Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 ноября 2010 г. N Ф09-9208/10-С6 по делу N А76-3378/2010-67-61 Суд оставил без рассмотрения требования истца о расторжении договора аренды и отказал в выселении ответчика из нежилого помещения, поскольку доказательства получения ответчиком уведомления, содержащего требование о досрочном расторжении спорного договора, отсутствуют, основания расторжения указанного договора заявителем не представлены (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 3 ноября 2010 г. N Ф09-9208/10-С6 по делу N А76-3378/2010-67-61

Дело N А76-3378/2010-67-61

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Столярова А.А., судей Смирнова А.Ю., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.05.2010 по делу N А76-3378/2010-67-61 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель комитета - Дубровин Д.А. (доверенность от 25.01.2010 N 667).

Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Медицинский центр "Восток-Запад" (далее - медицинский центр "Восток-Запад") о расторжении договора аренды от 05.05.2009 N 6-5073; выселении медицинского центра "Восток-Запад" из нежилого помещения площадью 114,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Лизы Чайкиной, 17; взыскании 118 753 руб. 62 коп. задолженности по арендной плате, 118 475 руб. 24 коп. неустойки (с учетом принятого арбитражным судом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.05.2010 (судья Кирьянова Г.И.) исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 118 753 руб. 62 коп. задолженности по арендной плате, 20 000 руб. неустойки. Требования о расторжении договора аренды от 05.05.2009 N 6-5073 оставлены без рассмотрения. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2010 (судьи Баканов В.В., Мальцева Т.В., Пивоварова Л.В.) решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды от 05.05.2009 N 6-5073, отказа в выселении медицинского центра "Восток-Запад" из нежилого помещения площадью 114,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Лизы Чайкиной, 17, взыскания с ответчика в пользу истца 20 000 руб. неустойки оставлено без изменения.

В кассационной жалобе комитет просит обжалуемые судебные акты в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды от 05.05.2009 N 6-5073, отказа в выселении медицинского центра "Восток-Запад" из нежилого помещения площадью 114,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Лизы Чайкиной, 17, взыскания с ответчика в пользу истца 20 000 руб. неустойки отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в указанной части в полном объеме. Заявитель ссылается на нарушение судами ст. 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильное применение ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, применение не подлежащей применению ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, неприменение подлежащей применению ст. 332 Гражданского кодекса Российской Федерации. Комитет указывает на направление им в адрес медицинского центра "Восток-Запад" уведомления от 19.08.2009 N 9876 с требованием о расторжении договора аренды от 05.05.2009 N 6-5073, об оплате задолженности по арендной плате, неустойки, освобождении помещения и передаче его по акту приема-передачи. При таких обстоятельствах заявитель считает ошибочным вывод судов о несоблюдении им досудебного порядка урегулирования спора. Комитет также полагает необоснованным снижение размера неустойки. По его мнению, при определении суммы неустойки подлежали применению положения п. 6.6 договора аренды от 05.05.2009 N 6-5073, ст. 332 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в пределах, установленных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и медицинским центром "Восток-Запад" (арендатор) подписан договор аренды от 23.01.2006 N 6-5073 нежилых помещений площадью 101, 5 кв.м, расположенных по адресу: г. Челябинск, ул. Лизы Чайкиной, 17. Неотъемлемой частью договора аренды является приложение N 2 - индивидуализация помещения. Приложение N 2 к договору представляет собой технический паспорт на помещение 7, литеры А, А1.

Согласно п. 2.1 договора срок его действия установлен с 01.10.2006 по 30.12.2006.

Указанные нежилые помещения переданы по акту сдачи-приемки от 01.01.2006.

Пунктом 5.1 договора и приложением N 1 сторонами согласован размер ежемесячной и годовой арендной платы.

Помещения площадью 114,3 кв.м, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Лизы Чайкиной, 17, являются собственностью муниципального образования "Город Челябинск", что подтверждается выпиской из Реестра муниципальной собственности г. Челябинска по состоянию на 17.02.2010.

Договор аренды перезаключен сторонами на новый срок 03.09.2007, 08.02.2008, 05.05.2009.

Соглашением от 20.09.2007 к договору аренды от 03.09.2007 N 6-5073 стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора в части размера суммарной площади нежилого помещения, а именно: суммарная площадь в размере 101,5 кв.м заменена на 114, 3 кв.м с 10.05.2007.

