Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 мая 2011 г. N А60-1650/2011 (извлечение) (ключевые темы: инвестор - инвестиционный договор - нежилое здание - инн - объекты незавершенного строительства)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 24 мая 2011 г. N А60-1650/2011

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17 ноября 2011 г. N Ф09-7391/11 по делу N А60-1650/2011 настоящее решение оставлено без изменения

См. дополнительную информацию к настоящему решению

Резолютивная часть решения объявлена 17 мая 2011 года

Полный текст решения изготовлен 24 мая 2011 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи, рассмотрел в судебном заседании дело N А60-1650/2011 по иску Индивидуального предпринимателя Короткова Аркадия Евгеньевича (ИНН 667203759016, ОГРН 304667236400031) к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная производственно-эксплуатационная компания" (ИНН 6671139280, ОГРН 1036604019407)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора - Закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Новый Град"

о признании права собственности

при участии в судебном заседании:

от истца: Силиванов А.В., представитель по доверенности от 25.01.2011 г.,

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом,

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В судебном заседании 17.05.2011 по ходатайству истца объявлялся перерыв для ознакомления с письменным отзывом ответчика и дополнительными документами, приложенными к отзыву, с 15.15 до 15.25 часов этого же дня. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, с участием того же представителя истца, в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

Лицу, участвующему в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Индивидуальный предприниматель Коротков А. Е. обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Строительная производственно-эксплуатационная компания" о признании права собственности на объект незавершенного строительства - офис N 522, имеющий инвентарный номер 1\35441\Б\21\1\004, расположенный на 2, 3 этажах дома по адресу; г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72, литера "Б", общая площадь по данным инвентаризации на 11.12.2007 г. 244,8 кв.м.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на положения ст. 130, ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 7 Закона РСФСР N 1488-1 от 02.06.1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР".

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату названного Закона следует читать как 26 июня 1991 г.

В судебном заседании 17.05.2011 истец исковые требования поддержал.

Ответчик и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, что подтверждается материалами дела, в суд не явились.

Учитывая, что ответчик и третье лицо извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, арбитражный суд счел возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 и ч. 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие их представителей.

Через канцелярию арбитражного суда 17.05.2011 от ответчика поступил письменный отзыв на исковое заявление. К отзыву приложены копии дополнительных документов согласно перечню, которые приобщены судом в материалы дела в порядке ст. 41, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В представленном отзыве на иск, ответчик требования не признал, полагая инвестиционный договор N 1 1-04 от 11.04.2008 г., а также договор уступки права требования N 123/1 у от 10.04.2008 г., на которых истец основывает свои исковые требования, ничтожными сделками, поскольку со стороны ООО "СПЭК" они подписаны Беленьковым Д.В., действовавшим на основании доверенности от 16.07.2007 г., выданной Алабужиным Э.Б., не являющимся на тот момент генеральным директором ООО "СПЭК". Помимо этого, указал, что спорные помещения не значатся в Приложении N 1 к инвестиционному договору N 1 от 27.10.2003 г., в отношении которых общество "УК "Новый град" имело право привлекать дополнительных инвесторов. Кроме того, ответчик обратил внимание на то, что согласно предписанию Управления государственного строительного надзора Свердловской области объект капитального строительства, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова. 72, является объектом незавершенного строительства и его использование осуществляется с грубым нарушением норм Градостроительного кодекса РФ. В связи с чем, ответчик полагает, что оснований для удовлетворения исковых требований в данном случае не имеется.

Рассмотрев материалы дела, суд установил:

Как следует из Распоряжения Главы г. Екатеринбурга N 3015-Р от 17.08.2006 г., земельный участок в г. Екатеринбурге по ул. Сакко и Ванцетти-Радищева-Хохрякова-Куйбышева площадью 8617 кв.м. был предоставлен обществу "СПЭК" в аренду для строительства жилого комплекса со встроенными офисными и торговыми помещениями и подземным гаражом.

Для осуществления строительства четырехсекционного многоэтажного жилого здания со встроенно-пристроенными торговыми помещениями, встроено-пристроенной подземной автостоянкой, пристроенным административным зданием, трансформаторной подстанцией Администрацией города Екатеринбурга выдано Разрешение на строительство N RU 66302000-264. Согласно кратким проектным характеристикам общая площадь объекта составляла 24185,01 кв.м.

