Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 25 июля 2011 г. N А60-13034/2011
Резолютивная часть решения объявлена 18 июля 2011 года
Полный текст решения изготовлен 25 июля 2011 года.
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи при ведении протокола судебного заседания помощником судьи рассмотрел в судебном заседании дело NА60-13034/2011 по иску индивидуального предпринимателя Бабошиной Елены Леонидовны (ИНН 666300870314, ОГРНИП 304667330000012)
к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом Администрации города Екатеринбурга,
Администрации г.Екатеринбурга
обществу с ограниченной ответственностью "ТрансЭнергоРесурс" (ИНН 6672160662, ОГРН 1046604381691)
о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки и урегулировании разногласий по договору
при участии в судебном заседании:
от истца: Лазаренко В.А. - представитель по доверенности от 15.03.2011г.
после перерыва - Кошкин А.А., представитель по доверенности от 15.03.2011г.
от ответчиков:
от ООО "ТрансЭнергоРесурс": Набиева К.В., представитель по доверенности от 17.05.2011г.; Лебедев А.В., представитель по доверенности N6 от 10.03.2010г.
от ЕКУГИ: Барабанова Н.И., представитель по доверенности N145 от 30.12.2010г.
от Администрации г.Екатеринбурга: Барабанова Н.И., представитель по доверенности N 229 от 30.12.2010г.
В связи с привлечением к участию в деле в качестве ответчика Администрации г. Екатеринбурга в судебном заседании, начавшемся 11.07.2011г., объявлялся перерыв до 18.07.2001г. После перерыва судебное заседание продолжено при участии лиц поименованных в протоколе судебного заседания.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.
Индивидуальный предприниматель Бабошина Елена Леонидовна обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом Администрации города Екатеринбурга, обществу с ограниченной ответственностью "ТрансЭнергоРесурс" в котором просит:
- признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, содержащуюся в отчете ООО "Трансэнергоресурс" N648 от 03.12.2010г.;
- обязать Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом заключить договор N 566 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда - встроенного нежилого помещения (литер И). Номера на поэтажном плане: 1 этаж NN1-12, площадь общая 130,2 кв.м., расположенного по адресу: г.Екатеринбург, ул.Краснофлотцев,д.10 с условием о рассрочке платежа от 21.02.2011г. с ИП Бабошиной Е.Л. на условиях пунктов 2.1, 2.3, 2.5, 2.6, 5.2.3, 5.4.4, 5.4.7, 6.1, 6.2, 6.2.1, 6.2.2, 6.2.3, 6.2.4 и графика платежей в редакции истца.
Названные пункты договора истец просит изложить в следующей редакции:
Пункт 2.1: Цена объекта составляет 3558474 (три миллиона пятьсот пятьдесят восемь тысяч четыреста семьдесят четыре) руб. 58 коп., кроме того, покупатель уплачивает НДС в сумме 640525 (шестьсот сорок тысяч пятьсот двадцать пять) руб. 42 коп. в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации. Цена объекта оценки определяется на основании отчета N07.03/2011 от 10.03.2011г., выполненного ООО "Независимая оценочная компания "НЭКС".
Пункт 2.3: Срок рассрочки основного платежа составляет 60 (шестьдесят) месяцев. Покупатель перечисляет ежемесячный платеж равный 1/60 (одной шестидесятой) от суммы основного долга, установленного п. 2.1 договора, до десятого числа месяца, следующего за очередным (платежным). Первый платеж должен быть внесен покупателем до 10 (десятого) числа месяца, следующего за месяцем, в котором осуществлена государственная регистрация права собственности покупателя на недвижимое имущество. Окончательный срок оплаты объекта определяется по истечении 60 (шестидесяти) месяцев с момента внесения первого платежа. Общая сумма, подлежащая оплате в конкретном периоде, устанавливается в соответствии с графиком платежей.
Пункт 2.5: Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого объекта по настоящему договору, засчитываются в следующей очередности:
1) В уплату процентов, начисленных в соответствии с пунктом 2.4 настоящего договора на сумму основного долга;
2) В погашение основного долга.
Указанная очередность применяется вне зависимости от назначения платежа, указываемого покупателем в платежном документе.
