Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 2 декабря 2009 г. N Ф09-9544/09-С6 Суд отказал в признании недействительным договора аренды земельного участка, поскольку спорный участок под зданием является неделимым, условия оспариваемого договора соответствуют действующему земельному и гражданскому законодательству, нарушения прав истца отсутствуют, так как он вправе в любое время присоединиться в качестве арендатора к названному договору, в котором имеется условие о потенциальной возможности вступления в него на стороне арендатора лиц, обладающих правами на объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 2 декабря 2009 г. N Ф09-9544/09-С6

Дело N А47-8086/2008

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21 июля 2011 г. N Ф09-3456/11 по делу N А47-6179/2009

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2009 г. N 18АП-8916/2009

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2009 г. N 18АП-1989/2009

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Сулейменовой Т.В., судей Мындря Д.И., Маликовой Э.М.,

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Агрострой" (далее - общество "Агрострой"), Управления землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга (далее - управление) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2009 по делу N А47-8086/2008 Арбитражного суда Оренбургской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества - Ганиев М.М. (доверенность от 30.07.2009);

управления - Луценко Н.Г. (доверенность от 02.10.2009 N 1-27/02-04-9532).

Открытое акционерное общество "Оренбургагропромпроект" (далее -общество "Оренбургагропромпроект") обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к управлению о признании недействительным договора аренды земельного участка от 18.08.2008 N 8/л-43юр, заключенного между управлением и обществом "Агрострой".

Определениями суда от 10.11.2008, 08.12.2008 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество "Агрострой" и Щетинский Юрий Анатольевич.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 15.07.2009 (судья Рафикова И.Х.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2009 (судьи Баканов В.В., Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П.) решение суда первой инстанции отменено. Исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе общество "Агрострой" просит постановление апелляционного суда отменить, ссылаясь на то, что судом нарушены ст. 268 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"), п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11), не принято во внимание определение Конституционного суда Российской Федерации от 05.03.2004 N 82-O, нарушено единообразие практики разрешения аналогичных споров, а также на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела и представленным документам. По мнению заявителя, земельный участок под зданием, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, может быть предоставлен в аренду по заявлению любого из собственников помещений, совместное обращение всех собственников не является обязательным. Общество "Агрострой" также указывает, что права общества "Оренбургагропромпроект" на приобретение земельного участка в собственность не нарушено, поскольку указанное право может быть реализовано в любое время, независимо от заключения оспариваемого договора аренды, при наличии согласия всех собственников помещений в здании, расположенном на спорном земельном участке.

Управление в своей кассационной жалобе также просит постановление апелляционного суда отменить, при этом указывает на неправильное применение п. 19 постановления от 24.03.2005 N 11. Заявитель полагает, что заключение договора аренды земельного участка с частью собственников помещений в здании, которое расположено на данном земельном участке, не противоречит действующему законодательству. Кроме того, по мнению управления, права общества "Оренбургагропромпроект" как собственника части помещений в здании, расположенном на спорном земельном участке, не ущемлены, поскольку оспариваемый договор содержит условие о согласии арендатора на вступление в договор иных обладателей прав на помещения в данном здании.

Как установлено судами при рассмотрении спора, общество "Оренбургагропромпроект" является собственником помещений в восьмиэтажном здании, литера ЕЕ1, расположенном по адресу: г. Оренбург, ул. Туркестанская, д. 5, право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (свидетельства о государственной регистрации права; т. 1, л. д. 30-41).

Часть указанных помещений (помещения N 1-5 на третьем и четвертом этажах) была отчуждена обществом "Оренбургагропромпроект" по договору от 30.03.2004, заключенному с обществом "Агрострой". Право собственности общества "Агрострой" на указанные помещения зарегистрировано, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 56-ОО N 692578-692581, 692588.

Нежилые помещения N 101-103 в названном здании проданы Воронжьеву Юрию Андреевичу и впоследствии право собственности на них перешло Щетинскому Ю.А., который в настоящее время является собственником данных помещений.

Иных лиц, обладающих правами на помещения в восьмиэтажном здании, литера ЕЕ1, расположенном по адресу: г. Оренбург, ул. Туркестанская, д. 5, судами не установлено.

На основании типового акта о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства в дальнейшей эксплуатации от 1975 года N 5983 институту "Оренбургсельхозпроект" (правопредшественник общества "Оренбургагропромпроект") предоставлен земельный участок площадью 0,53 га для строительства и дальнейшей эксплуатации названного здания.

Распоряжением Главы города Оренбурга от 27.04.2006 N 2219-р "Об утверждении границ и формировании земельного участка по адресу: г. Оренбург, ул. Туркестанская, 5 для предоставления ООО "Агрострой", ОАО "Оренбургагропромпроект", Воронжьеву Ю.А.", прекращено право бессрочного пользования общества "Оренбургагропромпроект" земельным участком площадью 0,54 га в Ленинском районе по ул. Туркестанской, в III микрорайоне юго-восточной части города (п. 2 распоряжения), решения Исполнительного комитета Оренбургского городского Совета депутатов трудящихся от 22.05.1973 N 479 "Об отводе земельного участка Облколхозстройобъединению под строительство 7-ми этажного здания проектного института "Оренбургсельхозпроект", от 26.05.1975 N 442 "Об уточнении п. 1 решения Исполкома Горсовета от 09.09.1974 N 929" отменены в части отвода земельного участка (п. 3 распоряжения), типовой акт от 1975 года отменен (п. 4 распоряжения).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 28.01.2009 по делу N А47-2676/2008 по заявлению общества "Оренбургагропромпроект" к администрации г. Оренбурга были признаны недействительными пункты 2, 3, 4 распоряжения главы города Оренбурга от 27.04.2006 N 2219-р в части отмены отвода земельного участка, прекращения обществу "Оренбургагропромпроект" права бессрочного пользования земельным участком и отмены действия типового акта от 1975 года.

