Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 4 октября 2010 г. N Ф09-7473/10-С4 по делу N А71-2545/2010-А25 Суд признал незаконным отказ государственного органа в регистрации расторжения договоров участия в долевом строительстве, поскольку отказ от исполнения договоров заявлен истцом на основании неисполнения дольщиками обязательств по уплате цены договора, при этом внешний управляющий действовал от имени общества, исполняя полномочия по управлению делами должника, порядок уведомления дольщиков о расторжении договоров соблюден (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 4 октября 2010 г. N Ф09-7473/10-С4 по делу N А71-2545/2010-А25

Дело N А71-2545/2010-А25

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Шершон Н.В., судей Дядченко Л.В., Сердитовой Е.Н.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Линекс" (далее - общество "Линекс") на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2010 по делу N А71-2545/2010-А25 Арбитражного суда Удмуртской Республики по заявлению общества "Линекс" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике (далее - Управление Росреестра по Удмуртской Республике, ответчик) об оспаривании отказа в государственной регистрации расторжения договоров участия в долевом строительстве и обязании осуществить регистрацию расторжения договоров.

В судебном заседании приняли участие представители общества "Линекс" -внешний управляющий Лысенко В.В. (определение суда от 27.07.2009 по делу N А71-8474/2008-Г2), Колупаев И.А. (доверенность от 01.09.2010).

Представители иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного разбирательства посредством почтовых отправлений, а также путем размещения информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество "Линекс" обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с заявлениями о признании незаконными действий Управления Росреестра по Удмуртской Республике, выразившихся в отказе в государственной регистрации расторжения договоров участия в долевом строительстве от 01.09.2008 N 128/С, от 24.07.2008 N 103/С, от 22.07.2008 N 5/С. Определениями от 31.03.2010 заявления приняты судом к производству, делам присвоены соответствующие номера А71-2545/2010, А71-2546/2010, А71-2547/2010.

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 30.04.2010 дела N А71-2545/2010, А71-2546/2010 и А71-2547/2010 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, с присвоением делу номер А71-2545/2010.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 24.05.2010 (судья Бушуева Е.А.) отказы Управления Росреестра по Удмуртской Республике в государственной регистрации от 05.03.2010 N 07/001/2010-053, 07/001/2010-052 и 07/001/2010-054 признаны незаконными, не соответствующими Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральному закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Суд обязал Управление Росреестра по Удмуртской Республике в 10-дневный срок со дня вступления в законную силу названного решения осуществить государственную регистрацию расторжения договоров участия в долевом строительстве от 01.09.2008 N 128/С, от 24.07.2008 N ЮЗ/С и от 22.07.2008 N 5/С.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2010 (судьи Мармазова С.И., Богданова Р.А., Крымджанова М.С.) решение суда первой инстанции от 24.05.2010 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе общество "Линекс" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права (ст. 5, 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве"), ст. 49, 53 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 94 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"), несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что с момента введения в отношении общества "Линекс" внешнего управления правоспособность должника - юридического лица не прекратилась, выступая субъектом гражданско-правовых отношений, общество "Линекс" имело право расторгать заключенные им гражданско-правовые сделки при наличии установленных законом оснований; отказы от исполнения договоров долевого участия в строительстве заявлены обществом (застройщиком) по основаниям, установленным Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве". В данном случае заявления о расторжении договоров долевого участия в строительстве направлялись от имени юридического лица - общества "Линекс", выступающего по указанным договорам в качестве застройщика, в лице его единоличного исполнительного органа - внешнего управляющего Лысенко Василия Викторовича.

Как следует из материалов дела, общество "Линекс" заключило договоры участия в долевом строительстве от 01.09.2008 N 128/С - с Шарафутдиновой Т.А., от 24.07.2008 N 103/С - с обществом "Ижпромстрой", от 22.07.2008 N 5/С - с Лялиным С.М. В соответствии с условиями договоров застройщик - общество "Линекс" привлекает указанных лиц в качестве дольщиков с приобретением права на долевое инвестирование строительства пятиэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: с. Завьялово, ул. Садовая д. 62, с целью приобретения дольщиками в собственность по окончании строительства обозначенных в договорах квартир; дольщики обязаны уплатить застройщику суммы долевого участия в сроки, установленные договорами.

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 27.07.2009 по делу N А71-8474/2008 в отношении общества "Линекс" введено внешнее управление сроком на 18 месяцев, внешним управляющим утвержден Лысенко В.В.

В связи с неисполнением дольщиками своих обязательств по внесению денежных средств по договорам участия в долевом строительстве общество "Линекс" направило Шарафутдиновой Т.А., обществу "Ижпромстрой" и Безносову А.А. (которому Лялин С.М. уступил права по данному договору) предупреждения от 28.10.2009 N 391, 389 и 388 о необходимости в 10-дневный срок со дня их получения оплатить сумму долевого участия и об одностороннем отказе от договоров в случае неуплаты указанных сумм.

В связи с неисполнением дольщиками данных предупреждений общество "Линекс" направило Шарафутдиновой Т.А., обществу "Ижпромстрой" и Безносову А.А. заявления от 29.12.2009 N 474, 475, 476 соответственно о расторжении договоров участия в долевом строительстве от 01.09.2008 N 128/С, от 24.07.2008 N 103/С и от 22.07.2008 N 5/С в одностороннем порядке. Указанные заявления о расторжении договоров участия в долевом строительстве отправлены Шарафутдиновой Т.А., обществу "Ижпромстрой" и Безносову А.А. заказными письмами с описью вложения, что подтверждается имеющими в материалах дела квитанциями.

