Решение Арбитражного суда Свердловской области от 29 ноября 2010 г. N А60-24382/2010-С12 Суд частично взыскал с ответчика задолженность по арендной плате и расторг заключенный между сторонами договор аренды объекта культурного наследия, поскольку досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден, в нарушение условий договора ответчик без письменного согласия заявителя сдал часть арендуемых помещений в субаренду, доказательств исполнения обязательства по оплате аренды в полном объеме ответчиком не представлено, при этом начисленная заявителем неустойка несоразмерна последствиям допущенного ответчиком нарушения, в связи с чем ее размер правомерно уменьшен (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 29 ноября 2010 г. N А60-24382/2010-С12

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 2 июня 2011 г. N Ф09-2264/11 по делу N А60-24382/2010 настоящее решение оставлено без изменений

См. дополнительную информацию к настоящему решению

Резолютивная часть решения объявлена 25 ноября 2010 года

Полный текст решения изготовлен 29 ноября 2010 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи при ведении протокола судебного заседания помощником судьи рассмотрел в судебном заседании дело по первоначальному иску федерального государственного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (ИНН 77015395248) к обществу с ограниченной ответственностью "Тяжмашинвест" (ИНН 77097533536)

третьи лица: ИП Алмазова Н.Ю., ИП Волонуева И.П., ООО "Вернисаж", ИП Коноплева А.В., ООО "ДИВА", ООО "Технологии ЛД", ИП Попова Е.С., ООО "Жемчужина", ИП Серебренникова Л.Г., ООО "Уральские Платежные Системы "Терминал", ИП Ширяева Г.Н., ООО "ПолиМон", ООО "НАВСТРОЙ", ООО "ТОМЕК", ИП Авсеенко И.П., ООО "Туристическое агентство "СК- Тревел", ООО "Антал", ООО "Частная охранная организация "ЕКБ-Альянс", ИП Конышева О.П., ООО "Трест Уралмашстрой", ООО "ТПК "Книжный мир", ООО "Экосервис", ООО "Русское Поле", ООО "УМС-Прораб", ООО "ОКУЛИСТ", ИП Чернышева О.В., ЗАО "ВостокАгроИмпорт", ИП Прохина Е.В., Министерство культуры Российской Федерации

о взыскании 12691935 руб. 50 коп., расторжении договора и выселении

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Тяжмашинвест" (ИНН 77097533536) к федеральному государственному учреждению культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (ИНН 77015395248) о компенсации путем уменьшения арендной платы и зачете в счет оплаты арендных платежей за будущие периоды

при участии в судебном заседании

от истца: А.М. Левина, представитель по доверенности N 113д от 15.12.2009 г., паспорт, Д.П. Макаров, директор филиала, доверенность N 110д от 15.12.2009 г., паспорт.

от ответчика: В.В. Короткова, представитель по доверенности N 38 от 29.09.2010, паспорт, Е.М. Измоденова, представитель по доверенности N 39 от 16.10.2010 г., паспорт.

от третьих лиц: не явились, извещены.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания.

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ответчику о расторжении договора аренды объекта культурного наследия N 07-1/08-01 от 28.04.2008 г., взыскании 12691935 руб. 55 коп., в том числе 10766000 руб. 00 коп. - задолженность по арендной плате по договору N 07-1/08-01 от 28.04.2008 г. за период с 19.02.2010 г. по 30.06.2010 г., 1925935 руб. 50 коп. - пени, начисленные в соответствии с п. 7.2.1. договора от 28.04.2008 г. за период с 19.02.2010 г. по 30.06.2010 г., а также выселении ответчика из здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Культуры, 1/ул. Машиностроителей, 4, литер Б.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на что, ответчиком неоднократно (более двух раз подряд) не вносилась арендная плата в сроки, установленные договором от 28.04.2008 г. Истец указал, что ответчику неоднократно предлагалось расторгнуть договор аренды.

Кроме того, истец ссылается на то, что ответчик не соблюдает следующие условия договора аренды от 28.04.2008 г.:

1. п. 5.9. - арендодателю не обеспечивается доступ во все арендуемые помещения объекта;

2. п. 3.2.10 - часть нежилых помещений объекта передана в пользование третьим лицам без согласия арендодателя;

3. п. 3.2.11 - арендодателю не направлены подлинные экземпляры договоров субаренды;

4. п. 3.3. - не представлены документы, подтверждающие проведение работ по сохранению объекта на сумму 500000000 руб. 00 коп. ;

5. п. 5.6. - проводятся работы, изменяющие интерьер объекта, без разрешения арендодателя;

6. п. 5.10. - на фасадах объекта размещена реклама и информационные таблички, не согласованные с арендодателем.

7. п. 3.2.4. - нарушается пожарная безопасность.

Таким образом, по мнению истца, своими действиями ответчик существенно нарушил условия договора аренды, что повлекло значительный ущерб, поскольку занимаемое ответчиком здание является объектом культурного наследия федерального значения. Ответчик не исполнил п. 3.3. договора от 28.04.2008 г., не провел работы по сохранению объекта, а также не вносил должным образом арендную плату, которую необходимо направлять на сохранение объекта культурного наследия.

