Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 ноября 2009 г. N Ф09-8651/09-С6 Суд отказал в удовлетворении встречного требования о расторжении договора купли-продажи недвижимости, поскольку последующее изменение цены продажи само по себе не может рассматриваться как существенное изменение обстоятельств, позволяющее требовать расторжения сделки (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 3 ноября 2009 г. N Ф09-8651/09-С6

Дело N А60-7990/2009-С7

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Смирнова А.Ю., судей Мындря Д.И., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Акционерного коммерческого сберегательного банка Российской Федерации (ОАО) в лице Ленинского отделения N 11 Сбербанка России (далее - Банк) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 10.07.2009 по делу N А60-7990/2009-С7 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие:

представители Банка - Паникарова Н.В. (доверенность от 23.06.2008 серии 66 Б N 421157), Петрова М.Б. (доверенность от 25.08.2008 серии 66 Б N 545668);

представитель индивидуальных предпринимателей Янилова Альберта Хакимяновича, Ивановой Ирины Олеговны - Орехов А.П. (доверенность от 02.03.2009 серии 66 Б N 672922).

Предприниматели Янилов А.Х. и Иванова И.О. обратились в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Банку о взыскании 40942000 руб. долга по договору купли-продажи недвижимости от 06.10.2008 N 83, 1842390 руб. процентов, начисленных за просрочку оплаты в период с 24.10.2008 по 11.03.2009 (с учетом изменения заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Банк обратился в Арбитражный суд Свердловской области со встречным иском к предпринимателям Янилову А.Х. и Ивановой И.О. о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 06.10.2008 N 83 на основании подп. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В заявлении от 11.06.2009 Банком предъявлено уточненное встречное исковое заявление о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 06.10.2008 N 83, подтвержденное в судебном заседании 07.07.2009. Согласно указанному уточнению исковые требования о расторжении названного договора основаны на подп. 2 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающем возможность расторжения договора в судебном порядке в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации. В качестве одного из таких случаев Банк указал на возможность расторжения договора в случае неисполнения продавцами обязанности передать товар, свободным от прав третьих лиц (п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку он не знал и не мог знать о рассмотрении Арбитражным судом Свердловской области спора, связанного с использованием спорных помещений федеральным государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования "Уральская академия государственной службы"; ответчик также сослался на ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав на то, что в настоящее время существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, а именно практически в три раза снизились цены на объекты недвижимости.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 10.07.2009 (судья Зорина Н. Л.) первоначальные исковые требования удовлетворены. С Банка в пользу предпринимателя Янилова А.Х. взыскано 21392195 руб., в том числе 20471000 руб. долга и 921195 руб. процентов. В пользу предпринимателя Ивановой И.О. с Банка взыскано 21392195 руб., в том числе 20471000 руб. долга и 921195 руб. процентов. В удовлетворении встречного иска о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 06.10.2008 N 83 отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2009 (судьи Усцов Л.А., Глотова Г.И., Зеленина Т.Л.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Банк просит указанные судебные акты отменить, встречный иск удовлетворить, в удовлетворении первоначального иска отказать, ссылаясь на неправильное толкование судами положений ст. 451, п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель считает, что судами не дана надлежащая правовая оценка доводам Банка о нарушении истцами п. 1.3 договора купли-продажи недвижимости от 06.10.2008 N 83, а также требованиям о расторжении указанного договора на основании ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с существенным изменением обстоятельств, что привело к принятию неправильных судебных актов. Банк, ссылаясь на решение Арбитражного суда Свердловской области от 17.09.2008 по делу N А60-28813/2007-С1, отмечает, что спорные нежилые помещения на момент заключения договора были обременены правами третьих лиц. Кроме того, заявитель указывает на неподведомственность спора арбитражному суду, так как доказательств того, что объект недвижимости использовался истцами в предпринимательской деятельности, в материалы дела не представлено.

Как установлено судами, между предпринимателями Яниловым А.Х., Ивановой И.О. (продавцы) и Банком (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилых помещений от 06.10.2008 N 83, литера А, N 90-106, расположенных на первом этаже дома N 70 по ул. 8-го Марта в г. Екатеринбурге, общей площадью 186,1 кв.м Цена указанного объекта определена сторонами в размере 40942000 руб.

Права собственности истцов на отчуждаемый объект недвижимого имущества подтверждены свидетельствами о государственной регистрации права серии 66АГN 141228 и серии 66АГ N 141227.

В силу п. 2.2 договора купли-продажи нежилых помещений от 06.10.2008 N 83 оплата стоимости объекта должна быть произведена в течение пяти банковских дней с даты получения покупателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект путем перечисления денежных средств каждому продавцу по 20471000 руб.

Передача недвижимого имущества и документации на него должна состояться путем подписания акта приема-передачи помещения в течение пяти рабочих дней с даты регистрации названного договора, а по существу -регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи нежилых помещений от 06.10.2008 N 83.

В соответствии с п. 1.3 названного договора продавцы подтвердили факт отсутствия зарегистрированных обременении на момент регистрации перехода права собственности на отчуждаемый объект к покупателю. Банк получил свидетельство о государственной регистрации права от 16.10.2008 серии 66 АГ N 415344 на приобретенные нежилые помещения, в связи с чем в срок до 24.10.2008 должна была состояться их передача и, соответственно, оплата. От приемки помещений и оплаты объекта Банк уклонился.