Пункт 2.6: Датой исполнения обязательств по оплате приобретаемого объекта считается дата списания денежных средств с расчетного счета покупателя, при условии надлежащего и правильного заполнения платежных реквизитов, обеспечивающих поступление денежных средств продавцу.
Пункт 5.2.3: Определять страховые риски, в отношении которых заключаются договоры страхования.
Пункт 5.4.4: Не отчуждать объект без согласия продавца.
Пункт 6.1: За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает пени в размере 0,02% (ноль целых две сотых процента) от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном периоде, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления обязательства по дату погашения просроченной задолженности включительно.
Пункт 6.2: Расторжение и изменение договора осуществляется в порядке, установленном действующим законодательством.
Пункты 5.4.7, 6.2.1, 6.2.2, 6.2.3, 6.2.4 истец просит исключить из текста договора купли-продажи N566 от 21.02.2011г.
В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на то обстоятельство, что рыночная стоимость встроенного нежилого помещения, общей площадью 130,2 кв.м., расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Краснофлотцев, 10, литер И, помещения N 1-12, 22, определена Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом Администрации города Екатеринбурга на основании отчета об оценке N648 от 03.12.2010г., составленного ООО "Трансэнергоресурс" с нарушением требований ФЗ "Об оценочной деятельности" и Федеральных стандартов оценки. По мнению истца, величина стоимости объекта оценки, определенная ООО "Трансэнергоресурс" в вышеуказанном отчете об оценке, не может быть признана достоверной.
По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
В предварительном судебном заседании представителем истца заявлено ходатайство в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ об уточнении исковых требований, а именно: истец просит п. 2.1 договора купли-продажи N566 от 21.02.2011г. изложить с учетом цены объекта, определенной в ходе рассмотрения настоящего дела. В остальной части заявленные требования истец поддерживает в полном объеме.
Ходатайство истца об уточнении исковых требований удовлетворено судом.
По ходатайству ответчика ООО "Трансэнергоресурс" к материалам дела приобщен письменный отзыв на иск, а также дополнительные доказательства, поименованные в соответствующем сопроводительном письме. В соответствии с представленным отзывом ответчик полагает выполненный им отчет достоверным и не противоречащим действующему законодательству, ссылается на то обстоятельство, что достоверность спорного отчета подтверждена экспертным заключением СРО МСО от 07.12.2010г. N128/04/10. В связи изложенными обстоятельствами ответчик просит в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Бабошиной Елены Леонидовны отказать.
По ходатайству ответчика ЕКУГИ к материалам дела приобщен письменный отзыв на иск и приложенные к нему документы. Согласно представленному отзыву ответчик полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению, просит указанные истцом пункты договора купли-продажи N566 от 21.02.2011г. изложить в редакции продавца.
Истцом в данном судебном заседании с учетом содержания преамбулы договора N 566 от 21.02.2011г., из которой следует, что Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом, действует от имени Администрации г.Екатеринбурга, заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве ответчика Администрации г.Екатеринбурга.
Заявленное ходатайство рассмотрено и удовлетворено судом на основании ст.46 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В связи с привлечением к участию в деле еще одного ответчика в судебном заседании объявлялся перерыв. После перерыва судебное заседание продолжено при участии представителя Администрации г.Екатеринбурга.
Представитель Администрации г.Екатеринбурга пояснил в судебном заседании, что предоставленного времени было достаточно для подготовки, возражения против рассмотрения спора по существу в данном судебном заседании у ответчика отсутствуют.
Возражая против удовлетворения заявленных истцом требований Администрация г.Екатеринбурга поддерживает доводы ЕКУГИ.
Представителем ЕКУГИ в судебном заседании заявлено ходатайство об изменении его наименования как участника процесса на Департамент по управлению муниципальным имуществом, в связи с внесением соответствующих изменений в ЕГРЮЛ.
Заявленное ЕКУГИ ходатайство рассмотрено и с учетом содержания представленного свидетельства о регистрации изменений в учредительные документы от 15.07.2011г., выписки из ЕГРЮЛ по состоянию на 15.07.2011г. удовлетворено судом на основании ч.4 ст.124 Арбитражного процессуального кодекса РФ. С учетом вышеизложенного, надлежащим наименованием Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом Администрации г.Екатеринбурга следует считать - Департамент по управлению муниципальным имуществом.
