Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26 августа 2009 г. N Ф09-8540/08-С6 Суд признал недействительным зарегистрированное за обществом право собственности на объекты недвижимости, поскольку спорные объекты не являлись предметом договоров купли-продажи, в силу чего не могли перейти в собственность ответчика в составе сложной вещи, а также они являются самовольными постройками, так как не доказано, что земельный участок предоставлялся хозяйствующим субъектам для строительства новых объектов или для размещения спорных строений (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 26 августа 2009 г. N Ф09-8540/08-С6

Дело N А50-5629/2008-Г-21

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Сулейменовой Т.В., судей Столярова А.А., Маликовой Э.М.,

рассмотрел в судебном заседании жалобу Департамента земельных отношений администрации г. Перми (далее - Департамент земельных отношений) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2009 по делу N А50-5629/2008-Г-21 Арбитражного суда Пермского края.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Департамента земельных отношений - Новиков М.М. (доверенность от 11.01.2009 N 1);

общества с ограниченной ответственностью "Либерти" (далее - общество "Либерти") - Шатров И.И. (доверенность от 29.06.2009).

Департамент земельных отношений обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу "Либерти" о признании недействительным зарегистрированного за данным обществом права собственности на замощение I, ограждение I, расположенные на земельном участке по ул. Кирова, 78/а, площадью 668,3 кв.м, с кадастровым номером 108:13.

Определением суда от 04.05.2008 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю (далее - Управление регистрационной службы) и общество с ограниченной ответственностью "Пермская финансовая строительная компания" (далее - общество "Пермская финансовая строительная компания").

Решением Арбитражного суда Пермского края от 21.07.2008 (резолютивная часть от 17.07.2008; судья Кощеева М.Н.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2008 (резолютивная часть от 01.09.2008; судьи Никольская Е.О., Хаснуллина Т.Н., Васева Е.Е.) решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 08.12.2009 (судьи Сулейменова Т.В., Столяров А.А., Маликова Э.М.) судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Пермского края от 18.03.2009 (резолютивная часть от 11.03.2009; судья Кощеева М.Н.) исковые требования удовлетворены, зарегистрированное за обществом "Либерти" право собственности на замощение I, ограждение I, расположенные на земельном участке площадью 668,3 кв.м с кадастровым номером 108;13 по адресу: г. Пермь, ул. Кирова, 78/а, признано недействительным.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2009 (резолютивная часть от 20.05.2009; судьи Карпова Т.Е., Виноградова Л.Ф., Усцов Л.А.) решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, Департамент земельных отношений просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции положений ст. 134, 222, 432, 554, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявитель считает, что ограждение и замощение являются самовольными постройками, так как возведены на земельном участке, не принадлежащем ответчику и не предоставленном для этих целей. Департамент земельных отношений также указывает, что из договора купли-продажи от 04.03.2004 не следует, что ответчик приобрел спорные объекты, поскольку они расположены на ином земельном участке. Как считает заявитель, воля сторон при заключении договоров купли-продажи от 29.01.2003, 04.03.2004 не была направлена на отчуждение спорного замощения и ограждения. Кроме того, по мнению Департамента земельных отношений, при сопоставлении технических паспортов следует, что замощение и ограждение по техническому паспорту 1979 года не являются теми же самыми ограждением и замощением, указанными в техническом паспорте 2007 года. Заявитель также считает не соответствующими материалам дела выводы суда апелляционной инстанции о незаключенности договоров аренды земельного участка, указывает на необоснованность ссылки суда на отсутствие в материалах дела доказательств нахождения спорного замощения и ограждения в муниципальной собственности, либо того, что названное имущество было приватизировано иным лицом, либо осталось в собственности закрытого акционерного общества "Прикамлес".

В отзывах на кассационную жалобу общество "Либерти" и общество "Пермская финансовая строительная компания" просят оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая доводы, изложенные в кассационной жалобе, необоснованными.

