Решение Арбитражного суда Свердловской области от 21 февраля 2011 г. N А60-41563/2010 (извлечение) (ключевые темы: неотделимые улучшения - договор аренды - инн - огрн - согласие собственника)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 21 февраля 2011 г. N А60-41563/2010

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 августа 2011 г. N Ф09-5208/11 по делу N А60-41563/2010 настоящее решение оставлено без изменения

См. дополнительную информацию к настоящему решению

Резолютивная часть решения объявлена 15 февраля 2011 года

Полный текст решения изготовлен 21 февраля 2011 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания, рассмотрел в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Вайгандта Геннадия Яковлевича (ИНН 660900051690, ОГРН 304660930700025) к Заречному муниципальному унитарному предприятию "База снабжения" (ИНН 6609001837, ОГРН 1026600834270)

третье лицо: муниципальное образование Городского округа Заречный в лице Администрации городского округа Заречный

о взыскании 3025851 руб.

по иску Администрации городского округа Заречный к Заречному муниципальному унитарному предприятию "База снабжения" (ИНН 6609001837, ОГРН 1026600834270), индивидуальному предпринимателю Вайгандту Геннадию Яковлевичу (ИНН 660900051690, ОГРН 304660930700025) о признании недействительными соглашения от 01.08.2010 г. о погашении задолженности по оплате неотделимых улучшений и акта взаимозачета N 15 от 30.0.9.2010 г.

при участии в судебном заседании:

от ИП Вайгандт: после перерыва Сергеева С.Ю., представитель по доверенности от 09.02.2011 г., паспорт.

от ЗМУП "База снабжения": не явился, извещен.

от Администрации ГО Заречный: Ю.В. Шмакова, представитель по доверенности N 51 от 30.06.2008 г., паспорт.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ответчику о взыскании 3025851 руб.00 коп. - стоимость неотделимых улучшений, произведенных по договорам аренды N 67 от 25.05.2001 г., N 216/Д5/1 от 01.08.2006 г., N 216/Д5 от 01.08.2006 г.

Определением от 22.11.2010 г. исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Свердловской области (дело N А60-41563/10-С12).

Администрация городского округа Заречный обратилась в суд с иском к Заречному муниципальному унитарному предприятию "База снабжения" (ИНН 6609001837, ОГРН 1026600834270) и индивидуальному предпринимателю Вайгандту Геннадию Яковлевичу (ИНН 660900051690, ОГРН 304660930700025) о признании недействительными соглашения от 01.08.2010 г. о погашении задолженности по оплате неотделимых улучшений и акта взаимозачета N 15 от 30.09.2010 г.

Определением от 13.01.2010 г. исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Свердловской области (дело N А60-46105/10-С12).

От Администрации городского округа Заречный поступило ходатайство об объединении в одно производство для совместного рассмотрения дела N А60-46105/10-С12 и дела N А60-41563/2010-С12.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.01.2010 г. суд удовлетворил ходатайство Администрации городского округа Заречный об объединении в одно производство для совместного рассмотрения дела N А60-41563/10-С12 и дела N А60-46105/2010-С12, объединенному делу присвоен номер N А60-41563/10-С12.

Представитель истца - индивидуального предпринимателя Вайгандта Геннадия Яковлевича в судебное заседание 10.02.2011 не явился.

Ответчик ЗМУП "База снабжения" в представленном отзыве указал, что считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку разрешения собственника на производство неотделимых улучшений арендатор не получал, ввиду отсутствия государственной регистрации договора аренды N 67 от 25.05.2001 истец не может ссылаться на нормы договорного права о взыскании неотделимых улучшений. Кроме того, ответчик полагает, что срок исковой давности для предъявления требований о взыскании стоимости работ по актам к договору N 67 от 25.05.2001 истек.

