Решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 февраля 2011 г. N А60-38795/2010 (извлечение) (ключевые темы: инвестиционный договор - перемена лиц в обязательстве - инвестор - встречный иск - объекты незавершенного строительства)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 28 февраля 2011 г. N А60-38795/2010

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 августа 2011 г. N Ф09-4516/11 по делу N А60-38795/2010 настоящее решение оставлено без изменения

См. дополнительную информацию к настоящему решению

Резолютивная часть решения объявлена 24 февраля 2011 года

Полный текст решения изготовлен 28 февраля 2011 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ю.А. Соловьевой, рассмотрев в судебном заседании дело N А60-38795/2010-С11 по иску общества с ограниченной ответственностью "Сериал-Авиа" (ИНН 6611065294) к закрытому акционерному обществу Управляющая компания "Новый град" (ИНН 6662110550, ОГРН 1026605406178), обществу с ограниченной ответственностью "Строительная производственно-эксплуатационная компания" (далее - ООО "СПЭК") (ИНН 6671139280, ОГРН 1036604019407)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области

о признании права собственности

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Строительная производственно-эксплуатационная компания" (далее - ООО "СПЭК") ИНН 6671139280, ОГРН 1036604019407) к обществу с ограниченной ответственностью "Сериал-Авиа" (ИНН 6611065294) о признании сделок недействительными

при участии в судебном заседании:

от истца ООО "Сериал-Авиа": Межин С.Ю., по дов. от 31.01.2011 г.

Лицу, участвующему в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, помощнику судьи не заявлено.

ООО "Сериал-Авиа" обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО Управляющая компания "Новый град", ООО "Строительная производственно-эксплуатационная компания" о признании права собственности на

- долю 3700/218501 в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - жилой комплекс по ул. Хохрякова, д. 72 в г.Екатеринбурге - соответствующую нежилому помещению с проектным номером 701, площадью 37,0 кв.м., расположенному на 7 этаже;

- долю 1183/2418501 в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - жилой комплекс по ул. Хохрякова, д. 72 в г.Екатеринбурге - соответствующую нежилому помещению площадью 11,83 кв.м., расположенному на 2 этаже в блоке 2.

В ходе рассмотрения настоящего дела истец изменил предмет иска с учетом полученных кадастровых паспортов на спорные объекты недвижимости и просит суд признать за ООО "Сериал-Авиа" право собственности на:

- объект незавершенного строительства - офис N 224 - площадью 11,5 кв.м., расположенный на 2 этаже дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72, литер "А";

- объект незавершенного строительства - офис N 701 - площадью 42,0 кв.м., расположенный на 7 этаже дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72, литер "В".

Изменение предмета иска принято судом на основании ст. 49 АПК РФ.

Ответчик ООО "СПЭК" представил суду письменный отзыв, в котором исковые требования отклонил, при этом указал следующее. Договор перемены лица в обязательстве N 308/1 от 04.09.2008 г. является недействительной (ничтожной) сделкой по причине подписания его со стороны ответчика неуполномоченным лицом, а именно исполнительным директором Беленьковым Д.В., действующим на основании доверенности от 16.07.2007 г., выданной лицом, не являющимся генеральным директором ООО "СПЭК" Алабужиным Э.Б. Решением суда первой инстанции от 02.05.2006 г. по делу N А60-5216/06-С11 решение от 27.12.2005 г. об избрании Алабужина Э.Б. генеральным директором ООО "СПЭК" признано недействительным. Следовательно, полномочий генерального директора, предоставленных законом и учредительным документами ООО "СПЭК", Алабужину Э.Б., предоставлено не было, и совершать любые сделки, в рамках хозяйственной деятельности ООО "СПЭК", или выходящие за ее рамки, в том числе выдавать доверенности, Алабужин Э.Б. не имел права. Таким образом, доверенность, выданная Беленькову Д.В. от 16.07.2007 г., является ничтожной сделкой, не влекущей правовых последствий, следовательно, подписанный договор перемены лица в обязательстве N 308/1 от 04.09.2008 г., акт приема-передачи под отделку от 20.01.2009 г., справка о полной оплате от 16.08.2008 г. являются не соответствующими закону и как следствие ничтожными.

Также ответчик ООО "СПЭК" полагает, что истцом не соблюден претензионный порядок, установленный п. 7.3. инвестиционного договора N 308 от 31.03.2005 г., что является грубым нарушением положений гражданского законодательства РФ.

Считает, что истец не предоставил доказательств выполнения своей обязанности по оплате спорного помещения. Справки о полной оплате не являются первичным финансовым документом и не могут служить документами, подтверждающими выполнение обязанности по оплате спорного помещения, в порядке предусмотренном действующим законодательством РФ. Справка о полной оплате по договору от ООО "СПЭК" также подписана неуполномоченным лицом - Беленьковым Д.Б.

