Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17 августа 2010 г. N Ф09-6505/10-С6 по делу N А76-14145/2009-65-349/118 Суд правомерно сделал вывод о незаключенности договора аренды земельного участка, заключенного между сторонами, поскольку земельный участок, указанный в спорном договоре, не сформирован в установленном законом порядке, его границы на местности не определены, местоположение не установлено, кроме того, в отношении площади арендуемого земельного участка у сторон имеются разночтения, ссылка заявителя на то, что согласованность условий договора об объекте аренды подтверждается исполнением обязательств по договору, отклоняется, как основанная на неверном толковании закона (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 17 августа 2010 г. N Ф09-6505/10-С6 по делу N А76-14145/2009-65-349/118

Дело N А76-14145/2009-65-349/118

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Сулейменовой Т.В., судей Смирнова А.Ю., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Интернационалист" (далее - товарищество) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.02.2010 по делу N А76-14145/2009-65-349/118 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имущество и земельным отношениям Сосновского муниципального района Челябинской области (далее - комитет) - Порсев М.В. (доверенность от 16.08.2010 N 21),

администрации Сосновского муниципального района Челябинской области (далее - администрации) - Гарипова И.А. (доверенность от 16.08.2010 N 3259),

товарищества - Голубь П.В., председатель правления, Попов М.А. (доверенность от 01.07.2010).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к товариществу о взыскании 3 381 280 руб. 63 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 17.10.2002 N 425/2002 за период с 01.01.2006 по 03.07.2009 и расторжении договора аренды земельного участка от 17.10.2002 N 425/2002.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет.

Определением суда от 07.10.2009 требования истца о расторжении договора аренды от 17.10.2002 N 425/2002 оставлено без рассмотрения по основаниям, предусмотренным ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Решением суда первой инстанции от 27.02.2010 (судья Воронов В.П.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2010 (судьи Пивоварова Л.В., Карпачева М.И., Румянцев А.А.) решение суда в части вывода о незаключенности договора аренды от 17.10.2002 N 425/2002, изложенного в мотивировочной части судебного акта, оставлено без изменения.

В кассационной жалобе товарищество просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами п. 1 ст. 432, ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, неприменение п. 1 ст. 68 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 14, 19 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", ст. 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", а также на неверное определение судами обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела. Заявитель полагает, что имеющиеся в материалах дела доказательства исполнения сторонами договора аренды земельного участка от 17.10.2002 N 425/2002 свидетельствуют о том, что разногласий по поводу объекта аренды у сторон не имелось. Поэтому заявитель считает вывод судов о незаключенности договора аренды сделанным без учета указанных обстоятельств. По мнению заявителя, спорный земельный участок сформирован в соответствии с действующим на тот момент законодательством. Как полагает заявитель, отсутствие установленных координат границ земельного участка площадью 603 300 кв.м не свидетельствует о том, что земельный участок не сформирован как объект недвижимости. Данный участок поставлен на кадастровый учет, что, по мнению заявителя, в силу п. 1 ст. 45 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" подтверждает существование земельного участка площадью 603 300 кв.м как объекта права.

Как установлено судами, постановлением главы Сосновского района Челябинской области от 17.10.2002 N 962 "О переводе земель из одной категории в другую и предоставлении в аренду земельного участка товариществу "Интернационалист" под строительство жилья" товариществу предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 84,37 га, сроком на 49 лет под строительство жилья в п. Интернационалист.

На основании указанного постановления администрацией (арендодатель) и товариществом (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 17.10.2002 N 425/2002, по условиям которого товариществу в аренду для строительства жилья предоставлен земельный участок общей площадью 60,33 га, сроком на 49 лет, без права субаренды, расположенный в п. Интернационалист.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.04.2003.

Согласно акту приема-передачи к договору аренды от 17.10.2002 N 425/2002, подписанному сторонами, товариществом принят земельный участок общей площадью 84,37 га под строительство жилья в п. Интернационалист.