Ответчик иск не признал, согласно доводам, изложенным в отзыве, указал, что им было оплачено 6934523 руб. 60 коп. с НДС в счет охранных обязательств по сохранению объекта. Ответчик также указал, что им в период с 19.02.2010 г. по настоящее время произведена оплата арендных платежей на сумму 1868500 руб. 00 коп. и НДС на сумму 320490 руб. 00 коп., таким образом, по мнению ответчика, им были выплачены ежемесячные арендные платежи с учетом понесенных арендатором затрат в соответствии с п. 3, п. 4 ст. 614 ГК РФ. Ответчик указал, что договором аренды предусмотрена сдача помещений в субаренду с согласия арендодателя. Прокуратура Орджоникидзевского района г. Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о привлечении ООО "Окулист", ООО "Барракуда", ООО "Томек", ИП Коноплевой А.В. и других субарендаторов с заявлением о привлечении к административной ответственности, арбитражным судом в привлечении к административной ответственности указанных лиц было отказано. В Постановлении ФАС по Уральскому округу по жалобе прокурора Орджоникидзевского района г. Екатеринбурга указанное решение суда первой инстанции оставлено в силе, в постановлении суда кассационной инстанции имеется указание на то, что при направлении письма в адрес арендодателя произведено согласование договоров субаренды. Также ответчик указал, что доводы истца о том, что арендатор не обеспечивает доступ во все арендуемые помещения, в обоснование которого истцом представлен акт проверки от 28.01.2010 г., по мнению ответчика, является несостоятельным, поскольку подтвержден ненадлежащим доказательством, так как в акте отсутствует подпись представителя арендатора и такой акт составлен в одностороннем порядке представителями истца. Кроме того, согласно представленному арендодателем акту проверки перепланировка, изменяющая интерьер здания, что, как указывает истец, противоречит п. 5.6. договора от 28.04.2008 г., произведена до передачи здания ООО "Тяжмашинвест". Указанные истцом нарушения п. 5.10. договора от 28.04.2008 г., выразившиеся в размещении на фасадах здания рекламы без надлежащего согласования, также, по мнению ответчика, являются необоснованными, поскольку имеются письма Росохранкультуры по согласованию размещения рекламы и информационных табличек. Кроме того, ответчик указал, что в соответствии с предписанием пожарной охраны требования по осуществлению противопожарных мероприятий им частично выполнены. Также ответчик указал, что согласно вступившим в законную силу решениям суда по делам N А60-16702/2010-С6, N А60-16709/2010-С9 спорный объект культурного наследия принадлежит на праве собственности Российской Федерации и закреплен на праве оперативного управления за истцом. Полномочия собственника в отношении имущества, закрепленного на праве оперативного управления за федеральным государственным учреждением культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры", осуществляет Министерство культуры Российской Федерации (на момент заключения договора аренды - Федеральное агентство по культуре и кинематографии). Из письма от 29.12.2007 г. видно, что Федеральное агентство по культуре и кинематографии поручило истцу провести конкурс и сдать в аренду спорный объект, путем прямого указания на подписание долгосрочных (сроком на 25 лет) договоров с ООО "Тяжмашинвест" и ООО "Татлинъ". Полномочия истца определены доверенностью N 41 от 11.04.2008 г. и не подлежат расширенному толкованию, в связи с этим, право сдачи в аренду и, соответственно, прекращение арендных отношений, как указывает ответчик, принадлежит собственнику спорных помещений на основании ст. 608 ГК РФ.

Через канцелярию суда 28.09.2010 г. от общества с ограниченной ответственностью "Тяжмашинвест" поступило встречное исковое заявление о компенсации затрат путем уменьшения арендной платы и зачете произведенных затрат в счет оплаты арендных платежей за будущие периоды.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 05.10.2010 г. встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Тяжмашинвест" было оставлено без движения.

Ко дню судебного заседания 29.10.2010 от ответчика по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью "Тяжмашинвест" поступили документы по исправлению недостатков, указанных в определении об оставлении встречного искового заявления без движения.

Встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Тяжмашинвест" от 28.09.2010 г. принято судом для совместного рассмотрения с первоначальным иском в рамках настоящего дела.

В обоснование заявленного встречного искового заявления ООО "Тяжмашинвест" ссылается на то, что согласно акту технического состояния объекта, расположенного по адресу г. Екатеринбург, ул. Культуры, 1/ ул. Машиностроителей 4 б от 01.07.2009 г., общее состояние здания удовлетворительное, но часть конструкций находится в аварийном состоянии. Пунктом 5.1.3. договора от 28.04.2008 г. предусмотрено, что затраты арендатора на выполнение работ, предусмотренных планом ремонтно - реставрационных работ и благоустройства территории объекта, подтвержденные экспертизой, подлежат компенсации путем уменьшения установленной договором арендной платы на сумму произведенных затрат в порядке, определяемым дополнительным соглашением к договору. Письмом N 23/01 от 17.03.2010 г., направленным руководителю ФГУК АУПИК г. Москва, а также письмами N 24/01 от 17.03.2010 г. N 31/05 от 05.07.2010 г. с приложением проекта дополнительного соглашения, направленных в адрес ФГУК АУПИК УрФО, предлагалось ООО "Тяжмашинвест" определить порядок компенсации произведенных затрат. Как указывает истец по встречному иску, в настоящее время охранное обязательство по объекту культурного наследия федерального назначения от 10.09.2010 г. содержит перечень работ по сохранению объекта культурного наследия от 30.08.2010 г., общий размер необходимых работ составляет 25111160 руб. 95 коп. На основании п. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответственно уменьшения арендной платы. Поскольку ООО "Тяжмашинвест" в порядке ст. 616 ГК РФ исполняет обязанности арендатора, в частности производит работы, вызванные неотложной необходимостью, истец по встречному иску в порядке ст. 410 ГК РФ просит компенсировать путем уменьшения арендной платы часть произведенных затрат в сумме 8577010 руб. 00 коп. за период с 19.02.2010 г. по 30.06.2010 г., а оставшуюся часть произведенных затрат в сумме 16534150 руб. 95 коп. зачесть в счет оплаты арендных платежей за будущие периоды.

В судебное заседание 16.11.2010 истец представил заявление об увеличении исковых требований: просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 20991838 руб. 99 коп., 3799359 руб. 15 коп. - задолженность по арендной плате в части НДС за период с 19.02.2010 по 16.11.2010, пени в сумме 8129981 руб. 08 коп., начисленные за период с 19.02.2010 по 16.11.2010, а также просил расторгнуть договор аренды N 07-1/08-01 от 28.04.2008 и выселить ООО "Тяжмашинвест" из здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Культуры,1/ул. Машиностроителей, 4, литер Б.

Увеличенные исковые требования суд принял к рассмотрению.

Для предоставления истцу по встречному иску времени для корректировки встречных исковых требований в судебном заседании 16 ноября 2010 г. объявлен перерыв до 22.11.2010.

После перерыва ООО "Тяжмашинвест" представило уточненное встречное исковое заявление, в котором просило уменьшить размер арендной платы на сумму произведенных затрат в части 18694058 руб. руб. 99 коп. за период с 19.02.2010 по 16.11.2010, оставшуюся часть произведенных затрат в сумме 9383422 руб. 46 коп. зачесть в счет оплаты арендных платежей за будущие периоды.

