Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 ноября 2009 г. N Ф09-9276/09-С6 Суд признал законным решение органа местного самоуправления об отказе предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, поскольку спорное здание, в котором находится арендуемое заявителем нежилое помещение, передано в оперативное управление муниципальному общеобразовательному учреждению, доказательств того, что данное право было оспорено и в судебном порядке признано недействительным, не представлено (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 25 ноября 2009 г. N Ф09-9276/09-С6

Дело N А50-12620/2009

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Семеновой З.Г., судей Смирнова А.Ю., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Устькачкинцевой Юлии Исааковны на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2009 по делу N А50-12620/2009 Арбитражного суда Пермского края.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель Департамента имущественных отношений администрации г. Перми (далее - Департамент имущественных отношений) - Аникина М.В. (доверенность от 25.05.2009 N 75).

От предпринимателя Устькачкинцевой Ю.И. поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы без ее участия, которое подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Индивидуальный предприниматель Устькачкинцева Ю.И. обратилась в Арбитражный суд Пермского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений и Постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов (далее -комиссия по приватизации) о признании недействительным решения названной комиссии, утвержденного начальником Департамента имущественных отношений 10.03.2009, об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 82,5 кв.м в подвале одноэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Большевистская, 119 а.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 25.06.2009 (судья Аликина Е.Н.) заявленные требования удовлетворены, решение комиссии по приватизации от 10.03.2009 об отказе предпринимателю Устькачкинцевой Ю.И в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилых помещений общей площадью 82,5 кв.м, расположенных в г. Перми по ул. Большевистской, 119а, признано недействительным. На Департамент имущественных отношений возложена обязанность устранить нарушение законных прав и интересов заявителя.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2009 (судьи Ясикова Е.Ю., Щеклеина Л.Ю., Мещерякова Т.И.) решение суда отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе предприниматель Устькачкинцева Ю.И. просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение судом положений ст. 296 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской федерации или в муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства ..." (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам. По мнению заявителя, она является добросовестным арендатором спорного имущества и имеет право на его выкуп на условиях и в порядке, предусмотренными Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ. При этом предприниматель Устькачкинцева Ю.И. не согласна с выводом суда апелляционной инстанции о том, что на арендуемое ею помещение, которое передано в оперативное управление муниципальному общеобразовательному учреждению, не распространяется действие Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в силу чего оно не может быть выкуплено. Как полагает заявитель, спорное нежилое помещение находится в подвале и в силу положений постановления Министерства здравоохранения Российской Федерации от 28.11.2002 N 44 не может быть использовано образовательным учреждением при осуществлении им своей уставной деятельности.

Департамент имущественных отношений представил отзыв, в котором просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, считая доводы заявителя кассационной жалобы необоснованными.

Как установлено судом, между Департаментом имущественных отношений (арендодатель), муниципальным общеобразовательным учреждением "Средняя общеобразовательная школа N 6" (балансодержатель) с одной стороны, и предпринимателем Устькачкинцевой Ю. И. (арендатор) с другой стороны, 17.11.2003 заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 2875-03ЛП, в соответствии с которым предпринимателю под кафе-мороженое было передано в аренду встроенное нежилое помещение общей площадью 82,50 кв.м, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Большевистская, 119 а (л.д. 9-23). Срок аренды установлен с 01.11.2003 по 01.11.2008 (п. 1.3 указанного договора).

Договор аренды от 17.11.2003 N 2875-03ЛП зарегистрирован Пермским областным учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним "Пермская областная регистрационная палата" 16.03.2004, о чем на договоре имеется соответствующая отметка.

Предприниматель Устькачкинцева Ю.И. 18.02.2009 обратилась в Департамент имущественных отношений администрации г. Перми с заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, заявив о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения (л.д. 38).

Решением комиссии по приватизации предпринимателю Устькачкинцевой Ю.И было отказано в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества со ссылкой на п. 3 ч. 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (л.д. 8).

