Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 октября 2009 г. N Ф09-7857/09-С6 Дело о взыскании с ответчика арендной платы по договору аренды направлено на новое рассмотрение, поскольку суд апелляционной инстанции дал оценку спорному договору на предмет его заключенности без надлежащего исследования того обстоятельства, что между сторонами не имеется разногласий относительно площади земельных участков, являющихся предметом договора аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 14 октября 2009 г. N Ф09-7857/09-С6

Дело N А71-229/2009-Г23

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12 января 2011 г. N Ф09-7857/09-С6 по делу N А71-229/2009-Г23

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Купреенкова В.А., судей Столярова А.А., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Удмуртской Республике (далее - агентство по управлению имуществом) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2009 по делу N А71-229/2009-Г23 Арбитражного суда Удмуртской Республики.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

агентства по управлению имуществом - Соколов О.В. (доверенность от 11.08.2009 N 6);

открытого акционерного общества "Удмуртнефть" (далее - общество "Удмуртнефть") - Набоков А.А. (доверенность от 23.12.2008 N 159), Путина Е.А. (доверенность от 23.12.2008 N 157).

Агентство по управлению имуществом в защиту интересов Российской Федерации обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к обществу "Удмуртнефть" о взыскании 1493602 руб. 02 коп. долга по арендной плате по договору от 11.08.2006 N 162аз и 11826 руб. 18 коп. пени, всего 1505428 руб. 20 коп.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 09.04.2009 (судья Конькова Е.В.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2009 (судьи Скромова Ю.В., Глотова Г.И., Зеленина Т.Л.) решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований агентству по управлению имуществом отказано.

В кассационной жалобе истец просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие вывода суда фактическим обстоятельствам дела. Заявитель указывает, что, признавая договор аренды от 11.08.2006 N 162аз незаключенным, суд не учел, что в соответствии с ч. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке и соответственно повлек возникновение у сторон прав и обязанностей. Заявитель считает, что спорный договор заключен сторонами в соответствии со ст. 421, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации и отношения по нему в силу п. 2 ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируются ст. 422 данного Кодекса. Агентство по управлению имуществом полагает, что арендная плата изменена им в соответствии с условиями договора и в установленном договором порядке на основании отчетов независимого оценщика, и ответчик на протяжении четырех кварталов 2007 года и первого квартала 2008 года осуществлял платежи исходя из рыночного размера арендной платы, соглашаясь своими конклюдентными действиями с изменением арендной платы. Заявитель также считает, что общество "Удмуртнефть" не вправе требовать применения к ранее возникшим отношениям положений ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в существующей в настоящее время редакции. Кроме того, заявитель указывает, что судом апелляционной инстанции с истца в пользу ответчика неправомерно взыскана государственная пошлина в размере 1000 руб., поскольку в соответствии с п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации агентство по управлению имуществом освобождено от уплаты государственной пошлины.

Общество "Удумуртнефть" в своем отзыве на кассационную жалобу указывает на то, что оно не согласно с выводами суда апелляционной инстанции о незаключенности договора аренды в связи с отсутствием межевания арендуемых земельных участков, и ссылается на техническую ошибку, имеющуюся в кадастровых планах данных земельных участков, просит исключить из мотивировочной части постановление суда апелляционной инстанции указанный вывод, в части отказа в удовлетворении требований оставить без изменений, в удовлетворении жалобы - отказать. При этом общество "Удмуртнефть" ссылается на неправильное применение судом первой инстанции п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Как установлено судами и следует из материалов дела, Сарапульскому нефтеперерабатывающему управлению объединения "Удмуртнефть" (правопредшественник ответчика) на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлен земельный участок площадью 163, 65 га для несельскохозяйственных нужд, что подтверждается государственным актом N 51 037712.

Постановлением администрации Каракулинского района Удмуртской Республики от 13.11.2003 N 486 на основании заявления общества "Удмуртнефть" в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования ответчику предоставлены земельные участки общей площадью 845875 кв.м в аренду сроком на 49 лет в целях размещения нефтепромысловых объектов Ельнинского месторождения нефти.

В связи с разграничением права собственности на землю на основании распоряжения агентства по управлению имуществом от 02.06.2006 N 319-р, по договору от 11.08.2006 N 162аз истец (арендодатель) предоставил обществу "Удмуртнефть" (арендатор) в аренду 40 земельных участков из состава земель промышленности, транспорта, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения в границах, указанных в кадастровых планах участков, прилагаемых к договору аренды и являющихся его неотъемлемой частью, общей площадью 736675 кв.м, для обслуживания нефтепромысловых объектов.

Срок действия договора от 11.08.2006 N 162аз определен сторонами в п. 2.1. договора - с 04.05.2006 по 03.05.2055.

Государственная регистрация договора аренды земельных участков произведена Управлением федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике 24.01.2007, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

Согласно п. 3.2 договора от 11.08.2006 N 162аз арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября текущего года.