Как указывает ответчик ООО "СПЭК" в предписании Управления государственного строительного надзора Свердловской области N 70-л от 01.06.2010 г., указано, что эксплуатация объекта незавершенного строительства по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, 72, является нарушением норм градостроительного кодекса РФ и должна быть прекращена. Управление государственного строительного надзора Свердловской области является органом, который уполномочен давать заключение о соответствии предоставленной проектной документации по объекту и самого объекта требованиям градостроительного и иного законодательства РФ. Объект капитального строительства по адресу г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, 72 является объектом незавершенного строительства, право собственности на которое зарегистрировано за ООО "СПЭК" в апреле 2004 года.

Кроме того, определением Арбитражного суда Свердловской области об обеспечении иска по делу N А60-5216/2006-С11 Алабужину Эдуарду Борисовичу было запрещено совершать сделки, в том числе с недвижимым имуществом общества, выходящие за рамки обычной хозяйственной деятельности. Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.12.2010 г. по делу N А60-58793/2009-С11 инвестиционный договор N 1 от 27.10.2003 г., заключенный между ООО "СПЭК" и ЗАО "УК "Новый град", признан расторгнутым в связи с неисполнением ЗАО "УК "Новый град" обязательств по инвестированию строительства объекта. В связи с чем, ответчик ООО "СПЭК" полагает, что взаимосвязь между инвестиционным договором N 308 от 31.03.2005г., заключенным между ЗАО "УК "Новый град" и ООО "Сериал Авиа" и инвестиционным договором N 1 от 27.10.2003г., отсутствует.

Относительно представленного истцом дополнительного соглашения N 04/09/2-Х3 от 04.09.2008 г. к инвестиционному договору N 308 от 31.03.2005 г. ответчик указал, что указанное допсоглашение подписано Д.В. Беленьковым с указанием на должность исполнительного директора и доверенность от 16.07.2007г. Вместе с тем, имеется уведомление об отзыве данной доверенности, которое Д.В. Беленьков получил 01.08.2007 г. Таким образом, на момент подписания соглашения от 04.09.2008 г. представитель знал об отсутствии у него полномочий действовать от имени ООО "СПЭК".

В связи с изложенными обстоятельствами, в ходе рассмотрения настоящего дела ответчик ООО "СПЭК" предъявил встречный иск к ООО "Сериал-Авиа" о признании договора перемены лица в обязательстве N 308/1 от 04.09.2008 г. и инвестиционного договора N 02181 от 27.09.2007 г. недействительными (ничтожными). В обоснование заявленного встречного иска истец (ООО "СПЭК") ссылается на следующие обстоятельства. Договор перемены лица в обязательстве N 308/1 от 04.09.2008 г. и инвестиционный договор N 02181 от 27.09.2007 г. подписаны неуполномоченными лицами. Кроме того, истец ссылается на несоблюдение условия п. 4 договора перемены лица в обязательстве от 04.09.2008г., полагая, что в данном случае можно говорить о том, что переход права от ЗАО "УК "Новый град" к ООО "СПЭК" находится под условием внесения денежных средств. При этом, как следует из встречного искового заявления, указанные денежные средства ООО "СПЭК" не переданы. В связи с чем, ответчик полагает, что уступаемое право не перешло к истцу при заключении договора и не могло перейти, поскольку право находится под условием внесения платежа, следовательно, первоначальный кредитор выбыл из обязательственного правоотношения в момент заключения спорного договора, в связи с чем, перемена лица в обязательстве не произошла.