Истцом в данном судебном заседании заявлено ходатайство об отказе от исковых требований, предъявленных к ООО "Трансэнергоресурс" о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете ООО "Трансэнергоресурс" N648 от 03.12.2010г. Также истец ходатайствует о принятии судом измененной формулировки второго искового требования, а именно, истец вместо требования об обязании ответчика заключить договор просит суд урегулировать разногласия по договору N 566 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда - встроенного нежилого помещения (литер И). Номера на поэтажном плане: 1 этаж NN1-12, площадь общая 130,2 кв.м., расположенного по адресу: г.Екатеринбург, ул.Краснофлотцев, д.10 с условием о рассрочке платежа от 21.02.2011г. с ИП Бабошиной Е.Л. и принять пункты 2.1, 2.3, 2.5, 2.6, 5.2.3, 5.4.4, 5.4.7, 6.1, 6.2, 6.2.1, 6.2.2, 6.2.3, 6.2.4 в редакции истца.
Названное ходатайство рассмотрено и удовлетворено судом с учетом положений ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Производство по делу в части требования к ООО "Трансэнергоресурс" подлежит прекращению на основании п.4 ч.1 ст.150 АПК РФ.
Поскольку судебный акт может повлиять на права и обязанности ООО "Трансэнергоресурс" по отношению к ответчику, суд счел необходимым привлечь названное лицо к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании ст.51 АПК РФ.
Истцом заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, общей площадью 130,2 кв.м., расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Краснофлотцев, 10, литер И, помещения N 1-12, 22, по состоянию на 03.02.2011г. Проведение экспертизы истец просит поручить специалисту ООО "Аксиома" Комлевой С.Х. В обоснование заявленного ходатайства истец ссылается на то обстоятельство, что у истца имеется оценка объекта недвижимости, отличная от выполненной ООО "Трансэнергоресурс"; стоимость, определенная в отчете ООО "Трансэнергоресурс" N 648 от 03.12.2010г. не являлась достоверно рыночной на момент направления в адрес истца ответчиком проекта договора, поскольку ответчиком были нарушены сроки, установленные ст.9 ФЗ N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.
Представители ответчиков и третьего лица в судебном заседании заявили возражения относительно назначения по делу судебной экспертизы ввиду отсутствия такой необходимости.
Учитывая то обстоятельство, что истец отказался от требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете ООО "Трансэнергоресурс" N648 от 03.12.2010г., а также то, что для оценки возражений истца относительно стоимости недвижимого имущества, предложенной ответчиком в проекте договора, необходимость в специальных познаниях экспертов - оценщиков у суда отсутствует. Исходя из изложенного ходатайство истца о назначении судебной экспертизы рассмотрено и отклонено судом на основании ст. 82 АПК РФ.
Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон, суд
УСТАНОВИЛ:
Как следует из материалов дела, между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом и ИП Бабошиной Е.Л. заключен договор аренды N 68520028 от 01.09.2005г., на основании которого переданы в аренду нежилые встроенные помещения NN1-12,22 общей площадью 130,2 кв.м., расположенные по адресу: г.Екатеринбург, ул.Краснофлотцев, д.10 (литер И). В соответствии с условиями дополнительного соглашения от 01.08.2006г. указанный договор заключен с 01.09.2005г. на неопределенный срок.
В соответствии со ст.3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" N 159-ФЗ от 22.07.2008г. субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
То обстоятельство, что истец относится к субъектам малого предпринимательства и соответствует критериям, предусмотренным вышеуказанной нормой для преимущественного права на приобретение муниципального имущества Администрацией г.Екатеринбурга признается.
Постановлением Администрации г.Екатеринбурга N 484 от 17.02.2011 г. с учетом обращения ИП Бабошиной Е.Л. от 08.04.2010г. о реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества утверждены условия приватизации муниципального имущества - нежилых встроенных помещений NN1-12, 22 общей площадью 130,2 кв.м., расположенных по адресу: г.Екатеринбург, ул.Краснофлотцев, д.10 (литер И).
В связи с принятием решения об условиях приватизации арендуемого ИП Бабошиной Е.Л. вышеуказанного нежилого помещения Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом Администрации г.Екатеринбурга, с сопроводительным письмом за N 02.12-19/1/1598 от 22.02.2011г. в адрес ИП Бабошиной Е.Л. направлен проект договора с условием о рассрочке платежа N 566 от 21.02.2011г.
