Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16 декабря 2010 г. N Ф09-10600/10-С6 по делу N А76-3898/2010-4-215 (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 16 декабря 2010 г. N Ф09-10600/10-С6 по делу N А76-3898/2010-4-215

Дело N А76-3898/2010-4-215

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Мындря Д.И., судей Семеновой З.Г., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Снежинска (далее - комитет) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2010 по делу N А76-3898/2010-4-215 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

администрации г. Снежинска и комитета - Суслов П.В. (доверенность от 26.03.2010 N К-1-40/41);

общества с ограниченной ответственностью "Уральская консультативно-правовая компания" (далее - общество "УКПК") - Снитич А.Б. (доверенность от 10.04.2010 N4).

Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "УКПК" о взыскании задолженности по договору купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка в размере 9 984 962 руб. 50 коп., пени в размере 2892 руб. 83 коп. (с учетом изменения предмета заявленных требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Стальсервис", общество с ограниченной ответственностью "Центр малоэтажного строительства" (далее - общество "Центр малоэтажного строительства").

Решением суда первой инстанции от 02.07.2010 (судья Гусев А.Г.) исковые требования удовлетворены. С общества "УКПК" в пользу комитета взыскано 9 984 962 руб. 50 коп. задолженности и 2892 руб. 83 коп. пени.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2010 (судьи Богдаповская Г.Н., Баканов В.В., Пивоварова Л.В.) решение суда отменено. Требования удовлетворены частично. С общества "УКПК" в пользу комитета взыскана неустойка за просрочку оплаты по договору купли-продажи за период с 28.08.2008 но 22.10.2009 в размере 2634 руб. 65 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе комитет просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь па неправильное применение судом апелляционной инстанции положений ст. 15, 309, 310, п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает, что расторжение договора от 27.05.2008 купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка не влечет прекращения обязательства общества "УКПК" оплатить стоимость проданного по данному договору товара - права па заключение договора аренды. По мнению заявителя, ненадлежащее исполнение обществом "УКПК" обязательств по договору привело к возникновению на стороне комитета убытков в виде неполученного дохода, который комитет мог бы извлечь при обычных условиях гражданского оборота.

В отзыве на кассационную жалобу общество "УКПК" указывает на несостоятельность доводов заявителя, просит постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судами, между комитетом (продавец) и обществом "УКПK" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 27.05.2008 N 1-2008, согласно которому продавец продал покупателю право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:40:01 01 049:0002, площадью 30 702 кв. м, находящегося по адресу: г. Снежинск, примерно в 20 м по направлению на север от ориентира - ось дороги по ул. Северная, для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Цена продажи права на заключение договора аренды земельного участка составляет 12 988 150 руб. (и. 2.1.договора).

Согласно п. 2.2 договора за вычетом суммы задатка в размере 1 208 200 руб. покупатель обязан уплатить 11 779 950 руб. в сроки, установленные поди. 2.2.1-2.2.4 договора.

Пунктом 5.3 договора купли-продажи предусмотрено право продавца в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по договору в случае, если покупатель два или более раз не исполнил или ненадлежащим образом исполнил обязательства по оплате объекта продажи.

На основании договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка N 1-2008 между комитетом (арендодатель) и обществом "УКПК" (арендатор) был заключен договор от 29.05.2008 N 27-2008 аренды названного земельного участка с кадастровым номером 74:40:01 01 049:0002, площадью 30 702 кв. м, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, сроком на 3 года - с 29.05.2008 по 29.05.2011.

Согласно п. 8.3.1 договора аренды основанием для расторжения данного договора в одностороннем порядке является расторжение договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 27.05.2008 N 1-2008.

Договор аренды зарегистрирован 24.10.2008. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

Обществом "УКПК" произведена частичная оплата по договору купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка N 1-2008 в сумме 1 794 987 руб. 50 кои., что подтверждается платежными поручениями от 08.07.2009 N 56, от 05.11.2008 N 191, от 06.10.2008 N 178.

Комитет письмом от 02.10.2008 N К-7-22/3130 направил обществу "УКПК" претензию с требованием погасить задолженность по договору купли-продажи права аренды, а также пени.

Письмом от 01.04.2009 N К-7-22/856 комитет направил обществу "УКПК" претензию с теми же требованиями.

Письмом от 21.10.2009 N К-1-35/3177 комитет известил общество "УКПК" о том, что он с 22.10.2009 расторгает с обществом договор купли-продажи от 27.05.2008 N 1-2008, а также в одностороннем порядке - договор аренды от 29.05.2008 N 27-2008 в соответствии с п. 8.3.1 договора аренды.