Определением от 10.02.2011 г. встречный иск к ООО "Сериал-Авиа" принят судом для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Истец по первоначальному иску представил письменный отзыв на встречный иск, в котором исковые требования ООО "Строительная производственно-эксплуатационная компания" отклонил, указав, что вступившими в законную силу судебными актами по аналогичным делам судом сделан вывод о том, что выдача Алабужиным Э.Б. доверенности от 16.07.2007 г. не является сделкой, выходящей за рамки обычной хозяйственной деятельности общества, в связи с чем, ее не следует рассматривать в качестве нарушения запрета, установленного определением АССО от 14.02.2006 г. по делу N А60-52165/2006-С11. Таким образом, генеральный директор Алабужин Э.Б. был вправе выдавать доверенность от 16.07.2007 г., а у Беленькова Д.В. на момент подписания инвестиционного договора и договора уступки прав имелись соответствующие полномочия, в связи с чем, оснований для признания указанных сделок недействительными не имеется. Ссылку ответчика на то обстоятельство, что решением общего собрания участников ООО "СПЭК" от 27.12.2005 г. о назначении Алабужина Э.Б. директором общества было признано недействительным, полагает несостоятельной, поскольку при рассмотрении арбитражным судом дела N А60-5216/2006-С11 установлено, что последующим собранием, состоявшимся 14.02.2006 г. был решен вопрос о прекращении полномочий прежнего директора общества "СПЭК" и об избрании нового директора Алабужина Э.Б. Решение в установленном порядке не было оспорено. Что касается требования о признании недействительным договора перемены лиц в обязательстве, то истец по первоначальному иску полагает, что ответчик производит подмену понятий условий договора и объема принимаемых прав и обязанностей. Пункт 7 договора не устанавливает иные, отличные в разных документах условия и права (обязанности) сторон, а меняет их. Таким образом, истец по первоначальному иску полагает, что заключение соответствующих договоров и совершение последующих действий от имени ООО "СПЭК" осуществлялись уполномоченными лицами и все сделки были одобрены обществом. Довод ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка полагает несостоятельным в связи с отсутствием правового механизма, позволяющего признать право собственности на незавершенный строительством объект, являющийся объектом инвестиционного договора, во внесудебном порядке. Пояснил, что в адрес ответчиков, тем не менее, была направлена претензия с требованием передачи в собственность помещений, которая оставлена без ответа. Кроме того, истец по первоначальному иску указал, что ЗАО "УК "Новый град", заключая с инвестором договор и принимая по нему оплату, действовало по поручению и в интересах ООО "СПЭК". Факт заключения между сторонами дополнительного соглашения от 15.11.2004 г., содержащего условие о том, что ООО "СПЭК" предоставляет право ЗАО "УК "Новый град" привлекать инвесторов на дополнительные площади, подтвержден постановлением СААС от 30.09.2010 г., постановлением ФАС УрО от 21.12.2010 г. по делу N А60-14823/2010. Кроме того, в рамках дела N А60-59793/2009 судом был допрошен бывший генеральный директор ООО "СПЭК" Тагиров А.Г., который пояснил, что, будучи генеральным директором ООО "СПЭК", подписывал допсоглашение от 15.11.2004 г. Следовательно, поскольку денежные средства во исполнение инвестиционного договора были внесены надлежащему уполномоченному лицу - ЗАО "УК "Новый град", все вопросы по взаиморасчетам должны решаться сторонами инвестиционного договора N 1 от 27.10.2003 г. - ЗАО "УК "Новый град" и ООО "СПЭК".

Истец заявил ходатайство о приобщении к материалам дела доказательств: копии претензии, направленной в адрес ООО "Строительная производственно-эксплуатационная компания" и ЗАО УК "Новый Град" от 18.01.2011 г. с почтовыми документами об отправке претензии; технические заключения N 010/10 от 16.12.2010 г., N 011/10 от 17.12.2010г. о пригодности помещения к эксплуатации, полагает, что данными доказательствами подтверждается, что спорные помещения не являются объектом действующего договора строительного подряда.

Ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов судом рассмотрено и удовлетворено на основании ст.ст. 41, 66 АПК РФ.

Ответчики ООО "СПЭК" и ЗАО "Управляющая компания "Новый град о времени и месте рассмотрения искового заявления извещенные надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Свердловской области, в судебное заседание не явились.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в судебное заседание не явилось, направило суду письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, указав, что правовую оценку требований истца оставляет на усмотрение суда.

На основании ч. 3, 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие представителей ответчиков ООО "СПЭК", ЗАО "Управляющая компания "Новый град" и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску поддержал исковые требования, встречный иск отклонил по мотивам, изложенным ранее.

Рассмотрев материалы дела, и заслушав представителя истца по первоначальному иску, арбитражный суд установил:

Как следует из материалов дела, 27 октября 2003 года между ООО "СПЭК" (общество) и ЗАО "Управляющая компания "Новый град" (компания) заключен инвестиционный договор N 1, по условиям которого ответчики обязались соединить свои вклады (капиталовложения) и совместно действовать без образования юридического лица с целью завершения первой очереди строительства жилого комплекса по ул. Хохрякова в городе Екатеринбурге (п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.4 договора по окончании строительства объекта и сдачи его государственной приемочной комиссии общество обязуется передать в собственность компании (или указанных ею третьих лиц) жилые и нежилые помещения.

Пунктом 1.1 дополнительного соглашения от 15.11.2004 г. к инвестиционному договору N 1 от 27.10.2003 г., стороны согласовали условие о том, что ООО "СПЭК" предоставляет право ЗАО "Управляющая компания "Новый град" привлекать инвесторов на дополнительные площади (помещения) во исполнение решения внеочередного общего собрания участников ООО "СПЭК" (протокол N 5 от 16.07.2004 г.) в целях изыскания дополнительных денежных средств для дальнейшего финансирования объекта.