Третье лицо Городской округ Заречный в лице Администрации ГО Заречный полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению, в отзыве указало, что договорами аренды от 01.08.2006 г. предусмотрено возмещение стоимости неотделимых улучшений, согласованных не только арендодателем (ответчиком), но и собственником имущества. Собственником имущества, закрепленного за ЗМУП "База снабжения" на праве хозяйственного ведения является Городской округ Заречный. Согласие собственника имущества на осуществление неотделимых улучшений истцом не получено. Кроме того, договорами аренды предусмотрено возмещение стоимости неотделимых улучшений, а не затрат на их осуществление. Заключением судебной экспертизы, назначенной в ходе рассмотрения дела N А60-13905/2010-С1, установлено, что рыночная стоимость арендуемых истцом нежилых помещений в здании картофелехранилища составляет 1630000 руб. 00 коп., при этом взыскиваемая стоимость неотделимых улучшений по данному объекту в иске указана как 2532602 руб. 00 коп., в указанном решении суда также установлено, что рыночная стоимость арендуемых истцом нежилых помещений в здании продовольственного склада составляет 221000 руб., при этом сумма взыскиваемых неотделимых улучшений по данному объекту в иске указана в размере 396599 руб. 00 коп. Таким образом, по мнению истца, учитывая, что неотделимые улучшения арендованного имущества являются частью данного имущества, их стоимость не может превышать стоимость самого имущества.

Представитель Администрации городского округа Заречный заявленные исковые требования о признании недействительными соглашения от 01.08.2010 г. о погашении задолженности по оплате неотделимых улучшений и акта взаимозачета N 15 от 30.09.2010 г. поддержал.

В судебном заседании 10 февраля 2011 г. объявлен перерыв до 15 часов 50 минут 15.02.2011 г., после перерыва рассмотрение дела продолжено.

Явившийся после перерыва представитель истца ИП Вайгандта Г.Я. заявил ходатайство об уменьшении исковых требований и просил взыскать с ответчика 3002417 руб. 00 коп. - стоимость неотделимых улучшений, произведенных по договорам аренды N 67 от 25.05.2001 г., N 216/Д5/1 от 01.08.2006 г., N 216/Д5 от 30.06.2008 г.

Уменьшение исковых требований суд принял в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Также истец полагает, что договор аренды N 67 от 25.05.2001 является заключенным, поскольку дополнительными соглашениями к нему срок аренды был установлен менее одного года, в связи с чем договор не требовал государственной регистрации; представитель истца представил суду переписку сторон, из которой, по его мнению, усматривается факт получения согласия собственника имущества на производство неотделимых улучшений.

Кроме того, представитель ИП Вайгандта Г.Я. представил в материалы дела возражения на исковое заявление Администрации городского округа Заречный, в которых указал, что соглашение от 01.08.2010 г. не относится к сделкам, которые ЗМУП "База снабжения" не может совершать без согласия собственника, предусмотренных п. 4 ст. 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных предприятиях", согласие собственника на сдачу имущества в аренду ЗМУП "База снабжения" получило.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"

установил:

Как следует из материалов дела, Заречное муниципальное унитарное предприятие "База снабжения" создано по решению Главы администрации г. Заречный в соответствии с Постановлением N 339 от 12.07.1993 г. и зарегистрировано в качестве юридического лица постановлением N 516 от 03.11.1993 г. Учредителем предприятия является администрация муниципального образования.

Имущество предприятия находится в собственности муниципального образования "Город Заречный" и передано собственником ЗМУП "База снабжения" в хозяйственное ведение для сдачи имущества в аренду, осуществления торгово-закупочной деятельности, оказания услуг по хранению товара и посреднической деятельности (п. 3.1 и п. 2.2 Устава ЗМУП "База снабжения").

Факт нахождения имущества в хозяйственном ведении у ЗМУП "База снабжения" подтверждается договором о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием муниципального образования "город Заречный" "База снабжения" от 04.12.2000 г., актом приема-передачи от 04.12.2000 г., а также свидетельствами о государственной регистрации права хозяйственного ведения, представленными в дело.

Между ЗМУП "База снабжения" (арендодатель) и ИП Вайгандт Г.Я. (арендатор) 25.05.2001 г. подписан договор аренды нежилых помещений N 67, согласно условиям которого арендодатель передает арендатору во временное пользование нежилое помещение: в здании картофелехранилища, литер 8, площадью 8/80 кв.м, в складе промышленных и продовольственных товаров, литер 1, площадью 4/18,5 кв.м, 6/18/7 кв.м (Приложение N 1), расположенное по адресу Свердловская область, г. Заречный, ул. Октябрьская, 11. Кадастровый номер объекта: картофелехранилище 66:42:01 01 036:001:690/1/8/22, склад промышленных и продовольственных товаров N 66:42:0101036:001:690/1/1/22 (п. 1.1. указанного договора).