По условиям данного договора Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом действует от имени Администрации г.Екатеринбурга.
Предметом названного договора купли-продажи является объект муниципального нежилого фонда - нежилые встроенные помещения NN1-12, 22 общей площадью 130,2 кв.м., расположенные по адресу: г.Екатеринбург, ул.Краснофлотцев, д.10 (литер И).
Цена объекта составляет 518000 руб., кроме того, покупатель уплачивает НДС в сумме 932400 руб. ( п.2.1. договора).
Указанная цена определена продавцом на основании отчета об оценке N648 от 03.12.2010г., выполненного ООО "Трансэнергоресурс".
Возражая против стоимости объекта в сумме 5180000 руб., определенной собственником имущества на основании указанного отчета и, полагая, что условие о цене подлежит определению на основании отчета, выполненного ООО "Независимая оценочная компания "НЭКС", в размере 3558 474 руб.58 коп., а также оспаривая другие условия договора, истец отказался от подписания договора купли-продажи в предложенной ответчиком редакции и направил в его адрес протокол разногласий от 15.03.2011г., изложив в нем свою редакцию пунктов 2.1, 2.3, 2.5, 2.6, 5.2.3, 5.4.4., 5.4.7, 6.1, 6.2, 6.2.1., 6.2.2., 6.2.3., 6.2.4, а также графика платежей.
Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом названный протокол разногласий не принят, о чем было сообщено истцу письмом от 11.04.2011г. за N 02.12-19/1/3665.
Как следует из пояснений сторон, разногласия по вышеуказанным пунктам договора до настоящего времени не урегулированы, в связи с чем ИП Бабошина Е.Л. обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи N 566 от 21.02.2011г.
В соответствии с п.2 ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Пункт 2.1 договора предложен ответчиком в проекте договора в следующей редакции "Цена объекта составляет 5180000 рублей, кроме того, покупатель уплачивает НДС в сумме 932400 руб. в соответствии с Налоговым кодексом РФ".
Истцом в протоколе разногласий к договору названный пункт изложен в следующей редакции: "Цена объекта составляет 3558474 руб.58 коп., кроме того, покупатель уплачивает НДС в сумме 640525 руб.42 коп. в соответствии с Налоговым кодексом РФ. Цена объекта оценки определяется на основании отчета N 07-03/2011 от 10.03.2011г., выполненного ООО "Независимая оценочная компания "НЭКС".
Истец в уточненных исковых требованиях, представленных в данном судебном заседании по пункту 2.1 договора предлагает цену объекта определить суду в ходе рассмотрения спора. При этом истец указывает, что цена должна определяться без НДС.
Таким образом, содержательная часть разногласий сторон по пункту 2.1 договора сводится к различиям в оценке стоимости отчуждаемого объекта.
При этом, возражая против предложенной ответчиком в проекте договора стоимости недвижимого имущества, истец указывает на то, что стоимость, определенная в отчете ООО "Трансэнергоресурс N 648 от 03.12.2010г. не являлась достоверно рыночной на момент направления в адрес истца ответчиком проекта договора, поскольку мнение оценщика было выражено только на дату оценки -24.11.2010г., а ЕКУГИ нарушены сроки, установленные ст.9 ФЗ N 159-ФЗ от 22.07.2008г., в частности срок на принятие решения об условиях приватизации (вместо 22.12.2010г. решение о приватизации принято 17.02.2011г., вместо 11.01.2011г. проект договора купли-продажи направлен только 22.02.2011г.). Истец полагает, что фактически сроки, установленные в ст. 9 ФЗ N 159-ФЗ от 22.07.2008г., являются сроками действия рыночной цены, установленной в результате проведения оценки.
Согласно ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.
Согласно ст.8 ФЗ от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Согласно ч.3 ст.9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления от арендатора уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
При этом из содержания Федерального закона N 159-ФЗ не следует, что в договоре купли-продажи арендуемого имущества возможно указание иной цены продаваемого имущества, чем определенной порядком, изложенным в статье 9 упомянутого Закона, и указанной в решении об условиях приватизации арендуемого имущества.