Согласно абз. 2 п. 1.2 указанного допсоглашения к инвестиционному договору N 1 от 27.10.2003 г. ООО "СПЭК" предоставлено право самостоятельно определять стоимость одного квадратного метра для заключения компанией договоров с инвесторами на помещение в объекте.

Дополнительное соглашение от 15.11.2004 г. к инвестиционному договору N 1 от 27.10.2003 г. подписано со стороны ответчика обществ с ограниченной ответственностью со стороны ООО "СПЭК" генеральным директором Тагировым А.Г.

31 марта 2005 года между ЗАО "Управляющая компания "Новый град" (компания) и ООО "Сериал Авиа" (инвестор) заключен инвестиционный договор N 308 от 31.03.2005 г., в соответствии с условиями которого инвестор обязуется передать компании денежные средства и поручает компании эффективно использовать их с целью инвестирования в строительство дома. В результате надлежащего исполнения инвестором настоящего договора он приобретает право требования передачи в собственность помещения (п. 2.2 договора). Фактическая площадь помещения , приобретаемого инвестором в соответствии с настоящим договором, определяется по результатам обмеров БТИ г.Екатеринбурга по окончании строительства (п. 2.5 договора).

В соответствии с приложением N 1 к указанному договору передаче подлежит нежилое помещение в 8-16 этажном доме N 72 по ул. Хохрякова в г. Екатеринбурге проектный номер 701, на седьмом этаже, площадью 37,0 кв.м. Сумма инвестирования составляет 1 554 000 рублей; срок завершения строительства - 1-2 квартал 2006 года.

В соответствии с представленной в материалы дела справкой о произведенных расчетах от 24.07.2008 г. финансирование (с учетом индексации) составило 1 608 430 руб. 00 коп.

04 сентября 2008 года между ЗАО "Управляющая компания "Новый град" (компания) и ООО "СПЭК" (застройщик) подписан договор перемены лица в обязательстве N 308/1 от 04.09.2008 г., в соответствии с условиями которого компания приняла на себя обязательства принять от инвестора денежные средства, осуществить строительство 8-16-ти этажного монолитного дома N 72 по ул. Хохрякова в г. Екатеринбурге и после окончания строительства и ввода дома к эксплуатацию передать в собственность инвестора нежилое помещение: проектный номер 701, площадью 37,0 кв.м., расположенного на 7 этаже блока N 3.

В соответствии с абз. 2 п. 2 указанного договора с момента заключения указанного договора застройщик становится участником инвестиционного договора и обязуется выполнять перед инвестором обязанности, предусмотренные договором, самостоятельно несет ответственность в случае их невыполнения, либо ненадлежащего выполнения.

Согласно п. 4 договора перемены лица в обязательстве N 308/1 от 04.09.2008 г. в связи с принятием застройщиком прав и обязанностей по договору компания обязуется уплатить застройщику 1 680 430 руб. 00 коп., что соответствует оплаченным 37,0 кв.м. помещения.

Договор перемены лица в обязательстве N 308/1 от 04.09.2008 г. также подписан со стороны ООО "СПЭК" исполнительным директором Беленьковым Д.В., действовавшим на основании доверенности от 16.07.2007 г.

Дополнительным соглашением N 04/09/2-Х3 от 04.09.2008 г. к инвестиционному договору N 308 от 31.03.2005 г. ООО "СПЭК" и ООО "Сериал Авиа" согласовали внесение дополнительного финансирования в сумме 166 500 руб. на строительство объекта. Как следует из справки ООО "СПЭК" от 16.09.2008г. сумма дополнительного финансирования внесена истцом в полном объеме.

Нежилое помещение нежилое помещение в 8-16 этажном доме N 72 по ул. Хохрякова в г. Екатеринбурге, проектный номер проектный номер 701, площадью 37,0 кв.м. передано истцу для производства внутренних отделочных работ по акту приема-передачи помещения под отделку от 20.01.2009 г.