Ссылаясь на неисполнение медицинским центром "Восток-Запад" обязательств по внесению арендной платы по договору аренды от 05.05.2009 N 6-5073, комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с рассматриваемым иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что доказательств внесения ответчиком задолженности по арендной плате за период с 01.01.2008 по 10.05.2010 в материалах дела не имеется. Произведенный комитетом расчет неустойки признан судами верным. Вместе с тем, принимая во внимание соотношение договорного размера пени 0,3% за каждый день просрочки, что составляет 108% в год, и ставки рефинансирования Центробанка Российской Федерации, равной 8% годовых, а также учитывая период неисполнения обязательств, отсутствие негативных последствий для истца в связи с просрочкой оплаты, суды пришли к выводу о несоразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства, ввиду чего на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшили размер взыскиваемой неустойки.

Учитывая п. 2 ст. 452, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 29 Информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суды сделали вывод о том, что доказательств соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком не представлено. При таких обстоятельствах суды в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставили требование о расторжении договора аренды без рассмотрения.

Суды также признали необоснованным требование о выселении медицинского центра "Восток-Запад" из арендуемого помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Учитывая, что характеристики объекта нежилого фонда содержатся в техническом паспорте, являющемся приложением к договору аренды, суды сделали вывод об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно переданного в аренду имущества.

В силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из смысла ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации.

Поскольку согласно п. 2.1 договора аренды от 05.05.2009 N 6-5073 срок его действия составляет менее одного года, названный договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств внесения ответчиком задолженности по арендной плате за период с 01.01.2008 по 10.05.2010, суд первой инстанции удовлетворил требование о взыскании с ответчика в пользу истца 118 753 руб. 62 коп. долга.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 30 Информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Ссылаясь на отсутствие доказательств соблюдения истцом претензионного порядка урегулирования спора, суд первой инстанции исходил из того, что в представленном уведомлении предложение расторгнуть договор в случае неустранения допущенных последним нарушений не содержалось, истец обратился в суд с рассматриваемыми исковыми требованиями, не направив ответчику предварительно предложение о расторжении договора.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решение суда, признал необоснованным данный вывод суда первой инстанции, отметив, что в направленном ответчику уведомлении от 19.08.2009 N 9876 содержится требование о досрочном расторжении договора аренды от 05.05.2009 N 6-5073. Учитывая разъяснения п. 30 Информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суд апелляционной инстанции указал на отсутствие в материалах дела доказательств получения ответчиком уведомления от 19.08.2009 N 9876.

Заявленное комитетом ходатайство о приобщении к материалам дела квитанции о вручении ответчику уведомления от 19.08.2009 N 9876 судом апелляционной инстанции оставлено без удовлетворения в соответствии со ст. 159, ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку комитет не обосновал невозможность представления названной квитанции в суд первой инстанции по не зависящим от него уважительным причинам.

При таких обстоятельствах суды сделали правильный вывод о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора, в связи с чем в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обоснованно оставили требование о расторжении договора аренды без рассмотрения.

Отметив, что договор аренды продолжает действовать, истец не доказал наличие оснований для его расторжения, суды также признали неправомерным требование о выселении медицинского центра "Восток-Запад" из арендуемого помещения.

В силу п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 6.6 договора аренды от 05.05.2009 N 6-5073 в случае неуплаты полностью или частично арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, комитет имеет право требовать взыскания пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Проверив произведенный комитетом расчет неустойки, суды признали его верным.

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Основанием для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Принимая во внимание чрезмерность суммы неустойки, а также учитывая период неисполнения обязательств, отсутствие негативных последствий для истца в связи с просрочкой оплаты, суды пришли к правильному выводу о несоразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства, ввиду чего на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно уменьшили размер взыскиваемой неустойки.

Доводы заявителя кассационной жалобы о соблюдении им досудебного порядка урегулирования спора, о необоснованном снижении судами размера неустойки, о необходимости применения при определении суммы неустойки положений п. 6.6 договора аренды от 05.05.2009 N 6-5073, ст. 332 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на переоценку доказательств и установленных судом на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.05.2010 по делу N А76-3378/2010-67-61 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - без удовлетворения.