Определение Свердловского областного суда от 23 августа 2011 г. N 33-10210/2011 (ключевые темы: приватизация - договор купли-продажи квартиры - право собственности - договор передачи - право пользования)

Определение Свердловского областного суда
от 23 августа 2011 г. N 33-10210/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда

в составе председательствующего Зинченко И.П.

судей Волковой Я.Ю., Семернёвой Е.С.

при секретаре Шардаковой М.А.

рассмотрела в судебном заседании 23 августа 2011г.

дело по иску Польяновой М.А., действующей в своих интересах и интересах . . . С. к Администрации города Каменска-Уральского, Валеевой Л.М., Соколовой Т.М. Индивидуальному предпринимателю Мельниченко Н.Г. о признании договора приватизации недействительным

по кассационной жалобе ответчика на решение Красногорского районного суда гор. Каменска-Уральского от 23 мая 2011 г., которым постановлено: Иск Польяновой М.А., действующей в своих интересах и интересах . . . С. к Администрации города Каменска-Уральского, Валеевой Л.М., Соколовой Т.М., Индивидуальному предпринимателю Мельниченко Н.Г. о признании договора приватизации недействительным удовлетворить.

Признать недействительным договор передачи квартиры в собственность граждан от 04 февраля 2010 года, заключенный между Администрацией города Каменска-Уральского и Валеевой Л.М. по передаче в собственность жилого помещения - квартиры . . .

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры . . . заключенный между Валеевой Л.М. и Соколовой Т.М..

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры . . ., заключенный между Соколовой Т.М. и Валеевой Л.М..

Возвратить жилое помещение - квартиру . . . в пользование Валеевой Л.М., Польяновой М.А., С., Валеева М.М., Валеева Д.М..

Вселить Польянову М.А., С. в жилое помещение - квартиру . . .

Передать жилое помещение - квартиру . . . в собственность Соколовой Т.М..

Взыскать с Валеевой Л.М. в пользу Соколовой Т.М. денежные средства, полученные по сделке в размере . . .

Взыскать с Валеевой Л.М. в доход муниципального бюджета МО "город Каменск-Уральский" государственную пошлину в размере . . .

Заслушав доклад председательствующего Зинченко И.П., объяснения истца, ответчика Валеевой Л.М., ответчика Соколовой Т.М., её представителя Переверзева П.И., представителя Администрации гор. Каменска-Уральского Дегтяревой О.В., судебная коллегия,

У С Т А Н О В И Л А:

Польянова М.А. обратилась в суд в своих интересах и интересах . . . сына С. с иском к Администрации гор. Каменска-Уральского, Валеевой Л.М., Соколовой Т.М., ИП Мельниченко Н.Г. о признании недействительным договора передачи квартиры в собственность граждан от 04 февраля 2010 года, заключенный между Администрацией города Каменска-Уральского и Валеевой Л.М. по передаче в её (Валеевой Л.М.) собственность жилого помещения - квартиры . . .

Просила также признать недействительным договор купли-продажи квартиры . . . заключенный между Валеевой Л.М. и Соколовой Т.М. и договор купли-продажи квартиры . . . заключенный между Соколовой Т.М. и Валеевой Л.М., вселить ее и . . . С. в жилое помещение - квартиру . . ., применить последствия недействительности сделок и возвратить стороны в первоначальное положение.

Истец указала, что она и ее . . . сын проживали в квартире . . ., в квартире проживали также ее мать, отчим и сводный брат. Её мать Валеева Л. М. злоупотребляет алкоголем, и с ней сложно было проживать, поэтому они решили разменять квартиру на два жилья: для нее с ребенком и для семьи матери.

Кроме того, был большой долг по квартплате - более . . ., который также они намерены были погасить в результате сделки.

Сестра матери К. предложила им Агентство недвижимости . . ." ИП Мельниченко Н. Г. и привела их туда. В агентстве они сообщили, что они хотели бы разменять свою 4-комнатную квартиру на 2-комнатную и еще одно жилье: комнату гостиного типа или комнату. При этом было оговорено, что комната может быть в любом районе и на любом этаже, полагали, что стоимости 4-комнатной квартиры должно было хватить на 2-комнатную квартиру, комнату и погашение задолженности по квартплате.