Уточнение исковых требований судом принято к рассмотрению.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 11.10.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Алмазова Наталья Юрьевна, индивидуальный предприниматель Волонуева Ирина Петровна, общество с ограниченной ответственностью "Вернисаж", индивидуальный предприниматель Коноплева Александра Владимировна, общество с ограниченной ответственностью "ДИВА", общество с ограниченной ответственностью "Технологии ЛД", индивидуальный предприниматель Попова Екатерина Семеновна, общество с ограниченной ответственностью "Жемчужина", индивидуальный предприниматель Серебренникова Людмила Гурьяновна, общество с ограниченной ответственностью Уральские Платежные Системы "Терминал", индивидуальный предприниматель Ширяева Галина Николаевна, общество с ограниченной ответственностью "ПолиМон", общество с ограниченной ответственностью "НАВСТРОЙ", общество с ограниченной ответственностью "ТОМЕК", индивидуальный предприниматель Авсеенко Ирина Павловна, общество с ограниченной ответственностью Туристическое агентство "СК-Трэвел", общество с ограниченной ответственностью "Антал", общество с ограниченной ответственностью Частная охранная организация "ЕКБ - Альянс", индивидуальный предприниматель Конышева Ольга Павловна, общество с ограниченной ответственностью "Трест Уралмашстрой", общество с ограниченной ответственностью "ТПК "Книжный мир", общество с ограниченной ответственностью "Экосервис", общество с ограниченной ответственностью "Русское Поле", общество с ограниченной ответственностью "УМС-Прораб", общество с ограниченной ответственностью "ОКУЛИСТ", индивидуальный предприниматель Чернышева Ольга Владимировна, закрытое акционерное общество "ВостокАгроИмпорт", индивидуальный предприниматель Прохина Елена Федоровна, Министерство культуры Российской Федерации.

Третьи лица в судебное заседание не явились, отзывы не направили.

В судебное заседание 25.11.2010 явился представитель ИП Зайковой Е.В., который просил допустить его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ссылаясь на подписанный между ним и ООО "Тяжмашинвест" договор субаренды. Просил для ознакомления с материалами дела предоставить время 2-3 недели.

Суд отмечает, что в ходе рассмотрения дела неоднократно уточнял у ООО "Тяжмашинвест" все ли данные о субарендаторах им представлены и получал положительный ответ.

Отсутствие данных у суда об указанном субарендаторе ООО "Тяжмашинвест" обосновало технической ошибкой.

Рассмотрев указанное ходатайство, суд отказал в его удовлетворении.

Во-первых, установленные законом процессуальные сроки для рассмотрения арбитражного дела фактически истекли. Нарушение судом права сторон процесса на рассмотрение дела в разумный срок может повлечь для самого суда неблагоприятные последствия, предусмотренные Федеральным законом от 30.04.2010 N 68-ФЗ.

Во-вторых, к направленному через канцелярию суда ходатайству ИП Зайковой Е.В. (штамп канцелярии о его принятии от 22.11.2010) не были приложены обосновывающие данное ходатайство документы, что не позволяло суду сделать вывод об обоснованности данного ходатайства. В связи с чем явку представителя ИП Зайковой Е.В. после объявленного перерыва в судебное заседание 25.11.2010 и предоставление суду документов, обосновывающих ходатайство о привлечении третьего лица к участию в деле, суд рассматривает как действия, направленные на затягивание рассмотрения дела и свидетельствующие о неуважении к суду.

В-третьих, учитывая характер спора (расторжение договора и выселение арендатора), с учетом указанных обстоятельств и рассмотренных судом ходатайств о привлечении иных третьих лиц и приостановлении производства по делу, суд не может сделать вывод о том, что в список субарендаторов, представленный ответчиком, не вкрались и другие технические ошибки относительно действительного состава субарендаторов, которые также впоследствии смогут повлечь необоснованное затягивание процесса.

В-четвертых, в обоснование своего ходатайства третье лицо представило договор субаренды от 01.09.2009, срок действия которого установлен до 31.07.2010 (п. 2.1. договора). В доказательство согласования договора субаренды ответчик представил письмо филиала ФГУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры", за подписью И.о. директора филиала А.С.Гороховой. Вместе с тем доказательств того, что данное лицо исполняло обязанности директора и осуществляло все его правомочия, с учетом того, что директор филиала имеет доверенность от головного юридического лица с определенным в ней кругом полномочий, суду не представлено. Кроме того, даже если договор субаренды с ИП Зайковой согласован арендодателем, то срок действия данного договора к моменту рассмотрения дела истек, а доказательств согласования дополнительного соглашения от 01.04.2010 (в котором срок действия договора субаренды продляется до 01.03.2011), суду не представлено.

ООО "Тяжмашинвест" также заявило ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-39925/10-С12 по иску Общества с ограниченной ответственность "Тяжмашинвест" к Министерству культуры Российской Федерации, Территориальному управлению Росимуществом по Свердловской области об изменении существенных условий договора аренды от 28.04.2008.

Рассмотрев данное ходатайство, суд отказал в его удовлетворении, поскольку не усмотрел оснований, предусмотренных п. 1 ч. 1 ст. 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ООО "Тяжмашинвест" также заявило ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица Территориального управления ФАУГИ в Свердловской области.

Рассмотрев данное ходатайство, суд не счел его подлежащим удовлетворению, поскольку не усмотрел оснований, предусмотренных ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителей сторон, рассмотрев материалы дела, суд установил:

Между ФГУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (истец, арендодатель) и ООО "Тяжмашинвест" (ответчик, арендатор) заключен договор аренды N 07-1/08-01 от 28.04.2008 г. согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование здание, являющееся объектом культурного наследия федерального значения, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Культуры, д. 1/ул. Машиностроителей, д.4, лит.Б, общей площадью 9166,7 кв.м. (в том числе часть здания (литер Б), площадью 4987,4 кв.м. (кадастровый (условный номер объекта - 66:01/01:00:534:01:05), часть здания (литер Б), площадью 4179,3 кв.м. (кадастровый (условный) номер объекта - 66-01/01:00:534:01:03), для обеспечения сохранения Объекта и использования его помещений под гостиницу и офис (п. 1.1. договора).