Рыночная стоимость имущества, являющегося предметом спорного договора купли-продажи, определена ответчиком в проекте договора на основании отчета об оценке N 648 от 03.12.2010г., выполненного ООО "Трансэнергоресурс". В соответствии с данным отчетом рыночная стоимость определена на 24.11.2010г.
Несмотря на то обстоятельство, что решение об условиях приватизации арендуемого имущества принято, а проект договора купли-продажи направлен с нарушением сроков, установленных ч.3 ст.9 Федерального закона N 159-ФЗ, у суда отсутствуют основания для выводов о том, что в проекте договора купли-продажи использована недействительная рыночная стоимость объекта недвижимости, исходя из следующего.
В силу положений статьи 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со статьей 20 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.
Пунктом 26 Федерального стандарта оценки N1, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 256 установлено, что итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.
Поскольку период между датой ( 24.11.2010г.), на которую определена рыночная стоимость объекта недвижимости в отчете об оценке N 648 от 03.12.2010г., выполненном ООО "Трансэнергоресурс", и датой принятия решения о приватизации ( 17.02.2011г.), а также датой направления в адрес истца проекта договора купли-продажи (22.02.2011г.) не превышает шесть месяцев, названная стоимость правомерно включена Администрацией г.Екатеринбурга в лице ЕКУГИ в проект договора купли-продажи N 566 от 21.02.2011г.
Таким образом, условие договора купли-продажи N 566 от 21.02.2011г. в отношении цены продаваемого помещения определяется судом в размере 5 180 000 руб. без НДС на основании отчета об оценке N 648 от 03.12.2010г., выполненного ООО "Трансэнергоресурс". При этом судом учтено, что пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 28.12.2010 N 395-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", пункт 2 статьи 146 НК РФ дополнен подпунктом 12, согласно которому не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Также между сторонами имеются разногласия по условиям пункта 2.3 договора.
Пункт 2.3. договора предложен ответчиком в следующей редакции: "Срок рассрочки основного долга составляет 60 (шестьдесят) месяцев. Покупатель перечисляет ежемесячный платеж в размере не менее суммы, установленной графиком платежей, до десятого числа включительно каждого месяца, следующего за очередным (платежным). Первый платежный период в соответствии с настоящим договором устанавливается с 21.02.2011г. по 10.03.2011г."
Истец предлагает заменить указанный пункт следующей редакцией: "Срок рассрочки основного долга составляет 60 (шестьдесят) месяцев. Покупатель перечисляет ежемесячный платеж, равный 1/60 (одной шестидесятой) от суммы основного долга, установленного п.2.1. договора, до десятого числа включительно каждого месяца, следующего за очередным (платежным). Первый платеж должен быть внесен покупателем до 10 (десятого) числа месяца, следующего за месяцем, в котором осуществлена государственная регистрация права собственности покупателя на недвижимое имущество. Окончательный срок оплаты объекта определяется по истечении 60 (шестидесяти) месяцев с момента внесения первого платежа. Общая сумма, подлежащая оплате в конкретном периоде, устанавливается в соответствии с графиком платежей".
Учитывая, что в рассматриваемом случае договор купли-продажи считается заключенным с момента согласования сторонами всех его существенных условий в надлежащей форме и не требует государственной регистрации, обязанность по оплате стоимости приобретенного имущества и сроки оплаты не могут быть поставлены в зависимость от даты регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество.
С учетом изложенного суд определяет условия п.2.3. договора в следующей редакции: "Срок рассрочки основного долга составляет 60 (шестьдесят) месяцев. Покупатель перечисляет ежемесячный платеж, равный 1/60 (одной шестидесятой) от суммы основного долга, установленного п.2.1. договора, до десятого числа включительно каждого месяца, следующего за очередным (платежным). Первый платеж должен быть внесен покупателем до 10 (десятого) числа месяца, следующего за месяцем, в котором вступило в законную силу решение Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-13034/2011. Окончательный срок оплаты объекта определяется по истечении 60 (шестидесяти) месяцев с момента внесения первого платежа. Общая сумма, подлежащая оплате в конкретном периоде, устанавливается в соответствии с графиком платежей".
Помимо названных выше условий договора у сторон имелись разногласия по п. 2.5 договора.
