Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 августа 2009 г. N Ф09-5592/09-С6 Суд признал недействительным договор купли-продажи земельного участка, находившегося под принадлежащим истцу недвижимым имуществом, поскольку спорный договор заключен без учета преимущественного права аренды или приватизации земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимости (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 25 августа 2009 г. N Ф09-5592/09-С6

Дело N А60-26010/2008-С2

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Смирнова А.Ю., судей Маликовой Э.М., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании жалобы общества с ограниченной ответственностью "Регенерация вторичного серебра" (далее - общество "Регенерация вторичного серебра"), акционерного коммерческого Сберегательного Банка Российской Федерации (открытое акционерное общество; далее - банк) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.03.2009 по делу N А60-26010/2008-С2 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

банка - Шеленина О.Ю. (доверенность от 19.11.2007 N 01-2119/С80), Пешкин М.Ю. (доверенность от 19.11.2007 N 01-2/19/У21);

общества с ограниченной ответственностью "Промоборудование" (далее - общество "Промоборудование") - Сапегин А.Б. (доверенность от 10.03.2009).

От Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, Свердловского областного государственного унитарного предприятия "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" в суд кассационной инстанции поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей. Ходатайства судом кассационной инстанции рассмотрены и удовлетворены в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Общество "Промоборудование" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к муниципальному образованию "Город Среднеуральск" в лице Комитета по управлению государственным имуществом и казной городского округа Среднеуральск (далее - комитет), обществу с ограниченной ответственностью "Металлтрубоимплекс" (далее - общество "Металлтрубоимплекс") о признании недействительным заключенного между ответчиками договора от 11.08.2006 N 109-К купли-продажи земельного участка, находившегося под принадлежащим истцу зданием управления, арматурной мастерской, пристроя к арматурной мастерской, общей площадью 1458 кв.м, литеры 1А, 1Б, 1В, 1Г, расположенным по адресу: г. Среднеуральск, ул. Уральская, д. 1 (с учетом принятых арбитражным судом уточнений исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Общество "Металлтрубоимплекс" обратилось в суд с встречным иском к обществу "Промоборудование" о признании прекратившимся права собственности на здание управления арматурной мастерской, пристроя к арматурной мастерской, литеры 1А, 1Б, 1В, 1Г, условный номер 66:42/01:01:35:01608, общей площадью 1458 кв.м, расположенных по адресу: г. Среднеуральск, ул. Уральская, д. 1, об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности общества "Промоборудование" на указанное недвижимое имущество.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Среднеуральский отдел Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, открытое акционерное общество "ВУЗ-Банк", банк, общество "Регенерация вторичного серебра", Свердловское областное государственное унитарное предприятие "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" - филиал "Верхнепышминское Бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 30.03.2009 (судья Абознова О.В.) первоначальный иск удовлетворен, признан недействительным договор от 11.08.2006 N 109-К купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:62:0101002:0077, расположенного по адресу: г. Среднеуральск, ул. Уральская, д. 1. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2009 (судьи Зеленина Т.Л., Панькова Г.Л., Усцов Л.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, банк просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении первоначального иска отказать, исковые требования по встречному иску удовлетворить, ссылаясь на применение судами при рассмотрении спора не подлежащей применению ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, на неприменение судами ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель считает, что материалами дела не доказан факт перехода к обществу "Регенерация вторичного серебра" права постоянного бессрочного пользования земельным участком на основании договора купли-продажи от 18.06.2003 N 24. Банк указывает на то, что спорный объект недвижимости в настоящее время уничтожен и восстановлению не подлежит, в связи с чем невозможно разрешить вопрос о границах и размере земельного участка, на который претендует истец. Заявитель также считает, что отсутствуют основания для применения положений ст. 39 Земельного кодекса Российской Федерации.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Регенерация вторичного серебра" просит изменить обжалуемые судебные акты, исключив из мотивировочной части фразу: "В связи с тяжелым финансовым положением, отсутствием денежных средств, а также в связи с невозможностью продолжать производственную деятельность на территории промышленной базы, не оформление прав на землю не было доведено до конца". Заявитель указывает на то, что оформление прав на земельный участок произошло в связи с бездействием комитета.

В отзыве на кассационную жалобу банка общество "Промоборудование" возражает против изложенных в ней доводов, считает их несостоятельными, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что обществу "Промоборудование" на праве собственности принадлежит здание управления, арматурной мастерской, пристроя к арматурной мастерской, литеры 1А, 1Б, 1В, 1Г, общей площадью 1458 кв.м, расположенного по адресу: г. Среднеуральск, ул. Уральская, д. 1 (свидетельство о государственной регистрации права от 17.04.2008; л.д.).

