Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 сентября 2010 г. N Ф09-7101/10-С6 по делу N А76-24092/2009-4-664/164 Суд признал недействительным договор купли-продажи земельного участка, поскольку спорный участок был предоставлен ответчику для проектирования и строительства жилых многоквартирных домов, доказательства завершения строительства отсутствуют, кроме того, оплата стоимости земельного участка, установленная договором, ответчиком не произведена, земельный участок на момент рассмотрения спора разделен на несколько участков, в связи с чем правомерно обязание ответчика возместить действительную стоимость участка на момент его приобретения (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 13 сентября 2010 г. N Ф09-7101/10-С6 по делу N А76-24092/2009-4-664/164

Дело N А76-24092/2009-4-664/164

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19 января 2012 г. N Ф09-8840/11 по делу N А76-8969/2011

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2011 г. N 18АП-10192/11

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: Председательствующего Семеновой З.Г., судей Маликовой Э.М., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Лахтачева Дмитрия Алексеевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.03.2010 по делу N А76-24092/2009-4-664/164 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие:

индивидуальный предприниматель Лахтачев Д.А., его представитель Новиков Д.В. (доверенность от 17.03.2010);

представитель администрации Миасского городского округа (далее - администрация) - Стовба О.С. (доверенность от 19.07.2010 N 2606).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Уралинвестстрой" (далее - общество "Уралинвестстрой") о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 08.12.2008 N 588 и применении последствий недействительности ничтожной сделки - взыскании с общества "Уралинвестстрой" в доход бюджета муниципального образования "Миасский городской округ" рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:34:0000000:300 общей площадью 156 684 кв.м, из земель населенных пунктов с целевым использованием - для жилищных нужд, под проектирование и строительство жилых многоквартирных домов в микрорайоне "О" северо-восточной части машгородка в г. Миассе в сумме 36 710 000 руб. (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (в настоящее время Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области; далее - Управление Росреестра), индивидуальный предприниматель Лахтачев Дмитрий Алексеевич, открытое акционерное общество "Миасский завод железобетонных конструкций" (далее - общество "Миасский завод железобетонных конструкций"), закрытое акционерное общество "Уралгидромонтаж" (далее - общество "Уралгидромонтаж"), Константинова Светлана Александоровна, Новоселов Валерий Григорьевич, Пирожков Игорь Александрович, Клепов Константин Сергеевич, открытое акционерное общество "НефтеХимПром" (далее - общество "НефтеХимПром"),

Решением суда от 05.03.2010 (судья Гусев А.Г.) исковые требования удовлетворены. Договор от 08.12.2008 N 588 купли-продажи земельного участка, заключенный между муниципальным образованием "Миасский городской округ" в лице администрации и обществом "Уралинвестстрой", признан недействительным. Применены последствия недействительности ничтожной сделки - с общества "Уралинвестстрой" в доход бюджета муниципального образования "Миасский городской округ" взысканы 36 710 000 руб.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2010 (судьи Пивоварова Л.В., Богдановская Г.Н., Румянцев А.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе индивидуальный предприниматель Лахтачев Д.А. просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на неправильное толкование судами положений ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также на неустановление существенных обстоятельств дела, имеющих значение для правильного рассмотрения данного спора. По мнению заявителя, вывод судов об отсутствии прав у собственников объектов недвижимости, не завершенных строительством, на выкуп земельного участка в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации противоречит положениям ст. 130, 135, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, установленный в п. 5 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом, как поясняет заявитель, судами не указаны нормы права, прямо запрещающие выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства. Заявитель также считает необоснованным вывод судов о неприменении в силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации постановления главы администрации Миасского городского округа Челябинской области от 08.12.2008 N 1501-1 "О продаже обществу "Уралинвестстрой" земельного участка с кадастровым номером 74:34:0000000:300 в микрорайоне "О" северо-восточной части машгородска в г. Миассе" (далее - постановление от 08.12.2008 N 1501-1), устанавливающего порядок определения стоимости земельного участка на основании ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, при взыскании действительной стоимости земельного участка в качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки как противоречащего положениям Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку продажная цена указанного земельного участка определялась иными ненормативными актами, не оспоренными и не признанными недействительными в установленном порядке. Как указано индивидуальным предпринимателем Лахтачевым Д.А., применив п. 1 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды фактически обязали покупателя по оспариваемому договору совершить сделку на условиях, существенно отличающихся от условий, из которых стороны исходили при заключении названного договора, что противоречит положениям ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36, 37 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", п. 2 ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". При таких обстоятельствах действия истца, выразившиеся в предъявлении иска по данному делу, возлагают на ответчика обязанность по уплате за полученное имущество цену, на которую он не давал согласие при заключении договора, и могут в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации служить основанием для отказа истцу в защите принадлежащего ему права. Заявитель кассационной жалобы также считает, что отчет N 42-01/10 об оценке земельного участка, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Эксперт" и принятый судами при определении размера возмещения действительной стоимости переданного имущества, не может являться надлежащим доказательством по делу, поскольку выполнен с нарушениями действующего законодательства и содержит завышенную величину рыночной стоимости объекта оценки.

В отзыве, представленном на кассационную жалобу, администрация просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

Как установлено судами, между администрацией (арендодатель) и обществом "Уралинвестстрой" (арендатор) на основании постановления главы администрации Миасского городского округа от 22.02.2007 N 150 "О продаже на аукционе права на заключение договора аренды земельного участка" и протокола несостоявшегося аукциона от 28.03.2007 заключен договор от 28.03.2007 N 5314 аренды земельного участка общей площадью 156 684 кв.м с кадастровым номером 74:34:0000000:300, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Миасс, в микрорайоне "О" северо-восточной части машгородка, для проектирования и строительства жилых многоквартирных домов.