Предприниматель Устькачкинцева Ю.И., полагая, что указанное решение не соответствует положениям ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и нарушает ее права и законные интересы как субъекта малого предпринимательства, на основании ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратилась в Арбитражный суд Пермского края с соответствующим заявлением. В обоснование своих требований заявитель ссылалась на то, что допущенные ею просрочки при внесении арендной платы (1-7 дней) не являются существенным нарушением условий договора аренды и не свидетельствуют о ненадлежащем исполнении свих обязательств в течение всего срока аренды. Заявитель также указала на то, что на момент обращения с заявлением у нее не имелось задолженности по арендной плате.

Согласно ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (вступил в силу с 05.08.2008) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в п. 1 указанной статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 названного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отмеченные в оспариваемом решении обстоятельства, в частности, ненадлежащее исполнение предпринимателем Устькачкинцевой Ю.И. своих обязательств по внесению арендной платы, не свидетельствуют о недобросовестности арендатора и не могут являться основанием для отказа в реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого нежилого помещения. При этом суд первой инстанции исходил из того, что арендные отношения длились в течение 10 лет и основная часть арендных платежей вносилась арендатором своевременно, просрочка по внесению арендной платы имела эпизодический и кратковременный характер (1-2 дня), потери бюджета, вызванные данной просрочкой, были компенсированы арендатором путем уплаты пени. Судом также отмечено, что само по себе наличие пени не свидетельствует о ненадлежащем исполнении арендатором своих обязательств по внесению арендной платы. Кроме того, судом принято во внимание то обстоятельство, что приватизация спорного помещения в 2009 году в установленном порядке не проводилась.

Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемое решение комиссии по приватизации соответствует Закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ. При этом суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.

Как следует из обжалуемого решения, комиссия по приватизации, отказывая предпринимателю Устькачкинцевой Ю.И. в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указала два основания для такого отказа (л.д. 8).

Так, в п. 2 решения комиссия по приватизации сослалась на нарушение заявителем ч. 2 ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, которое выразилось в ненадлежащем исполнении обязательств по перечислению арендной платы.

В то же время в п. 1 решения указано на то, что в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 1 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ спорное недвижимое имущество принадлежит муниципальному учреждению на праве оперативного управления, и действие указанного закона на данное имущество не распространяется. Между тем суд первой инстанции не проверил законность обжалуемого предпринимателем Устькачкинцевой Ю.И. решения в указанной части.

Согласно п. 3 ч. 2 ст. 1 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ действие названного Закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

Судом апелляционной инстанции установлено и сторонами не оспаривается, что 11.09.2001 муниципальное нежилое помещение площадью 257, 6 кв.м, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Большевистская, 119 а, в котором находится и арендуемое заявителем нежилое помещение, передано в оперативное управление муниципальному общеобразовательному учреждению "Средняя общеобразовательная школа N 6 г. Перми". Данное обстоятельство подтверждается имеющимся в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 71).

При таких обстоятельствах, а также принимая во внимание письмо Департамента имущественных отношений от 08.05.2009 N 19-18-3958, из которого следует, что спорный объект площадью 82,5 кв.м сохранен в оперативном управлении муниципального общеобразовательного учреждения "Средняя общеобразовательная школа N 6 г. Перми", суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных предпринимателем Устькачкинцевой Ю.И. требований.

Довод заявителя о наличии у нее права на выкуп арендуемого помещения на условиях и в порядке, предусмотренными Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, подлежит отклонению на основании вышеизложенного.

Ссылка предпринимателя Устькачкинцевой Ю.И. на то, что арендуемое ею помещение не подпадает под действие ч. 2 ст. 1 Закона от 22.07.208 N 159-ФЗ, поскольку оно находится в подвале и не может быть использовано образовательным учреждением при осуществлении им своей уставной деятельности, во внимание не принимается, так как право оперативного управления распространяется на все имущество, переданное в пользование муниципальному учреждению "Средняя общеобразовательная школа N 6 г. Перми". Доказательств того, что данное право было оспорено и в судебном порядке признано недействительным, заявителем не представлено (ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 3 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2009 по делу N А50-12620/2009 Арбитражного суда Пермского края оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Устькачкинцевой Юлии Исааковны - без удовлетворения.