Порядок внесения арендной платы установлен в п. 4.4 договора от 17.10.2002, в соответствии с которым арендная плата вносится арендатором ежеквартально, в течение первых десяти банковских дней первого месяца каждого квартала в размере четверти годовой арендной платы, путем перечисления соответствующей суммы на расчетный счет арендодателя.

Администрация в адрес товарищества направила уведомление от 08.06.2009 N 2891 о предстоящем одностороннем расторжении договора аренды земельного участка от 17.10.2002 N 425/2002. В качестве основания для расторжения договора администрация указала п. 3.1 абз. 3 договора, разд. 5 договора.

Администрацией в адрес товарищества также направлена претензия от 10.06.2009 N 2939 с требованием уплатить задолженность по арендной плате в размере 3 381 280 руб. 63 коп., в случае невыполнения которого в течение месяца со дня получения настоящей претензии договор аренды от 17.10.2002 N 425/2002 будет расторгнут.

Главой Сосновского муниципального района издано постановление от 09.07.2009 N 5254 "О признании утратившим силу постановления главы Сосновского района от 17.10.2002 N 962". В п. 2 названного постановления указано на расторжение договора аренды земельного участка от 17.10.2002 N 425/2002 в одностороннем порядке.

Администрация, ссылаясь на то, что требование о погашении задолженности по арендной плате товариществом не исполнено, обратилось в суд с соответствующим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований, исходил из того, что в установленном законом порядке не определены границы земельного участка, из условий договора невозможно установить место расположения земельного участка, в связи с чем договор аренды нельзя признать заключенным. Поскольку на указанном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие иным лицам, суд первой инстанции пришел к выводу о невозможности удовлетворения требований администрации о взыскании платы за пользование земельным участком на основании норм о неосновательном обогащении.

Суд апелляционной инстанции, пересмотрев решение суда первой инстанции с учетом доводов апелляционной жалобы, согласился с выводом суда первой инстанции о незаключенности договора аренды от 17.10.2002.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованными сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды от 17.10.2002 N 425/2002) объектом земельных отношений является земельный участок, границы которого описаны и удостоверены в установленном законом порядке.

Статьей 17 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" (утратил силу 17.05.2008) предусмотрено, что сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельных участков.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" (в редакции, действовавшей на момент подписания договора) межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно - территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат. Межевание объектов землеустройства осуществляется на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации. Межевание объекта землеустройства включает в себя следующие работы: определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование; закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства; изготовление карты (плана) объекта землеустройства.

Из представленного в материалы дела кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 74:19:00 00 000:0047 площадью 603 300 кв.м по состоянию на 25.01.2010 следует, что границы земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства не установлены, в связи с чем данный земельный участок нельзя признать сформированным как объект гражданского правоотношения.

Судами также отмечено, что условия договора от 17.10.2002 N 425/2002 о предмете аренды не содержат сведений о кадастровом номере земельного участка площадью 63,3 га. По акту приема-передачи арендатору передан земельный участок площадью 84,37 га, доказательств формирования и постановки на кадастровый учет которого в материалы дела не представлено.

По результатам исследования кадастрового паспорта земельного участка площадью 603 300 кв.м и плана земельного участка поселка Интернационалист площадью 84,37 га судами установлено, что графические отображения и геоданные указанных земельных участков являются тождественными.

Принимая во внимание, что земельный участок площадью 63,3 га, указанный в договоре аренды от 17.10.2002 N 425/2002, не сформирован в установленном законом порядке, его границы не определены на местности, местоположение не установлено, а также учитывая разночтения в отношении площади арендуемого земельного участка, содержащиеся в договоре, суды обоснованно признали предмет договора аренды несогласованным, а договор аренды от 17.10.2002 N 425/2002 - незаключенным.

Ссылка заявителя на то, что согласованность условий договора об объекте аренды подтверждается исполнением сторонами обязательств по договору, отклоняется, как основанная на неверном толковании закона. С учетом положений ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок отвечает признакам индивидуально-определенной вещи при условии установления его границ в порядке, предусмотренном законом.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.02.2010 по делу N А76-14145/2009-65-349/118 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Интернационалист" - без удовлетворения.