Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 ноября 2010 г. N Ф09-9639/10-С6 по делу N А60-8297/2010-С2 Суд отказал в расторжении договора купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок, поскольку истец приобрел по договору купли-продажи долю в праве собственности на указанный земельный участок без волеизъявления на приобретение доли в праве собственности на расположенные на земельном участке объекты недвижимости, принадлежащие ответчику (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 18 ноября 2010 г. N Ф09-9639/10-С6 по делу N А60-8297/2010-С2

Дело N А60-8297/2010-С2

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Смирнова А.Ю., судей Мындря Д.И., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Интерлэнд" (далее - общество "Интерлэнд") на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2010 по делу N А60-8297/2010-С2 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "УралОтель" (далее - общество "УралОтель" - Зарубин И.В. (доверенность от 23.08.2010), Грязнова Д.В. (доверенность от 12.08.2010 N 8), Павлов Д.Б. (доверенность от 17.09.2010);

общества "Интерлэнд" - Кивалова М.С. (доверенность от 11.01.2010 N 3).

Общество "УралОтель" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Интерлэнд" о расторжении договора купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок от 19.12.2007, заключенного между обществами "УралОтель" и "Интерлэнд", взыскании аванса в сумме 24000000 руб., обязании возвратить векселя, переданные в качестве оплаты по указанному договору (у учетом принятого арбитражным судом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество "Русская компания развития" (далее - общество "Русская компания развития"), общество с ограниченной ответственностью "Русские отели" (далее - общество "Русские отели").

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 09.07.2010 (судья Абознова О.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2010 (судьи Голубцова Ю.А., Виноградова Л.Ф., Зеленина Т.Л.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Интерлэнд" просит изменить постановление апелляционного суда в мотивировочной части, принять новый судебный акт с иной мотивировочной частью, ссылаясь на применение апелляционным судом не подлежащих применению ст. 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя, воля сторон при заключении оспариваемого договора была направлена на отчуждение части земельного участка, на котором отсутствуют объекты недвижимости. С учетом данных обстоятельств общество "Интерлэнд" полагает, что оспариваемый договор не противоречит ст. 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель также считает необоснованным вывод суда об уплате обществом "УралОтель" обществу "Интерлэнд" 24000000 руб. по платежному поручению от 26.12.2007 N 1805 в счет оплаты по договору купли-продажи от 19.12.2007 доли в праве собственности на земельный участок.

В отзыве на кассационную жалобу общество "УралОтель" возражает против изложенных в ней доводов, считает их несостоятельными, просит оставить в силе обжалуемый судебный акт.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что общество "Интерлэнд" являлось собственником земельного участка общей площадью 4277 кв.м с кадастровым номером 66:41:0301012:0003, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Сакко и Ванценти, д. 38, с разрешенным использованием - под существующие здания и сооружения культурно-оздоровительного центра (свидетельство о государственной регистрации права от 13.03.2007).

Обществом "Интерлэнд" и обществом "УралОтель" подписан договор от 19.12.2007 купли-продажи доли в праве собственности в размере 27 целых и 27/100 на земельный участок общей площадью 4277 кв.м с кадастровым номером 66:41:0301012:0003, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Сакко и Ванценти, д. 38, с последующим выделением в натуре части земельного участка (ориентировочная площадь части земельного участка составила 1166,29 кв.м). Цена доли определена сторонами в сумме 149331625 руб.

Сторонами подписано дополнительное соглашение от 19.12.2007 N 1 к договору купли-продажи от 19.12.2007, согласно условиям которого частью земельного участка является 273/1000 земельного участка общей площадью 4277 кв.м, ориентировочной площадью 1166,29 кв.м.

Теми же сторонами подписан договор купли-продажи от 19.12.2007 земельного участка площадью 1166 кв.м с кадастровым номером 66:41:0301012:0017, под существующие здания и сооружения культурно-оздоровительного центра, расположенного примерно в 13 метрах по направлению на юг от ориентира - здания, расположенного в границах земельного участка по адресу: г. Екатеринбург, ул. Сакко и Ванцетти, д. 38.

Общество "УралОтель" передало обществу "Интерлэнд" денежные средства в сумме 24000000 руб. по платежному поручению от 26.12.2007 и векселя общества "УралОтель" N 0001522, 0001551, 0001553, 0001552 на сумму 50665812 руб. по акту приема-передачи от 21.12.2007.

Согласно кадастровому плану земельного участка от 17.01.2008 земельный участок площадью 1166 кв.м сформирован для использования под существующие здания и сооружения культурно-оздоровительного центра и поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 66:41:0301012:0017.