Факт передачи арендодателем объекта аренды арендатору подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи объекта культурного наследия федерального значения от 01.07.2009 г., подписанным сторонами.

В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В подтверждение наличия у истца (арендодателя) правомочий по распоряжению предоставленным в аренду имуществом истцом представлены свидетельства о государственной регистрации права от 01.10.2003 г. N 66 АВ 973832 и от 13.02.2003 г. N 66 АВ 996932, согласно которым часть здания (литер Б), расположенное по адресу: Екатеринбург, ул. Культуры, д. 1/ул. Машиностроителей, д. 4, принадлежит на праве оперативного управления ГУ "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" Министерства культуры Российской Федерации, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.10.2003 г. и 13.02.2003 г. произведены записи регистрации N 66-01/01-298/2003-411 и N 66-01/01-30/2003-91 соответственно.

Согласно п. 2.1. договора N 07-1/08-01 от 28.04.2008 г. он действует до 30 апреля 2033 года включительно.

В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Факт государственной регистрации договора аренды N 07-1/08-01 от 28.04.2008 г. подтверждается имеющейся на нем отметкой Управления юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области о регистрации указанного договора 26.11.2008 г. за регистрационным номером 66-66-01/679/2008-282.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

Согласно п. 6.1 договора сумма ежемесячной арендной платы без учета налога на добавленную стоимость за аренду объекта составляет 2450000 руб.

Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед по 9 число оплачиваемого месяца включительно. Сумму налога на добавленную стоимость арендатор самостоятельно рассчитывает и перечисляет в доход бюджета в установленном порядке отдельными платежными поручениями (п. 6.2. договора).

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Как следует из материалов дела за период с 19.02.2010 по 16.11.2010 у ответчика перед истцом образовалась задолженность по арендной плате в сумме 24791198 руб. 14 коп. ( в том числе НДС - 3799359 руб. 15 коп. ) Доказательств исполнения обязательства по оплате аренды с 19.02.2010 по 16.11.2010 в полном объеме ответчиком в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено.

В связи с этим требование истца о взыскании 24791198 руб. 14 коп. ( в том числе НДС - 3799359 руб. 15 коп. ) задолженности по арендной плате за пользование объектом культурного наследия федерального значения, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, ул.Культуры, д. 1/ул. Машиностроителей, д. 4, лит.Б, общей площадью 9166,7 кв.м., в рамках договора N 07-1/08-01 от 28.04.2008 г. правомерно, обоснованно и подлежит удовлетворению на основании ст.ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, истцом заявлены требования о взыскании с ответчика неустойки, начисленной на основании п. 7.2.1. договора N 07-1/08-01 от 28.04.2008 г. в сумме 8129981 руб. 08 коп., за период с 19.02.2010 по 16.11.2010.

В соответствии с п. 7.2.1. договора N 07-1/08-01 от 28.04.2008 г. в случае нарушения условий договора о своевременности внесения арендной платы арендатор обязан оплатить в федеральный бюджет пени в размере 0,3 % от неоплаченной суммы арендной платы, установленной договором, за каждый день неоплаты.

Поскольку материалами дела установлен факт ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению в срок, установленный договором, арендной платы в период с февраля 2010 г. по ноябрь 2010 г. - требование истца о взыскании неустойки предъявлены правомерно на основании ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 7.2.1. договора.

Расчет пени произведен истцом исходя из правомерного периода просрочки, соответствующего условиям п. 6.2. договора о сроке оплаты, с применением предусмотренной договором процентной ставки, проверен судом и является правильным.

Вместе с тем суд полагает начисленную неустойку явно несоразмерной последствиям допущенного нарушения ввиду чрезмерно высокого размера договорной неустойки (0,3 % от суммы арендной платы за каждый день просрочки, что составляет 108 % годовых), превышения в связи с этим суммы начисленной неустойки размера возможных убытков, связанных с нарушением обязательства, и потому подлежащей уменьшению на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом размер подлежащей взысканию (с учетом уменьшения в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойки определяется судом с учетом длительности периода просрочки и отсутствия платежей ответчика в погашения возникшей задолженности, либо принятия им иных мер для исполнения обязательства, в том числе после обращения с иском в суд. Таким образом, основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд уменьшает размер взыскиваемой неустойки на 50 % от правомерно заявленной суммы, т.е. до 4064990 руб. 54 коп., которая и подлежит взысканию на основании ст.ст. 309, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды N 07-1/08-01 от 28.04.2008 г. на основании ст. 450, п. 1 ст. 614,ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с существенными нарушениями договора аренды со стороны арендатора.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из материалов дела, истец письмом от 09.06.2010 N 469/06 уведомил ответчика о необходимости устранения имеющихся нарушений договора и об уплате задолженности по арендной плате, а также указывал, что в противном случае намерен обратиться в арбитражный суд с требованием о расторжении договора (уведомление о получении письма от 17.06.2010).

Факт получения данного письма истца ответчик не оспорил, в связи с чем в соответствии с ч. 3.1. ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данное обстоятельство считается им признанным.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, истец обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора по истечении установленного в предложении срока для устранения нарушений и непредоставлении ответа на предложение расторгнуть договор, в связи с чем суд полагает соблюденным досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный для требований о расторжении договора.

При этом суд полагает спорный договор действующим, а полномочия на односторонний отказ от договора, право арендодателя на который предусмотрено п. 8.3. договора от 28.04.2008, у руководителя филиала ФГУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры", круг полномочий которого ограничен доверенностью N 110д от 15.12.2009, отсутствующими, и, соответственно, спорный договор не расторгнутым по письму от 05.02.2010 N 71/02.

Поскольку, по утверждению истца, при исполнении договора аренды ответчик существенно нарушал условия договора, арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора аренды.

Так, в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Факт просрочки внесения арендной платы арендатором более двух раз подряд установлен в судебном заседании при рассмотрении настоящего дела и мотивирован судом выше, а также при рассмотрении дела N А60-48823/2009-С12, которое в силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеет преюдициальное значение для разрешения настоящего спора.