Управлением Росреестра 10.10.2008 зарегистрировано право собственности общества "Уралинвестстрой" на объект незавершенного строительства общей площадью застройки 966, 5 кв.м, степенью готовности объекта 70%, расположенный на земельном участке по указанному адресу, выдано Свидетельство о государственной регистрации права серии 74 АА N 802443.

На основании заявления общества "Уралинвестстрой" о выкупе земельного участка под объектом незавершенного строительства и постановления от 08.12.2008 N 1501-1 между администрацией (продавец) и обществом "Уралинвестстрой" (покупатель) заключен договор от 08.12.2008 N 588 купли-продажи земельного участка, в соответствии с условиями которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:34:0000000:300, местоположением: Челябинская обл., в микрорайоне "О" северо-восточной части машгородска в г. Миассе, для проектирования и строительства жилых многоквартирных домов в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся неотъемлемой частью, общей площадью 156 684 кв.м.

Согласно п. 1.2 названного договора на участке расположен объект незавершенного строительства общей площадью застройки 966, 5 кв.м.

Стоимость участка определена сторонами в сумме 4 033 441 руб. 40 коп. (п. 2.1 указанного договора).

Во исполнение условий договора указанный земельный участок передан покупателю по акту приема-передачи от 08.12.2008.

Оплата названного участка покупателем не производилась, что подтверждается пояснениями истца и не оспаривается лицами, участвующими в данном деле.

Из письма Миасского отдела Управления Росреестра от 15.09.2009 и письма Миасского филиала - отдела Федерального государственного учреждения "Земельная кадастровая палата" по Челябинской области от 06.11.2009, следует, что земельный участок с кадастровым номером 74:34:0000000:300 на момент рассмотрения дела разделен на несколько земельных участков, которым присвоены соответствующие кадастровые номера.

Согласно справкам о содержании правоустанавливающих документов, имеющимся в материалах дела (т. 1, л.д. 102-140, т. 2, л.д.1-20), права собственности на образованные в результате разделения земельные участки зарегистрированы за третьими лицами.

Администрация, ссылаясь на то, что договор купли-продажи земельного участка от 08.12.2008 N 588 является недействительной сделкой, поскольку заключен в нарушение положений ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а земельный участок в натуре не сохранен, обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные требования, обосновано исходили из следующего.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Судами установлено, что спорный земельный участок был предоставлен обществу "Уралинвестстрой" для проектирования и строительства жилых многоквартирных домов. При этом документы, свидетельствующие о завершении строительства на указанном земельном участке на дату заключения договора купли-продажи от 08.12.2008 N 588, в материалах дела отсутствуют.

Принимая во внимание указанные обстоятельства при рассмотрении данного дела, суды обоснованно исходили из того, что при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства, применение положений ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации к правоотношениям по выкупу земельных участков под объектами незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений, они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Кроме того, нормами земельного законодательства установлены особенности правового режима земель в период строительства.

В ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

При этом неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, является в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка.

Учитывая, что спорный земельный участок предоставлен для проектирования и строительства жилых многоквартирных домов, при этом доказательства завершения строительства на указанном участке и ввода домов в эксплуатацию в материалы дела не представлены, суды обоснованно пришли к выводу об отсутствии оснований для заключения договора купли-продажи названного земельного участка в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и признали договор от 08.12.2008 N 588 недействительным.

Согласно п. 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Правила, предусмотренные главой о неосновательном обогащении, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке (п. 1 ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного суды правомерно применили к рассматриваемым правоотношениям нормы о неосновательном обогащении.

В силу ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения.

Суды, установив, что оплата стоимости земельного участка, установленная договором от 08.12.2008 N 588 купли-продажи земельного участка, обществом "Уралинвестстрой" не произведена, при этом земельный участок с кадастровым номером 74:34:0000000:300 на момент рассмотрения данного спора разделен на несколько земельных участков, которым присвоены кадастровые номера, и которые проданы третьим лицам, что свидетельствует о невозможности его возврата в натуре, обоснованно пришли к выводу о том, что общество "Уралинвестстрой" должно возместить действительную стоимость этого участка на момент его приобретения (ст. 7 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Ссылка заявителя кассационной жалобы на неприменение судами в силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации постановления от 08.12.2008 N 1501-1, устанавливающего порядок формирования цены земельного участка, при определении его действительной стоимости как противоречащего положениям Земельного кодекса Российской Федерации, отклоняется судом кассационной инстанции как основанная на неправильном толковании указанной нормы права и ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Иные доводы индивидуального предпринимателя Лахтачева Д.А., изложенные в кассационной жалобе, не принимаются судом кассационной инстанции, поскольку являются новыми доводами, которые при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций не заявлялись и судами не оценивались.

При рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Поэтому новые доводы и доказательства не могут быть предметом рассмотрения в суде кассационной инстанции (ч. 1 ст. 49, ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального и" процессуального права, являющихся основанием для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

При подаче кассационной жалобы индивидуальным предпринимателем Лахтачевым Д.А. была уплачена государственная пошлина в сумме 1000 руб., в то время как в соответствии с подп. 4, 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, в редакции Федерального закона от 27.12.2009 N 374-ФЗ, уплате подлежала государственная пошлина в сумме 2000 руб.

Определением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10.08.2010 индивидуальному предпринимателю Лахтачеву Д.А. было предписано представить в судебное заседание доказательства доплаты государственной пошлины в сумме 1000 руб.

Ввиду неисполнения указанного требования с индивидуального предпринимателя Лахтачева Д.А. в силу подп. 4, 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации в доход федерального бюджета подлежит взысканию 1000 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.03.2010 по делу N А76-24092/2009-4-664/164 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Лахтачева Дмитрия Алексеевича - без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Лахтачева Дмитрия Алексеевича в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.