Факт передачи арендодателем объекта аренды арендатору подтверждается представленным в материалы дела актом приема и сдачи складского помещения (Приложение N 2 к договору от 25.05.2001 г.), подписанным сторонами.

В соответствии с п. 1.2. договора от 25.05.2001 г. срок аренды установлен с 15.06.2001 г. по 14.06.2006 г., определяется с момента подписания акта приема и сдачи помещения (Приложение N 2).

К договору аренды нежилых помещений N 67 от 25.01.2001 г. сторонами подписаны дополнительные соглашения: от 15.06.2001 г., от 01.05.2002 г., от 16.04.2003 г., от 01.06.2003 г., от 31.07.2003 г., от 01.08.2003 г., от 31.12.2003 г., от 20.03.2004 г., от 01.10.2004 г., от 01.05.2005 г., от 19.01.2005 г., от 30.10.2005 г., от 01.01.2006 г., от 13.03.2006 г., от 30.03.2006 г., от 21.04.2006 г.

Как было указано выше, договор аренды нежилых помещений N 67 от 25.05.2001 г. в соответствии с п. 1.2. договора заключен на срок с 15.06.2001 г. по 14.06.2006 г.

В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, учитывая, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Срок действия договора аренды нежилого помещения от 25.05.2001г. составляет 5 лет, поэтому данный договор в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным (п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11 января 2002 г.)

Таким образом, спорный договор аренды нежилого помещения от 25.05.2001. за N 67 является незаключенным в силу отсутствия государственной регистрации.

При этом доводы истца, о том, что срок действия договора аренды N 67 от 25.05.2001 г., составил менее года, поскольку дополнительным соглашением от 15.06.2006 г. к договору аренды N 67 от 25.05.2001 г. стороны внесли изменения относительно срока действия аренды, указав его с 15.06.2001 г. по 14.06.2002 г., а также, что дополнительными соглашениями срок действия договора аренды N 67 пролонгировался на новые периоды менее, чем 1 год, в связи с чем государственной регистрации договора аренды N 67 от 25.05.2001 г. не требовалось, судом отклоняются.

Поскольку договор аренды N 67 от 25.05.2001 требовал государственной регистрации и не прошел таковую, он является незаключенным и не влечет возникновения прав и обязанностей сторон. При этом подписание к незаключенному договору дополнительных соглашений, в отсутствие государственной регистрации первого, не влечет юридических последствий.

Истец обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании с ответчика стоимости неотделимых улучшений, выполненных в рамках договора N 67 от 25.05.2001, которые согласно пояснениям ИП Вайгандт по указанному договору составляют 1316255 руб. 00 коп. и складываются из стоимости работ, в подтверждение которых суду представлены следующие доказательства:

- локальная смета на ремонт фруктохранилища от 01.04.2004 г. на сумму 175726 руб. 00 коп., акт о приемке выполненных работ от 30.09.2004 г. на сумму 175726 руб. 00 коп., справка о стоимости выполненных работ и затрат от 30.09.2004 г. на сумму 175726 руб. 00 коп. с НДС;

- локальная смета на ремонт машинного отделения здания N 1 от 01.04.2003 г. на сумму 396599 руб. 00 коп., акт о приемке выполненных работ от 29.10.2004 г. на сумму 373165 руб. 00 коп., справка о стоимости выполненных работ и затрат N 1/В от 29.10.2004 г. на сумму 396599 руб. 00 коп. с НДС;

- локальная смета N 2/В на ремонтно-строительные работы в помещении старого овощехранилища от 01.01.2004 г. на сумму 658716 руб. 00 коп. с НДС, акт о приемке выполненных работ N 2/В от 25.12.2004 г. на сумму 658716 руб. 00 коп. с НДС, справка о стоимости выполненных работ и затрат N 2/В от 25.12.2004 г. на сумму 658716 руб. 00 коп. с НДС;

- локальная смета на ремонтные работы по фруктохранилищу от 01.01.2004 г. на сумму 108648 руб. 00 коп., акт о приемке выполненных работ от 27.06.2004 г. на сумму 108648 руб. 00 коп., в том числе НДС, справка о стоимости выполненных работ и затрат от 27.06.2004 г. на сумму 108648 руб. 00 коп.