Управление регистрационной службы также представило отзыв, в котором ссылается на то, что государственная регистрация права произведена в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.01.2003, заключенного с закрытым акционерным обществом "Прикамлес", и дополнительного соглашения от 07.02.2003 N 1 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 29.01.2003 за обществом "Пермская финансовая строительная компания" 14.02.2003 зарегистрировано право собственности на 2-этажное здание с подвалом (литеры А2, A3, А4) общей площадью 444,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Кирова, 78а, о чем Управлением регистрационной службы выдано свидетельство о государственной регистрации права 59 АК N 355996 (т. 1, л.д. 25).

Между администрацией г. Перми (арендодатель) и обществом "Пермская финансовая строительная компания" (арендатор) 27.02.2004 заключен договор N 022-04л аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передал арендатору в пользование земельный участок с кадастровым номером 108:7 площадью 563,6 кв.м, расположенный по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Кирова, 78а, для использования под административное здание на срок с 31.01.2004 по 30.12.2008 (т. 1, л.д. 6, 7).

Между администрацией г. Перми (арендодатель) и обществом "Пермская финансовая строительная компания" (арендатор) 31.05.2004 заключен договор N 039-04л аренды земельного участка, согласно которому арендатору передан в пользование земельный участок площадью 668, 3 кв.м с кадастровым номером 108:13, расположенный по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Кирова, 78а, для использования под размещение строительных материалов на период проектирования и реконструкции административного здания на срок с 01.05.2004 по 30.04.2007 (т. 1, л.д. 9, 10).

По договору купли-продажи от 04.03.2004 общество "Либерти" приобрело в собственность у общества "Пермская финансовая строительная компания" недвижимое имущество: 2-этажное здание с подвалом (литеры А2, A3, А4) общей площадью 444,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Кирова, 78а (т. 1, л.д. 37-39).

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.03.2004 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.03.2004 была внесена запись о праве собственности общества "Либерти" на 2-этажное здание с подвалом (литеры А2, A3, А4) общей площадью 444,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Кирова, 78а, о чем Управлением регистрационной службы выдано свидетельство о государственной регистрации права 59 АК 568370 (т. 1, л.д. 26).

В дальнейшем обществом "Либерти" произведена реконструкция принадлежащего ему административного здания.

В соответствии с актом приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией законченный строительством объект - гостиница - 19.09.2005 сдан в эксплуатацию со следующими показателями: полезная площадь - 1558,4 кв.м, строительный объем - 6259 кв.м, количество этажей -5/7, гостиничные номера - 25 штук, ограждение - 18 п/м, замощение - 907 кв.м (т. 1, л.д. 74-77).

Инспекцией архитектурно-строительного контроля Департамента планирования и развития территории г. Перми 28.09.2005 выдано разрешение N 241/2004 на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта: гостиница после реконструкции административного здания, расположенного по адресу: г. Пермь, Ленинский р-н, ул. Кирова, 78а (т. 1, л.д. 61).

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.03.2007, акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 19.09.2005, разрешения Инспекции архитектурно-строительного контроля Департамента планирования и развития территории г. Перми на ввод объекта в эксплуатацию от 28.09.2005 N 241/2004 за обществом "Либерти" зарегистрировано право собственности на 7-этажное кирпичное здание гостиницы с подвалом, литера А2, общая площадь 1558,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Пермь, Ленинский р-н, ул. Кирова, д. 78а.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю 03.05.2007 на основании заявления общества "Либерти", технического паспорта от 23.04.2007 в описание объекта добавлено: ограждение (I), замощение (I. II), о чем Управлением регистрационной службы 18.11.2005 выдано свидетельство о государственной регистрации права 59 БА 0569770 (т. 1, л.д. 27).

Департамент земельных отношений, полагая, что ограждение (I) и замощение (I) возведены обществом "Либерти" на не принадлежащем ему земельном участке, не отведенном для данных целей, в связи с чем государственная регистрация права собственности на данные объекты является недействительной, обратился в Арбитражный суд Пермского края с названным иском.