Квартира была выставлена на продажу, впоследствии квартиру решила купить Соколова Т. М. В агентстве им предложили посмотреть квартиру Соколовой Т. М. Они с матерью ходили и смотрели. У Соколовой Т. М. была 2-комнатная квартира недалеко от их дома, Валееву Л. М. квартира устроила и они сообщили об этом в агентство. После этого их вызвали в агентство, где они заключили предварительный договор на продажу квартир между Валеевой Л. М. и Соколовой Т. М., при этом Соколова Т. М. передала 71000 рублей Мельниченко Н. Г., а Валеева Л. М. написала расписку о получении указанной суммы, им Мельниченко объяснила, что квартиру надо приватизировать, но она арестована и нужно погасить долг за квартиру, а также нужно оплатить расходы по приватизации.

Мельниченко Н. Г. в дополнение к двухкомнатной квартире предложила ей свою комнату гостиного типа по улице . . . Она смотрела комнату, дала согласие на её приобретение. Мельниченко Н. Г. предложила ей зарегистрироваться в этой комнате с ребенком, пояснила, что право собственности на все квартиры и комнату будет регистрироваться в один день после приватизации квартиры . . ., приватизировать квартиру без нее и ребенка будет дешевле.

Она согласилась, снялась с регистрации в квартире . . . и встала на регистрационный учет с ребенком в квартире . . . в доме коридорного типа . . .. При этом в указанное жилое помещение она не вселялась, продолжала с ребенком проживать в квартире . . .

В июне 2010 года ее мать пригласили в агентство для совершения сделки, она ездила вместе с ней, были подписаны договоры, она их не читала, при подписании никаких денежных сумм не передавалось. В этот день 16 июня 2010 года был оформлен договор купли-продажи Валеевой Л. М. квартиры . . . Соколовой Т. М. и в этот же день 16 июня 2010 года Соколова Т. М. продала Валеевой Л. М. квартиру . . .

После чего к ней обратилась Мельниченко Н. Г. и потребовала сняться с регистрации в её "гостинке" по улице . . . объяснив тем, что денег на покупку этой "гостинки" от продажи квартиры не хватает, сказала, что комнату ей найдет Соколова Т.М. Она с сыном снялась с регистрации в квартире . . .. Соколова Т. М. зарегистрировала ее и сына в квартиру, которую продала матери.

Пообещал, что она работает в ЖУ и поможет найти ей (истцу) комнату. Потом мать Валеева Л.М. потребовала, чтобы они с сыном снялись с регистрации в ее квартире, она вынуждена была сняться с регистрации.

Она неоднократно обращалась к Мельниченко Н. Г. о предоставлении ей обещанного жилья, которая впоследствии заявила ей, что никакого жилья ей не положено, поскольку вся доплата за их четырехкомнатную квартиру ушла на погашение долга по квартплате и стоимости приватизации, регистрировали ее с ребёнком в "гостинке" с целью избежать необходимости получать разрешение органа опеки и попечительства на продажу спорной квартиры.

Соколова Т. М. ей также сообщила, что все расчеты она произвела, никаких комнат предоставлять ей не обязана. В настоящее время ее мать Валеева Л. М. проживает в квартире . . . с отчимом и братом, а она зарегистрирована у мужа в коммунальной квартире, при этом они с ребенком свою долю от 4-комнатной квартиры не получили. Отказ от приватизации спорной квартиры она не писала и от участия не отказывалась.

Представитель истца Польяновой М. А. Быков И. А. исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить, поскольку приватизация проведена с нарушением действующего законодательства. Нарушены права Польяновой М. А. и . . . С.., которые на момент заключения договора передачи квартиры в собственность граждан имели право пользования спорной квартирой. При таких обстоятельствах данная сделка должна быть признана ничтожной. Договоры купли-продажи от 16 июня 2010 года по продаже квартир также не соответствуют действующему законодательству. Поскольку приватизация была ничтожна, то договоры купли-продажи также не соответствуют закону и должны быть признаны недействительными.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В кассационной жалобе Соколова Т.М. просит решение суда отменить, указывая, что истец знала о приватизации квартиры и помогала Валеевой Л.М. в оформлении документов. Самостоятельно снялась с регистрационного учета в квартире. Полагает, что истец не представила доказательств нарушения её и ребенка прав и законных интересов. Кроме того, решением Красногорского районного суда от 25.08.2010 за ней было признано право собственности на спорное жилое помещение. Решение вступило в законную силу.