Поскольку указанный договор признан незаключенным, суд полагает, что истцом неверно указано правовое основание исковых требований: взыскание стоимости неотделимых улучшений в порядке ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (Определение ВАС Российской Федерации от 18.06.2010 N ВАС-1239/09).

В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, содержащимися в Постановлении Президиума ВАС Российской Федерации N 8476 от 16.11.2010, суд на основании пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, самостоятельно определяет характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Номер названного Постановления следует читать как "N 8476/10"

С учетом изложенных обстоятельств, в данной правовой ситуации суд полагает возможным применить нормы законодательства о неосновательном обогащении.

В соответствии со статьями 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения.

Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности в части взыскания стоимости неотделимых улучшений в рамках договора N 67 от 25.05.2001г.

В соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п. 1 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 г N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Согласно ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Пунктом 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Суд полагает, что срок исковой давности по требованию о взыскании неосновательного обогащения следует исчислять с момента подписания каждого акта выполненных работ. Последний из представленных актов подписан между истцом и подрядчиком 25.12.2004 г.

Поскольку исковое заявление предъявлено в суд 18.11.2010, то срок исковой давности следует считать пропущенным, а исковые требования в данной части не подлежащими удовлетворению.

При этом доказательств перерыва течения срока исковой давности материалы дела не содержат.

Представленный истцом акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 01.07.2009, содержащий указание на спорный договор, а также денежную сумму в строке "сальдо на 01.01.2006" - 658716 руб. 00 коп., нельзя признать доказательством, являющимся основанием для перерыва течения срока исковой давности: во-первых, из указанного акта невозможно установить основание, из которого у ответчика возникло обязательство по уплате истцу задолженности в сумме 658716 руб. 00 коп., во-вторых, данный акт подписан сторонами за пределами трехлетнего срока исковой давности, исчисляемого с момента подписания последнего акта выполненных работ (25.12.2004), и соответственно, не влечет его перерыва, в-третьих, подписание ответчиком данного акта с признанием указанной в нем задолженности за произведенные арендатором неотделимые улучшения на момент его подписания, чтобы являться легитимной сделкой, требовало согласия собственника имущества по причинам, которые будут указаны судом ниже.

В соответствии с п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку ответчик заявил об истечении срока исковой давности, исковые требования в части взыскания задолженности по указанным актам на общую сумму 1316255 руб. 00 коп. удовлетворению не подлежат.

Кроме того, в силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Доказательств согласия собственника на передачу указанного имущества в аренду по договору N 67 от 25.05.2001 истец суду также не представил.

При этом Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2007 по делу N 17АП-5870/2007-ГК исковые требования Администрации МО "Городской округ Заречный" удовлетворены: пункт 2.2. договора о передаче имущества муниципального образования "город заречный" в хозяйственное ведение от 04.12.2000, в соответствии с которым предприятие не вправе распоряжаться своим недвижимым имуществом, кроме случаев предоставления имущества в аренду (временное владение и пользование) признан недействительным.

Также между ЗМУП "База снабжения" (арендодатель) и ИП Вайгандт Г.Я. (арендатор) 01.08.2006 г. подписан договор аренды нежилых помещений N 216/Д5/1, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилые помещения:

- N 4-18,4 кв.м; N 6-18,7 кв.м, расположенные в Продовольственном складе, литер 1, кадастровый номер 66:42:0101036:001:690\1\8\22 (общая площадь по зданию 37,1 кв.м);

- N 8-241,6 кв.м; N 9-9,8 кв.м; N 10-8,7 кв.м расположенные в здании картофелехранилища, литер 8, кадастровый номер 66:42:0101036:001:690\1.8.2 (общая площадь по зданию 260,1 кв.м);

- N 1 - 47,3 кв.м, N 2 - 90,5 кв.м; N 3 - 57,9 кв.м; N 4 - 88,1 кв.м; N 7 - 45,0 кв.м; N 5 - 43,6 кв.м; N 6 - 46,2 кв.м; N 8 - 20,0 кв.м; N 11 - 4,2 кв.м; N 20 - 18,6 кв.м, расположенные в здании Фруктохранилища, литер 11, кадастровый номер 66:42:0101036:001:690/1/11/22 (общая площадь по зданию - 461,4 кв.м), расположенное по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Октябрьская, 11.