Кроме того, согласно п. 5.9. договора аренды N 07-1/08-01 от 28.04.2008 арендатор обеспечивает беспрепятственный доступ во все арендуемые помещения объекта представителей Россвязьохранкультуры и арендодателя для проведения проверки соблюдения арендатором условий настоящего договора, а также предоставляет им необходимую документацию, относящуюся к предмету проверки.

В обоснование отсутствия возможности доступа в арендованное помещение арендодатель представил Акт проверки соблюдения условий использования объекта культурного наследия федерального значения от 28.01.2010 с приложением N 1, составленного представителями арендодателя, в котором указано на отсутствие возможности доступа в часть помещений арендованного объекта. Доказательств, опровергающих данные доводы, ответчик не представил ( ч. 3.1. ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 3.2.10 договора арендатор обязался не сдавать арендуемые помещения объекта в субаренду (поднаем) без письменного согласия арендодателя.

Письмом N 6/04 от 26.04.2010 ответчик ООО "Тяжмашинвест" направил истцу список арендаторов, просил согласовать заключенные договоры субаренды со следующими лицами: ООО "Вернисаж", ООО СК "Ростра", ООО "Томек", ООО "Скиф", ООО "Барракуда", ИП Коноплева, ООО "Жемчужина", ООО "Алмаз-Технострой", ООО "Медикал-Альянс", ООО УПС "Терминал", ООО "Мобифон-2000", ООО "Дива", ИП Попова Е.С., ООО "Ника", ИП Серебренникова Л.Г., ИП Ширяева Г.Н., ООО "Технологии ЛД", ООО "Викрафт", ООО ТЛК "Урал-регион".

Согласно представленной арендатором ООО "Тяжмашинвест" информации часть из указанных лиц: ООО "Вернисаж", ООО "Томек", ИП Коноплева, ООО "Жемчужина", ООО УПС "Терминал", ООО "Дива", ИП Попова Е.С., ИП Серебренникова Л.Г., ИП Ширяева Г.Н. на основании договоров субаренды находятся в арендованном помещении.

Между тем в ответе на указанное обращение арендатора истец в письме от 12.05.2010 N 364/05 указал, что для согласования договоров субаренды согласно названному списку необходимо предоставить проекты всех договоров субаренды с указанием наименования субарендатора, общей площади помещений, передаваемых по договору субаренды, приложением состава и планов помещений в соответствии с техническим паспортом ЕМУП БТИ от 06.05.2008.

Из письма арендодателя от 12.05.2010 N 364/05 не следует воля на согласование субарендаторов, которые в настоящий момент, по сведениям ответчика, все же занимают часть арендованных ответчиком помещений.

Таким образом, в нарушение условий договора (п. 3.2.10) арендатор без письменного согласия арендодателя сдал часть арендуемых помещений объекта в субаренду.

Кроме того, частью 1 ст. 296 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что учреждение в отношении закрепленного за ним на праве оперативного управления имущества осуществляет в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.

Таким образом, обязательным условием для передачи федерального имущества в пользование является предварительное получение на это согласия собственника. Использование федерального имущества на основании договора без согласия собственника является неправомерным.

Согласно п. 6 Постановления Правительства РФ от 29.05.2008 N 406 "О Министерстве культуры Российской Федерации" к ведению Министерства культуры Российской Федерации отнесены организации, находящиеся в ведении Федерального агентства по культуре и кинематографии.

В соответствии с п. 5.4 указанного Постановления Министерство культуры РФ осуществляет в порядке и пределах, которые определены федеральными законами, актами Президента РФ и Правительства РФ, полномочия собственника в отношении федерального имущества, необходимого для обеспечения исполнения функций федеральных органов государственной власти в установленной п. 1 настоящего Положения сфере деятельности, в том числе имущества, переданного подведомственным федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным государственным учреждениям и казенным предприятиям.

Таким образом, полномочия собственника в отношении имущества, закрепленного на праве оперативного управления за ФГУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры", осуществляет Министерство культуры Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что объект недвижимого имущества, расположенного по адресу Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Культуры, 1/ул. Машиностроителей, д. 4 является федеральной собственностью и принадлежит ФГУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" на праве оперативного управления.

На основании договора аренды N 07-1/08-01 от 28.04.2008, заключенного между ФГУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" и ООО "Тяжмашинвест" по заданию Федерального агентства по культуре и кинематографии от 29.12.2007 N I-10-5297, ООО "Тяжмашинвест" приняло во временное пользование и владение здание, являющееся объектом культурного наследия федерального значения, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Культуры, д.1/ул. Машиностроителей, д. 4, литер Б, общей площадью 9 166,7 кв.м. Историческое название - "Комплекс зданий площади Первой пятилетки, 1928-1934 гг.", архитекторы П. В. Оранский, В.В. Безруков, М.Ф. Рейшер, Васильев: гостиница "Мадрид".

В соответствии с п. 3.2.10 договора аренды арендатор обязуется не сдавать арендуемые помещения объекта в субаренду (поднаем) без письменного согласия арендодателя.

В материалы дела представлены договоры субаренды ООО "Тяжмашинвест" (арендатор) с субарендаторами, привлеченными к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требвоаний относительно предмета спора (определение суда от 11.10.2010).

Доказательства того, что передача имущества в субаренду привлеченным к участию в деле субарендаторам произведена с согласия собственника - Министерства культуры Российской Федерации, в материалах дела отсутствуют.

В судебном заседании истец также ссылался на нарушение ответчиком п. 3.2.4. договора, согласно которому арендатор обязался использовать объект в соответствии с целями, установленными пунктом 1.1. настоящего договора, условиями настоящего договора, действующими нормами и правилами использования зданий (помещений), в том числе санитарными нормами и правилами, правилами пожарной безопасности, действующим законодательством об охране памятников истории и культуры с соблюдением и выполнением требований, указанных в охранных обязательствах.