Оплата денежных средств обществом "Сериал Авиа" на общую сумму 1 774 930 руб. 00 коп. подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями, в том числе: N 825 от 05.09.2005 г. на сумму 600 000 руб. 00 коп. ; N 916 от 03.10.2005 г. на сумму 106 000 руб. 00 коп., N 44 от 01.11.2005 г. на сумму 106 000 руб. 00 коп., N 179 от 05.12.2005 г. на сумму 106 000 руб. 00 коп., N 249 от 09.12.2005 г. на сумму 212 000 руб. 00 коп., N 204 от 02.03.2006 г. на сумму 212 000 руб. 00 коп., N 280 от 20.03.2006 г. на сумму 266 430 руб. 00 коп., N 1169 от 19.19.2008 г. на сумму 33 300 руб. 00 коп., N 1288 от 16.10.2008 г. на сумму 33 300 руб. 00 коп., N 1468 от 20.11.2008 г. на сумму 33 300 руб. 00 коп., N 1617 от 19.12.2008 г. на сумму 33 300 руб. 00 коп., N 51 от 19.01.2009 г. на сумму 33 300руб. 00 коп.

Факт исполнения инвестором своих обязательств по договору N 02181 от 27.09.2007 г. подтверждается также справкой о произведенных платежах от 16.09.2008 г., выданной исполнительным директором ООО "СПЭК" Д.В. Беленьковым.

В результате надлежащего исполнения инвестором договора он приобретает право требования передачи в собственность помещения (п. 2.2. договора).

Таким образом, осуществив оплату в полном объеме, инвестор получил право требования передачи в собственность нежилого помещения на седьмом этаже в 8-16 этажном доме ул. Хохрякова в г. Екатеринбурге, проектный номер 701, площадью 37,0 кв.м.

Вместе с тем, 27 сентября 2007 года между ООО "СПЭК" (компания) и ООО "Сериал Авиа" (инвестор) заключен инвестиционный договор N 02181 от 27.09.2007 г., в соответствии с условиями которого инвестор обязуется передать компании денежные средства и поручает компании эффективно использовать их с целью инвестирования в строительство дома (п. 2.1 договора).

В соответствии с п. 2.2 договора в результате надлежащего исполнения инвестором настоящего договора он приобретает право требования передачи в собственность помещения. Инвестор считается надлежащим образом выполнившим свои обязательства в случае если он осуществил финансирование в полном объеме.

Указанный договор со стороны ООО "СПЭК" подписан генеральным директором Алабужиным Э.Б.

Согласно приложению N 1 к инвестиционному договору N 02181 от 27.09.2007 г. передаче подлежит нежилое помещение в доме N 72 по ул. Хохрякова в г. Екатеринбурге, на 2-м этаже, площадью 11,83 кв.м. Сумма инвестирования составляет 591 500 рублей; срок завершения строительства - 1 квартал 2009 года.

Факт исполнения инвестором своих обязательств по инвестиционному договору N 02181 от 27.09.2007 г. подтверждается платежным поручением N 904 от 25.07.2008 г. на сумму 591 500 руб. 00 коп. и справкой о произведенных платежах от 23.03.2009 г., подписанной исполнительным директором ООО "СПЭК" Беленьковым Д.В.

Таким образом, между сторонами подписано два инвестиционных договора N 308 от 31.03.2005 г. (с учетом договора о перемене лица в обязательстве N 308/1 от 04.09.2008 г.) и N 02181 от 27.09.2007 г.

Проанализировав условия представленных договоров, суд пришел к выводу о том, что условия указанных договоров подпадают под признаки договора инвестирования.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В силу п. 1 ст. 3 Федерального закона N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора (п. 1 ст. 8 названного Закона).

Под объектами капитальных вложений в Российской Федерации понимаются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иной форме собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества (ст. 3 Закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений").

Оценив инвестиционные договоры N 308 от 31.03.2005 г. и N 02181 от 27.09.2007 г., суд пришел к выводу о том, что содержание названных договоров соответствует их наименованию и в них согласованы все существенные условия.

Положения Закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" не исключают возможности юридического лица являться субъектом инвестиционной деятельности.

Таким образом, между сторонами возникли инвестиционные правоотношения, которые регулируются Законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

При таких обстоятельствах, инвестиционные договоры N 308 от 31.03.2005 г. и N 02181 от 27.09.2007 г. не требуют государственной регистрации и считаются заключенными с момента их подписания.

Согласно п. 2.3 договоров после выполнения инвестором всех обязательств, завершения строительства и сдачи дома Государственной приемочной комиссии компания обязуется оформить и передать инвестору документы, необходимые для оформления помещения в собственность инвестора.

В силу п. 2.5 договоров предварительный план помещения, существующий на момент подписания договора, приведен в приложении N 2. Площадь помещения, указанная в приложении N 1 является проектной и используется для расчета суммы финансирования по договору.

Фактическая площадь помещения, приобретаемого инвестором в соответствии с договором, определяется по результатам обмеров БТИ г. Екатеринбурга по окончании строительства. В случае расхождения между фактической площадью и проектной площадью помещения Компания производит перерасчет суммы финансирования: при увеличении площади помещения инвестор обязуется произвести, при уменьшении площади помещения Компания возвращает инвестору сумму излишне внесенных денежных средств.