Общая площадь арендуемых помещений 758,6 кв.м.

Факт передачи арендодателем объектов аренды арендатору подтверждается представленными в материалы дела актами приема - сдачи, подписанными сторонами.

В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Спорное недвижимое имущество, расположенное по адресу Свердловская область, г. Заречный, ул. Октябрьская, д. 11 находится в собственности Муниципального образования "Город Заречный" и закреплено на праве хозяйственного ведения за ответчиком, что подтверждается отметками регистрирующего органа, имеющимися на последней странице договора о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения от 04.12.2000.

В соответствии с Решением Думы Городского округа Заречный третьего созыва N 110-Р от 2006 г. ЗМУП "База снабжения" была согласована передача в аренду нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Заречный, ул. Октябрьская, 11, закрепленных за ним на праве хозяйственного ведения, сроком на 5 лет.

К договору аренды от 01.08.2006 г. N 216/Д5/1 подписаны дополнительные соглашения от 01.10.2006 г., от 01.11.2006 г., от 01.04.2007 г., от 15.05.2007 г., от 10.12.2007 г., от 01.10.2008 г., от 01.12.2008 г., от 26.12.2008 г., от 05.06.2009 г., от 21.07.2009, от 15.12.2009 г.

В соответствии с дополнительным соглашением от 26.12.08 г. к договору аренды недвижимого имущества N 216/Д5/1 от 01.08.06 г. п. 1.1. договора аренды недвижимого имущества N 216/Д5/1 сторонами изложен в следующей редакции: арендодатель передает арендатору во временное пользование нежилые помещения:

- N 4 - 37,2 кв.м. (общая площадь по зданию 37,2 кв.м.) в здании продовольственного склада литер 1, кадастровый номер 66:42:0101036:001:690/1/1/22,

- N 8 - 241, 6 кв.м., N 9 - 9,8 кв.м., N 10 - 8,7 кв.м. (общая площадь по зданию - 260,1 кв.м.) в здании картофелехранилища, литер 8, кадастровый номер 66:42:0101036:001:690/1/8/22,

- N 1 - 311,7 кв.м.; N 2 - 86,8 кв.м.; N 3 - 1,2 кв.м.; N 4 - 2,1 кв.м.; N 8 - 18,7 кв.м., N 11 - 4,2 кв.м.; N 20 - 13,9 кв.м. (общая площадь по зданию - 438,6 кв.м.) в здании фруктохранилища, литер 11, кадастровый номер 66:42:0101036:690/1/11/22, расположенные по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Октябрьская, 11.

В соответствии с дополнительным соглашением от 21.07.09 г. к договору аренды недвижимого имущества N 216/Д5/1 от 01.08.06 г. п. 1.1. договора аренды недвижимого имущества N 216/Д5/1 сторонами изложен в следующей редакции: арендодатель передает арендатору во временное пользование нежилые помещения:

- в здании картофелехранилища, литер 8, номер на поэтажном плане 8, 9, 10, 15, 16, 17, 18, 19-23, общей площадью 325,4 кв.м, расположенные по адресу: Свердловская область, г. заречный, ул. Октябрьская, 11,

- в здании фруктохранилища литер 11, номер на поэтажном плане 8, 11, 20 общей площадью 36,8 кв.м по тому же адресу.

Поскольку в соответствии со ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в названном договоре аренды указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, а срок его действия установлен менее одного года (п. 3.1. договора с 01.08.2006 г. по 31.03.2007 г.), с учетом дополнительных соглашений от 01.04.2007 г., от 10.12.2007 г., от 01.12.2008 г., от 15.12.2009 г., пролонгирующих указанный договор на срок менее года, суд находит указанный договор заключенным.

