Решение Арбитражного суда Свердловской области от 2 ноября 2010 г. N А60-5642/2010-С12 Суд признал недействительным отчет об оценке имущества в части определения рыночной стоимости недвижимого имущества, поскольку при определении оценщиком итоговой восстановительной стоимости объекта оценки допущена арифметическая ошибка, которая, с учетом того, что оценщиком обосновано неприменение сравнительного и доходного подхода, значительно повлияла на определенную им величину рыночной стоимости объекта (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 2 ноября 2010 г. N А60-5642/2010-С12

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему решению

Резолютивная часть решения объявлена 27 октября 2010 года

Полный текст решения изготовлен 02 ноября 2010 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрел в судебном заседании дело N А60-5642/2010-С12 по иску общества с ограниченной ответственностью "Атолл-Вега" (ИНН 6609010782), далее ООО "Атолл-Вега" к закрытому акционерному обществу "Ровный Счет" (ИНН 6670200888), далее ЗАО "Ровный Счет"

третьи лица: Заречное муниципальное унитарное предприятие "База снабжения" (ИНН 6609001837), далее ЗМУП "База снабжения" Администрация городского округа Заречный, Индивидуальный предприниматель Вайгандт Геннадий Яковлевич (ИНН 660900051690), общество с ограниченной ответственностью "ГЕА"

о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости имущества и об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки

при участии в судебном заседании

от истца: С.Ю. Сергеева, представитель по доверенности от 05.06.2009 г., паспорт.

от ответчика: А.А. Хомутов, директор, решение N 6 от 29.01.2010 г., паспорт.

от третьих лиц: С.П. Передерий, директор ЗМУП "База снабжения", Постановление Главы городского округа Заречный, паспорт, от Администрации городского округа Заречный, не явился, извещен, паспорт, ИП Вайгандт Г.Я., не явился, извещен, от ООО "ГЕА", не явился, извещен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ответчику о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости имущества N 01.09.2009 от 14.09.2009 г., а величины стоимости объекта оценки: здания овощехранилища, литер 7, общей площадью 1990,7 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Октябрьская, 11, указанного в отчете об оценке рыночной стоимости имущества, недостоверной.

Определением суда от 14.05.2010 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу N А60-15489/10-С1.

В связи с отпадением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления производства по делу, определением суда 21.10.2010 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 21.10.2010 объявлен перерыв до 9 часов 30 минут 27 октября 2010 г., после перерыва рассмотрение дела продолжено.

Истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований: просил признать Отчет об оценке рыночной стоимости имущества N 01.09.2009 от 14.09.2009 недействительным в части определения рыночной стоимости недвижимого имущества: здания овощехранилища, литер 7 общей площадью 1990,7 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Октябрьская, 11 в связи с допущенной грубой арифметической ошибкой в расчетах, а величину стоимости объекта оценки: здания овощехранилища, литер 7 общей площадью 1990,7 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область г. Заречный, ул. Октябрьская, 11, указанную в Отчете об оценке рыночной стоимости имущества N 01.09.2009 от 14.09.2009, недостоверной.

Уточнение исковых требований суд принял.

Представитель ответчика ЗАО "Ровный счет" иск, с учетом уточнений, признал в полном объеме.

Третье лицо ЗМУП "База снабжения" считает исковые требования подлежащими удовлетворению согласно доводам, изложенным в отзыве.

Третье лицо Вайгандт Г.Я. и ООО "ГЕА" в судебное заседание не явились, отзывы не направили.

Представитель третьего лица Администрации городского округа Заречный в предварительном судебном заседании указывал, что исковые требования не подлежат удовлетворению, в настоящее судебное заседание не явился, отзыв не направил.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле рассмотрев материалы дела, суд установил:

ЗМУП "База снабжения" создано по решению Главы администрации г. Заречный (постановление N 339 от 12.07.1993 г.) и зарегистрировано в качестве юридического лица 03.11.1993 г.

Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и МПМО "город Заречный" "База снабжения" 04.12.2000 заключен договор, в соответствии с которым за предприятием на праве хозяйственного ведения закреплено движимое и недвижимое имущество, перечень которого указан в приложении 1 к договору.