Пункт 2.5. изложен ответчиком в проекте договора в следующей редакции: " Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого Объекта по настоящему договору, засчитываются в следующей очередности: 1. в уплату пени, начисленной в случае ненадлежащего исполнения условий настоящего договора; 2. в уплату процентов, начисленных в соответствии с пунктом 2.4. настоящего договора на сумму основного долга; 3. в погашение основного долга ".
Истцом предложена следующая редакция названного пункта: "Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого Объекта по настоящему договору, засчитываются в следующей очередности: 1. в уплату процентов, начисленных в соответствии с пунктом 2.4. настоящего договора на сумму основного долга; 2. в погашение основного долга. Указанная очередность применяется вне зависимости от назначения платежа, указываемого покупателем в платежном документе".
При согласовании названного пункта между сторонами возникли разногласия относительно применения положений ст.319 Гражданского кодекса РФ.
Применяя статью 319 ГК РФ, необходимо учитывать, что названная норма не регулирует отношения, связанные с привлечением должника к ответственности за нарушение обязательства, а определяет порядок исполнения денежного обязательства, которое должник принял на себя при заключении договора.
В связи с изложенным судам следует иметь в виду, что соглашением сторон может быть изменен порядок погашения только тех требований, которые названы в статье 319 ГК РФ (например, стороны вправе установить, что при недостаточности платежа обязательство должника по уплате процентов погашается после основной суммы долга).
Соглашение, предусматривающее, что при исполнении должником денежного обязательства не в полном объеме требования об уплате неустойки, процентов, предусмотренных ст.395 ГК РФ , или иные связанные с нарушением обязательства требования погашаются ранее требований, названных в статье 319 Кодекса, противоречит смыслу данной статьи и является ничтожным (ст.168 ГК РФ) (указанная позиция отражена в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 г. N 141 " О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Принимая во внимание, что проценты за пользование чужими денежными средствами, оплата которых согласована сторонами в п.2.4. договора рассматриваются как плата за предоставленный организации коммерческий кредит (п.1 ст.823 ГК РФ, абз.2 п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами"), суд определяет условие п. 2.5. договора в редакции истца.
Что касается разногласий сторон по пункту 2.6 договора, то ответчиком в проекте договора редакция названного условия изложена следующим образом: "датой исполнения обязательства по оплате приобретаемого объекта считается дата зачисления денежных средств на счет продавца по соответствующему коду бюджетной классификации".
Истец полагает, что данный пункт должен быть изложен в следующей редакции: "Датой исполнения обязательств по оплате приобретаемого объекта считается дата списания денежных средств с расчетного счета покупателя, при условии надлежащего и правильного заполнения платежных реквизитов, обеспечивающих поступление денежных средств продавцу".
Как установлено ст.309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 316 ГК РФ предусмотрено, что, если место исполнения не определено законом, иными правовыми актами или договором, не явствует из обычаев делового оборота или существа обязательства, исполнение по денежному обязательству должно быть произведено в месте нахождения юридического лица.
Таким образом, из вышеприведенных норм следует, что они носят диспозитивный характер, предоставляющий субъектам права возможность самим решать вопрос об объеме и характере своих прав и обязанностей.
Поскольку соглашение сторонами не достигнуто, суд полагает возможным исключить данный пункт из условий договора. В данном случае при исполнении договора сторонам следует руководствоваться положениями ст.316 Гражданского кодекса РФ и подходами, сложившимися в судебной практике и отраженными в п.2 Постановления от 19.04.1999 N 5 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с заключением, исполнением и расторжением договоров банковского счета".
Кроме того, у сторон имелись разногласия по п. 5.2.3 договора.
Названный пункт, определяющий права продавца, изложен ответчиком в проекте договора в следующей редакции: "продавец вправе определять условия и порядок страхования объекта".
Истец полагает, что данное право продавца не предусмотрено действующим законодательством и может быть установлено только на основании соглашения сторон. Поскольку, по мнению истца, к условиям договора страхования относятся не только страховые риски, но и страховые суммы выбор страховой компании, данным правом ответчика истец ограничивается в свободе при осуществлении хозяйственной деятельности.
Условия п. 5.4.4. договора предложены ответчиком в проекте договора в следующей редакции "покупатель как залогодатель обязан не отчуждать объект до полной оплаты объекта и внесения других платежей, связанных с исполнением настоящего договора".