Кроме того, между ЗМУП "База снабжения" (арендодатель) и ИП Вайгандт Г.Я. (арендатор) 30.06.2008 г. подписан договор аренды нежилых помещений N 216/Д5, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилые помещения: N 4- площадью 37,2 кв.м, расположенное в продовольственном складе, литер 1, кадастровый номер 66:42:010103:690\1\1\22, N 1 площадью 311,7 кв.м; N 2 площадью 86,8 кв.м; N 3 площадью 1,2 кв.м; N 4 площадью 2,1 кв.м, расположенные в здании фруктохранилища, литер 11, кадастровый номер 66:42:0101036:001:690\1\11\22 (общая площадь по зданию 401,8 кв.м), расположенные по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул.Октябрьская, 11. Общая площадь арендуемых помещений: 439,0 кв.м (п. 1.1. указанного договора).

Факт передачи арендодателем объекта аренды арендатору подтверждается представленными в материалы дела актами приема - сдачи складского помещения N 1, 2 от 26.12.2008 г. подписанными сторонами.

Согласно п. 3.1 договора от 30.06.2008 г. договор заключен сроком на 5 лет и вступает в силу после передачи арендуемых помещений и подписания акта приема передачи, с момента государственной регистрации права аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В силу положений ст. 1, ч. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", относящих нежилые помещения к недвижимому имуществу, к договорам аренды нежилых помещений применяются правила о порядке государственной регистрации, предусмотренные п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату названного Федерального закона следует читать как 21 июля 1997 г.

Факт государственной регистрации договора аренды N 216/Д5 от 30.06.2008г. подтверждается имеющейся на нем отметкой Управления юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области о регистрации указанного договора 05.06.2009г. за регистрационным номером 66-66-26/012/2009-107.

Поскольку в соответствии со ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в названном договоре аренды указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, договор зарегистрирован в установленном порядке, договор N 216/Д5 от 30.06.2008 г. считается заключенным.

Истец ИП Вайгандт Г.Я. обратился в арбитражный суд с иском (с учетом последних уточнений) о взыскании с ЗМУП "База снабжения" 3002417 руб. 00 коп., в том числе 1686162 руб. 00 коп. - стоимость неотделимых улучшений, произведенных по договорам аренды N 216/Д5/1 от 01.08.2006 г., N 216/Д5 от 30.06.2008 г.

В обоснование производства неотделимых улучшений по договорам аренды недвижимого имущества N 216/Д5/1 от 01.08.2006 г. и N 216/Д5 от 30.06.2008 г. истец представил следующие документы:

- локальный сметный расчет N 02-93 от 01.01.2007 г. на ремонт зеркального цеха по ул. Октябрьская, 11 на сумму 1213307 руб. 00 коп., акт о приемке выполненных работ от 01.08.2007 г. на сумму 1213307 руб. 00 коп., справку о стоимости выполненных работ и затрат от 01.08.2007 г. на сумму 1213307 руб. 00 коп. с НДС.

- локальный сметный расчет N 1 (электромонтажные работы, Зеркальный цех) от 01.06.2009 г. на сумму 410479 руб. 00 коп., акт о приемке выполненных работ от 01.06.2009 г. на сумму 410479 руб. 00 коп., ведомость объемов работ (электромонтажные работы, Зеркальный цех), справка о стоимости выполненных работ и затрат от 01.07.2009 г. на сумму 410479 руб. 00 коп., локальный сметный расчет N 1/3 (электромонтажные работы, Зеркальный цех) от 17.01.2008 г. на сумму 232100 руб. 00 коп., акт о приемке выполненных работ от 11.02.2008 г. на сумму 232100 руб. 00 коп., ведомость объемов работ (электромонтажные работы), справка о стоимости выполненных работ и затрат от 11.02.2008 г. на сумму 232100 руб. 00 коп.,

Пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктами 9.2. названных договоров, имеющими аналогичное содержание, предусмотрено, что стоимость произведенных арендатором и письменно согласованных с арендодателем и собственником неотделимых без вреда для помещений улучшений (в том числе реконструкции) подлежат возмещению арендодателем в течение месяца после прекращения настоящего договора.