Удовлетворяя исковые требования Департамента земельных отношений, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ограждение I и замощение I являются самовольными постройками, поскольку возведены на земельном участке, не предоставленном для данных целей, что свидетельствует о недействительности права собственности на данные объекты, зарегистрированного за обществом "Либерти".

Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что домовладение, находящееся по ул. Кирова, 78а, изначально располагалось на земельном участке площадью 1404 кв.м, которая затем уточнена в техническом паспорте от 23.04.2007 до 1232 кв.м, а спорные объекты расположены в пределах данного земельного участка и созданы в результате имевшей место реконструкции, которая проведена ответчиком с соблюдением строительных, пожарных и санитарных норм. Суд апелляционной инстанции также признал незаключенными договоры аренды земельных участков от 27.02.2004 N 022-04, от 31.05.2004 N 039-04л, поскольку земельные участки площадью 563,6 кв.м и 668,3 кв.м не сформированы и не поставлены на кадастровый учет. Кроме того суд апелляционной инстанции указал на то, что Департаментом земельных отношений не доказано, что спорные объекты находятся в муниципальной собственности.

Суд кассационной инстанции считает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

Согласно ст. 134 Гражданского кодекса Российской Федерации, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Из содержания указанной нормы следует, что сложная вещь образуется путем соединения многих вещей, представляющих единство в тех случаях, когда это соответствует содержанию заключаемых сделок по поводу данных вещей, и зависит от воли сторон, вступающих в сделку. Сложная вещь является делимой, в связи с чем сделки могут быть заключены сторонами как на всю сложную вещь в целом, так и на ее составные части.

В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Проанализировав содержание договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.01.2003 с учетом дополнительного соглашения от 07.02.2003 N 1, а также договора купли-продажи от 04.03.2004, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что обществу "Пермская финансовая строительная компания" и впоследствии обществу "Либерти" передано административное здание, расположенное на земельном участке меньшей площадью по сравнению с площадью земельного участка, указанной в техническом паспорте 07.06.1979 на административное здание по ул. Кирова, 78а, составленном БТИ г. Перми.

Так, из названного технического паспорта усматривается, что площадь земельного участка фактически составляла 1404 кв.м, из них застроенная - 541 кв.м (т. 1, л.д. 40-60). В этом же техническом паспорте указано, что в состав домовладения также входили забор дощато-решетчатый длиной 106 м., асфальтовое замощение 2545 х 118 х 1,56 х 1,02 и брандмауэр (т. 1, л.д. 59 об).

В тоже время в договоре купли-продажи от 29.01.2003 сторонами предусмотрено, что административное здание, отчуждаемое обществом "Прикамлес" обществу "Пермская финансовая строительная компания", расположено на земельном участке площадью 344,992 кв.м, который предоставлен продавцу на основании договора аренды земельного участка от 07.08.2002 N 357-02 (т. 1, л.д. 104-107).

Из содержания договора купли-продажи от 04.03.2004 также следует, что административное здание, приобретенное обществом "Либерти" у общества "Пермская финансовая строительная компания", расположено на земельном участке площадью 563,6 кв.м, который предоставлен последнему на основании договора аренды земельного участка от 27.02.2004 N 022-04л (т. 1, л.д. 87).

Судом первой инстанции также установлено и материалами дела подтверждается, что замощение I частично расположено на земельном участке площадью 563,595 кв.м и частично на земельном участке площадью 668, 330 кв.м, а ограждение 1 расположено на земельном участке площадью 668,330 кв.м (т. 1, л.д. 8, 12 об).

При таких обстоятельствах следует признать правильным вывод суда первой инстанции о том, что спорные объекты (ограждение и замощение), расположенные на земельном участке площадью 668,330 кв.м не являлись предметом договоров купли-продажи, в силу чего не могли перейти в собственность общества "Пермская финансовая строительная компания", а затем в собственность общества "Либерти" в составе сложной вещи.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда, тем не менее, не дал оценку содержанию названных договоров купли-продажи, необоснованно признав их незаключенными, и не опроверг выводы суда первой инстанции.