Из акта приема-передачи (приложение N 1 к договору от 04.12.2000 г.) следует, что в числе прочего имущества ЗМУП "База снабжения" передано здание овощехранилища, общей площадью 1958,7 кв.м.

Право хозяйственного ведения на переданные объекты недвижимости зарегистрировано за ЗМУП "База снабжения" 02.04.2001, о чем имеются отметки регистрирующего органа на договоре о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения от 04.12.2000.

Между ЗМУП "База снабжения" и ООО "ГЕА" 08.01.2001 подписан договор аренды недвижимого имущества N 93, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, на основании договора хозяйственного ведения от 04.12.2000 г. перечень объектов аренды.

Впоследствии между обществом с ограниченной ответственностью "ГЕА" и обществом с ограниченной ответственностью "АТОЛЛ-ВЕГА" подписан договор субаренды N 07 от 01.06.2006 г., согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор (истец) принимает в субаренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Заречный, ул. Октябрьская, 11, площадью 1272,4 кв.м. в соответствии с планом объекта, кадастровый номер объекта 66:42:0101036:001:690/1/22.

Факт передачи арендодателем объекта аренды арендатору подтверждается представленным в материалы дела актом приема и сдачи складского помещения от 01.06.2006 г., подписанным сторонами.

В соответствии с пунктом 4.1. договора срок действия договора с 01.06.2006 г. по 31.05.2007 г.

Помещения, переданные истцу от ООО "ГЕА", находились в аренде у ООО "ГЕА" по договору аренды нежилых помещений N 93 от 01.08.2001 г., заключенному между ООО "ГЕА" и ЗМУП "База снабжения" сроком на 49 лет, была произведена государственная регистрация права аренды и договора N 93 от 01.08.2001 г.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 06.07.2005 г. по делу N А60-11407/2005-С3 по иску ЗМУП "База снабжения" договор аренды N 93 от 01.08.2001 г. признан недействительным (ничтожным) и применены последствия недействительности сделки.

Кроме того, 01.08.2006 г. между ЗМУП "База снабжения" (арендодатель) и ООО "Атолл-Вега" (арендатор) был подписан договор аренды нежилых помещений N 213/Д5/1, согласно условиям которого арендодатель (третье лицо) передает, а арендатор (истец) принимает в аренду во временное возмездное пользование:

- нежилые помещения N 5, 6, 7, 9.1, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 23, 24, 25, 26, 27 в здании овощехранилища, литер 7, кадастровый номер 66:42:0101036:001:690\1\7/22, общей площадью 724,4 кв.м;

- здание квасильно-засолочного цеха, литер 5, кадастровый номер 66:42:0101036:001:690\1\5\22, общей площадью 342,2 кв.м;

- нежилые помещенияN 5, 6, 7 в здании картофелехранилища, литер 8, кадастровый номер 66:42:0101036:001:690\1\8\22, площадью 263, 3 кв.м;

- здание автовесовой, литер 66:42:0101036:001:690\1\12\22, площадью 84,4 кв.м.

Общая площадь арендуемых помещений равна 1414,3 кв.м.

Согласно п. 1.2. договора от 01.08.2006 г. передаваемые в аренду помещения, принадлежат арендодателю на праве хозяйственного ведения, на основании договора о передаче нежилых помещений от 04.12.2000 г., заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Заречный и арендодателем. Право хозяйственного ведения арендодателя на указанные нежилые помещения зарегистрировано в Учреждении юстиции по государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем 02.04.2001 г. произведена запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 66-01/26-3/2001-15 и выдано свидетельство о праве хозяйственного ведения серия 66 АВ N 262546.

Факт передачи арендодателем объекта аренды арендатору подтверждается представленными в материалы дела актами приема и сдачи складского помещения N 1, 2, 3, 4 к договору от 01.08.2006 г., подписанными сторонами.

В соответствии с п. 3.1. договора аренды нежилых помещений от 01.08.2006 г. срок его действия установлен с 01.08.2006 г. по 28.02.2007 г.

Дополнительным соглашением от 01.03.2007 г. к договору N 213/Д5/1 от 01.08.2006 г. срок действия договора был продлен с 01.03.2007 г. по 31.12.2007 г.