Между управлением и обществом "Агрострой" подписан договор аренды земельного участка от 18.08.2008 N 8/л-43юр, согласно которому обществу "Агрострой" во временное владение и пользование предоставлен земельный участок площадью 5146 кв.м с кадастровым номером 56:44:02 22 001:119, местоположение которого установлено относительно ориентира -производственно-административного здания, расположенного в границах земельного участка по адресу: г. Оренбург, ул. Туркестанская, д. 5, на срок до 18.07.2009. Пунктом 9.2 данного договора предусмотрено, что общество "Агрострой" согласно на вступление в договор других обладателей прав на объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке.

Как следует из дополнительного соглашения от 03.12.2008 к договору от 18.08.2008 N 8/л-43юр, в состав арендаторов вступил Щетинский Ю.А.

Полагая, что договор аренды земельного участка от 18.08.2008 N 8/л-43юр заключен в нарушение действующего законодательства без учета волеизъявления общества "Оренбургагропромпроект" - собственника помещений в здании, расположенном на земельном участке, являющемся предметом данного договора, и указывая, что данным договором нарушаются права общества "Оренбургагропромпроект" на нормальную эксплуатацию принадлежащих ему объектов недвижимости, а также на приобретение указанного земельного участка в собственность, последнее обратилось в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок под зданием, расположенным по адресу: г. Оренбург, ул. Туркестанская, д. 5, является неделимым, условия оспариваемого договора соответствуют действующему земельному и гражданскому законодательству. Суд пришел к выводу об отсутствии нарушения прав общества "Оренбургагропромпроект", поскольку оно вправе в любое время присоединиться в качестве арендатора к названному договору, в котором имеется условие о потенциальной возможности вступления в него на стороне арендатора лиц, обладающих правами на объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке. Кроме того, суд первой инстанции указал, что при оспаривании сделки в качестве ответчиков необходимо привлекать все стороны сделки, при этом общество "Агрострой" было привлечено к участию в деле к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, по инициативе суда, а Щетинский А.Ю. - по инициативе общества "Оренбургагропромпроект" также в качестве третьего лица.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования, апелляционный суд указал, что общество "Оренбургагропромпроект" от права постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок не отказывалось, в установленном ст. 54 Земельного кодекса Российской Федерации порядке данное право прекращено не было, вместе с тем, установление на неделимый земельный участок различных правовых титулов - права постоянного (бессрочного) пользования и аренды в пользу иных лиц -действующим земельным законодательством не предусмотрено. Материалами дела не подтвержден факт совместного обращения всех обладателей прав на объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, в орган местного самоуправления с просьбой о заключении договора аренды, что противоречит п. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, сославшись на п. 7 постановления от 24.03.2005 N 11, суд апелляционной инстанции признал нарушенными права общества "Оренбургагропромпроект" на приобретение спорного земельного участка в собственность, поскольку исключительное право на приобретение земельного участка, находившегося в постоянном (бессрочном) пользовании, в собственность или в аренду уже реализовано обществом "Агрострой" и Щетинским Ю.А. без учета волеизъявления общества "Оренбургагропромпроект" после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Между тем постановление суда апелляционной инстанций нельзя признать законным и обоснованным.

Согласно ст. 3 Закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.2010 в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица -собственники зданий, строений, сооружений.

Пунктом 3 данной нормы (в редакции, действующей с 30.10.2007) предусмотрено, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Таким образом, право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, перешедшее к обществу "Агрострой" на основании ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежало переоформлению. Поскольку земельный участок является неделимым, переоформлению подлежит право на весь земельный участок.

Учитывая содержание ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в п. 19 постановления от 24.03.2005 N 11, в случае, если правами на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, обладают несколько лиц, договор аренды земельного участка может быть заключен при условии участия в нем как нескольких, правообладателей, так и одного из них при условии наличия потенциальной возможности вступления в указанный договор иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, в договоре аренды земельного участка от 18.08.2008 N 8/л-43юр имеется условие о возможности вступления в него других обладателей прав на объекты недвижимости, находящиеся на спорном земельном участке (п. 9.2 данного договора).

Следовательно, права общества "Оренбургагропромпроект" на приобретение в аренду спорного земельного участка не нарушены, поскольку данное общество имеет возможность присоединиться к договору от 18.08.2008 N 8/л-43юр.

Нельзя также признать обоснованным вывод апелляционного суда о нарушении права общества "Оренбургагропромпроект" на приобретение спорного земельного участка в собственность.

В силу п. 2.2 ст. 3 Закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (введен Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ, вступил в силу с 30.10.2007) собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после даты вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

При достижении соглашения с остальными обладателями прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на спорном земельном участке, общество "Оренбургагропромпроект" имеет возможность приобрести спорный земельный участок в общую долевую собственность.

При таких обстоятельствах постановление суда апелляционной инстанции основано на неправильном применении норм права, его следует отменить, решение суда первой инстанции - оставить в силе.

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. .

В связи с удовлетворением кассационной жалобы общества "Агрострой", судебные расходы, понесенные данным обществом при ее подаче, подлежат взысканию с общества "Оренбургагропромпроект".

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2009 по делу N А47-8086/2008 Арбитражного суда Оренбургской области отменить.

Решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.07.2009 по данному делу оставить в силе.

Поворот исполнения постановления в части распределения судебных расходов осуществить Арбитражному суду Оренбургской области при представлении доказательств его исполнения.

Взыскать с открытого акционерного общества "Оренбургагропромпроект" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Агрострой" 1000 руб. расходов по кассационной жалобе.