Раздел 2. Анализ причин возникновения проблемы

Раздел 2. Анализ причин возникновения проблемы

Согласно статистическим данным по состоянию на 1 января 2008 года общая площадь жилищного фонда в городе Нижний Тагил составляет 8071,0 тыс. кв.м, в том числе жилая 5087,4 тыс. кв.м.

Количество всех строений - 15419, из них: каменные и кирпичные - 6350 строений, деревянные - 8972 строения, из прочих материалов - 97 строений.

В соответствии с действующими нормативными правовыми актами под непригодными для проживания понимаются и многоквартирные жилые дома, признанные аварийными и подлежащими сносу, в соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 и многоквартирные жилые дома с высоким (более 70 процентов) уровнем износа.

Степень физического износа жилых строений определяется в нашем городе специализированным областным государственным унитарным предприятием "Областной центр недвижимости" -"Нижнетагильское бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости" путем проведения плановых инвентаризаций с периодичностью не реже одного раза в пять лет.

Таблица N 1

Проведение обследования и инвентаризации

Год	Количество обследованных домов	Из них инвентаризировано домов	Установлен высокий уровень износа Количество домов/ общая площадь, кв.м	Зарегистрировано семей/человек (количество)
2003	53	53	9/3296	119/201
2004	35	35	24/9766,6	205/448
2005	37	37	11/4160,2	65/175
2006	20	7	1/387,5	8/25
2007	85	45	33/12218,1	72/207

По итогам инвентаризации многоквартирных жилых домов города составлен перечень ветхих (с высоким уровнем износа) жилых домов, уточнены объемы такого жилья и численность проживающего в нем населения, и подготовлено постановление Главы города Нижний Тагил от 28.01.2008 года N 52 "Об утверждении перечня ветхого жилого фонда города Нижний Тагил на 2008 год".

В перечень ветхого (с высоким уровнем износа) жилого фонда города на 2008 год включено 113 строений общей площадью 45494,4 кв.м, в том числе деревянных - 91, кирпичных - 22. Наибольшую долю жилищного фонда с высоким уровнем износа составляют малоэтажные (до 2 этажей) дома.

С каждым годом количество строений с высоким уровнем износа на территории города увеличивается:

Таблица N 2

Данные о жилищном фонде с высоким уровнем износа на территории города

Год	Количество строений	Общая площадь, кв. м	Количество семей/человек
2003	87	34054,2	645/1665
2004	86	34711,2	707/1738
2005	99	40626,9	656/1604
2006	100	42007,3	634/1594
2007	127	51097,5	665/1712

В жилищном фонде с высоким уровнем износа на 1 января 2008 года зарегистрировано 594 семьи в составе 1560 человек, которые проживают в нем как на условиях социального найма, так и на правах собственников жилых помещений.

Работа с жилищным фондом, признанным непригодным для проживания и (или) высоким уровнем износа, проводится в трех направлениях:

- переселение граждан;

- снос жилых домов;

- капитальный ремонт домов.

На время проведения капитального ремонта дома для временного проживания граждан предназначены жилые помещения маневренного фонда.

Переселение граждан в другие благоустроенные жилые помещения в связи со сносом дома за счет средств местного бюджета происходит медленными темпами.

Таблица N 3

Переселение граждан из жилищного фонда, признанного непригодным для
проживания и (или) с высоким уровнем износа

Год	Количество зданий, откуда отселялись жители	Количество семей переселено	Количество человек переселено	Освобождено от жителей зданий/ площадь, кв.м
2002	10	33	41	2/796,3
2003	9	29	56	4/1615,1
2004	13	30	67	9/3349,8
2005	36	46	114	8/3064,4
2006	32	43	107	5/2548,2
2007	15	61	186	5/2491,0

Для решения данной проблемы, учитывая ее плановость и долговременность, необходимо привлечение финансовых средств не только из местного бюджета, но и из федерального и областного бюджетов.

При переселении граждан из жилищного фонда, признанного непригодным для проживания и (или) высоким уровнем износа, размеры и качество предоставляемого жилого помещения определяются исходя из установленных законодательством гарантий государства перед указанными гражданами.

Предоставляемое муниципальное жилье может являться:

а) жильем, освободившимся в результате прекращения предыдущего договора найма;

б) жильем, полученным муниципалитетом от застройщика взамен платежей за предоставление земельного участка и подключение к городской инфраструктуре. При заключении договоров с застройщиками целесообразно оговаривать номенклатуру и размер квартир, предназначенных в дальнейшем для использования в целях социального найма;

в) жильем, построенным муниципалитетом в качестве муниципального социального жилья;

г) жильем, приобретенным на вторичном рынке недвижимости.

Главным критерием должна стать стоимость жилья, которая должна быть минимальной при соблюдении определенных законом гарантий по размерам и качеству предоставляемого жилья.

При этом следует отметить, что экономически наиболее эффективно новое строительство муниципального социального жилья, чем приобретение муниципалитетом жилья на вторичном рынке, так как приобретаемое на вторичном рынке жилье уже имеет значительный износ.

В период с 2002 по 2007 годы количество снесенных домов составило 44, общей площадью - 17013,7 квадратных метров.

Таблица N 4

Проведение сноса жилищного фонда, признанного непригодным для проживания и
(или) с высоким уровнем износа

Год	Количество снесенных домов	Общая площадь снесенных домов, кв.м
2002	2	796,3
2003	3	890,4
2004	3	132,7
2005	3	2156,9
2006	19	5040,0
2007	14	6997,4
Итого	44	17013,7

Для того, чтобы вызвать коммерческий интерес у потенциального инвестора, необходимо наличие информации о земельных участках, на которой сосредоточен ветхий жилищный фонд, с точки зрения возможности проведения на них градостроительных и инженерных работ. Разработку градостроительной концепции застройки города, в которых сосредоточен жилищный фонд, признанный непригодным для проживания и (или) с высоким уровнем износа, целесообразно проводить в соответствии с правилами регулирования застройки и землепользования.

Привлечение инвестиций для развития инженерной инфраструктуры на участках, высвобождающихся после ликвидации жилищного фонда, признанного непригодным для проживания и (или) с высоким уровнем износа, позволит повысить их продажную стоимость и тем самым обеспечит дополнительные ресурсы для переселения граждан из указанного жилищного фонда. Необходимо рассмотреть альтернативные возможности дальнейшего использования участков (в том числе продажу участков, не имеющих инженерных коммуникаций, с обязательствами застройщика обеспечить их строительство).