27 октября 2003 г. между ЗАО УК "Новый Град" и ООО "СПЭК" был подписан инвестиционный договор N 1, по условиям которого стороны согласовали соединение своих вкладов (капиталовложения) и совместно действовать без образования юридического лица с целью завершения первой очереди строительства жилого комплекса по ул. Хохрякова в городе Екатеринбурге (п. 1.1 договора). По окончании строительства объекта ООО "СПЭК" обязалось передать в собственность ЗАО УК "Новый Град" или указанных им третьих лиц жилые и нежилые помещения.

15 ноября 2004 года сторонами подписано Дополнительное соглашение к указанному договору, которым стороны предусмотрели условие о том, что ООО "СПЭК" предоставляет право ЗАО УК "Новый Град" привлекать инвесторов на дополнительные площади (абз. 3 п. 1.1 доп. соглашения). ЗАО УК "Новый Град" было предоставлено право самостоятельно определять стоимость 1 кв.м. для заключения договоров с инвесторами при условии, чтобы стоимость соответствовала среднерыночным ценам на помещения (абз. 2 п. 1.2 доп. соглашения).

Между ЗАО "Управляющая компания "Новый град" (Компания) и ООО "АсГрад" (инвестор) заключен инвестиционный договор N 869 от 10.03.2005, по условиям которого инвестор обязался передать компании денежные средства и поручил Компании эффективно использовать их с целью инвестирования в строительство дома N 72 по ул. Хохрякова в г. Екатеринбурге (п.2.1). После выполнения инвестором всех обязательств, завершения строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, компания обязалась оформить и передать инвестору документы, необходимые для оформления помещения в собственность инвестора (п.2.3).

В приложении N 1 к инвестиционному договору указаны характеристики помещений, подлежащих передаче инвестору - офисное помещение, блок N 4 на 2-ом этаже площадью 237 кв.м. офисное помещение, блок N 4 на 3-ем этаже площадью 228 кв.м. Сумма инвестирования составляет 12 090 000 рублей. Помимо этого определен уровень отделки помещений.

Из содержания п. 2.2 договора следует, что инвестор считается надлежащим образом выполнившим свои обязательства в случае осуществления финансирования в полном объеме.

Согласно справке от 14.12.2007, выданной ЗАО УК "Новый Град", инвестором в оплату финансирования строительства указанных в договоре помещений внесены денежные средства в сумме 16 217 718 рублей.

14 декабря 2007 года между ЗАО "УК "Новый Град" (Компания), ООО "АсГрад" (инвестор) и ООО "Строительная производственно -эксплуатационная компания" (застройщик) подписан трехстронний договор N 869/1 о перемене лиц в обязательстве.

Из содержания п. 2 указанного договора следует, что Компания передала застройщику в полном объеме права и обязанности по инвестиционному договору N 869 от 10.03.2005, включая обязанность передать инвестору помещения, указанные в п. 1 договора и в приложении N 1 к инвестиционному договору, т.е. два офисных помещения.

В п. 3 договора N 869/1 от 14.12.2007 (перемены лица в обязательстве) стороны зафиксировали, что на момент заключения договора инвестором произведено исполнение по инвестиционному договору в объеме 16 217 718 руб. 90 коп., что соответствует 465 кв.м. помещений, подлежащих передаче инвестору.

Со стороны ООО "Строительная производственно - эксплуатационная компания" указанный договор подписан заместителем исполнительного директора Беленьковым Д. В., действующим на основании доверенности от 16.07.2007, выданной генеральным директором ООО "СПЭК" Алабужиным Э. Б.

Ответчик, оспаривая полномочия Беленькова Д. В., ссылается на уведомление от 01.08.2007 об отзыве выданной Беленькову Д. В. доверенности от 16.07.2007.

Данный довод ответчика судом отклонен, исходя из следующего.

Согласно ч.1, 2 ст. 189 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 6 п. 1 ст. 188 настоящего Кодекса. Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.

Однако доказательств уведомления своих контрагентов и уполномоченных органов по строительству объекта недвижимости по ул. Хохрякова, д. 72 об отзыве доверенности ответчик суду не представил.

Подписав дополнительное соглашение от 06.08.2008 к инвестиционному договору N 869 от 10.03.2005 ООО "АсГрад" и ООО "СПЭК" уточнили номера и месторасположение помещений: нежилое помещение N 522 площадью 244,8 кв.м., расположенное на 3-ем этаже в блоке N 4; нежилое помещение N 523 площадью 234,6 кв.м., расположенное на 4-ом этаже в блоке N 4.

По акту от 14.12.2007 ООО "СПЭК" передало ООО "АсГрад" как инвестору для выполнения внутренних отделочных работ оба помещения.

