Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 февраля 2011 г. N Ф09-5/11-С6 по делу N А60-16043/2010-С12 (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 3 февраля 2011 г. N Ф09-5/11-С6 по делу N А60-16043/2010-С12

Дело N А60-16043/2010-С12

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Купреенкова В.А., судей Маликовой Э.М., Семеновой З.Г.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Неруш-Ю" (далее - общество "Неруш-Ю") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.08.2010 по делу N А60-16043/2010-С12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Неруш-Ю" - Харлова Т.В. (доверенность от 15.12.2010 N 5);

общества с ограниченной ответственностью "ДВМ-Урал" (далее - общество "ДВМ-Урал") - Зыков И.А. (доверенность от 06.07.2010), Гудовичева Л.Б. (доверенность от 11.01.2011).

Общество "Неруш-Ю" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о выселении общества "ДВМ-Урал" из встроенного нежилого помещения общей площадью 209, 9 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8-е Марта, 13, и передаче его истцу, взыскании с ответчика 15 000 руб. судебных расходов.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 12.08.2010 (судья Куклева Е.А.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 (судьи Полевщикова С.Н., Сафонова С.Н., Борзенкова И.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Неруш-Ю" просит обжалуемые судебные акты отменить, передать дело на новое рассмотрение, ссылаясь на неприменение подлежащих применению ст. 5, 10, п. 1 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает, что судами не принята во внимание сложившаяся в течение срока действия договора аренды практика сторон по передаче документов и корреспонденции через лиц, работающих в арендуемом ответчиком помещении, свидетельствующая об установлении обычаев делового оборота, а также наличии полномочий, явствующих из обстановки. Заявитель считает необоснованной ссылку судов на сведения из Пенсионного фонда Российской Федерации, подготовленные по состоянию на 28.02.2009, подтверждающие, по его мнению, лишь факт надлежащего или ненадлежащего исполнения работодателем своих обязанностей по перечислению соответствующих взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации. Кроме того, общество "Неруш-Ю" указывает на имеющийся в материалах дела протокол осмотра интернет-страницы компании "Белый Ветер-Екатеринбург", содержащей сведения о том, что лица, получившие уведомления об отказе в продлении договора аренды, являются работниками данной организации.

Как установлено судами, между обществом "Неруш-Ю" (арендодатель) и обществом "ДВМ-Урал" (арендатор) подписан договор аренды от 11.03.1999 N А-1, по условиям которого арендодатель сдает в аренду, а арендатор принимает во временное владение и пользование встроенное нежилое одноэтажное помещение общей площадью 209, 9 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8-е Марта, 13.

В соответствии с п. 6.1 указанного договора срок его действия составляет 5 лет с момента государственной регистрации.

Согласно п. 6.1.1 названного договора если ни одна из сторон в течение действия договора не нарушает условий договора и в течение 30 дней до истечения срока настоящего договора не заявит письменного намерения его расторгнуть, настоящий договор автоматически пролонгируется на тот же срок.

Названный договор аренды зарегистрирован в Бюро технической инвентаризации г. Екатеринбурга 16.04.1999, в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области - 09.06.2001.

Истец, полагая, что по истечении срока действия договор аренды от 11.03.1999 N А-1 был продлен на неопределенный срок, письмом от 12.02.2009 N 361/21 уведомил ответчика об отказе от договора аренды, обязал ответчика освободить помещение до 16.04.2009 и передать его истцу по акту приема-передачи.

Ссылаясь на невыполнение ответчиком названных требований, а также указывая, что общество "ДВМ-Урал" продолжает пользоваться нежилым помещением без законных оснований, общество "Неруш-Ю" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о выселении ответчика из занимаемого помещения на основании ст. 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды, исходя из того, что при заключении договора аренды сторонами соблюден обязательный порядок государственной регистрации договора, условиями договора предусмотрено автоматическое продление срока действия договора без заключения дополнительных соглашений, сделали вывод о том, что повторной регистрации данного договора не требовалось. Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих наличие у лиц, получивших уведомления истца об отказе от договора аренды, полномочий осуществлять действия от имени ответчика, суды пришли к выводу о том, что договор аренды продолжает действовать до 2014 года, в связи с чем оснований для выселения ответчика из занимаемого им помещения не имеется.

Суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене исходя из следующего.

В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Участники гражданских правоотношений согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации свободны в заключении договора на условиях, не противоречащих закону.

На основании ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального прочтения п. 6.1.1 договора аренды от 11.03.1999 N А-1 следует, что стороны предусмотрели порядок пролонгации договора на следующий пятилетний срок, то есть до 2004 года. Применение указанного порядка на неопределенное количество периодов договором не предусмотрено. Таким образом, если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом по окончании предусмотренного периода (пять лет) и арендодатель не возражает, договор следует считать продленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации), порядок прекращения такого договора определен указанной нормой.

Судом не исследованы с соблюдением названных правил условия договора, касающиеся его срока действия (п. 6.1, 6.1.1 договора). Между тем в зависимости от того, является ли договор заключенным на неопределенный срок или является срочным, наступают различные правовые последствия.

В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из материалов дела, рассматриваемый в рамках настоящего дела договор аренды подписан сторонами 11.03.1999, зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области 09.06.2001.

Суды, делая вывод о том, что договор аренды от 11.03.1999 N А-1 зарегистрирован в установленном законом порядке, не приняли во внимание, что Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) вступил в силу 31.01.1998, Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в г. Екатеринбурге приступило к осуществлению своих функций с 02.08.1999 (указ Губернатора Свердловской области от 11.01.1999 N 5, постановление Правительства Свердловской области от 28.01.1999 N 91-п "О создании государственного учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Из разъяснений, содержащихся в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", следует, что при рассмотрении дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств, арбитражный суд оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

Учитывая изложенное, при указанных обстоятельствах суды не дали оценку условиям договора аренды от 11.03.1999 N А-1 о необходимости его государственной регистрации и не установили, влечет ли правовые последствия произведенная в 2001 году в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация договора, подписанного до момента, когда регистрирующий орган начал осуществлять свою деятельность.

Кроме того, судами также сделан вывод о несоблюдении арендодателем порядка уведомления арендатора о намерении расторгнуть договор аренды. При этом суды исходили из того, что письма от 10.06.2008 (т. 2, л.д. 2), от 12.02.2009 N 361/21 (т. 1, л.д. 12) получены лицами (Нечай и Планков), полномочия которых на осуществление действий от имени ответчика не подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами.

Между тем в соответствии с п. 1 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации полномочие может явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).

Так, из материалов дела усматривается, что другая документация, в том числе письмо об изменении размера арендной платы от 25.12.2008 N 361-433 (т. 2, л.д. 37), получена Нечай и принята ответчиком к исполнению.

Кроме того, согласно имеющемуся в материалах дела протоколу осмотра интернет-страницы компании "Белый Ветер-Екатеринбург" лица, получившие уведомления об отказе в продлении договора аренды (Нечай и Планков), являются работниками данной организации (т. 2, л.д. 12).

В соответствии с п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации подобные действия могут свидетельствовать об осуществлении гражданских прав с превышением пределов, которые установлены гражданским законодательством.

Однако данным обстоятельствам правовая оценка судами не дана.

Учитывая изложенное, поскольку имеющие существенное значение для правильного разрешения данного спора обстоятельства установлены не в полном объеме, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение (п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении суду необходимо устранить изложенные недостатки, установить, является ли названный договор срочным либо заключенным на неопределенный срок, дать надлежащую правовую оценку доводам сторон, указать мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил доводы лиц, участвующих в деле, и принять решение в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.08.2010 по делу N А60-16043/2010-С12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.