Истец считает, что данный пункт должен быть изложен в следующей редакции "покупатель как залогодатель обязан не отчуждать объект без согласия продавца".
Пункт 5.4.7. в проекте договора, предложенном ответчиком, имеет следующую редакцию: "покупатель как залогодатель обязан до момента государственной регистрации права собственности покупателя на объект заключить на срок действия настоящего договора трехсторонний договор страхования объекта на сумму не ниже его рыночной стоимости ( пункт 2.1. настоящего договора) от рисков утраты (гибели), повреждения (противоправных действий третьих лиц, залива, стихийных бедствий, механического повреждения, пожара, взрыва) со страховой компанией, определенной продавцом в соответствии с требованиями законодательства, в котором продавец является страхователем и выгодоприобретателем и имущество застраховано в пользу него, а также произвести оплату страховой премии в полном размере).
Истец полагает, что данный пункт подлежит исключению, поскольку обязанности, изложенные в нем, не предусмотрены действующим законодательством.
Судом при рассмотрении разногласий по вышеуказанным пунктам договора установлено, что все они связаны с правами и обязанностями истца и ответчика как залогодателя и залогодержателя, в том числе в отношении порядка страхования и отчуждения заложенного имущества.
Как указано выше, по условиям договора истцу как покупателю предоставлена рассрочка по оплате приобретаемого им объекта.
В соответствии с п.5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Пунктом 5 статьи 5 Закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ) установлено, что если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.
Таким образом, с учетом вышеизложенного вышеуказанные правоотношения регламентируются положениями параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 16.07.1998г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Нормы права, регламентирующие права и обязанности, в отношении которых у сторон возникли разногласия, имеют диспозитивный характер, предоставляющий субъектам права возможность самим решать вопрос об объеме и характере своих прав и обязанностей. Однако поскольку сторонами соглашение не достигнуто, в отсутствие такой договоренности вступает в действие предписание, содержащееся в положениях параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 16.07.1998г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Учитывая, что в названных Законах, спорные положения детально регламентированы, суд полагает возможным исключить из текста договора несогласованные сторонами пункты 5.2.3 , 5.4.4., 5.4.7.
По пункту 6.1. договора разногласия между сторонами возникли относительно размера неустойки, подлежащей начислению за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга.
В представленном ответчиком проекте договора названный пункт 6.1. изложен в следующей редакции: "За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает пени в размере 0,5 (ноль целых пять десятых) процента от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном периоде (согласно графику платежей), за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной в графике платежей, по дату погашения просроченной задолженности включительно".
Истец в названном пункте предлагает изменить размер неустойки на 0,02%.
Суд полагает, что п.6.1. договора подлежит принятию в редакции истца по следующим основаниям.
Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору, в частности, в случае просрочки исполнения обязательства.
Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ ответственность за просрочку внесения денежных средств в оплату объекта не установлена. Следовательно, неустойка может применяться лишь по соглашению сторон (ст.331 ГК РФ). Поскольку покупатель возражает против предложенного продавцом размера неустойки, данное условие об ответственности не может быть включено в договор либо может быть определено по более низкой ставке, в данном случае, исходя из размера неустойки, предложенного истцом.
Также у сторон имеются разногласия по п. 6.2 договора, в том числе в отношении п. 6.2.1, 6.2.2, 6.2.3, 6.2.4.
В представленном ответчиком проекте договора названный пункт 6.1. изложен в следующей редакции: "настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе продавца в связи с существенным нарушением условий настоящего договора покупателем в следующих случаях:
6.2.1 если покупатель более двух раз подряд не исполнил обязательство по перечислению суммы основного долга и (или) процентов, начисленных на нее в соответствии с графиком платежей ;
6.2.2 если покупатель более двух раз подряд исполнил обязательство по перечислению суммы основного долга и (или) процентов, начисленных на нее в соответствии с графиком платежей, не полностью;
6.2.3 если покупатель более двух раз подряд нарушил сроки оплаты основного долга и (или) процентов, установленные в настоящем договоре и графике платежей;
6.2.4 если покупатель не исполнил обязанность, предусмотренную пунктом 5.4.7 настоящего договора".
Пункт 6.2 договора истец просит изложить в следующей редакции: "Расторжение и изменение договора осуществляется в порядке, установленном действующим законодательством".