07 августа 2008 года между ООО "АсГрад", индивидуальным предпринимателем Коротковым А. Е. и индивидуальным предпринимателем Полетаевым М. А. заключен договор уступки права требования по инвестиционному договору N 869 от 10.03.2005г.

По условиям договора уступки от 07.08.2008 (п.1.1) ООО "СПЭК" уступает, а ИП Коротковым А. Е. и ИП Полетаевым М. А. принимают все права и обязанности, переданные обществу "СПЭК" на основании договора перемены лиц в обязательстве N 869/1 от 14.12.2007.

В результате реализации инвестиционного договора N 869 от 10.03.2005 г. индивидуальному предпринимателю Короткову А. Е. будет принадлежать офисное помещение N 522, расположенное в блоке N 4 на 3-ем этаже площадью 244,8 кв.м. (п.2.2.3 договора).

Как следует из кадастрового паспорта, выданного ЕМУП "БТИ", по состоянию на 22.09.2010 степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 99 %. При этом в кадастровом паспорте указано, что по данным инвентаризации на 11.12.2007 степень готовности объекта составляет 100 %.

Согласно свидетельству о государственной регистрации N 66 АБ 387064, выданному 02.06.2004г., спорный объект зарегистрирован как объект, незавершенный строительством (кадастровый N 66:01/01:00:1109:72:01).

Таким образом, спорное помещение не является объектом действующего договора строительного подряда. Однако нежилые помещения в эксплуатацию не сданы, соответствующее разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдано.

Истцом в материалы дела представлено техническое заключение N 3/11 от 17.02.2011г., подготовленное ООО "Консалтинговый центр "Графтинг", из которого следует, что техническое состояние нежилого помещения офисного назначения N 522 площадью 244,8 кв.м., расположенное на 4-ом этаже административно-бытового здания в составе жилого комплекса с подземными автостоянками по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72, литер Б, оценено, как работоспособное, пригодное к дальнейшей нормальной эксплуатации, безопасное для жизни и здоровья людей, соответствующее требованиям действующих строительных норм и правил. Степень готовности объекта высокая. Помещение по своему назначению, расположению и планировке соответствует требованиям нормативных документов (СНиП). В настоящее время существующие несущие конструкции (стены, колонны, перекрытия) помещения находятся в удовлетворительном, исправном техническом состоянии, удовлетворяют требованиям эксплуатационной надежности и могут эксплуатироваться без каких-либо дополнительных усилений. Состояние конструкций характеризуется, как исправное, видимых повреждений или деформаций, влияющих на прочность и устойчивость здания в целом и его отдельных элементов, в ходе обследования не обнаружено. При проведении визуального натурного осмотра помещения дефекты несущих строительных конструкций, свидетельствующие об исчерпании несущей способности, отсутствуют.

Фактов, свидетельствующих о том, что сохранение указанного объекта нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан, не установлено.

В соответствии с п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.06.1991 N 1488-1 незавершенные объекты инвестиционной деятельности является долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором выполненных работ и услуг.

Пунктом 16 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

Как отмечалось ранее, спорный объект не является предметом действующего договора строительного подряда.

При совокупности указанных выше обстоятельств суд полагает, что истцом предоставлены доказательства приобретения им права собственности на нежилое помещение N 522 площадью 244,8 кв.м., расположенное на 4-ом этаже д. N 72 (литер Б) по ул. Хохрякова в г. Екатеринбурге.

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

По общему правилу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Предметом заявленного иска является требование истца о признании права собственности, государственная пошлина за рассмотрение арбитражным судом которого составляет 4 000 рублей (подп.2 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

Исковые требования удовлетворены в полном объеме, следовательно, сумма государственной пошлины относится на ответчика и подлежит взысканию в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

Исковые требования удовлетворить.

Признать за индивидуальным предпринимателем Коротковым Аркадием Евгеньевичем (ИНН 667203759016, ОГРН 304667236400031) право собственности на объект незавершенного строительства - офис N 522, имеющий инвентарный номер 1\35441\Б\21\1\004, расположенный на 2, 3 этажах дома по адресу; г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72, литера "Б", общая площадь по данным инвентаризации на 11.12.2007 г. - 244,8 кв.м.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная производственно-эксплуатационная компания" (ИНН 6671139280, ОГРН 1036604019407) в пользу индивидуального предпринимателя Короткова Аркадия Евгеньевича (ИНН 667203759016, ОГРН 304667236400031) 4 000 рублей (четыре тысячи рублей) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Вынесенный судебный акт по данному делу является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.