Дополнительным соглашением от 10.12.2007 г. к договору от 01.08.2006 г. срок действия договора был продлен с 01.01.2008 г. по 29.12.2008 г.

Дополнительным соглашением к договору от 01.08.2006 г. срок действия был продлен с 30.12.2008 г. по 28.12.2009 г.

Дополнительным соглашением к договору от 01.08.2006 г. срок действия договора был продлен с 29.12.2009 г. по 28.12.2010 г.

Кроме того, дополнительным соглашением от 01.08.2009 г. к договору аренды нежилых помещений N 213/Д5/1 от 01.08.2009 г. были исключены из состава передаваемого во временное пользование помещения N 5, 6, 7, 9.1, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 23, 24, 25, 26, 27 в здании овощехранилища, литер 7, кадастровый номер 66:42:0101036:001:690\1\7/22, общей площадью 724,4 кв.м.

ЗМУП "База снабжения" и ООО "Атолл-Вега" заключили соглашение об оплате фактического пользования недвижимым имуществом N 246/1 от 30.10.2007 г., в котором ЗМУП "База снабжения" подтвердило фактическое пользование истцом нежилыми помещениями овощехранилища, литер 7, кадастровый N 66:42:0101036:001:690/1/22, общей площадью 1272,4 кв.м. в период с 01.05.2007 г. по 30.10.2007 г., кроме того, в указанном соглашении сторонами была согласована цена за фактическое пользование, подлежащая уплате истцом ЗМУП "База снабжения".

30.10.2007 г. между ЗМУП "База снабжения" (арендодатель) и ООО "Атолл-Вега" (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений N 247 со сроком действия до 31.12.2007, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор (истцу) принимает во временное возмездное пользование (аренду) нежилые помещения - N 1, 2, 3, 4, 8, 22 в здании овощехранилища, литер 7, кадастровый номер 66:42:0101036:001:690\1\7\22, общей площадью 1272 кв.м.

Факт передачи арендодателем объекта аренды арендатору подтверждается представленным в материалы дела актом приема и сдачи складского помещения к договору от 01.08.2006 г., подписанным сторонами.

Дополнительным соглашением от 31.12.2007 г. к договору аренды нежилых помещений N 274 от 30.10.2007 срок действия договора был продлен до 29.12.2008 г.

Дополнительным соглашением от 01.12.2008 г. к договору аренды нежилых помещений N 274 от 30.10.2007 срок действия договора был продлен до 28.12.2009 г.

Дополнительным соглашением от 01.08.2009 г. к договору от 30.10.2007 г. арендодатель по акту приема-передачи от 01.09.2009 передал арендатору во временное пользование нежилые помещения N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, вспомогательные помещения, в здании овощехранилища литер 7, кадастровый номер 66:42:01011036:001:690\1\7\22, общей площадью 1996,8 кв.м.

В подписанном дополнительном соглашении от 01.08.2010 к договору аренды нежилых помещения N 247 от 30.10.2007 стороны договорились считать соглашение от 30.10.2007 о фактическом нахождении недвижимого имущества: нежилых помещений 1, 2, 3, 4, 8, 22 общей площадью 1272,4 кв.м, расположенных по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Октябрьская, 11, в период с 01.05.2007 по 30.10.2007 во временном пользовании (аренде) ООО "Атолл-Вега".

Кроме того, в дополнительном соглашении от 01.08.2010 к договору аренды N 247 от 30.10.2007 стороны договора пришли к соглашению распространить действие договора аренды недвижимого имущества от 30.10.2007 на период с 01.07.2006 по 01.05.2007.

ЗМУП "База снабжения" принято решение N 1 от 17.08.2009 г. о совершении сделки с арендатором (истцом), направленной на возмездное отчуждение арендованного имущества, находящегося в хозяйственном ведении ЗМУП "База снабжения" в рамках действия федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008г.

В целях определения рыночной стоимости отчуждаемых объектов по заказу ЗМУП "База снабжения" проведена оценка имущества независимым оценщиком индивидуальным предпринимателем Чубуковой М.А. и предоставлен отчет N 49/1 от 26.08.2009 г. о рыночной стоимости здания овощехранилища, литер 7, расположенного по адресу: г. Заречный, ул. Октябрьская, 11. Стоимость указанного здания согласно заключению эксперта составила 6800000 руб. 00 коп.