В силу прямого указания названной нормы права и условий договора неотделимые улучшения подлежат возмещению после прекращения договора.

Между тем указанные договоры не расторгнуты, являются действующими.

Кроме того, как установлено судом собственником имущества, закрепленного за ЗМУП "База снабжения" на праве хозяйственного ведения, является Городской округ Заречный.

В соответствии с п. 2.3.6., 2.3.9. ст. 3 Положения о порядке управления муниципальным имуществом в Городском округе Заречный, утвержденным Решением Думы городского округа Заречный от 02.02.2006 N 03-Р, согласие муниципальному унитарному предприятию на распоряжение недвижимым имуществом, на совершение крупных и иных сделок дает Дума ГО Заречный.

Согласия собственника имущества на производство неотделимых улучшений, несмотря на неоднократные требования суда, истец не представил, представитель муниципального образования пояснил, что таковое собственник имущества не давал.

При этом судом оценены представленные истцом письмо Главы Городского округа Заречный от 29.11.2006 N 01.1-24/3270, письмо ИП Вайгандт N 84 от 08.11.2006, содержащее резолюцию Заместителя Главы муниципального образования о возможности согласования смет на выполнение работ, письмо Администрации ГО Заречный исх. N 140/1 от 30.08.2006, письмо ИП Вайгандт исх. N 65 от 15.08.2006 с резолюцией директора ЗМУП "База снабжения".

Ни одно из представленных писем не содержит согласия собственника МО Городской округ Заречный в лице Думы муниципального образования на производство истцом неотделимых улучшений.

Также следует отметить отсутствие в материалах дела доказательств того, что произведенные истцом затраты привели к увеличению стоимости спорного имущества.

Таким образом, у суда не имеется правовых оснований для удовлетворения требований в этой части.

При принятии решения суд исходит из того, что заявление истца N 57 от 15.07.2010 о зачете стоимости неотделимых улучшений по спорным договорам следует считать претензией, поскольку ответчик в ответе на него указал, что данный зачет в отсутствие согласия собственника невозможен, поскольку такая сделка является крупной.

Кроме того, истец представил суду претензию N 43 от 01.11.2010, содержащую входящий штамп ответчика (получение данной претензии ответчик не оспорил), в которой содержалось требование истца о погашении задолженности в виде стоимости неотделимых улучшений в общей сумме 3025851 руб. 00 коп.

Администрация городского округа Заречный, в пределах правомочий, предоставленных Положением о порядке управления муниципальным имуществом в городском округе Заречный, утвержденным Решением Думы городского округа Заречный от 02.02.2006 N 03-Р, обратилась в арбитражный суд с иском к Заречному муниципальному унитарному предприятию "База снабжения" (ИНН 6609001837, ОГРН 1026600834270) и индивидуальному предпринимателю Вайгандту Геннадию Яковлевичу (ИНН 660900051690, ОГРН 304660930700025) о признании недействительными соглашения от 01.08.2010г. о погашении задолженности по оплате неотделимых улучшений и акта взаимозачета N 15 от 30.09.2010г.

Как следует из материалов дела, между ЗМУП "База снабжения" и ИП Вайгандт Г.Я. подписано соглашение о погашении задолженности по оплате неотделимых улучшений от 01.08.2010, в соответствии с которым ЗМУП "База снабжения" ежемесячно засчитывает оплату арендных платежей ИП Вайгандт Г.Я. по действующим договорам аренды недвижимого имущества N 216/Д5/1 от 01.08.2006, N 216/Д5 от 01.08.2006 в счет уменьшения задолженности ЗМУП "База снабжения" перед ИП Вайгандт Г.Я. по оплате неотделимых улучшений, произведенных им в арендуемых помещениях, начиная с 01.06.2010 в соответствии с графиком (приложение к соглашению) до полного полгашения задолженности ЗМУП, каковая составляет согласно п. 1 данного соглашения 3213575 руб. 00 коп.

Кроме того, между ЗМУП "База снабжения" и ИП Вайгандт Г.Я. подписан акт взаимозачета N 15 от 30.09.2010, в соответствии с которым стороны, имеющие взаимные обязательства (ИП Вайгандт задолженность по арендной плате по договорам N 216/Д5/1 от 01.08.2006, N 216/Д5 от 30.06.2008 и ЗМУП "База снабжения" обязательство по оплате неотделимых улучшений по данным договорам) произвели зачет встречных однородных требований на сумму 187724 руб.

