Решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 октября 2010 г. N А60-25276/2010-С14 Суд взыскал с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка, поскольку доказательств, подтверждающих факт оплаты арендных платежей за спорный период, а также доказательств, подтверждающих факт осуществления взаимозачета, ответчиком не представлено, при этом в расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить земельный участок отказано правомерно, так как предложения расторгнуть договор в случае неисполнения обязанности по уплате задолженности в разумный срок в уведомлении о наличии у ответчика задолженности не содержится (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 26 октября 2010 г. N А60-25276/2010-С14

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему решению

Резолютивная часть решения объявлена 19 октября 2010 года

Полный текст решения изготовлен 26 октября 2010 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи при ведении протокола судебного заседания судьей рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ к открытому акционерному обществу "КИТ-Кэпитал" (ИНН 6674134442) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 695 от 16.09.2005 г., расторжении договора аренды и освобождении земельного участка

при участии в судебном заседании

от истца: представители в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

от ответчика: А.М. Ибрагимова - представитель, доверенность N 1 от 02.06.2009, предъявлен паспорт.

От истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Ходатайство изложено в письменном виде и приобщено к материалам дела. Ходатайство судом удовлетворено.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей истца.

Объявлен состав суда, ответчику разъяснены процессуальные права и обязанности. Отводов суду не заявлено.

От истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела текста дополнения к исковому заявлению; копии решения Улан-Удэнского городского совета депутатов от 08.04.1999 N 389-46; копии Постановления Администрации г. Улан-Удэ от 29.12.2005 N 447; копии Постановления Правительства Республики Бурятия от 14.01.2008 N 4; почтовой квитанции N 26900 от 30.09.2010. Ходатайство судом удовлетворено.

Ответчиком заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела копии письма Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ Республики Бурятия исх. 3 07.10.2010 N 00220902, копии соглашения от 31.03.2010 о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 695 от 16.09.2005; копии акта приема-передачи земельного участка от 31.03.2010; текста уточнения позиции ответчика по делу от 18.10.2010 исх. N 1202;почтовой квитанции N 30512 от 18.10.2010; контррасчета арендной платы и пени; копии расчета задолженности по начислениям, выполненный истцом; копии акта сверки расчетов между истцом и ответчиком. Ходатайство судом удовлетворено. Суд обозрел подлинники документов, сверил их с представленными ответчиком в материалы дела копиями, и подлинники документов возвратил представителю ответчика в судебном заседании на руки.

Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к открытому акционерному обществу "КИТ-Кэпитал" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 695 от 16.09.2005 за период с 17.07.2008 по 31.03.2010 в размере 2246128,34 руб. пени в сумме 235629,10 руб. за период с 13.11.2007 по 11.03.2010, а также о расторжении договора аренды земельного участка N 695 от 16.09.2005 и обязании ответчика освободить арендуемый земельный участок, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, 103 микрорайон, площадью 20000 кв.м.

Определением от 12.05.2010 по делу N А10-1756/2010 Арбитражный суд Республики Бурятия принял иск к своему производству.

Определением от 16.06.2010 Арбитражный суд Республики Бурятия передал дело по подсудности в Арбитражный суд Свердловской области.

Определением от 15.07.2010 по делу N А60-25276/2010-С14 Арбитражный суд Свердловской области принял дело к своему производству.

Истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований б/н от 20.08.2010, согласно которому истец просит суд взыскать с ответчика задолженность в сумме 3012326,78 руб., расторгнуть договор аренды земельного участка от 16.09.2005 N 695 и обязать ответчика освободить земельный участок, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, 103 микрорайон, площадью 20000, кв.м. Ходатайство изложено в письменном виде и приобщено к материалам дела. Рассмотрение ходатайства в судебном заседании 06.09.2010 было отложено.

Ответчик заявил возражения относительно заявленного истцом ходатайства об уточнении исковых требований. В обоснование заявленных возражений ответчик ссылается на то, что истцом предъявляются дополнительные требования в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.04.2010 по 31.08.2010, а также в части увеличения размера пени за счет увеличения периода начисления пени с 12.03.2010 по 20.08.2010, которые должны быть заявлены в самостоятельном общеисковом порядке. Ответчик считает, что в данном случае истцом в нарушение положений ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ одновременно изменен предмет и основание иска, что недопустимо.

Рассмотрение дела, назначенное на 04.10.2010, было отложено на 19.10.2010 в связи с необходимостью представления истцом дополнительных доказательств. Рассмотрение ходатайства истца об уточнении исковых требований отложено на 19.10.2010.

07.10.2010 через канцелярию суда вновь поступило заявление истца об уточнении исковых требований, которое по своему содержанию идентично тексту ходатайства (заявления) об уточнении исковых требований б/н от 20.08.2010. К заявлению приложен расчет задолженности по начислениям: по арендной плате - по август 2010 года, по пени по 20.08.2010.

Ответчиком в судебном заседании 19.10.2010, поддержаны ранее заявленные возражения.

Каких-либо иных заявлений от истца на дату судебного заседания не поступило. В связи с чем, суд расценивает, представленное 07.10.2010 заявление истца об уточнении исковых требований, как действия, направленные на поддержание ранее заявленного ходатайства об уточнении исковых требований.

В силу ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику. Одновременное изменение предмета и основания иска не допускается.

Как следует из материалов дела, истец заявил ходатайство об изменении исковых требований в связи с увеличением периода взыскания (как суммы долга по арендной плате, так и периода начисления пени). Из заявления истца следует, что изменение периода взыскания обусловлено увеличением периода образования долга.

Следовательно, в рассматриваемом случае имеет место увеличение размера исковых требований, а не изменение предмета и основания иска, так как материально-правовое требование истца (взыскание задолженности по арендной плате) и обстоятельства, на которых основано требование (невыполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды) остались прежними.

Увеличение размера исковых требований за счет увеличения периода взыскания не является новым или дополнительным требованием по отношению к первоначально заявленным.

Таким образом, до вынесения решения по делу истец вправе увеличить размер исковых требований за счет увеличения периода взыскания. На основании изложенного, возражения ответчика судом признаются несостоятельными и во внимание не принимаются.

Принимая во внимание положения ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство истца об уточнении иска подлежит удовлетворению.

Иных заявлений и ходатайств от лиц, участвующих в деле не поступило.

С учетом уточнения заявленных требований истец просит суд взыскать с ответчика 3012326,78 руб., в том числе задолженность по арендной плате по договору N 695 от 16.09.2005 за период с 17.07.2008 по 31.08.2010 в размере 2694186,69 руб., пени за период с 13.11.2007 по 20.08.2010 в размере 318140,09 руб. Одновременно истец просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка от 16.09.2005 N 695 и обязать ответчика освободить земельный участок, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, 103 микрорайон, площадью 20000 кв.м.

Ответчик, представил отзыв с дополнениями и уточнениями, в которых указывает на то, что истцом неправомерно вне рамок дела о банкротстве заявлено требование о взыскании реестровой задолженности по арендной плате по ноябрь 2008 года включительно, в связи с чем, по мнению ответчика, исковые требования истца о взыскании 811545,62 руб. - суммы основного долга, следует оставить без рассмотрения на основании положений п. 4 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Также ответчик считает, что общая сумма пени за просрочку оплаты арендной платы по договору N 695 от 16.09.2005 составляет 15,49 руб., при этом указанная сумма пени является реестровой и в рамках данного дела требования истца о ее взыскании также подлежат оставлению без рассмотрения в связи с тем, что данные пени начислены на реестровую сумму задолженности. Ответчик полагает, что начисление неустойки за просрочку оплаты текущей арендной платы (на сумму текущих требований) за период с 10.12.2008 по 20.08.2010 является неправомерным, поскольку, по мнению ответчика, из буквального толкования положений п. 4.2. договора N 695 от 16.09.2005 следует, что стороны предусмотрели неустойку, размер которой должен определяться в каждом конкретном случае нарушения обязательств на день внесения арендной платы, т.е. на день ее фактической уплаты, а в случае, когда арендная плата фактически не внесена, рассматриваемый договор аренды не предусматривает размер неустойки. Помимо изложенного, ответчик ссылается на неправомерное начисление истцом задолженности по арендной плате за период с апреля по август 2010, и требование ответчика о расторжении договора аренды и возложения на ответчика обязанности по возврату арендованного земельного участка, поскольку 31.03.2010 между истцом и ответчиком подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 695 от 16.09.2005; факт приема-передачи земельного участка подтвержден соответствующим актом от 31.03.2010.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца и далее по тексту допущена опечатка. Имеется в виду пункт 4 части 1 статьи 148 названного Кодекса

Исследовав материалы дела, заслушав представителя ответчика, суд установил:

Решением Комитета по управлению имуществом Администрации г. Улан-Удэ Республики Бурятия о предоставлении в аренду земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности от 06.09.2005 N З-1617 открытому акционерному обществу "КИТ-Кэпитал" предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 20000 кв.м., не обремененный публичным сервитутом (категория земель - земли поселений, кадастровый номер 03:24:0:0029), расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, 103 микрорайон, для строительства торгово-развлекательного центра.

16 сентября 2005 года между Комитетом по управлению имуществом г. Улан-Удэ (далее - арендодатель, Комитет, истец) и открытым акционерным обществом "КИТ-Кэпитал", (далее - арендатор, общество, ответчик) был заключен договор аренды земельного участка N 695, согласно которому арендодатель передал арендатору участок из категории земель - земли поселений, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, 103 микрорайон, площадью 20000 кв.м., на срок с 06.09.2005 по 05.08.2008 для строительства торгово-развлекательного центра. Земельный участок, являющийся объектом аренды, сформирован, поставлен на кадастровый учет, присвоен кадастровый номер 03:24:0:0029.

Данный земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена. Полномочия Комитета по распоряжению такими участками, в том числе право на сдачу их в аренду, предусмотрены статьей 10 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ. Согласно указанной норме распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Согласно акту приема-передачи земельного участка, являющемуся неотъемлемой частью договора, Комитет передал, а общество приняло в аренду для строительства торгово-развлекательного центра земельный участок по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, 103 микрорайон, площадью 20000 кв.м., на срок с 06.09.2005 по 05.08.2008, границы участка закреплены в натуре и обозначены на прилагаемом к договору плане земельного участка.

В соответствии с требованиями п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ в январе 2006 года (точная дата регистрации в имеющейся в материалах дела копии нечитаема) стороны осуществили государственную регистрацию договора аренды земельного участка N 695 от 16.09.2005, заключенного на срок свыше одного года, номер государственной регистрации 03-03-01/086/2005-138.

Дополнительным соглашением от 17.07.2008 к договору аренды земельного участка от 16.09.2005 N 695 стороны продлили срок действия договора с 06.08.2008 по 05.08.2011. Указанное дополнительное соглашение также зарегистрировано в установленном законом порядке 26.08.2008 в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия, номер регистрации в имеющейся в материалах дела копии дополнительного соглашения неразборчив.

По своей правовой природе представленный договор является договором аренды недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Заключенный договор аренды N 695 от 16.09.2005 в соответствии со ст. 307 ГК РФ является основанием возникновения обязательства. В силу положений п. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства.

Исходя из пункта 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в российской Федерации является платным. Формами платы являются земельный налог или арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ и п. 3.4 договора аренды N 695 от 16.09.2005 арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В разделе 2 договора N 695 от 16.09.2005 первоначально сторонами согласована следующая методика исчисления арендной платы: ставка земельного налога умноженная на площадь земельного участка и умноженная на коэффициент вида пользования земли. Размер арендного платежа, выплачиваемого арендатором, определен как 141448 руб. за год, в т.ч. ежемесячно - 11787,33 руб.

В пункте 2.3 договора стороны определили, что оплата производится ежемесячно не позднее 10-го числа каждого месяца.

В пункте 3.1 договора и п. 5 дополнительного соглашения к договору стороны определили, что в течение срока действия договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в соответствии с действующим законодательством и актами местного самоуправления, регламентирующими ставки земельного налога и размеры арендной платы.

В 2006 и 2007 годах расчет арендной платы за пользование земельным участком определен Комитетом в соответствии с Постановлением Администрации г. Улан-Удэ от 29.12.2005 N 447 "Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование землями г. Улан-Удэ" и с учетом Постановления Правительства Республики Бурятия от 01.03.2005 N 68 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель Республики Бурятия", Положения "О земельном налоге на территории г. Улан-Удэ", утвержденного решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 20.10.2005 N 266-32, Постановления Администрации г. Улан Удэ от 29.12.2005 N 447 и составил 221227,95 руб. - арендная плата в год, 18435,66 руб. - в месяц.

В дополнительном соглашении к договору аренды от 17.07.2008, стороны согласовали, что с 01.01.2008 арендная плата составляет 10550666,10 руб., в т.ч. ежемесячно с 16.01.2008 - 89611,67 руб. и определили порядок расчета арендной платы за землю с 01.01.2008 по 15.01.2008 по следующей формуле: ставка земельного налога в квартале (N 03 44 04)(2688,35 Х 1,5%) умноженная на площадь арендуемого земельного участка (20000 кв.м.), умноженная на коэффициент вида использования земель (0,5) и умноженная на коэффициент категории арендатора (1); с 16.01.2008 по формуле: кадастровая стоимость земельного участка за 1 кв.м. (N 03 44 04) (2688,35) умноженная на площадь арендуемого земельного участка (20000 кв.м.) и умноженная на коэффициент кадастровой стоимости (2%).

С 01.01.2008 определение годового размера арендной платы за использование земельных участков на территории Республики Бурятия, государственная собственность на которые не разграничена, произведено арендодателем согласно методике расчета арендной платы, утвержденной Постановлением Правительства Республики Бурятия от 14.01.2008 N 4 на основе новых стоимостных показателей государственной кадастровой оценки, утвержденных Постановлением Правительства Республики Бурятия от 03.12.2007 N 384 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов".

Постановлением Правительства Республики Бурятия от 14.01.2008 N 4 "Об установлении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков на территории Республики Бурятия, государственная собственность на которые не разграничена" арендная плата устанавливается в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка. Пунктом 2 данного постановления предусмотрено, что оно вступает в силу со дня его официального опубликования. Опубликовано указанное постановление 16.01.2008 в газете "Бурятия" N 5.

Арендная плата за земельные участки рассчитывается по формуле: удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (03:24:034404); 2688,35 умноженный на площадь арендуемого земельного участка (20000 кв.м.) умноженная на коэффициент от кадастровой стоимости (2%)

На основании данного расчета арендная плата с 01.01.2008 составила 403252,50 руб., в т.ч. в месяц с 01.01.2008 - 33604,38 руб.; арендная плата с 16.01.2008 по 2010 год (включительно) - 1075340,00 руб., в месяц с 16.01.2008 по 2010 год (включительно) - 89611,67 руб.

В пункте 4.2 договора аренды земельного участка N 695 от 16.09.2005 предусмотрена ответственность арендатора в случае не внесения платежей в сроки, установленные договором аренды в виде пени в размере учетной ставки процента, установленного Центральным Банком Российской Федерации на день внесения арендной платы за каждый день просрочки.

Исходя из вышеуказанного расчета, по данным Комитета за ответчиком осталась числиться непогашенная задолженность по арендной плате за период с сентября 2005 года по август 2010 года в общей сумме 2694186,69 руб. и по пени, начисленным за несвоевременную уплату арендных платежей за период с 07.09.2005 по 20.08.2010 в общей сумме 318140,09 руб., в связи с чем, истец обратился с настоящим требованием в суд.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что в производстве Арбитражного суда Свердловской области находится дело N А60-41103/2008-С11. Определением суда по данному делу от 27.12.2008 было принято к производству заявление должника - Открытого акционерного общества "КИТ-Кэпитал" о признании его несостоятельным (банкротом) и в отношении должника введена процедура наблюдение. Определением суда от 02.06.2009 в отношении ОАО "КИТ-Кэпитал" введено внешнее управление.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (далее - Закон о банкротстве) денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, признаются текущими платежами. Требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов. Кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур, применяемых в деле о банкротстве, не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве. Удовлетворение требований кредиторов по текущим платежам в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, производится в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15.12.2004 N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", согласно пунктов 1, 2 ст. 5 Закона о банкротстве текущими платежами в деле о банкротстве и в процедурах банкротства являются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после принятия заявления о признании должника банкротом, а также денежные обязательства и обязательные платежи, срок исполнения которых наступил после введения соответствующей процедуры банкротства. Требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов.

При этом платежи по обязательствам, возникшим после принятия заявления о признании должника банкротом, независимо от смены процедуры банкротства, относятся к текущим платежам.

В соответствии с пунктами 1 и 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве" от 23.07.2009 N 63 к текущим платежам, относятся денежные обязательства если они возникли после даты принятия заявления о признании должника банкротом, то есть даты вынесения определения об этом. В договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры на ведение реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве. Пунктом 11 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 63 предусмотрено, что требования о применении мер ответственности за нарушение денежных обязательств, относящихся к текущим платежам, следуют судьбе указанных обязательств.

В рассматриваемом случае, с учетом вышеприведенных норм, учитывая положения п. 2.3 договора аренды земельного участка N 695 от 16.09.2005,к текущим платежам относится задолженность по арендным платежам, возникшая с декабря 2008 года, взыскание которой осуществляется вне рамок дела о банкротстве ответчика.

За период с декабря 2008 года по март 2010 года задолженность по арендным платежам по договору аренды составила 1433786,72 руб. (89611,67 руб. х 16 месяцев).

Наличие задолженности подтверждено материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Доказательств, подтверждающих факт оплаты арендных платежей за период с декабря 2008 года по март 2010 года, а также доказательств, подтверждающих факт осуществления взаимозачета в одностороннем или в двустороннем порядке, ответчиком не представлено.

На основании, изложенного требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам по договору аренды земельного участка N 695 от 16.09.2005 за период с декабря 2008 года по март 2010 года (включительно) в общей сумме 1433786,72 руб. заявлены обоснованно и в силу положений ст.ст. 307, 309, 614 ГК РФ подлежат удовлетворению.

Задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка N 695 от 16.09.2005 за период с сентября 2005 года по ноябрь 2008 года (включительно) в общей сумме 812341,62 руб. не относится к текущим платежам общества, поскольку данный срок уплаты задолженности наступил до вынесения судом определения о принятии заявления о признании должника несостоятельным (банкротом) и введения в отношении ответчика процедуры наблюдения. Следовательно, указанная задолженность является реестровой и подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве ответчика.

Согласно п. 4 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

На основании изложенного, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам за период с сентября 2005 года по ноябрь 2008 года (включительно) в общей сумме 812341,62 руб. следует оставить без рассмотрения, как подлежащие рассмотрению в рамках дела о банкротстве.

Требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам по договору аренды земельного участка N 695 от 16.09.2005 за период с апреля 2010 года по август 2010 года в общей сумме 448058, 35 руб. (89611,67 руб. х 5 месяцев) заявлены необоснованно и удовлетворению не подлежат. При этом суд принимает во внимание следующее:

Материалами дела подтверждено и истцом не оспорено, что 31 марта 2010 года между истцом и ответчиком подписано в двухстороннем порядке соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 695 от 16.09.2005. Согласно п. 1 данного соглашения, по обоюдному согласию стороны определили расторгнуть с 31 марта 2010 года договор N 695 от 16.09.2005. Соглашение вступает в силу с момента его подписания (п. 2 соглашения).

Земельный участок, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, 103 микрорайон, кадастровый номер 03:24:0:0029, площадью 20000 кв.м., категория земель: земли поселений, ранее предоставленный истцу для строительства торгово-развлекательного центра, передан ОАО "КИТ-Кэпитал" в соответствии с договором аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 695 от 16.09.2005 Комитету по акту приема-передачи земельного участка 31.03.2010. В подтверждение указанного факта, в материалы дела представлен акт приема-передачи земельного участка от 31.03.2010, подписанный истцом и ответчиком без каких-либо замечаний и возражений, заверенный печатями сторон. В пунктах 2,3 указанного акта стороны закрепили, что претензий у арендодателя к арендатору по передаваемому земельному участку не имеется, земельный участок находится в надлежащем состоянии, все обязательства по возврату вышеуказанного земельного участка выполнены полностью.