Общество "Линекс" 13.01.2010 обратилось в Завьяловский отдел Управления Росреестра по Удмуртской Республике с заявлениями о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договоров участия в долевом строительстве от 01.09.2008 N 128/С, от 24.07.2008 N 103/С и от 22.07.2008 N 5/С, заключенных обществом "Линекс" с Шарафутдиновой Т.А., обществом "Ижпромстрой" и Лялиным С.М.

Все вышеназванные документы от имени общества "Линекс" подписаны внешним управляющим Лысенко В.В.

Сообщениями Управления Росреестра по Удмуртской Республике от 05.03.2010 N 07/001/2010-053, 07/001/2010-052 и 07/001/2010-054 отказано в государственной регистрации расторжения договоров участия в долевом строительстве от 01.09.2008 N 128/С, от 24.07.2008 N 103/С и от 22.07.2008 N 5/С на основании абз. 4 и 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

По мнению Управления Росреестра по Удмуртской Республике, в регистрирующий орган обратился внешний управляющий Лысенко В.В., действующий на основании определения Арбитражного суда Удмуртской Республики от 27.07.2009 в интересах общества "Линекс"; внешний управляющий имеет право заявлять отказ от исполнения договоров должника только в соответствии со ст. 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", являющейся специальной нормой, регулирующей отношения банкротства, и имеющей приоритет перед общими нормами гражданского законодательства, при этом заявления о расторжении поданы по истечении трехмесячного срока. Кроме того, Управление Росреестра по Удмуртской Республике указало на то, что заявления о расторжении договоров, направленные Шарафутдиновой Т.А. и Безносову А.А., возвращены оператором связи по причине истечения срока хранения.

Считая указанные выше отказы незаконными, общество "Линекс" обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с соответствующим заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что заявитель - общество "Линекс" обратился в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации расторжения договоров участия в долевом строительстве в связи с неисполнением участниками долевого строительства обязательств по оплате обусловленной договором цены, следовательно, порядок расторжения такого договора должен определяться в соответствии с нормами Федерального закона "Об участии в долевом строительстве", а не в соответствии с нормами Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", поэтому у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации расторжения договоров участия в долевом строительстве со ссылкой на ст. 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Отменяя решение суда, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что, поскольку в отношении общества "Линекс" введено внешнее управление, полномочия руководителя общества прекращены; отказ от исполнения договоров должника внешний управляющий мог заявить в порядке ст. 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)". При этом, принимая во внимание то, что доказательства получения сторонами договоров от 29.12.2009 N 474, 475, 476 в материалах дела отсутствуют, суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.

Выводы суда апелляционной инстанции являются ошибочными.

На основании п. 1, 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п. 4, 5 ст. 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" просрочка внесения единовременного платежа в течение более 2 месяцев либо систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения периодических платежей (нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более 2 месяцев) является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, установленном ст. 9 данного Закона.

Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 8 данного Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве").

Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора (ч. 4 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Таким образом, в силу указанных норм застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения участником долевого строительства требования о погашении задолженности по уплате цены договора.

Согласно ст. 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

С даты введения внешнего управления полномочия руководителя должника прекращаются, управление делами должника возлагается на внешнего управляющего (ст. 94 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").

На основании ст. 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника. Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

Соответственно, положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" (ст. 5, 9) и Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (ст. 102) предусматривают различные основания для отказа от исполнения договора.

Суд первой инстанции, рассмотрев спор в соответствии с предметом и основанием заявленных требований, с учетом указанных положений действующего законодательства правомерно пришел к выводу о том, что отказ от исполнения договоров заявлены обществом "Линекс" на основании неисполнения дольщиками обязательств по уплате цены договора, при этом внешний управляющий Лысенко В.В. действовал от имени общества "Линекс", исполняя полномочия по управлению делами должника.

В связи с этим суд первой инстанции обоснованно указал на то, что у регистрирующего органа основания для отказа в государственной регистрации расторжения договоров участия в долевом строительстве со ссылкой на ст. 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" отсутствовали.

Установив, что иных оснований для отказа в государственной регистрации, предусмотренных ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не имелось, порядок уведомления дольщиков о расторжении договоров от 01.09.2008 N 128/С, от 24.07.2008 N 103/С и от 22.07.2008 N 5/С соблюден, уведомления об одностороннем отказе от исполнения договоров направлены Шарафутдиновой Т.А., обществу "Ижпромстрой" и Безносову А.А. по почте заказным письмом с описью вложения (п. 4 ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве"), доказательства направления названных уведомлений приложены к заявлению о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о расторжении договоров участия в долевом строительстве (п. 4 ст. 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемые заявителем отказы регистрирующего органа являются незаконными, не соответствующими Федеральным законам "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и "Об участии в долевом строительстве".

При этом суд апелляционной инстанции, делая вывод об обоснованности отказа в государственной регистрации расторжения договоров участия в долевом строительстве, ошибочно исходил из того, что заявления о расторжении договоров участия в долевом строительстве поданы не обществом "Линекс", а внешним управляющим Лысенко В.В. как самостоятельным субъектом правоотношений, возникающих в связи с банкротством должника, соответственно, оснований для применения ст. 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" у суда не имелось.

При таких обстоятельствах постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда первой инстанции следует оставить в силе.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При подаче кассационной жалобы обществом "Линекс" по платежному поручению от 04.08.2010 N 45 уплачена государственная пошлина в сумме 2000 руб.

Указанные расходы подлежат возмещению заявителю в соответствии с положениями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2010 но делу N А71-2545/2010-А25 отменить.

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 24.05.2010 по указанному делу оставить в силе.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике в пользу закрытого акционерного общества "Линекс" 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе.