Решение Арбитражного суда Свердловской области от 8 апреля 2011 г. N А60-16043/2010 (извлечение) (ключевые темы: договор аренды - государственная регистрация - инн - общая площадь - неопределенный срок)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 8 апреля 2011 г. N А60-16043/2010

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему решению

Резолютивная часть решения объявлена 05 апреля 2011 года

Полный текст решения изготовлен 08 апреля 2011 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания, рассмотрел в судебном заседании дело N А60-16043/2010 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Неруш-Ю" (ИНН 6661077109) к Обществу с ограниченной ответственностью "ДВМ-Урал" (ИНН 6658088630) о выселении из встроенного нежилого помещения

при участии в судебном заседании:

от истца: Герасин С.А., представитель по доверенности от 14.02.2011г., Карпов А.В., представитель по доверенности от 14.02.2011г.;

от ответчика: Гудовичева Л.Б., представитель по доверенности от 11.01.2011г.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Общество "Неруш-Ю" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о выселении общества "ДВМ-Урал" из встроенного нежилого помещения общей площадью 209, 9 кв.м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8-е Марта, 13, и передаче его истцу.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 12.08.2010 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 г. решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 03 февраля 2011 г. решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.08.2010 по делу N А60-16043/2010-С12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 по тому же делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

В предварительном судебном заседании, состоявшемся 09.03.2011г. истец исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований, полагает, что договор аренды А-1 от 11.03.1999г. дважды продлен на определенный срок, поэтому может быть расторгнут только соглашением сторон или в судебном порядке, кроме того, письма о прекращении договорных отношений получены неуполномоченными лицами.

В судебном заседании, состоявшемся 30.03.2011г. объявлен перерыв до 11 час. 00 мин. 05.04.2011г. После перерыва судебное заседание продолжено 05.04.2011г.

Ответчик заявил ходатайство о фальсификации доказательств, а именно: письма ООО "Неруш-Ю" от 12.02.2009г. N 361/21 в части рукописного дописывания, что письмо получено Нечаем А.И., письма ООО "Неруш-Ю" б/д, б/н, адресованное руководителю ООО "ДВМ-Урал", в части подписи на документе, полагает, что подпись принадлежит не Планкову.

Согласно п. 1ст. 161 АПК РФ, если лицо, участвующее в деле, обратится в арбитражный суд с заявлением в письменной форме о фальсификации доказательства, представленного другим лицом, участвующим в деле, суд:

1) разъясняет уголовно-правовые последствия такого заявления;

2) исключает оспариваемое доказательство с согласия лица, его представившего, из числа доказательств по делу;

Учитывая, что истец отказался исключить из числа доказательств указанные документы, суд проверит обоснованность заявления о фальсификации доказательства, дав ему оценку наряду с другими доказательствами.

Рассмотрев материалы дела, заслушав материалы дела, арбитражный суд установил:

Между ООО "Неруш-Ю" (арендодатель) и ООО "ДВМ-Урал" (арендатор) 11 марта 1999г. был заключен договор аренды N А-1, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает в аренду, а арендатор принимает во временное владение и пользование встроенное нежилое одноэтажное помещение общей площадью 209,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул.8-е Марта, 13.

ООО"Неруш-Ю" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с требованием выселить ООО "ДВМ-Урал" из встроенного нежилого помещения общей площадью 209,9кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул.8-е Марта, д.13 и передать его ООО "Неруш-Ю".

В обоснование заявленных требований истец указывает, что срок аренды указанного помещения составляет 5 лет с момента государственной регистрации, те есть с 16.04.1999г. По окончании срока аренды, ответчик продолжал пользоваться помещением, при отсутствии возражении со стороны истца. Договор аренды N А-1 от 11.03.1999г. был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Письмом N 361/21 от 12.02.2009г. ООО "Неруш-Ю" направил ответчику отказ от договора аренды, обязав ответчика освободить помещение и передать его истцу по акту приема-передачи.

Ссылаясь на невыполнение ответчиком названных требований, а также указывая, что ООО "ДВМ-Урал" продолжает пользоваться нежилым помещением без законных оснований (в результате осмотра помещения, было обнаружено, что в спорном помещении расположен Центральный компьютерный салон "Белый ветер-Екатеринбург"), ООО "Неруш-Ю" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о выселении ответчика из занимаемого помещения на основании ст. 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 6.1.договора от 11.03.1999г. срок его действия 5 лет с момента государственной регистрации.

В силу ст. 8 Федерального Закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ впредь до введения в действие закона о регистрации юридических лиц и закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущество и сделок с ним.

Федеральный Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по ст. 33 вводится в действие на территории Российской Федерации по истечении 6 месяцев с момента его официального опубликования и реализация его напрямую зависела от создания и функционирования учреждений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Федеральный Закон был официально опубликован в Российской Газете N 145 от 30.07.1997 г.