В обоснование нарушения условий договора в этой части истцом представлено Постановление по делу об административном правонарушении N 5-90/2010 от 18.06.2010, вынесенное судьей Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга, в соответствии с которым ООО "Тяжмашинвест" признано виновным в совершении административного правонарушения за нарушение правил пожарной безопасности, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 20.4 КоАП России.

Согласно пункту 5.6. договора арендатор обязался не производить работ, изменяющих архитектурный облик, декор фасада и интерьера объекта, а также ремонт газона, зеленых насаждений, малых архитектурных форм, ограждения и других элементов обустройства на территории объекта без предварительного письменного разрешения Россвязьохранкультуры и арендодателя. В обоснование факта данного нарушения истец представил Акт проверки соблюдения условий использования объекта культурного наследия федерального значения от 28.01.2010. В п. 10 Приложения к акту указано, что на момент выхода комиссии в коридоре 3-го этажа левого крыла здания по ул. Машиностроителей возведена перегородка из металлопластикового остекленного профили. В помещениях N 21-23 первого этажа левого крыла по ул. Машиностроителей проводятся строительные работы по демонтажу существующих перегородок. Также в одноэтажном пристрое здания проводились работы по возведению перегородок и перепланировки помещений N 68-71, N 73-76. В центральной вставке главного входа здания проведена перепланировка помещений N 28, N 29, N 30. Разрешительных документов не представлено. Планировка данных помещений не соответствует техническому паспорту БТИ, выданному 06.05.2008, составленному по состоянию на 02.11.1992 г. Доказательств, опровергающих данные доводы истца, ответчиком суду не представлено.

В судебном заседании истец также ссылался на нарушение ответчиком п. 5.1. договора, в соответствии с которым в месячный срок после подписания сторонами акта приема-передачи объекта арендатор обязан обратиться в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный в области охраны объектов культурного наследия, для оформления охранного обязательства, которое подписывается госограном и арендатором в пяти экземплярах.

В соответствии с условиями договора с заявлением об оформлении охранного обязательства ответчик должен был обратиться в срок до 01.08.2009. Между тем в нарушение данного условия такое обращение состоялось 25.12.2009 (отметка о принятии письма), о чем свидетельствует письмо ООО "Тяжмашинвест" N 12/04 от 08.12.2009.

Согласно п. 3.3. договора арендатор дополнительно обязался за счет собственных средств провести следующие работы по сохранению объекта на сумму 500 000 000 руб. 00 коп. : разработка проектной документации до 31.12.2008, внутренняя отделка помещений до 31.12.2010, замена инженерных коммуникаций до 31.12.2009, реставрация фасада объекта до 31.12.2009, благоустройство прилегающей территории до 31.12.2009.

Между тем доказательств, подтверждающих проведение работ на указанную сумму и в сроки, установленные договором, суду не представлено.

Кроме того, согласно п. 3.2.11 договора арендатор обязался направлять арендодателю подлинные экземпляры вступивших в силу договоров субаренды, а также всех дополнительных соглашений к ним, в двухнедельный срок после вступления их в законную силу.

Между тем из письма от 12.05.2010 N 364/05 филиала ФГУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры", направленного ответчику в ответ на письмо о согласовании договоров субаренды исх. N 6/04 от 26.04.2010, следует, что договоры субаренды истцу не направлены. Доказательств обратного ответчик в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.

В соответствии с пунктом 5.10. договора от 28.04.2008 арендатор обязался не размещать на фасадах, крыше и территории объекта рекламу и информационные таблички без предварительного письменного согласия Россвязьохранкультуры и арендодателя.

Факт нахождения на арендованном объекте рекламных вывесок ООО "Томек", магазина "Цветы-Магнолия", а также ООО "Барракуда", ответчик не отрицал, представил суду письма о согласовании их размещения за подписью руководителя Управления Россвязьохранкультуры по Уральскому федеральному округу С.И. Исачкина (исх. N 03/165-10 от 03.03.2010, исх. N 03/74-10 от 05.02.2010).

Между тем в нарушение условий договора доказательств согласования указанных вывесок арендодателем ответчик не представил.

Вышеуказанные нарушения арендатором условий договора от 28.04.2008 суд полагает существенными.

Рассмотрев встречное исковое заявление суд не нашел оснований для его удовлетворения.

Обращаясь со встречным иском ООО "Тяжмашинвест" просит компенсировать путем уменьшения арендной платы на сумму произведенных затрат в части 18694058 руб. руб. 99 коп. за период с 19.02.2010 по 16.11.2010, оставшуюся часть произведенных затрат в сумме 9383422 руб. 46 коп. зачесть в счет оплаты арендных платежей за будущие периоды.

Истец указывает, что им проведены проектные работы в отношении спорного объекта. В обоснование своих доводов истец по встречному иску представил договор N 01-10/09 от 21.10.2009 с приложенными платежными поручениями об оплате услуг ООО "Авангард", документы поименованные в заявлении о приобщении доказательств исх. N 10/27 от 19.11.2010, договор с ООО "СК Авангард" N 1-10 от 17.05.2010 с приложенными платежными поручениями, договоры N 65 от 03.06.2010, N 29 от 16.03.2010, N 30П/2010 от 12.05.2010 с платежным поручением, договор N 127 от 15.01.2010 с платежными поручениями, договор N 5А от 20.08.2009, а также договоры N 6-Э от 05.08.2009, N 05/10-М от 01.09.2009, N 2269-С/10 от 15.02.2010. В качестве правовых и фактических оснований истец ссылается на п. 5.1.3. договора от 28.04.2008, статьи 410, 612, п. 4 ст. 614 ГК Российской Федерации.

Согласно пункту 5.1.3. договора от 28.04.2008 затраты арендатора на выполнение работ, предусмотренных планом ремонтно-реставрационных работ и благоустройства территории объекта, подтвержденные независимой экспертизой, подлежат компенсации путем уменьшения установленной настоящим договором арендной платы на сумму произведенных затрат в порядке, определяемом дополнительным соглашением к настоящему договору.

Как указано выше договор предусматривает возможность компенсации затрат арендатора на выполнение работ, предусмотренных планом ремонтно-реставрационных работ и благоустройства территории объекта путем уменьшения арендной платы на сумму произведенных затрат в порядке, определяемом дополнительным соглашением.