Городской думой Городского округа Заречный 24.09.2009 г. дано согласие на отчуждение ООО "Атолл-Вега" арендованного им имущества: здание овощехранилища, литер 7 по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Октябрьская, 11.

Однако в адрес истца Администрацией Городского округа Заречный был направлен проект договора купли - продажи недвижимого имущества N 2 от 05.10.2009 г. с указанием стоимости недвижимого имущества согласно отчету N 01.09.2009 г. об оценке, произведенному ЗАО "Ровный счет" от 14.09.2009 г., заказчиком по договору на проведение данной оценки являлась Администрация Городского округа Заречный. Стоимость объекта в договоре указана в размере 19140000 руб. 00 коп.

Истец, не согласившись со стоимостью недвижимого имущества, указанного в проекте договора купли - продажи N 2 от 05.10.2009, полагая, что величина стоимости спорного объекта является недостоверной по причине недействительности отчета N 01.09.2009 от 14.09.2009 г. в части определения рыночной стоимости овощехранилища, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

При вынесении решения арбитражный суд исходит из наличия у истца правового интереса в оспаривании рыночной стоимости спорного объекта в силу того, что в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федерального закона N 159-ФЗ) проект договора с предложением приобрести спорный объект по цене 19140000 руб. 00 коп. направлен Администрацией городского округа Заречный в адрес истца как предполагаемого контрагента по сделке.

Согласно положениям статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 11 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Статьей 6 Федерального закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что результаты проведения оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Отчет N 01.09.2009 от 14.09.2009 в части определения рыночной стоимости объекта - овощехранилища следует признать недействительным в силу следующего.

В таблице 7.2.1. Отчета указана восстановительная стоимость объекта оценки (здания овощехранилища, литер 7 общей площадью 1990,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Заречный, ул. Октябрьская, 11) в размере 19006728 руб. 30 коп. Налог на добавленную стоимость к указанной сумме определен оценщиком в размере 22427939 руб. 00 коп., в связи с чем восстановительная стоимость объекта, полученная путем сложения суммы восстановительной стоимости без НДС и налога на добавленную стоимость составила 41434668 руб. 00 коп.

Между тем налог на добавленную стоимость от определенного оценщиком размера восстановительной стоимости спорного объекта составляет 3421211 руб. 09 коп., в связи с чем итоговая восстановительная стоимость объекта оценки составит 22427939 руб. 39 коп.

Таким образом, при определении оценщиком итоговой восстановительной стоимости объекта оценки допущена арифметическая ошибка, которая, с учетом того, что оценщиком обосновано неприменение сравнительного и доходного подхода, значительно повлияла на определенную им величину рыночной стоимости объекта.

Наличие данной ошибки признано ответчиком в судебном заседании.

Из сказанного следует, что Отчет об оценке рыночной стоимости имущества N 01.09.2009 от 14.09.2009, подготовленный ЗАО "Ровный счет" в части определения рыночной стоимости недвижимого имущества: здания овощехранилища, литер 7 общей площадью 1990,7 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Октябрьская, 11, следует признать недействительным, а величину стоимости объекта оценки: здания овощехранилища, литер 7 общей площадью 1990,7 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область г. Заречный, ул. Октябрьская, 11, указанную в Отчете об оценке рыночной стоимости имущества N 01.09.2009 от 14.09.2009, недостоверной.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца (ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171, арбитражный суд решил:

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Признать недействительным Отчет об оценке рыночной стоимости имущества N 01.09.2009 от 14.09.2009, подготовленный ЗАО "Ровный счет", в части определения рыночной стоимости недвижимого имущества: здания овощехранилища, литер 7 общей площадью 1990,7 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Октябрьская, 11, а величину стоимости объекта оценки: здания овощехранилища, литер 7 общей площадью 1990,7 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область г. Заречный, ул. Октябрьская, 11, указанную в Отчете об оценке рыночной стоимости имущества N 01.09.2009 от 14.09.2009, недостоверной.

3. Взыскать с закрытого акционерного общества "Ровный счет" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Атолл-Вега" (ИНН 6609010782) 4000 (четыре тысячи) рублей 00 копеек в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа "http://fasuo.arbitr.ru".