Предприниматели Янилов А.Х., Иванова И.О. 03.03.2009, ссылаясь на нарушение Банком условий договора купли-продажи нежилых помещений от 06.10.2008 N 83, обратились к последнему с претензией о необходимости подписания акта приема-передачи недвижимого имущества и оплаты.

Банк 11.03.2009 направил предпринимателям Янилову А.Х. и Ивановой И.О. требование о расторжении договора купли-продажи нежилых помещений от 06.10.2008 N 83. В обоснование требований Банк сослался на нарушение истцами условий п. 1.3, 3.2 договора от 06.10.2008 N 83, п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предприниматели Янилов А.Х. и Иванова И.О., полагая, что Банк не исполнил обязательство по оплате стоимости объекта недвижимости в размере и сроке, установленных условиями договора купли-продажи нежилых помещений от 06.10.2008 N 83, обратились в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим иском.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из следующего.

В соответствии с п. 4 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

На основании ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Суды, исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, установив, что обязательства по оплате нежилых помещений ответчиком не исполнены, и приняв во внимание условия о сроке их оплаты и ставку рефинансирования в размере 12% годовых, правомерно признали иск предпринимателей Янилова А.Х. и Ивановой И.О. о взыскании задолженности по оплате проданного объекта недвижимости и процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами, в размере 921195 руб. за период с 24.10.2008 по 11.03.2009, обоснованным.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Правила, предусмотренные п. 1 данной статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными (п. 2 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.03.2009 обременения в отношении спорного имущества не зарегистрированы ни на момент заключения договора купли-продажи нежилых помещений от 06.10.2008 N 83, ни на дату, предшествующую дате обращения в арбитражный суд.

Доказательств, подтверждающих, что объект купли-продажи по указанному договору обременен правами третьих лиц, в материалы дела не представлено (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судами установлено, что решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.09.2008 по делу N А60-28813/2007-С1, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2009, по иску общества с ограниченной ответственностью "Протекс-отель" к федеральному государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Уральская академия государственной службы" с участием предпринимателей Янилова А.Х. и Ивановой И.О. в качестве третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно пред лета спора, нежилые помещения: номера на плане 1-й этаж N 90-100, 103-106, по инвентарному плану, расположенные в строении, литера А, по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8-го Марта, д. 70, истребованы из чужого незаконного владения ответчика и переданы освобожденными предпринимателям Янилову А.Х. и Ивановой И.О.

Кроме того, судами правомерно отмечено, что фактическое незаконное использование третьим лицом имущества, являющегося предметом договора купли-продажи нежилых помещений от 06.10.2008 N 83, не является обременением этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

На основании п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторон п.

Поскольку последующее изменение цены продажи само по себе не может рассматриваться как существенное изменение обстоятельств, позволяющее требовать расторжения договора, вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что оснований для расторжения договора купли-продажи нежилых помещений от 06.10.2008 N 83 не имеется, является верным.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что суды неправомерно не учли, что в п. 1.3 договора от 06.10.2008 N 83 продавцы представили недостоверные сведения о том, что отчуждаемый объект в споре не состоит, отклоняется по следующим основаниям.

В силу п. 1.3 договора купли-продажи нежилых помещений от 06.10.2008 N 83 продавцы ставят покупателя в известность об отсутствии каких-либо ограничений (обременении) в отношении отчуждаемого объекта (детей в праве собственности на указанный нежилой объект), не названных в названном договоре. Продавцы подтверждают, что на момент регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области перехода права собственности к покупателю отчуждаемый объект (доля в праве на указанный нежилой объект) никому не продан, не заложен, в споре и под запрещением (арестом) не состоит.

Договором купли-продажи нежилых помещений от 06.10.2008 N 83 правовые последствия нарушения условий п. 1.3 названного договора, не предусмотрены.

В окончательном виде Банк сформировал свои исковые требования таким образом, что основанием иска, ссылаясь на подп. 2 ч. 2 ст. 450 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал передачу ему товара, не свободным от прав третьих лиц.

По данному основанию суд рассмотрел заявленные требования.

В связи с изменением Банком его исковых требований, первоначально сформулированные Банком требования, основанные на подп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, не рассматривались.

Кроме того, следует учесть, что притязания иных лиц па проданное Банку имущество, о которых продавцам (предпринимателю Янилову А.Х. и Ивановой И.О.) было известно, признаны Арбитражным судом Свердловской области от 17.09.2008 по делу N А60-28813/2007-С1 неправомерными.

Довод Банка о неподведомственности спора арбитражному суду рассмотрен судом апелляционной инстанции и обоснованно отклонен, так как суд учел статус истцов как индивидуальных предпринимателей и предмет сделки - нежилые помещения.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебного акта согласно ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах основания для отмени или изменения обжалуемых решения и постановления отсутствуют, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с принятием судом кассационной инстанции судебного акта приостановление исполнения решения Арбитражного суда Свердловской области от 10.07.2009 подлежит отмене, а денежные средства, внесенные на депозит Федерального арбитражного суда Уральского округа, - возврату заявителю кассационной жалобы.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 10.07.2009 по делу N А60-7990/2009-С7 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Акционерного коммерческого сберегательного банка Российской Федерации (ОАО) - без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения Арбитражного суда Свердловской области от 10.07.2009 отменить.

Возвратить Акционерному коммерческому сберегательному Банку Российской Федерации (ОАО) в лице Ленинского отделения N 11 Сбербанка России с депозитного счета Федерального арбитражного суда Уральского округа 42984390 руб., перечисленных платежным поручением от 24.09.2009 N 488.