Вместе с тем, доказательств заключения предусмотренного указанным пунктом договора, дополнительного соглашения, содержащего порядок компенсации вышеуказанных затрат арендатора, суду не представлено.

В ответ на обращение арендатора ООО "Тяжмашинвест" с предложением о подписании данного дополнительного соглашения, истец в своем письме от 12.05.2010 N 365/05 указал, что арендатору для заключения данного дополнительного соглашения необходимо представить документы согласно перечню (приложение к письму арендодателя от 12.05.2010).

Таким образом, предусмотренный договором порядок, позволяющий компенсировать арендатору его затраты, последним не соблюден.

Согласно п.п. 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Пунктами 5.2., 5.3. договора на арендатора возложена обязанность выполнять условия, предусмотренные охранным обязательством. Обеспечивать сохранность арендуемых помещений объекта, нести расходы на содержание объекта и поддерживать его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии.

Согласно п. 5.5. договора предусмотрено, что арендатор не может производить неотделимые улучшения объекта и его территории без письменного предварительного разрешения Россвязьохранкультуры и арендодателя.

Пунктом 5.6. договора предусмотрено, что арендатор обязуется не производить работ, изменяющих архитектурный облик, декор фасада и интерьера объекта, а также ремонт газона, зеленых насаждений, малых архитектурных форм, ограждения и других элементов обустройства на территории объекта без предварительного письменного разрешения Россвязьохранкультуры и арендодателя.

Согласно п. 5.7. договора арендатор обязался не производить без предварительного письменного разрешения Россвязьохранкультуры и Арендодателя побелки и покраски стен и потолков объекта, покрытых живописью, а также работ по восстановлению, подновлению и ремонту живописи, лепнины и убранства интерьера объекта.

Согласно статьям 42, 43 Федерального закона N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" ремонтом и реставрацией памятника являются научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях выявления и сохранности историко-культурной ценности объекта культурного наследия. Таким образом, изготовление проектной документации также требует обязательного согласия арендодателя. Между тем таковое суду не представлено.

Следует отметить, что согласно п. 5 ст. 55 Федерального закона N 73-ФЗ обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия. Охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия должно включать в себя требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные обеспечивающие сохранность объекта требования.

Из толкования указанных норм закона следует, что для надлежащего исполнения арендатором обязательств по охране объекта культурного наследия, в том числе принятия мер по его сохранению путем проведения научно-исследовательских, изыскательских, проектных и производственных работ необходимо, в первую очередь, получить охранное обязательство.

Охранное обязательство в отношении объекта культурного наследия - комплекса зданий площади Первой пятилетки, гостиница "Мадрид" получено ответчиком 10.09.2010.

Как следует из представленных ООО "Тяжмашинвест" в обоснование несения затрат, которые истец просит зачесть, договоров, последние заключены до оформления охранного обязательства.

Следует отметить, что согласно п. 6 раздела 1 охранного обязательства пользователь (ООО "Тяжмашинвест") организует или осуществляет в соответствии с условиями договора ремонтно-реставрационные и иные работы на памятнике при наличии согласования и письменного разрешения Министерства культуры и туризма Свердловской области, благоустройство прилегающей территории осуществляется при наличии согласования Министерства. Работы по изменению внутренней планировки памятника, сохранению или реставрации предмета охраны проводятся по заданию и письменному разрешению Министерства в соответствии с согласованной Министерством документацией работы. Пунктом 5 раздела 3 охранного обязательства предусмотрено, что в случае разногласий между пользователем, титульным владельцем или иными лицами, а также с целью определения степени соответствия проектной документации и производственных работ нормативным требованиям к сохранению памятника может быть, в установленном порядке, назначено проведение экспертизы или иных исследований. Организацию экспертизы осуществляет Министерство.

Арендатор также ссылается на ст. 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает, что состояние помещений согласно акту от 01.07.2009 ухудшилось по сравнению с результатами проведенного обследования в 2008 году.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Между тем решением Арбитражного суда Свердловской области от 05.05.2010 по делу N А60-2130/10-С12 в иске ООО "Тяжмашинвест" к ФГУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" об изменении условий договора аренды от 28.04.2008 N 07-1/08-01 отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по указанному делу от 25.07.2010 (N 17АП-6424/2010-АК), которое в силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеет преюдициальное значение для разрешения спора между истцом и ответчиком по настоящему делу, установлено, что существенного изменения состояния объекта на момент его передачи по сравнению с его состоянием на момент заключения договора аренды (проведения конкурса) не произошло.

В данном судебном акте также указано, что ссылка истца на существенное изменение состояния объекта на момент его передачи по сравнению с его состоянием на момент заключения договора аренды (проведения конкурса), также не принимается апелляционным судом.

Также в судебном акте установлено, что договор аренды зарегистрирован 26.11.2008, 11.12.2009 арендодателем направлено в адрес арендатора уведомление о возможности принять объект. Передача объекта состоялась 01.07.2009, о чем составлен акт А07-1/08-01-1. В п. 3 сторонами договора подтверждено, что состояние Объекта и его помещений соответствует условиям договора аренды от 28.04.2008 N 07-1/08-01 и назначению имущества. В акте технического состояния Объекта от 01.07.2009 в разделе II "Общий вывод комиссии" отражено, что состояние конструкции здания ухудшилось по сравнению с результатами проведенного обследования ООО "ПБ "Призма", при этом зафиксировано, что состояние объекта и его помещений соответствует условиям договора аренды от 28.04.2008. В подтверждение изменения состояния Объекта истец ссылается на Акт визуального осмотра, проведенного 13.08.2009 ООО "Первая архитектурно-производственная мастерская". Данный акт содержит только описание объекта, в нем отсутствует сравнительный анализ состояния объекта в апреле 2008 года и на 13.08.2009, оценка существенности изменений, а также выводы о возможных причинах изменения (естественный износ или иные факторы). Как указал суд вышестоящей инстанции, вина арендодателя в изменениях из материалов дела также не следует. Письма ООО "Тяжмашинвест" в адрес Министра культуры и туризма Свердловской области от 26.04.2010 N 4/04 в адрес филиала ФГУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" по Уральскому округу от 16.04.10 N 2/04, от 05.05.2010 N 5/05, в адрес Росохранкультуры по УрФО от 19.08.2009 N 08/47 данные обстоятельства также не подтверждают. Судом апелляционной инстанции отмечено, арендатор при получении объекта в акте зафиксировал соответствие его состояния условиям договора, по условиям договора изначально предполагалось проведение восстановительных работ стоимостью 500 млн. руб.