Право собственности общества "УралОтель" на земельный участок площадью 1166 кв.м с кадастровым номером 66:41:0301012:0017 зарегистрировано 26.03.2008 (свидетельство о государственной регистрации права).

Общество "УралОтель", обращаясь в Арбитражный суд Свердловской области с рассматриваемым иском, заявленным на основании ст. 451, 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылалось на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также на нарушение продавцом обязательств по передаче земельного участка свободным от прав третьих лиц. При этом обществом "УралОтель" указано на то, что им спорный земельный участок приобретался с целью реконструкции объекта незавершенной реконструкции, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ленина, д. 9-9А, и его использования по целевому назначению. Поскольку договоры купли-продажи долей в праве собственности на указанный объект незавершенной реконструкции от 18.12.2007, 19.12.2007, подписанные обществами "УралОтель" и "Русская компания развития" расторгнуты, у истца отсутствует необходимость в приобретении земельного участка. Кроме того, общество "УралОтель" ссылалось на утвержденное 10.07.2007 Арбитражным судом Свердловской области но делу N А60-5693/2001 мировое соглашение, заключенное между обществами "Русская компания развития" и "Интерлэнд", но условиям которого ответчик обязался заключить с обществом "Русская компания развития" договор аренды земельного участка общей площадью 4277 кв.м с кадастровым номером 66:41:0301012:0003, на срок 49 лет. Данным соглашением предусмотрено, что при продаже спорного земельного участка обществом "Интерлэнд" иному лицу договор аренды сохраняет свое действие.

Суд первой инстанции, руководствуясь ст. 451, 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, не установил оснований для удовлетворения исковых требований, сделав выводы о том, что указанные обществом "УралОтель" обстоятельства входят в сферу предпринимательского риска, утверждение мирового соглашения не является обременением земельного участка, материалами дела подтверждено, что истец знал о притязании общества "Русская компания развития" в отношении земельного участка.

Апелляционный суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, обоснованно исходил из следующего.

В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

В соответствии с п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением указанных в пей случаев.

Согласно разъяснениям, данным в п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Установив, что на земельном участке площадью 4277 кв.м с кадастровым номером 66:41:0301012:0003 расположены принадлежащие обществу "Интерлэнд" объекты недвижимого имущества, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что общество "УралОтель" приобрело по договору купли-продажи от 19.12.2007 долю в праве собственности на указанный земельный участок без волеизъявления на приобретение доли в праве собственности на расположенные на земельном участке объекты недвижимости, принадлежащие ответчику (поди. 5 п. 1 ст. 1, ст. 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Поскольку по договору от 19.12.2007 обществом "УралОтель" приобреталась доля в праве собственности на земельный участок площадью 4277 кв.м без намерения приобрести долю в праве собственности на находящиеся на участке здания, строения, сооружения, принадлежащие обществу "Интерлэнд", указанный договор правомерно признан апелляционным судом ничтожным на основании ст. 166, 168 Гражданского кодекса российской Федерации.

В связи с тем, что ничтожный договор не порождает прав и обязанностей сторон (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации), апелляционный суд сделал правильный вывод об отсутствии оснований для его расторжения.

С учетом изложенного апелляционным судом правомерно отказано в удовлетворении исковых требований по изложенным в мотивировочной части судебного акта основаниям.

Довод заявителя о том, что воля сторон при заключении оспариваемого договора была направлена на отчуждение части земельного участка, на котором отсутствуют объекты недвижимости, в связи с чем оспариваемый договор не противоречит ст. 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции отклоняется в силу изложенного.

Ссылка общества "Интерлэнд" на то, что апелляционным судом неправомерно сделан вывод о том, что общество "УралОтель" передало векселя и перечислило обществу "Интерлэнд" 24000000 руб. по платежному поручению от 26.12.2007 N 1805 в счет оплаты по договору от 19.12.2007 купли-продажи доли в земельном участке, отклоняется, так как в мотивировочной части постановления апелляционного суда данного вывода не содержится, апелляционным судом данное обстоятельство не исследовалось и не оценивалось. Упоминание о том, что денежные средства были перечислены, а векселя переданы в счет оплаты по договору приобретения доли в праве на земельный участок, содержится лишь в описательной части постановления, что ввиду вышеизложенного нельзя считать выводом суда.

Обстоятельства дела исследованы апелляционным судом полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2010 по делу N А60-8297/2010-С2 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Интерлэнд" - без удовлетворения.