В Свердловской области Учреждение по государственной регистрации прав на недвижимое имущество было создано 02.08.1999 г.

Таким образом, на момент заключения договора аренды требование норм ст. 223, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости не могли быть исполнены.

Соответственно срок действия договора аренды следует исчислять с момента достижения сторонами всех существенных условий - 11.03.1999г.

Названный договор аренды зарегистрирован в Бюро технической инвентаризации г. Екатеринбурга 16.04.1999, в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области - 09.06.2001г.

Регистрация в Бюро технической инвентаризации г. Екатеринбурга не носит правового характера и не может быть принята судом и сторонами во внимание при определении момента заключения договора.

Правовая регистрация договора аренды совершена 09.06.2001г., но учитывая, что договор заключен с 11.03.1999г. срок его действия следует исчислять именно с этого момента.

Согласно п. 6.1.1 названного договора, если ни одна из сторон в течение действия договора не нарушает условий договора и в течение 30 дней до истечения срока настоящего договора не заявит письменного намерения его расторгнуть, настоящий договор автоматически пролонгируется на тот же срок.

Участники гражданских правоотношений согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации свободны в заключении договора на условиях, не противоречащих закону.

На основании ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального значения п. 6.1.1 договора аренды от 11.03.1999г. N А-1 следует, что стороны предусмотрели порядок пролонгации договора на следующий пятилетний срок, то есть до 11.03.2004г.

Статья 621 ГК РФ предусматривает возможность возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок. При этом закон не запрещает возобновлять договор аренды на новый определенный срок. Возобновление договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора.

Указанный подход нашел отражение в правоприменительной практике. Так в силу п. 32 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой в соответствии со статьей 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", следует, что при рассмотрении дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств, арбитражный суд оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

Таким образом, анализируя п. 6.1.1. договора и волю сторон, суд полагает, что между ООО "Неруш-Ю" (арендодатель) и ООО "ДВМ-Урал" (арендатор) 11 марта 2004г. согласован новый договор аренды, на тех же условиях, согласно которому арендодатель сдает в аренду, а арендатор принимает во временное владение и пользование встроенное нежилое одноэтажное помещение общей площадью 209,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул.8-е Марта, 13. Срок действия нового договора 5 лет с момента его государственной регистрации.

В силу ч. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, договор от 11.03.2004г. не заключен, в связи с отсутствием его государственной регистрации.

В связи с изложенным, представляется уместным вспомнить п. 2 ст. 621 ГК РФ, согласно которому, если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Договор аренды от 11.03.1999г, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, действителен до момента государственной регистрации нового договора аренды на то же имущество с тем же арендатором, на тех же условиях и не прекращает свое действие с даты подписания нового договора.

Таким образом, в связи с отсутствием государственной регистрации договора от 11.03.2004г., между сторонами продолжал действовать ранее заключенный договор от 11.03.1999г., о чем свидетельствует и фактическое поведение сторон, в т.ч. и переписка, предоставленная в материалы дела.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

Возможность одностороннего отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрена статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 указанной статьи в таком случае сторона, изъявившая желание отказаться от договора, должна предупредить об этом другую сторон у за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Данной нормой предусмотрено, что законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды. Таким образом, эта норма является диспозитивной только в части установления сроков предупреждения об отказе от договора.

Право одностороннего отказа от договора, возобновленного на неопределенный срок, предоставлено каждой из сторон законом, и этим правом любая сторона может воспользоваться, при этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Как следует из текста письма N 361/21 от 12.02.2009г. представленного в материалы дела истец явно выразил отказ от продления договора, а также требование в указанный срок освободить занимаемое муниципальное помещение и передать его по акту арендодателю. Указанные обстоятельства свидетельствуют об определенности намерений арендодателя прекратить договорные отношения с ответчиком.

Таким образом, свою волю на отказ от договора аренды истец выразил в письме N 361/21 от 12.02.2009г.

Указанное письмо получено Нечай А.И. Ответчик документально обосновал, что Нечай А.И. не является сотрудником ООО "ДВМ-Урал", данное обстоятельство не оспаривается и представителями истца.

Между тем в соответствии с п. 1 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации полномочие может явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п. ).

Из материалов дела усматривается, что другая документация, в том числе письмо об изменении размера арендной платы от 25.12.2008 N 361-433 (т. 2, л.д. 37), получена Нечай и принята ответчиком к исполнению.

Кроме того, в материалы дела предоставлен акт комиссии от 22.07.2010г. с участием представителей ООО "Неруш-Ю", ООО "ДВМ-Урал" и других организаций, в котором комиссия сделала вывод о том, что помещения, расположенные по адресу: г. Екатеринбург ул. 8 Марта,13 занимает магазин "Белый Ветер". Представитель ООО "ДВМ-Урал" указал, что магазин "Белый ветер" принадлежит ООО "ДВМ-Урал" : управлением магазина занимается директор ООО "ДВМ-Урал" и далее: "В последствии пояснил, что работники магазина "Белый ветер" подчиняются непосредственно директору ООО "ДВМ-Урал".