Комитет, ссылаясь на то, что ответ на претензию не поступил, задолженность в установленный срок не погашена, возражения по задолженности не представлены, обратился в суд с иском о взыскании 9 984 962 руб. 50 коп. задолженности по договору купли-продажи от 27.05.2008 и пени.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что обществом "УКПК" объект продажи - право на заключение договора аренды, получен, а доказательств надлежащего исполнения обязанности по оплате по договору не представлено. Руководствуясь ст. 309, 310, 330, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд взыскал с общества "УКПК" 9 984 962 руб. 50 коп. задолженности по договору купли-продажи от 27.05.2008 и 2892 руб. 83 коп. пени.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требований комитета, исходил из следующего.

В силу п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Продажа права на заключение договоров аренды указанных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства производится в порядке, предусмотренном ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион проводится в соответствии с правилами, предусмотренными в ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом положений названной статьи.

Из материалов дела следует, что по результатам проведенного 26.05.2008 аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства общество "УКПК" приобрело право на заключение договора аренды земельного участка площадью 30 702 кв. м с кадастровым номером 74:40:01 01 049:0002, для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства.

Па основании протокола о результатах аукциона между комитетом (продавец) и обществом "УКПК" (покупатель) заключен договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 27.05.2008 N 1-2008. Сторонами согласована цена договора в размере 12 988 150 руб. и установлен порядок оплаты путем внесения платежей в сроки, предусмотренные в подпунктах 2.2.1-2.2.4 договора.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п. 1 ст. 456 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1, 2 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Согласно п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Пунктом 5.3. договора купли-продажи от 27.05.2008 предусмотрено право продавца в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по договору в случае, если покупатель два или более раз не исполнил или ненадлежащим образом исполнил обязательства по оплате объекта продажи.

Судом апелляционной инстанции установлено, что комитетом во исполнение обязанности, принятой на себя по условиям договора купли-продажи от 27.05.2008, с обществом "УКПК" заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 29.05.2008 N 27-2008. Обществом "УКПК" оплата по договору купли-продажи произведена частично, в связи с чем комитет дважды в письмах от 02.10.2008 и 01.04.2009 обращался к покупателю с требованием погасить задолженность по оплате объекта.

Указав на то, что возможность одностороннего отказа от исполнения договора предусмотрена соглашением сторон, уведомление о расторжении договора купли-продажи было направлено ответчику после предъявления претензий с требованием об исполнении принятых на себя обязательств, суд апелляционной инстанции признал договор купли-продажи от 27.05.2008 N 1-2008 расторгнутым с 22.10.2009, а обязательства по нему - прекращенными (ст. 407, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что договор аренды земельного участка также расторгнут, земельный участок возвращен комитету, по результатам аукциона, состоявшегося 20.01.2010, право на заключение договора аренды данного земельного участка приобретено обществом "Центр малоэтажного строительства" и с ним заключен договор аренды земельного участка.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что поскольку комитет в одностороннем порядке отказался от договора купли-продажи и объект продажи ему возвращен, и обязательства, возникшие из указанного договора, следует считать прекращенными, оснований для взыскания с общества "УКПК" стоимости товара -права на заключение договора аренды земельного участка, не имеется.

При этом суд апелляционной инстанции, учитывая, что обществом "УКПК" обязательства по внесению оплаты по договору купли-продажи до его прекращения исполнялись ненадлежащим образом, и руководствуясь ст. 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, и. 4.2 договора купли-продажи от 27.05.2008, признал подлежащими частичному удовлетворению требования комитета о взыскании неустойки в размере 2634 руб. 65 кон. за период с 28.08.2008 по 22.10.2009.

Указанные выводы судов не обжалуются, поэтому их законность судом кассационной инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверяется.

Учитывая изложенное, ссылки заявителя кассационной жалобы на то, что обязательство по оплате товара в полном объеме в связи расторжением договора не прекратилось, отклоняются.

Довод заявителя о причинении действиями общества "УКПК" убытков комитету не принимается, так как комитет не ссылался на данное обстоятельство как на основание заявленного требования, иск о возмещении убытков не был предметом рассмотрения по настоящему делу, требования заявлены истцом о взыскании долга по договору купли-продажи.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2010 по делу N А76-3898/2010-4-215 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета но управлению имуществом г. Снежинска - без удовлетворения.