В приложении N 1 к договорам сторонами согласованы существенные условия инвестиционных договоров:

- нежилое помещение, общей площадью 37,0 кв.м., проектный номер 701, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, 72, на седьмом этаже (договор N 308 от 31.03.2005 г.);

- нежилое помещение общей площадью 11,83 кв.м., расположенное на втором этаже в блоке 2 по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, 72 (договор N 02181 от 27.09.2007 г.).

В рамках данного дела истец по первоначальному иску ООО "Сериал Авиа" просит признать право на: объект незавершенного строительства (офис N 224) площадью 11,5 кв.м. (по данным технической инвентаризации, проведенной БТИ 13.11.2010 г.), расположенное на 2-м этаже по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, дом 72, литер А и объект незавершенного строительства (офис N 701) (по данным технической инвентаризации, проведенной БТИ 17.11.2010 г.), площадью 42,0 кв.м. расположенный на 7-ом этаже по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, дом 72, литер В.

Суд, рассмотрев первоначальный иск, полагает его обоснованным и подлежащим удовлетворению на основании следующего.

Данных о том, что объект - нежилая часть дома, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, 72, введен в эксплуатацию как завершенный строительством, материалы дела не содержат. Как следует из представленного в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права от 02.06.2004 г. N 66 АБ 387064 право собственности на объект незавершенный строительством, литер А, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72, зарегистрировано за ООО "Строительная производственно-эксплуатационная компания".

Истцом по первоначальному иску в материалы дела представлены технические заключения ООО "Консалтинговый центр "ГРАФТИНГ" N 010/10 от 16.12.2010 г. и N 011/10 от 17.12.2010 г. о степени готовности и возможности сдачи в эксплуатацию объектов: "Нежилые помещения офисного назначения N 701 и N 224 по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72", согласно которым техническое состояние указанных помещений оценено как работоспособное, пригодное к дальнейшей нормальной эксплуатации, безопасное для жизни и здоровья людей, объекты соответствуют требованиям действующих строительных норм и правил; степень готовности объектов высокая.

Спорные помещения по своему назначению, расположению и планировке соответствуют требованиям СНиП 2.08.01-89* "Жилые здания", СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий", СНиП 2.08.02-89* "Общественные здания и сооружения", СНиП 23-01-99* "Строительная климатология". Существующие несущие конструкции помещения находятся в удовлетворительном, исправном техническом состоянии, удовлетворяют требованиям эксплуатационной надежности и могут эксплуатироваться без каких-либо дополнительных усилений. Существующие инженерные системы водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, пожаротушения, оповещения при пожаре, электроснабжения функционируют в рабочем режиме.

Фактов, свидетельствующих о том, что сохранение указанного объекта нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан, не установлено.

В настоящее время здание не является объектом действующего договора строительного подряда. Согласно письму Муниципального учреждения "Центр подготовки разрешительной документации для строительства" от 03.03.2004 г. зданию присвоен адрес.

Администрацией города Екатеринбурга 31 июля 2009 г. выдано разрешение на ввод объекта - жилой части комплекса, расположенного по адресу г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, 72 в эксплуатацию.

В материалах дела имеются кадастровые паспорта на спорные объекты - на объект незавершенного строительства (офис N 224) площадью 11,5 кв.м. (по данным технической инвентаризации, проведенной БТИ 13.11.2010 г.) и на объект незавершенного строительства (офис N 701) площадью 42,0 кв.м. (по данным технической инвентаризации, проведенной БТИ 17.11.2010 г.)

Как следует из кадастровых паспортов степень готовности спорных объектов незавершенного строительства составляет 98% (офис N 224) и 95% (офис N 701).

В отношении всего объекта (здания) проведена техническая инвентаризация и выдан соответствующий технический паспорт, который позволяет индивидуализировать все объекты, находящиеся в здании.

Инвестиционные договоры N 308 от 31.03.2005 г. (с учетом договора о перемене лица в обязательстве N 308/1 от 04.09.2008 г.) и N 02181 от 27.09.2007 г. сторонами фактически исполнены, поскольку инвестором перечислены денежные средства в счет финансирования спорных объектов, а спорные помещения переданы ответчиком истцу под отделку по актам приема-передачи.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Пунктом 16 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

Как отмечалось ранее, спорные объекты не являются предметом действующего договора строительного подряда.

Довод ответчика об отсутствии у Д.В. Беленькова полномочий на подписание договора перемены лица в обязательстве, и, как следствие, признания его недействительным, судом отклоняется в силу следующего.

