Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 декабря 2010 г. N Ф09-9319/10-С6 по делу N А47-3419/2010 (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 13 декабря 2010 г. N Ф09-9319/10-С6 по делу N А47-3419/2010

Дело N А47-3419/2010

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Семеновой З.Г., судей Маликовой Э.М., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "КорБИ" (далее - общество "КорБИ") на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 31.08.2010 по делу N А47-3419/2010.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

Общество "КорБИ" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга (далее - комитет) в предоставлении преимущественного права на выкуп арендуемых нежилых помещений по адресу: г. Оренбург, ул. Советская, 44, литера АВЕЕ3 и литера ABE, общей площадью 135,2 кв.м, изложенного в письменном уведомлении от 19.04.2010 N 1656/1-28, и обязании комитета устранить нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения о преимущественном праве общества "КорБИ" на выкуп указанных нежилых помещений.

Решением суда от 31.08.2010 (судья Книгина Л.Н.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

В порядке апелляционного производства решение суда первой инстанции не пересматривалось.

В кассационной жалобе общество "КорБИ" просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение положений п. 1 ст. 313 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, а также их неполное исследование. Заявитель не согласен с выводами суда относительно мнимости договора аренды от 22.05.2006, заключенного между обществом "Уралтрейд" и комитетом, а также о ничтожности соглашения о перенайме испрашиваемых помещений. Как поясняет заявитель, при заключении указанного соглашения он, не зная о ликвидации общества "Уралтрейд", добросовестно владел и пользовался данными помещениями, то есть фактически их арендовал. Учитывая, что общество "КорБИ" является правопреемником общества "Уралтрейд" в арендных отношениях, основания для отказа в предоставлении ему преимущественного права на выкуп имущества у комитета отсутствовали. Кроме того, общество "КорБИ" указывает на непривлечение судом к участию в данном деле администрации г. Оренбурга.

Как установлено судом, между обществом с ограниченной ответственностью "Уралтрейд" (далее - общество "Уралтрейд"; арендатор) и комитетом (арендодатель) 22.05.2006 заключен договор аренды нежилых помещений N 1-1057в-7622, расположенных по адресу: г. Оренбург, ул. Советская, 44, сроком действия с 01.07.2006 по 29.06.2007 для использования под магазин и склад.

Фактически указанные помещения находились в пользовании общества "КорБИ".

На основании соглашения от 29.09.2006 об уступке прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды от 22.05.2006 N 1-1057в-7622, заключенного между обществом "Уралтрейд", обществом "КорБИ" и комитетом, права арендатора по названному договору были переданы обществом "Уралтрейд" обществу "КорБИ".

Распоряжением комитета от 12.10.2006 N 1830 передача прав арендатора была подтверждена.

Впоследствии в 2007, 2008, 2009 годах между обществом "КорБИ" и комитетом были заключены договоры аренды указанных помещений под размещение магазина данного общества.

Общество "КорБИ", ссылаясь на данные обстоятельства, обратилось в комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых им нежилых помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ; далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Комитет уведомлением от 19.04.2010 N 1656/1-28 отказал в приватизации спорных помещений по причине их нахождения во временном владении у общества "КорБИ" менее двух лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Общество "КорБИ", полагая, что решение комитета не соответствует положениям указанного Закона и нарушает его права и законные интересы, на основании ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии к тому правовых оснований, указав на мнимость договора аренды от 22.05.2006, а также признав соглашение об уступке прав и обязанностей по данному договору аренды от 29.09.2006 ничтожной сделкой.

Суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта исходя из следующего.

В силу ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания незаконными решения и действия (бездействия) государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствия обжалуемого решения и действия (бездействия) закону и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 1 ст. 1 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ данный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу Закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В силу ч. 1 ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 названного Закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 этого Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - информационное письмо от 05.11.2009 N 134), для возникновения права на приобретение арендованного недвижимого имущества оно должно находиться непрерывно во временном владении и (или) пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Исходя из фактических обстоятельств дела, временное владение и (или) пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Обосновывая заявленные требования, общество "КорБИ" пояснило, что испрашиваемые помещения фактически находятся в его пользовании с момента заключения между обществом "Уралтрейд" и комитетом договора аренды от 22.05.2006, при этом арендатором данных помещений общество "КорБИ" стало с 01.10.2006 по соглашению от 29.09.2006 об уступке прав и обязанностей (перенайма) по указанному договору аренды, заключенному между обществом "Уралтрейд", обществом "КорБИ", согласованному комитетом.

Как считает общество "КорБИ", ссылаясь на п. 7 информационного письма от 05.11.2009 N 134, срок аренды помещения по договору от 22.05.2006 включается в двухлетний срок владения и пользования арендованным имуществом, предоставляющим преимущественное право на его приватизацию.

В п. 7 информационного письма от 05.11.2009 N 134 разъяснено, что, определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в ст. 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства (п. 4 названного информационного письма).

Между тем судом установлено, что согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц общество "Уралтрейд" исключено из реестра 25.07.2006.

В соответствии с п. 3 ст. 49 Гражданского кодекса Российской Федерации правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент внесения записи о его исключении из единого государственного реестра юридических лиц.

В силу п. 8 ст. 63 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 ст. 22 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо - прекратившим существование после внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

Ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам (п. 1 ст. 61 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом того, что на момент подписания соглашения о перенайме от 29.09.2006 общество "Уралтрейд" было ликвидировано, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о ничтожности данного соглашения в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и соответственно, об отсутствии правопреемства между обществом "Уралтрейд" и обществом "КорБИ" по договору аренды от 22.05.2006.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, установив, что обществом "КорБИ" не доказано условие о непрерывности владения и пользования помещениями в течение двух и более лет до дня вступления в законную силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, дающее ему преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Довод общества "КорБИ" относительно правовой оценки судом первой инстанции договора аренды от 22.05.2006 подлежит отклонению как не имеющий правового значения, поскольку с учетом установленных в рассматриваемом деле обстоятельств юридически значимыми являются правоотношения (либо их отсутствие) по владению и пользованию помещениями в течение последних двух лет до дня вступления в законную силу указанного Закона.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что при заключении соглашения об уступке прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды от 22.05.2006 N 1-1057в-7622 он, не зная о ликвидации общества "Уралтрейд", добросовестно владел и пользовался данными помещениями, то есть фактически его арендовал, в связи с чем основания для отказа в предоставлении ему преимущественного права на выкуп у комитета отсутствовали, подлежит отклонению как основанная на ошибочном толковании указанных норм права.

Довод общества "КорБИ" о непривлечении судом к участию в деле администрации г. Оренбурга также отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку общество не обосновало, каким образом в этом случае могут быть нарушены его права, учитывая, что администрация г. Оренбурга кассационную жалобу не подавала.

Обстоятельства дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены решения (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 31.08.2010 по делу N А47-3419/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "КорБИ" - без удовлетворения.