Судом первой инстанции также обоснованно указано на то, что материалами дела не подтверждается то обстоятельство, что спорные объекты (ограждение и замощение) были реконструированы в ходе реконструкции административного здания под гостиницу.

Так, в техническом паспорте 1979 года в составе домовладения административного здания по ул. Кирова, 78а, поименованы такие объекты как "забор дощато-решетчатый длиной 106 м", "замощение асфальтовое 2545 х 118 х 1,56 х 1,02" (т. 1, л.д. 59 об), в то время как в техническом паспорте, датированном 2007 годом, указаны такие объекты как "ограждение металлическое длиной 18 м" и "замощение площадью 837 кв.м" (т. 1, л.д. 11-14).

Учитывая имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что спорные ограждение и замощение являются новыми объектами, которые были возведены обществом "Либерти" на земельном участке площадью 668 кв.м при проведении реконструкции административного здания по ул. Кирова, 78а.

Суд апелляционной инстанции, сделав вывод о том, что спорные объекты не строились, а лишь реконструировались ответчиком, также не опроверг выводы суда первой инстанции в данной части. Судом не сделана ссылка на доказательства, из которых бы следовало, что на земельном участке площадью 668, 3 кв.м ранее находились объекты со схожими характеристиками, замощение той же площадью и конфигурации, а также ограждение такой же длины.

Как следует из содержания договора аренды от 31.05.2004 N 039-04л, земельный участок площадью 668,330 кв.м, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Кирова, 78 а, был предоставлен обществу "Пермская финансовая строительная компания" в аренду для размещения строительных материалов на период проектирования и реконструкции административного здания на срок до 30.04.2007 (т. 1, л.д. 9, 10).

Доказательств, свидетельствующих о том, что земельный участок площадью 668, 330 кв.м предоставлялся обществу "Пермская финансовая инвестиционная компания" или обществу "Либерти" для строительства новых объектов, как то ограждения и замощения, или для размещения названных объектов, в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что спорные объекты (ограждение I и замощение I) в силу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации являются самовольными постройками, в связи с чем право собственности общества "Либерти" на данные объекты не подлежало государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции, делая вывод о незаключенности договоров аренды в силу отсутствия кадастрового учета названных в них земельных участков, не принял во внимание, что названные договоры аренды исполнены, договоры от 31.05.2004 N 039-04 л, от 27.02.2004 N 022-04л аренды земельных участков площадью 668,3 кв.м, 563,6 кв.м зарегистрированы Пермской областной регистрационной палатой (т. 1, л.д. 7, 10, 18), а участвующие в деле лица таких доводов и возражений не заявляли. Вопрос о постановке земельных участков, которые являлись предметом договоров аренды, на кадастровый учет в установленном законом порядке не являлся при рассмотрении данного спора предметом доказывания и самостоятельного исследования.

Кроме того, вывод суда апелляционной инстанции о незаключенности названных договоров аренды не опровергает вывод суда первой инстанции о том, что обществу "Либерти" не предоставлялся земельный участок для строительства, реконструкции либо размещения спорных объектов.

Не является правильным и вывод суда апелляционной инстанции о том, что Департаментом земельных отношений избран неверный способ защиты. Как указал суд апелляционной инстанции, признание зарегистрированного права предполагает оспаривание оснований его возникновения.

В тоже время из материалов дела следует, что Департамент земельных отношений, обращаясь с названным иском, ссылался на то, что ограждение и замощение являются самовольными постройками, поскольку были возведены на земельном участке, который не был предоставлен в установленном законом порядке для названных целей. Таким образом, истец ссылался на отсутствие оснований для возникновения права собственности ответчика на спорные объекты.

С учетом того, что Департаментом земельных отношений доказаны обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному иску, его требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2009 по делу N А50-5629/2008-Г-21 Арбитражного суда Пермского края отменить. Решение Арбитражного суда Пермского края от 18.03.2009 оставить в силе.