Согласно имеющемуся в материалах дела протоколу осмотра интернет-страницы компании "Белый Ветер-Екатеринбург", что Нечай А.И. является сотрудником компании "Белый Ветер-Екатеринбург".

Как следует из материалов дела: управляющей компанией ООО "ДВМ-Урал" является ООО "УМС-Инвест" (выписка из ЕГРЮЛ), участниками ООО "Белый ветер-Екатеринбург": ООО "УМС-Инвест", Васенин С.И. (бывший директор ООО "Белый ветер-Екатеринбург"). Решением участников ООО "Белый ветер-Екатеринбург" от 02.06.2009г. директором общества избран Планков А.Н. Как следует из предоставленных в материалы дела документов- Нечай А.И. является заместителем директора магазина ИП. Васенин С.И. Таким образом, предоставленными в материалы дела документами подтверждается аффилированность указанных организаций и их сотрудников.

Указанное, дает основания суду полагать, что письмо N 361/21 от 12.02.2009г. о прекращении договорных отношений получено лицом, чье полномочие явствовало из обстановки.

Предоставленные в материалы дела ответчиком договоры субаренды спорного помещения, заключенные между ООО "ДВМ-Урал" и ИП Васениным С.И. и ООО "Белый ветер-Екатеринбург" не изменяют видение ситуации, а лишь свидетельствуют о правовом оформлении отношений указанных лиц и косвенно подтверждают вышеизложенное.

Как указывалось ранее ООО "ДВМ-Урал" сделано о фальсификации доказательств: письма ООО "Неруш-Ю" от 12.02.2009г. N 361/21 в части рукописного дописывания: "письмо получено Нечаем А.И.", в судебном заседании представители истца подтвердили, что и не утверждают, что именно это дописывание сделано Нечаем А.И., это копия оставленная истцом в своем архиве и надпись сделана его сотрудником.

Кроме того, ООО "ДВМ-Урал" сделано о фальсификации письма ООО "Неруш-Ю" б/д, б/н, адресованное руководителю ООО "ДВМ-Урал", в части подписи на документе, ответчик полагает, что подпись принадлежит не Планкову. Суд считает, что указанное письмо не имеет принципиального значения для дела, а проведение почерковедческой экспертизы подписи Планкова А.Н. нецелесообразно и повлекло бы неоправданное затягивание судебного разбирательства.

Истцом в материалы дела предоставлено письмо исх. N 316/16-14 от 29.03.2010 и почтовая квитанция от 30.03.2010, как на доказательство, подтверждающее направление ответчику уведомления об освобождении помещения, представитель ответчика полагает, что указанное письмо не отправлялось заказной корреспонденцией 03.03.2010г., в указанном конверте был направлен счет на оплату арендной платы. Данное обстоятельство также не имеет принципиального значения для дела, поскольку правоотношения сторон прекращены письмом исх. N 316/16-14 от 29.03.2010г. Дополнительно следует отметить, что на указанное письмо истец ссылался и при апелляционном обжаловании судебного акта по настоящему делу (постановление от 27.10.2010г.)

В силу ст. 622 ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.

Согласно пункту 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации арендованное имущество должно быть возвращено в том же порядке, как оно передавалось в аренду, то есть передача спорного объекта арендатором и принятие его арендодателем так же оформляются передаточным актом (или иным документом, подписанным обеими сторонами).

Правовые основания для пользования арендованными помещениями у ответчика отсутствуют.

Доказательства освобождения ответчиком арендованных помещений и возврата их истцу в материалы дела не представлены.

При таких обстоятельствах требования истца о выселении ответчика из нежилого одноэтажного помещения общей площадью 209,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул.8-е Марта, 13 подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

В силу ст. 106 АПК РФ, к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно ч. 2 ст. 110 АПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

ООО "Неруш-Ю" в подтверждение расходов на представителей в материалы дела предоставлен договор 26-А от 20.04.2010г., а также платежное поручение N 17 от 26.04.2010г на сумму 15000 руб., исполнение договора подтверждение многократным участием в судебных заседания по настоящему делу.

Учитывая результаты рассмотрения дела, судебные издержки на представителя также подлежат возмещению за счет ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Обязать Общество с ограниченной ответственностью "ДВМ-Урал" (ИНН 6658088630) освободить встроенное нежилое помещение общей площадью 209, 9 кв.м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8-е Марта, 13, и передать его Обществу с ограниченной ответственностью "Неруш-Ю" (ИНН 6661077109) в освобожденном виде.

3. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ДВМ-Урал" (ИНН 6658088630) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Неруш-Ю" (ИНН 6661077109) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 4000 (четыре тысячи) руб. и судебные расходы на представителя в размере 15000 (пятнадцать тысяч) руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.