Вступившими в законную силу судебными актами, принятыми по делу А60-44830/2009-С1, в котором участвовало ООО "СПЭК", судами уже была дана оценка доводам ответчика относительно доверенности от 16.07.2007 г., выданной директором ООО "СПЭК" на имя исполнительного директора Беленькова Д.Б.

Суды пришли к выводу о том, что выдача Алабужиным Э.Б. доверенности от 16.07.2007 г. не является сделкой, выходящей за рамки обычной хозяйственной деятельности общества, в связи с чем, ее не следует рассматривать в качестве нарушения запрета, установленного определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.02.2006 г. по делу N А60-5216/2006-С11.

В частности, судами установлено, что вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Свердловской области по делу А60-5216/2006-С11, по которому были приняты указанные обеспечительные меры, было принято еще 2 мая 2006 года. Доказательств, свидетельствующих о том, что указанные обеспечительные меры продолжали действовать на момент выдачи руководителем ООО "Строительная производственно-эксплуатационная компания" Алабужиным Э.Б. доверенности на имя Беленькова Д.Б. суду не представлено. Сведений об отзыве доверенности и уведомления об этом контрагентов ответчика, в том числе и ООО "Сериал Авиа", не представлено.

Довод ответчика о ничтожности инвестиционного договора N 02181 от 27.09.2007 г., подписанного со стороны истца по встречному иску ООО "СПЭК" неуполномоченным лицом - Алабужиным Э.Б., судом во внимание также не принимается по следующим основаниям.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А60-9094/2010-С1 установлено следующее.

Признание недействительным решения общего собрания участников от 27.12.2005 об избрании Алабужина Э.Б. генеральным директором общества, в связи с нарушением отдельных положений Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" при подготовке и проведении этого собрания, не влечет недействительности решений и действий генерального директора, совершенных до признания решений общего собрания незаконными, так как на момент их осуществления соответствующие полномочия генерального директора не оспаривались (решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.05.2006 по делу N А60 - 5216/2006 вступило в законную силу).

Полномочия лица, исполняющего обязанности единоличного исполнительного органа общества, прекращаются с момента принятия решения о прекращении полномочий такого лица компетентным органом общества, либо с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Следовательно, признание арбитражным судом недействительным решения общего собрания участников об избрании или назначении генерального директора не является основанием для признания инвестиционного договора недействительным либо незаключенным, если сделка совершена до вступления в силу решения суда.

По этим же основаниям невозможно сделать вывод о недействительности договора перемены лица в обязательстве от 04.09.2008 г.

Кроме того, решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 09.08.2010 по делу N 2-2861/10, которым признана недействительным генеральная доверенность от 16.07.2007, выданная Беленькову Д.В., также отказано в удовлетворении иска в части применения последствий недействительности ничтожной сделки, а именно признании недействительными всех юридически значимых действий, совершенных Беленьковым Д.В. на основании данной генеральной доверенности.

С учетом вышеизложенного не имеется оснований для признания ничтожными договора перемены лица в обязательстве N 308/1 от 04.09.2008 г. и инвестиционного договора N 02181 от 27.09.2007 г.

В силу части 1 статьи 16, части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Таким образом, суд делает вывод о том, что генеральный директор ООО "СПЭК" Алабужин Э.Б. вправе был выдавать доверенность от 16.07.2007 г. и подписывать инвестиционный договора N 02181 от 27.09.2007 г., а у Беленькова Д.В. на момент подписания договора перемены лица в обязательстве N 308/1 от 04.09.2008 г. имелись соответствующие полномочия, в связи с чем, оснований для признания указанного договора ничтожным у суда не имеется.

Ссылка ответчика на то, что решение общего собрания участников ООО "СПЭК" от 27.12.2005 г. о назначении Алабужина Э.Б. директором общества было признано недействительным, также несостоятельна, поскольку при рассмотрении дела А60-5216/2006-С11, в котором также участвовало ООО "СПЭК", установлено, что впоследствии состоялось еще одно собрание - 14.02.2006 г., на котором был решен вопрос о прекращении полномочий прежнего директора общества "СПЭК" и об избрании нового директора Алабужина Э.Б. Легитимность последующего собрания не оспорена.

В силу п. 2 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При совокупности указанных обстоятельств суд полагает, что истцом по первоначальному иску представлены доказательства приобретения им права собственности на объект незавершенного строительства (офис N 224) площадью 11,5 кв.м. (по данным технической инвентаризации, проведенной БТИ 13.11.2010 г.), расположенный на 2-м этаже по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, дом 72, литер А и объект незавершенного строительства (офис N 701) (по данным технической инвентаризации, проведенной БТИ 17.11.2010 г.), площадью 42,0 кв.м. расположенный на 7-ом этаже по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, дом 72, литер В.