Статья 450 Гражданского кодекса РФ регулирует основания изменения и расторжения договора.
В соответствии с п. 1 названной статьи изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Таким образом, п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность определения в договоре случаев, при которых договор может быть изменен или расторгнут.
Следовательно, вышеуказанные правоотношения регламентируются положениями ст. 450 Гражданского кодекса РФ, нормы которой имеют диспозитивный характер, предоставляющий субъектам права возможность самим решать вопрос об объеме и характере своих прав и обязанностей. Однако поскольку сторонами соглашение не достигнуто, в отсутствие такой договоренности вступает в действие предписание, содержащееся в положениях ст. 450 Гражданского кодекса РФ. Учитывая, что в названной статье спорные положения детально регламентированы, суд полагает возможным изложить п. 6.2 договора в редакции истца и, соответственно, исключить из текста договора несогласованные сторонами пункты 6.2.1, 6.2.2, 6.2.3, 6.2.4.
Государственная пошлина в сумме 4000 руб., уплаченная по платежному поручению N19 от 20.04.2011г. за рассмотрение требований к обществу с ограниченной ответственностью "Трансэнергоресурс", от которых истец впоследствии отказался в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании п. 3 ч. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса РФ.
Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
1. Прекратить производство по делу в части требования к обществу с ограниченной ответственностью "Трансэнергоресурс" о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете N648 от 03.12.2010г.
2. Определить условия договора N 566 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда - встроенного нежилого помещения (литер И). Номера на поэтажном плане: 1 этаж NN1-12, площадь общая 130,2 кв.м., расположенного по адресу: г.Екатеринбург, ул.Краснофлотцев,д.10 с условием о рассрочке платежа от 21.02.2011г., заключенного между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом и Индивидуальным предпринимателем Бабошиной Еленой Леонидовной, в следующей редакции:
Пункт 2.1. "Цена Объекта, являющегося предметом настоящего договора, составляет 5 180 000 рублей (пять миллионов сто восемьдесят тысяч рублей)".
Пункт 2.3. "Срок рассрочки основного долга составляет 60 (шестьдесят) месяцев. Покупатель перечисляет ежемесячный платеж, равный 1/60 (одной шестидесятой) от суммы основного долга, установленного п.2.1. договора, до десятого числа включительно каждого месяца, следующего за очередным (платежным). Первый платеж должен быть внесен покупателем до 10 (десятого) числа месяца, следующего за месяцем, в котором вступило в законную силу решение Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-13034/2011. Окончательный срок оплаты объекта определяется по истечении 60 (шестидесяти) месяцев с момента внесения первого платежа. Общая сумма, подлежащая оплате в конкретном периоде, устанавливается в соответствии с графиком платежей".
Пункт 2.5. "Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого Объекта по настоящему договору, засчитываются в следующей очередности: 1. в уплату процентов, начисленных в соответствии с пунктом 2.4. настоящего договора на сумму основного долга; 2. в погашение основного долга. Указанная очередность применяется вне зависимости от назначения платежа, указываемого покупателем в платежном документе".
Пункты 2.6, 5.2.3, 5.4.4, 5.4.7 - исключить.
Пункт 6.1. "За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает пени в размере 0,02 % (ноль целых две сотых) процента от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном периоде (согласно графику платежей), за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной в графике платежей, по дату погашения просроченной задолженности включительно".
Пункт 6.2. "Расторжение и изменение договора осуществляется в порядке, установленном действующим законодательством".
Пункты 6.2.1, 6.2.2, 6.2.3, 6.2.4 - исключить.
2. Взыскать с Департамента по управлению муниципальным имуществом в пользу индивидуального предпринимателя Бабошиной Елены Леонидовны 3715 руб. (три тысячи семьсот пятнадцать руб.) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска.
3. Возвратить индивидуальному предпринимателю Бабошиной Елене Леонидовне из федерального бюджета государственную пошлину в размере 4000 руб., уплаченную по платежному поручению N19 от 20.04.2011г. Подлинное платежное поручение возвратить истцу.
4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 июля 2011 г. N А60-13034/2011
Текст решения предоставлен Арбитражным судом Свердловской области по договору об информационно-правовом сотрудничестве
Документ приводится с сохранением орфографии и пунктуации источника