Поскольку договорные обязательства между сторонами прекращены в связи с расторжением договора аренды 31.03.2010, а земельный участок возвращен истцу 31.03.2010, то требования истца о взыскании задолженности по арендным платежам по договору аренды земельного участка N 695 от 16.09.2005 за период с апреля 2010 года по август 2010 года в общей сумме 448058,35 руб. не основаны на нормах права. На основании изложенного, в удовлетворении указанной части исковых требований истцу следует отказать.

В силу положения ст. 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить определенную денежную сумму - неустойку (штраф, пени).

Согласно п. 4.2 договора аренды N 695 от 16.09.2005 в случае не внесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, арендатор уплачивает пени в размере учетной ставки процента, установленного Центральным банком Российской Федерации на день внесения арендной платы, с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку ответчиком обязательства по оплате арендных платежей исполнены ненадлежащим образом, а именно допущены нарушения обязательств по уплате арендных платежей в установленные в договоре сроки, истец, руководствуясь пунктом 4.2 договора аренды земельного участка N 695 от 16.09.2005, начислил ответчику пени в общей сумме 318140,09 руб. за период с 07.09.2005 по 20.08.2010. Расчет пеней произведен истцом с учетом частичных оплат, произведенных ответчиком в указанные период; с учетом определенного сторонами в п. 2.3 договора ежемесячного срока оплаты арендного платежа; исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату возникновения обязательств по ежемесячной уплате платежей.

Пунктом 11 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 63 предусмотрено, что требования о применении мер ответственности за нарушение денежных обязательств, относящихся к текущим платежам, следуют судьбе указанных обязательств.

Принимая во внимание то обстоятельство, что нарушение обязательств по уплате арендных платежей за период с декабря 2008 года по март 2010 года подтверждено материалами дела, учитывая текущий характер указанной задолженности, требование истца о взыскании пени, начисленных на указанную задолженность за период с 11.12.2008 по 31.03.2010, в сумме 96029,88 руб. следует признать обоснованными, подлежащими рассмотрению в порядке общеискового производства, вне рамок дела о банкротстве.

Довод ответчика о том, что рассматриваемый договор аренды не предусматривает размер неустойки в случае, когда арендная плата фактически не внесена, вследствие чего начисление пеней неправомерно, судом признается несостоятельным, так как исходя из буквального толкования условий пункта 4.2 договора аренды N 695 от 16.09.2005 размер пени сторонами определен исходя из учетной ставки процента, установленного Центральным банком Российской Федерации, действующей на ту дату, когда должен быть произведен очередной ежемесячный платеж. Доказательств иного суду не представлено и в материалах дела не содержится. При этом судом принимается во внимание то обстоятельство, что ранее стороны исходили именно из примененного судом при рассмотрении настоящего спора толкования данного пункта договора. Данное обстоятельство подтверждается оплатой ответчиком сумм пеней, начисленных истцом за предыдущие периоды.

В соответствии с п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить размер неустойки (пени).

Принимая во внимание то, что просрочка исполнения обязательств по оплате арендных платежей за период с декабря 2008 года по март 2010 года возникла в связи с введением в отношении ответчика процедур банкротства, учитывая нахождение ответчика в процедуре внешнего управления, суд считает возможным применить положения ст. 333 ГК РФ и уменьшить размер пеней за период с 11.12.2008 по 31.03.2010 в сумме 96029,88 руб. до 20000 руб.

Таким образом, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать пени за несвоевременную уплату арендных платежей в сумме 20000 рублей

Начисление договорной неустойки за период с 01.04.2010 по 20.08.2010 произведено истцом неправомерно, поскольку, как ранее указано судом, договор аренды земельного участка N 695 от 16.09.2005 расторгнут сторонами 31.03.2010.

В связи с изложенным, в удовлетворении исковых требований истца о взыскании с ответчика пеней, начисленных за период с 01.04.2010 по 20.08.2010 в общей сумме 76037,66 руб., следует отказать.