При таких обстоятельствах, требования истца по первоначальному иску обоснованны и подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы по оплате государственной пошлины, понесенные истцом по первоначальному иску, подлежат взысканию с ответчиков по первоначальному иску в пользу истца в равных долях.

Рассмотрев встречный иск, суд полагает его необоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Предметом встречного иска является требование ответчика ООО "СПЭК" о признании договора перемены лица в обязательстве N 308/1 от 04.09.2008 г. и инвестиционного договора N 02181 от 27.09.2007 г. недействительными (ничтожными).

Доводам истца по встречному иску о подписании договора перемены лица в обязательстве N 308/1 от 04.09.2008г. и инвестиционного договора N 02181 от 27.09.2007 г. неуполномоченными лицами дана оценка при рассмотрении первоначального иска.

В обоснование ничтожности договора о перемене лица в обязательстве N 308/1 от 04.09.2008 г. ООО "СПЭК" ссылается также на изменение в поименованном договоре условия о продлении срока ввода объекта в эксплуатацию - 2 квартал 2009 года. Как указывает истец по встречному иску, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (ст. 384 ГК РФ).

Указанный довод судом отклоняется за необоснованностью, поскольку данный пункт договора не устанавливает иные права (обязанности) сторон, чем в инвестиционном договоре N 308 от 31.03.2005 г. В приложении N 1 к инвестиционному договору N 308 от 31.03.2005 г., сторонами был согласован срок ввода объекта в эксплуатацию - 1-2 квартал 2006 г., пунктом 7 договора перемены лица в обязательстве ЗАО УК "Новый град", ООО "СПЭК" и ООО "Сериал Авиа" изменили условие о сроке ввода дома в эксплуатацию, установив его следующим образом - 2 квартал 2009 г. Данное условие согласовано и оформлено сторонами договора надлежащим образом.

Также не принимается судом довод истца по встречному иску о ничтожности договора о перемене лица в обязательстве N 308/1 от 04.09.2008 г., поскольку, по мнению истца по встречному иску, переход прав от ЗАО УК "Новый град" к ООО "СПЭК" находится под условием внесения денежных средств, в то время как ЗАО УК "Новый град" денежных средств истцу по встречному иску не передавало. Как было указано ранее, пунктом 3.2.6 инвестиционного договора N 1 от 27.10.2003 г. и абз. 3 п. 1.1 дополнительного соглашения от 15.11.2004 г. к указанному договору сторонами (ЗАО УК "Новый град" к ООО "СПЭК") согласовано условие о возможности ЗАО УК "Новый град" привлекать инвесторов на дополнительные площади (помещения) в целях привлечения дополнительных денежных средств для дальнейшего финансирования объекта, а также самостоятельно определять стоимость 1 кв.м. для заключения договоров с инвесторами на помещения в объекте.

Факт заключения сторонами дополнительного соглашения от 15.11.2004 г. подтвержден постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2010 г. и Постановлением Федерального Арбитражного суда Уральского округа по делу N А60-14823/2010. Кроме того, в рамках дела N А60-59793/2010 судом был допрошен Тагиров А.Г., который пояснил, что, будучи генеральным директором ООО "СПЭК", подписал дополнительное соглашение от 15.11.2004 г. к инвестиционному договору N 1 от 27.10.2003 г.

Таким образом, денежные средства во исполнение инвестиционного договора внесены надлежащему уполномоченному лицу - ЗАО УК "Новый град".

При указанных обстоятельствах, оснований для удовлетворения встречных исковых требований не имеется.

Поскольку в удовлетворении встречного иска отказано, то расходы истца по оплате госпошлины в размере 4 000 рублей относятся на истца в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

Первоначальный иск удовлетворить в полном объеме.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью "Сериал Авиа" на следующие объекты недвижимого имущества:

- объект незавершенного строительства (офис N 224) площадью 11,5 кв.м. (по данным технической инвентаризации, проведенной БТИ 13.11.2010 г.), расположенное на 2-м этаже по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, дом 72, литер А ;

- объект незавершенного строительства (офис N 701) (по данным технической инвентаризации, проведенной БТИ 17.11.2010 г.), площадью 42,0 кв.м. расположенный на 7-ом этаже по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, дом 72, литер В.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная производственно-эксплуатационная компания" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сериал Авиа" 2 000 рублей (четыре тысячи рублей) в возмещение расходов истца по уплате госпошлины.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Новый град" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сериал Авиа" 2 000 рублей (четыре тысячи рублей) в возмещение расходов истца по уплате госпошлины.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имуществом и сделок с ним.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная и кассационная жалобы также могут быть поданы посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.