Согласно п. 3.3. договора арендатор дополнительно обязался за счет собственных средств провести следующие работы по сохранению объекта на сумму 500 000 000 руб. 00 коп. : разработка проектной документации до 31.12.2008, внутренняя отделка помещений до 31.12.2010, замена инженерных коммуникаций до 31.12.2009, реставрация фасада объекта до 31.12.2009, благоустройство прилегающей территории до 31.12.2009.

Согласно протоколу N 2 заседания конкурсной комиссии ФГУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" от 11.04.2008 по лоту N 3 на право заключения договора аренды на срок 25 лет на нежилое здание, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Культуры д. 1/ул. Машиностроителей, д. 4 литер Б, предложение ООО "Тяжмашинвест" в части максимизации размера арендной платы - 2 450 000 руб. (без НДС), а также в части объема денежных средств, планируемых направить на выполнение работ по сохранению объекта конкурса - 500 000 000 руб. 00 коп. признаны лучшими, а победителем конкурса по лоту N 3 признан ООО "Тяжмашинвест".

Таким образом, ООО "Тяжмашинвест" стало победителем конкурса как лицо, не только предложившее лучшие условия по цене арендной платы, но и принявшее на себя обязательство вложить в сохранение объекта культурного наследия собственные денежные средства в сумме 500 млн. рублей.

Кроме того, в обоснование встречных исковых требований истец ссылается на статью 410 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Из положений статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что зачет как способ прекращения встречного однородного требования в обязательствах предполагает бесспорность предъявленных к зачету требований.

Вместе с тем требования истца о зачете арендной платы на сумму произведенных затрат не являются однородными и бесспорными требованиям о взыскании арендной платы, поскольку стоимость затрат подлежит проверке арендодателем (с учетом порядка, установленного договором, в том числе требует подтверждения независимой экспертизы) и установлению по итогам таковой.

Истец по встречному иску представил письмо исх. N 31/05 от 05.07.2010, содержащее просьбу о заключении дополнительного соглашения к договору, указывая, что размер затрат ООО "Тяжмашинвест" на проектно-изыскательские работы, выполненные в соответствии с заданием Россвязьохранкультуры по Свердловской области от 10.06.2008, составляет 25 757 858 руб. 79 коп. Данное письмо направлено в адрес арендодателя по договору с приложением дополнительного соглашения.

В ответ на данное письмо арендатора арендодатель просил предоставить пакет документов согласно перечню, являющемуся приложением к письму от 09.07.2010N 570/07).

Помимо этого, из содержания письма истца (арендатора) следует не волеизъявление о зачете в порядке ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, а предложение об изменении условий договора в части арендной платы путем заключения дополнительного соглашения.

Кроме того, срок исполнения обязательств по требованиям о зачете должен быть наступившим, таким образом, требование о производстве зачета на будущее время (истец по встречному иску просил оставшуюся часть произведенных затрат в сумме 9383422 руб. 46 коп. зачесть в счет оплаты арендных платежей за будущие периоды) противоречит закону.

С учетом того, что суд не усмотрел правовых оснований для удовлетворения встречного иска, первоначальные исковые требования о расторжении договора аренды от 28.04.2008 в силу установленных судом нарушений условий договора, которые суд полагает существенными, подлежат удовлетворению, договор аренды объекта культурного наследия N 07-1/08-01 от 28.04.2008 г. - расторжению, и в связи с отсутствием более правовых оснований для пользования спорным объектом ответчик ООО "Тяжмашинвест" - выселению из здания, расположенного по адресу: г, Екатеринбург, ул. Культуры, 1/ул. Машиностроителей, 4, литер Б.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Государственная пошлина за рассмотрение первоначального иска подлежит отнесению на ответчика, а в части увеличения исковых требований взысканию с последнего в доходы федерального бюджета.

Государственная пошлина за рассмотрение встречного иска, с учетом увеличения требований, по основанию отказа в его удовлетворении подлежит взысканию с истца по встречному иску в доходы федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Первоначальный иск удовлетворить частично.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Тяжмашинвест" (ИНН 7709753536, ОГРН 1077759029886) в пользу федерального государственного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (ИНН 7705395248, ОГРН 1027739550156) 28856188 (двадцать восемь миллионов восемьсот пятьдесят шесть тысяч сто восемьдесят восемь) руб. 68 коп., в том числе: долг в размере 24791198 (двадцать четыре миллиона семьсот девяносто одна тысяч сто девяносто восемь) руб. 14 коп. и неустойку в сумме 4064990 (четыре миллиона шестьдесят четыре тысячи девятьсот девяносто) руб. 54 коп.

3. Расторгнуть договор аренды объекта культурного наследия N 07-1/08- 01 от 28.04.2008 г., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Тяжмашинвест" (ИНН 7709753536, ОГРН 1077759029886) и федеральным государственным учреждением культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (ИНН 7705395248, ОГРН 1027739550156).

4. Выселить общество с ограниченной ответственностью "Тяжмашинвест" (ИНН 7709753536, ОГРН 1077759029886) из здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Культуры, 1/ул. Машиностроителей, 4, литер Б.

5. В удовлетворении требований в остальной части отказать.

6. В удовлетворении встречного иска отказать.

7.Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Тяжмашинвест" (ИНН 7709753536, ОГРН 1077759029886) в пользу федерального государственного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (ИНН 7705395248, ОГРН 1027739550156) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 94459 (девяносто четыре тысячи четыреста пятьдесят девять) руб. 68 коп.

8.Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Тяжмашинвест" (ИНН 7709753536, ОГРН 1077759029886) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 264533 (двести шестьдесят четыре тысячи пятьсот тридцать три) руб. 63 коп.

9. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная и кассационная жалобы также могут быть поданы посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.