Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 9 февраля 2011 г. N Ф09-297/11-С6 по делу N А50-7872/2010 (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 9 февраля 2011 г. N Ф09-297/11-С6 по делу N А50-7872/2010

Дело N А50-7872/2010

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 февраля 2012 г. N Ф09-2302/11 по делу N А50-14324/2010

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 ноября 2011 г. N 17АП-10557/10

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 сентября 2011 г. N Ф09-6142/11 по делу N А50-23788/2010

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2011 г. N 17АП-4737/11

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 апреля 2011 г. N Ф09-2302/11

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2010 г. N 17АП-10557/10

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2010 г. N 17АП-10557/10

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Маликовой Э.М., судей Сулейменовой Т.В., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя Жаврида Александра Сергеевича (далее - предприниматель) на решение Арбитражного суда Пермского края от 12.10.2010 по делу N А50-7872/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2010 по указанному делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие:

предприниматель и его представитель - Трутнев В.Ю. (доверенность от 04.06.2010);

представители общества с ограниченной ответственностью "Варрант" (далее - общество "Варрант") - Ларионов Д.В. (доверенность от 11.01.2011), Ердяков А.А. (доверенность от 07.02.2011 N 3).

Предприниматель обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к администрации Кизеловского муниципального района (далее - администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Уралтрансэкспедиция" (далее - общество "Уралтрансэкспедиция") и обществу "Варрант" о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи нежилых помещений: площадью 258,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Кизел, ул. Ленина, д. 40, и площадью 423,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Кизел, ул. Ленина, д. 46.

Определение суда от 05.07.2010 общество "Уралтрансэкспедиция" исключено из числа ответчиков и привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением суда от 28.07.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы судебных приставов по Пермскому краю и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пермскому краю.

Протокольным определением от 28.09.2010 администрация исключена из числа ответчиков и привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 12.10.2010 (судья Овчинникова С.А.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2010 (судьи Гребенкина Н.А., Скромова Ю.В., Виноградова Л.Ф.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель просит судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение положений ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. По мнению заявителя, поскольку названный Закон предусматривает право, а не обязанность арендатора обратиться в уполномоченный орган с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и не ставит наличие этого права в зависимость от подачи такого заявления, отсутствие соответствующего обращения после 01.01.2009 не может является основание для отказа в удовлетворении исковых требованиях по настоящему делу. Заявитель полагает, что принудительная реализация спорных объектов недвижимого имущества в порядке, предусмотренном законодательством об исполнительном производстве, не может сама по себе являться основанием для отказа в защите его преимущественного права выкупа данного имущества. Предприниматель также считает, что соответствует критериям, установленным Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для признания лица обладающим преимущественным правом на выкуп арендуемого имущества.

Общество "Варрант" в отзыве на кассационную жалобу возражает против изложенных в ней доводов, просит оставить судебные акты без изменения.

Как установлено судами при рассмотрении спора, между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключены договоры аренды от 20.07.2006 N 79 и 80, согласно которым предпринимателю в аренду на срок с 01.01.2006 по 30.12.2010 по актам приема-передачи от 20.07.2006 переданы нежилое помещение площадью 258,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Кизел, ул. Ленина, д. 40, и нежилое помещение площадью 423,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Кизел, ул. Ленина, д. 46.

Данные договоры зарегистрированы 27.12.2006, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.03.2010 N 04/003/2010-121, 04/003/2010-122.

Предприниматель 10.08.2008 обратился в администрацию с заявлениями о выкупе названных арендуемых помещений.

В письме от 15.10.2008 N 1-31/583 администрация сообщила предпринимателю о том, что в соответствии со ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъектом Российской Федерации не принят закон, устанавливающий предельные значения площади арендуемых помещений и срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, в связи с чем в соответствии со ст. 10 данного Закона администрация не может осуществить продажу арендуемых предпринимателем помещений.

На основании договора от 21.09.2009 N 537, заключенного между Управлением Федеральной службы судебных приставов по Пермскому краю и обществом "Уралтрансэкспедиция", последнее 30.10.2009 провело торги по продаже арестованного на основании сводного исполнительного производства N 57/22/1249/10/2008, возбужденного 03.10.2008, имущества должника - администрации, в частности, спорных нежилых помещений. Победителем торгов в отношении данных объектов признано общество "Варрант" (протоколы о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 30.10.2009 N 4).

Между обществом "Уралтрансэкспедиция" (организатор торгов) и обществом "Варрант" (покупатель) 30.10.2009 заключены договор N 4 купли-продажи N 46/КИ/3 и договор N 4 купли-продажи N 46/КИ/6, согласно которым в собственность общества "Варрант" переданы нежилое помещение площадью 258,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Кизел, ул. Ленина, д. 40, и нежилое помещение площадью 423,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Кизел, ул. Ленина, д. 46.

Как следует из выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.03.2010 N 04/003/2010-121, 04/003/2010-122 право собственности общества "Варрант" на данные помещения зарегистрировано в установленном порядке.

Ссылаясь на то, что сделками купли-продажи упомянутых нежилых помещений нарушено его преимущественное право на выкуп арендуемых нежилых помещений, предусмотренное Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу о переводе на него прав и обязанностей по названным договорам купли-продажи.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из следующего.

Согласно ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент продажи спорного имущества с торгов) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, если арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 данного Закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 этого Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Реализация преимущественного права выкупа арендуемых объектов недвижимого имущества возможна при наличии всех перечисленных в ней условий, в том числе при отсутствии задолженности по арендной плате за такое имущество на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества.

На основании ч. 2 ст. 6 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", продажа недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого или среднего предпринимательства права на приобретение не влечет ничтожности сделки на основании ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. В этом случае в соответствии с ч. 2 ст. 6 названного закона заинтересованный субъект малого или среднего предпринимательства в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Надлежащими ответчиками по иску о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества, совершенному с нарушением права на приобретение, являются продавец и покупатель этого имущества.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы в совокупности в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что у предпринимателя на момент продажи спорных объектов имелась задолженность по арендной плате за них в сумме 43979 руб.; данная задолженность была погашена платежным поручением от 04.10.2010 N 1430.

С учетом этого суды пришли к обоснованному выводу о том, что предприниматель не соответствовал предъявляемым Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ требованиям для признания его обладающим преимущественным правом на выкуп спорных объектов недвижимости.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении иска, суды сделали ошибочный вывод о том, что отсутствие после 01.01.2009 заявления предпринимателя о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на выкуп свидетельствует о том, что в рассматриваемом случае преимущественное право на выкуп не может считаться нарушенным.

Положения ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не применяются к тем случаям, если в отношении государственного или муниципального имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, на день вступления в силу этого Закона заключен договор купли-продажи арендуемого имущества или определен победитель при продаже такого имущества на аукционе, специализированном аукционе или конкурсе (п. 2 ст. 2 Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Применительно к рассматриваемой ситуации, когда торги в отношении муниципального имущества, переданного в аренду, проводились после вступления в силу ст. 3 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и не по инициативе собственника имущества, закон не связывает решение вопроса о наличии преимущественного права арендатора с подачей им после 01.01.2009 заявления на выкуп арендуемого имущества.

Учитывая, что данный вывод не привел к принятию неправомерных судебных актов, оснований для их отмены не имеется.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 12.10.2010 по делу N А50-7872/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2010 по указанному делу оставить без изменения, кассационную жалобу предпринимателя Жаврида Александра Сергеевича - без удовлетворения.