Требования истца о взыскании с ответчика сумм пеней, начисленных с 07.09.2005 по 31.03.2010 в общей сумме 146072,55 руб. на задолженность по арендным платежам по договору аренды N 695 от 16.09.2005 за период с сентября 2005 года по ноябрь 2008 года (включительно), судом подлежит оставлению без рассмотрения в силу положений п. 4 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку указанная договорная неустойка начислена на реестровую задолженность, следовательно, следуя судьбе основного долга - является реестровой и, подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве ответчика.

Также истец просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка N 695 от 16.09.2005 и обязать ответчика освободить арендуемый земельный участок, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, 103 микрорайон, площадью 20000 кв.м.

Данное требование заявлено истцом на основании п. 3 ч. 1 ст. 619 гражданского кодекса Российской Федерации в связи с невыполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд.

В соответствии с названной нормой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно п. 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды", если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ).

В силу ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Однако по смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как названная норма не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ. Согласно данной норме требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в разумный срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В материалы дела истцом представлено уведомление исх. N 1126 от 25.03.2010 о наличии у ответчика задолженности по договору аренды N 695 от 16.09.2005 в размере 2246128,34 руб., в том числе пени 235629,10 руб. с предложением погасить данную задолженность в срок до 08.04.2010, содержание указание на то, что в противном случае Комитет обратиться в суд с требованием о взыскании суммы задолженности, расторжении договора аренды и освобождении земельного участка.

Таким образом, в представленном в материалы дела письме Комитетом ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате. Конкретного предложения расторгнуть договор в случае неисполнения обязанности по уплате задолженности в разумный срок в данном письме - уведомлении не содержится. Упоминание о возможности предъявления в последующем к ответчику таких требований не является предъявлением конкретного требования и не означает соблюдение обязательного досудебного порядка, установленного п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Судом неоднократно (определения суда от 06.09.2010, от 04.10.2010) предлагалось истцу представить доказательства соблюдения положений ст. 452 Гражданского кодекса РФ, однако, предложения суда оставлены истцом без внимания, документов, подтверждающих соблюдение досудебного порядке, предусмотренного п. 2 ст. 452 ГК РФ, истцом в материалы дела не представлено.

Поскольку истцом при направлении уведомления (письма исх. N 1126 от 25.03.2010) не были соблюдены положения п. 2 ст. 452 ГК РФ, принимая во внимание отсутствие иных доказательств соблюдения досудебного порядка в части требования о расторжении договора аренды, исковое заявление в части требования о расторжении договора аренды земельного участка N 695 от 16.09.2005 и, как следствие, об обязании ответчика освободить арендуемый земельный участок, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, 103 микрорайон, площадью 20000 кв.м., подлежит оставлению без рассмотрения.

При этом суд отмечает, что согласно представленному ответчиком соглашению от 31.03.2010 договор аренды N 695 от 16.09.2005 между сторонами расторгнут, а спорный земельный участок возвращен ответчиком Комитету по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ по акту приемки-передачи от 31.03.2010.

Согласно п. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая, что истец освобожден от уплаты госпошлины, с ответчика надлежит взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 27537 руб. 87 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, п. 4 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:

Исковые требования Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ в части взыскания с открытого акционерного общества "КИТ-Кэпитал" задолженности по арендным платежам по договору аренды N 695 от 16.09.2005 за период с сентября 2005 года по ноябрь 2008 года (включительно) в общей сумме 812341,62 руб. и соответствующих сумм пени, начисленных на указанную задолженность за период с 07.09.2005 по 31.03.2010 в общей сумме 146072,55 руб., а также о расторжении договора аренды земельного участка N 695 от 16.09.2005 и обязании ответчика освободить арендуемый земельный участок, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, 103 микрорайон, площадью 20000 кв.м., оставить без рассмотрения.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с открытого акционерного общества "Кит-Кэпитал" (ИНН 6674134442) в пользу Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ сумму основного долга в размере 1433786 (один миллион четыреста тридцать три тысячи семьсот восемьдесят шесть) рублей 72 копейки и пени в сумме 20000 (двадцать тысяч) рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества "КИТ-Кэпитал" (ИНН 6674134442) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 27537 (двадцать семь тысяч пятьсот тридцать семь) рублей 87 копеек.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда "http://17aas.arbitr.ru/" или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.