В письме от 03.09.2008 N 01-11-936 агентство по управлению имуществом уведомило ответчика об изменении размера арендной платы с IV квартала 2008 года по договорам аренды N 160аз-162аз, согласно которому сумма арендной платы определена исходя из рыночного размера на основании отчетов общества с ограниченной ответственностью "Агентство оценки".

Ненадлежащее исполнение обществом "Удмертнефть" обязательства по своевременному и полному внесению арендной платы и наличие задолженности по состоянию на 15.11.2008 в размере 1493602 руб. 02 коп., послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Удмуртской Республики с соответствующим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательств и признал требования обоснованными при отсутствии доказательств, свидетельствующих о внесении ответчиком арендных платежей. Кроме того, суд указал, что возможность одностороннего изменения стоимости арендой платы в случае определения рыночной стоимости арендной платы земельных участков предусмотрена договором, а положения ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" об установлении размера арендной платы в пределах 2% кадастровой стоимости земельных участков не подлежат применению к спорным правоотношениям, поскольку указанная норма была введена в данный Закон Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнении условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности", который вступил в действие 30.10.2007.

Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что договор аренды от 11.08.2006 N 162аз является незаключенным в связи с отсутствием согласованного условия о предмете договора. При наличии незаключенного договора оснований для взыскания задолженности по арендной плате и договорной неустойки не имеется.

Между тем принятые по делу судебные акты не могут быть признаны законными, поскольку выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Имеющие значение для дела обстоятельства не исследованы судами.

Суд апелляционной инстанции, делая вывод о том, что спорные земельные участки на момент подписания договора аренды не обладали индивидуально-определенными признаками, идентифицирующими их как объект гражданских прав, в связи с чем условие договора аренды от 11.08.2006 N 162аз о предмете является несогласованным, а договор - незаключенным, не принял во внимание следующее.

Имеющиеся в материалах дела кадастровые паспорта на земельные участки от 22.06.2009 в графе "Особые отметки" содержат сведения о том, что площадь и местоположение границ земельных участков ориентировочные, подлежат уточнению при межевании.

Общество "Удмуртнефть" представило пояснения, согласно которым межевание земельных участков произведено в соответствии с требованиями ст. 17 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве", что подтверждается межевым делом от 28.11.2004 N 50/1-2. Кадастровые выписки на земельные участки содержат все индивидуализирующие их признаки, в том числе и размер площади. В графе "Площадь" кадастровых планов размер площади указан точный. Содержание графы "Особые отметки" о том, что площадь и местоположение границ земельных участков ориентировочные и подлежат уточнению при межевании, является технической ошибкой при изготовлении данных выписок, что подтверждается протоколами проверки документов N 11/09-273, 11/09-274, 11/09-275 и решением территориального отдела N 2 Каракулинского района Управления Роснедвижимости по Удмуртской Республике, которое приложено обществом "Удмуртнефть" к отзыву на кассационную жалобу по данному делу.

Следует отметить, что между сторонами не имеется разногласий относительно площади земельных участков, являющихся предметом договора аренды от 11.08.2006 N 162аз.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции дал оценку спорному договору аренды на предмет его заключенности без надлежащего исследования данного обстоятельства с учетом пояснений ответчика относительно кадастровых выписок на земельные участки и содержащихся в них сведений, которые имеют существенное значение для правильного разрешения спора.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.

Согласно ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.д.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

На основании п. 3.3 договора аренды от 11.08.2006 арендная плата пересматривается не чаще одного раза в год и может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке с учетом изменяющейся конъюнктуры рынка, в случае введения в действие нормативных правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы, определения рыночной стоимости арендной платы земельных участков и в других случаях, предусмотренных законодательством.

В п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона N 212-ФЗ) предусмотрено, что арендная плата за использование земельных участков, право постоянного (бессрочного) пользования на которые переоформлено на право аренды, определяется в соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с п. 10 названной статьи. При этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Федеральный закон N 212-ФЗ - это нормативный правовой акт, устанавливающий иной порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, право постоянного (бессрочного) пользования на которые переоформлено на право аренды.

Вывод суда первой инстанции о невозможности применения данного Закона N 212-ФЗ к спорным правоотношениям основан на неверном толковании норм права и сделан без учета того, что изменение размера арендной платы в соответствии с положениями указанного Закона N 212-ФЗ не противоречит п. 3.3 договора.

Кроме того, судом не дана оценка тому обстоятельству, что действие нормы вышеназванного Закона распространяется, в частности и на лиц, которые уже переоформили право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды.

При таких обстоятельствах, а также учитывая, что истцом заявлены требования о взыскании договорной неустойки, начисленной на задолженность, обжалованные решение и постановление не могут быть признаны законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение с целью устранения отмеченных недостатков.

При новом рассмотрении суду необходимо полно и всесторонне исследовать обстоятельства, имеющие значение для дела, применить подлежащие применению нормы материального права и принять решение в соответствии с действующим законодательством

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2009 по делу N А71-229/2009-Г23, а также решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 09.04.2009 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Удмуртской Республики.