Инструкции, определяющий условия совершения регистрационного действия в отношении записи об ипотеке и не затрагивающий вопроса о времени прекращения права залога, основан на нормах федерального закона, регламентирующего порядок совершения регистрационных действий, и не противоречит им.

Ссылки заявителя на то, что абз. 1, 2 п. 21 Инструкции противоречит п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ограничивает права собственности застройщика-залогодателя на распоряжение обремененным залогом объектом недвижимости, а также на то, что абз. 1, 2 п. 21 Инструкции подлежит применению при прекращении ипотеки объекта незавершенного строительства и земельного участка, а не ипотеки жилых и нежилых помещений, возникшей в силу ч. 3 ст. 13 Закона о долевом строительстве, основаны на неверном толковании закона.

Нормы материального и процессуального права судами применены правильно, оснований для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.03.2009 по делу N А60-2269/2009-С9 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Архитектурно-строительный центр "Правобережный" - без удовлетворения.