Между комитетом (продавец) и обществом "Металлтрубоимплекс" (покупатель) 11.08.2006 заключен договор N 109-К купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:62:01 01002:0077 общей площадью 83536 кв.м, относящегося к землям поселений, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Среднеуральск, ул. Уральская, д. 1 (л.д.).

Общество "Промоборудование", полагая, что договор купли-продажи от 11.08.2006 заключен с нарушением требований закона в отношении земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости, обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим иском. Общество "Металлтрубоимплекс", ссылаясь на то, что принадлежащий обществу "Промоборудование" объект недвижимости разрушен, обратилось в арбитражный суд с встречным иском о признании права собственности истца прекратившимся и исключении записи регистрации из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Удовлетворяя исковые требования общества "Промоборудование" и признавая недействительным договор купли-продажи от 11.08.2006, суды исходили из следующего.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требования закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании недействительной ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Суды, установив, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 11.08.2006 N 109-К на земельном участке с кадастровым номером 66:62:01 01002:0077 находился объект недвижимости - здание управления, арматурной мастерской, пристроя к арматурной мастерской, общей площадью 1458 кв.м, литеры 1А, 1Б, 1В, 1Г, принадлежащий на праве собственности обществу "Регенерация вторичного серебра", и проданный впоследствии обществу "Промоборудование" по договору купли-продажи недвижимости от 26.02.2008 N 1, пришли к выводу о том, что указанный договор купли-продажи земельного участка заключен с нарушением ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации без учета преимущественного права аренды или приватизации земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимости, в связи с чем является недействительной (ничтожной) сделкой.

Принимая во внимание, что предметом договора купли-продажи от 11.08.2006 является единый земельный участок с кадастровым номером 66:62:01 01002:0077, не включающий в себя каких-либо частей, земельный участок, находившийся под принадлежащим обществу "Промоборудование" объектом недвижимости, в установленном порядке не сформирован, его площадь и границы не определены, судами сделан вывод о невозможности признания договора купли-продажи от 11.08.2006 недействительным в указанной части (ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем обоснованно удовлетворили исковые требования о признании сделки недействительной.

При этом апелляционным судом рассмотрен и отклонен как противоречащий материалам дела довод об отсутствии спорного объекта недвижимости в связи с его разрушением.

В соответствии со ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Судами установлено, что на основании решения Исполнительного комитета Верхне-Пышминского городского Совета депутатов трудящихся Свердловской области от 02.08.1964 N 189 земельный участок под спорным объектом недвижимости находился у правопредшественников истца в постоянном (бессрочном) пользовании (п. 1.3 договоров купли-продажи от 18.06.2003 N 24, от 20.02.2008 N 1).

В ст. 39 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 названного Кодекса, вправе продлить этот срок.

Судами приняты во внимание данные справки филиала Свердловского областного государственного унитарного предприятия "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" от 10.02.2009 N 164, технического паспорта здания нежилого назначения, литера 1, согласно которым спорный объект с технического учета снят 10.11.2008.

С учетом установленных обстоятельств дела и признания недействительным договора купли-продажи земельного участка от 11.08.2006, суды пришли к выводу о том, что обществом "Промоборудование" не утрачено права пользования земельным участком, на котором располагался спорный объект недвижимости, для осуществления восстановления этого объекта, в то время как право на этот земельный участок у общества "Метллтрубоимплекс" в установленном законом порядке не возникло.

Таким образом, у судов не имелось оснований для удовлетворения требований по встречному иску.

Доводы банка судом кассационной инстанции отклоняются как направленные на переоценку доказательств и установленных судами на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Требования общества "Регенерация вторичного серебра" об исключении из мотивировочной части решения суда первой инстанции фразы: "В связи с тяжелым финансовым положением, отсутствием денежных средств, а также в связи с невозможностью продолжать производственную деятельность на территории промышленной базы, не оформление прав на землю не было доведено до конца", рассмотрены апелляционным судом и отклонены на основании следующего.

Апелляционным судом установлено, что указанная фраза содержится в описательной части решения суда и является изложением объяснения лица, участвующего в деле.

Заявитель не указал, какие его права нарушены судом при изложении данного объяснения.

С учетом изложенного требования общества "Регенерация вторичного серебра" удовлетворению не подлежат.

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационных жалоб не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.03.2009 по делу N А60-26010/2008-С2 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Регенерация вторичного серебра", акционерного коммерческого Сберегательного Банка Российской Федерации (открытое акционерное общество) - без удовлетворения.