Судебная коллегия оснований для отмены решения суда не находит.

Спор разрешен правильно в соответствии со ст.ст.166,167,168 217 Гражданского Кодекса Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Судом установлено, что в спорной четырехкомнатной квартире были зарегистрированы Валеева Л.М., её муж Валеев М. М., Валеев Д. М.- сын, и члены семьи выбывшие: Е. - мать, Польянова М.А. дочь, С. - внук, Р. - сын.

От приватизации спорной квартиры отказались Мавлеев М.М. и Мавлеев Д.М., Дреганова М.А. (Польянова М.А.) с сыном С. - выбыла по адресу: . . . 02.12.2009 года. Р. сын выбыл в . . . с ( / / )., Е..- умерла.

По договору передачи квартиры в собственность граждан от 04 февраля 2010 года Администрация города Каменска-Уральского передала в единоличную собственность Валеевой Л.М. квартиру, расположенную по адресу: . . ..

Разрешая спор, суд обоснованно признал, что Польянова М.А. и её сын С. пользовались спорной квартирой, имели право на её приватизацию, от которой не отказывались, право на другое жилое помещение не приобрели.

С учетом этого суд правильно не принял во внимание доводы ответчиков о том, что Польянова М. А. и . . . С.. не имели права пользования спорным жилым помещением, поскольку не были в нем зарегистрированы.

Из материалов дела и показаний свидетелей следует, что несмотря на то, что они были выписаны из спорного жилья, они продолжали в нем проживать и пользоваться.

Суд правильно указал, что в соответствии со статьей 71 Жилищного кодекса Российской Федерации временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

Право пользования жилым помещением не может быть связано только с регистрацией по месту жительства.

Мельниченко Н.Г., которая являлась собственником жилого помещения по адресу: . . . зарегистрировала Польянову М.А. и её сына С.. в этом жилом помещении 03.02.2010 года с целью не обращаться в органы опеки и попечительства за согласием на продажу спорной четырехкомнатной квартиры. Зарегистрированы они были как племянники Мельниченко Н.Г., хотя таковыми не являются.

В настоящее время как видно из выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним . . . от 16 мая 2011 года правообладателем жилого помещения, расположенного по адресу: . . ., является Ткачева Н.В..

С учетом изложенного, суд пришел к обоснованному выводу о том, что на момент заключения договора передачи спорного жилого помещения в единоличную собственность Валеевой Л. М. Польянова М. А. и её . . . сын С. имели право пользования спорным жилым помещением. Соответственно, невключение их в договор приватизации повлекло существенное нарушение их прав и законных интересов.

Учитывая, что суд пришел к выводу о том, что сделка передачи квартиры в собственность граждан от 04 февраля 2010 года между Администрацией города Каменска-Уральского и Валеевой Л.М. по передаче в собственность жилого помещения - квартиры . . . заключена с нарушением закона, а именно статей 1, 7 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", то обоснованно удовлетворил требование истца о признании сделки недействительной в силу ее ничтожности.

Договор приватизации признан незаконным, в связи с этим незаконными являются и договоры купли-продажи квартир, поскольку неприватизированное жилое помещение не может быть предметом сделки договора купли-продажи и суд обоснованно удовлетворил требования истца о признании недействительными договоров купли-продажи квартир по улице . . .

Что касается доводов ответчика Соколовой Т. М. о том, что право собственности на спорное жилое помещение признано за ней в судебном порядке и не может быть оспорено, то суд правильно указал, что Соколова Т. М. требовала признания за ней права собственности в связи с отказом Валеевой Л.М. от регистрации заключенного договора и на момент разрешения спора судом вопрос о пороке сделок не ставился и эти обстоятельства судом не исследовались. С учетом этого факт признания права собственности за Соколовой Т. М. судебным решением от 25 августа 2010 года юридического значения для разрешаемого спора не имеет.

Доводы кассационной жалобы были предметом исследования судом первой инстанции и обоснованно признаны неубедительными.

Решение суда требованиям законности и обоснованности соответствует, надлежащим образом мотивировано.

Руководствуясь статьями 361-366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Красногорского районного суда гор. Каменска-Уральского от 23 мая 2011г. оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.