В соответствии с п.п. 15 п. 1 ст. 20, ст. 23 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" решение о совершении крупной сделки, то есть сделки или нескольких взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением возможностью отчуждения унитарным предприятием прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более десяти процентов уставного фонда унитарного предприятия, принимается с согласия собственника имущества.

Размер уставного фонда ЗМУП "База снабжения" составляет 125074 руб. (п. 3.4. Устава). Из пояснений представителя ЗМУП "База снабжения", данных в судебном заседании 10.02.2011 следует, что поскольку организация применяет упрощенную систему налогообложения, то данные о размере уставного капитала содержатся только в ее уставе.

Таким образом, сделки на сумму более 12507,4 руб. ЗМУП "База снабжения" вправе совершать только с согласия собственника имущества унитарного предприятия.

Согласия собственника имущества на совершение крупных сделок, каковыми являются соглашение от 01.08.2010г. о погашении задолженности по оплате неотделимых улучшений и акт взаимозачета N 15 от 30.09.2010 г., материалы дела не содержат.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку соглашение от 01.08.2010 г. и акт взаимозачета N 15 от 30.09.2010 г. не соответствуют указанным требованиям закона, в силу положений ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации они являются недействительными.

В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Из положений статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что зачет как способ прекращения встречного однородного требования в обязательствах предполагает бесспорность предъявленных к зачету требований.

Как установлено судом, согласия собственника имущества в лице уполномоченных органов местного самоуправления ГО Заречный на производство неотделимых улучшений истцом не получено.

Поскольку у ИП Вайгандта Г.Я. отсутствовало право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, а оспариваемые соглашение от 01.08.2010 г. и акт зачета от 30.09.2010 предусматривают зачет требований в отсутствие реального встречного обязательства со стороны ЗМУП "База снабжения" по возмещению стоимости неотделимых улучшений, то указанные сделки в силу данных причин не соответствуют положениям ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, срок исполнения обязательств по требованиям о зачете должен быть наступившим, таким образом, производство зачета на будущее время (как это предусмотрено соглашением о погашении задолженности по оплате неотделимых улучшений от 01.08.2010) также противоречит нормам статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, исковые требования Администрации Городского округа Заречный подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска ИП Вайгандт Г.Я. в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отказом в удовлетворении исковых требований относятся на истца.

Расходы за рассмотрение иска Администрации МО Городского округа Заречный, содержащего два неимущественных требования, подлежащих оплате государственной пошлиной в сумме 4000 руб. 00 коп. каждое, относятся на ответчиков ИП Вайгандт Г.Я. и ЗМУП "База снабжения" в равных долях ( ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. В удовлетворении иска индивидуального предпринимателя Вайгандта Геннадия Яковлевича отказать.

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя Вайгандта Геннадия Яковлевича в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 42012 (сорок две тысячи двенадцать) руб. 09 коп.

3. Иск Администрации Городского округа Заречный удовлетворить.

4. Признать недействительным соглашение от 01.08.2010г. о погашении задолженности по оплате неотделимых улучшений, заключенное между Заречным муниципальным унитарным предприятием "База снабжения" (ИНН 6609001837, ОГРН 1026600834270) и индивидуальным предпринимателем Вайгандтом Геннадием Яковлевичем (ИНН 660900051690, ОГРН 304660930700025).

5. Признать недействительным акт взаимозачета N 15 от 30.09.2010г., подписанный между Заречным муниципальным унитарным предприятием "База снабжения" (ИНН 6609001837, ОГРН 1026600834270) и индивидуальным предпринимателем Вайгандтом Геннадием Яковлевичем (ИНН 660900051690, ОГРН 304660930700025).

6. Взыскать с Заречного муниципального унитарного предприятия "База снабжения" (ИНН 6609001837, ОГРН 1026600834270) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4000 (четыре тысячи) руб. 00 коп.

7. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная и кассационная жалобы также могут быть поданы посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.