Решение Арбитражного суда Свердловской области от 30 января 2012 г. N А60-36164/2010 (извлечение) (ключевые темы: часть земельного участка - промышленные товары - ЗК РФ - заключение эксперта - образование земельных участков)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 30 января 2012 г. N А60-36164/2010

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему решению

Резолютивная часть решения объявлена 23 января 2012 года

Полный текст решения изготовлен 30 января 2012 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи, рассмотрел в судебном заседании дело N А60-36164/2010 по иску Индивидуального предпринимателя Воробьевой Ольги Гумеровны

к Муниципальному образованию "город Екатеринбург", Индивидуальному предпринимателю Сытовой Ксении Сергеевне

третьи лица, без самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Общество с ограниченной ответственностью "Уралстроймонолит", Общество с ограниченной ответственностью "Арид-Фарм", Общество с ограниченной ответственностью "Бюро оформления недвижимости", Общество с ограниченной ответственностью База Гастроном "МакКор"

о разделении земельного участка

при участии в судебном заседании:

от истца: Гоманович А.А. - представитель по доверенности N 66 АА 0903069 от 03.10.2011г.,

от ответчиков: от ИП Сытовой К.С. - Козлов М.А., представитель по доверенности N 66 Б932693 от 11.07.11, от МО "город Екатеринбург" - Гредина А.В., представитель по доверенности N 40 от 11.01.2011г.

от третьих лиц: от ООО "Бюро оформления недвижимости": Немыкина Т.И. - представитель по доверенности N 30 от 12.10.2011г., от ООО "БГ "МакКор" - Гоманович А.А., представитель по доверенности от 20.11.2011 г.; от других: не явились.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

ИП Воробьева О.Г. обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ответчикам о разделении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0706001:72, согласно межевому плану, выполненному Обществом с ограниченной ответственностью "Бюро оформления недвижимости" на два земельных участка - площадью 1888 кв.м. (арендатор К.С. Сытова) и площадью 3447 кв.м. (арендатор О.Г. Воробьева).

Ответчик - ИП Сытова К.С. исковые требования не признал, считает, что истец не является арендатором спорного земельного участка, право пользования земельным участком перешли к предпринимателю Сытовой К. С. в связи с продажей истцом ответчику объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке.

Ответчик - Муниципальному образованию "город Екатеринбург полагает, что земельный участок является неделимым, т.к. Постановлением Главы города Екатеринбург N 897 от 14.03.2011 г. установлен только один проезд (доступ) к спорному земельному участку через земельный участок КН 66:41:0000000:1097.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 09.12.2011г. производство по делу N А60-36164/2010 приостановлено до получения результатов комиссионной землеустроительной экспертизы.

28.12.2011г. в арбитражный суд поступили экспертное заключение ФГП "Федеральный кадастровый центр" "Земля" и экспертное заключение ФГУП "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов не движимости - Федеральное бюро технической инвентаризации".

Определением суда от 23.01.2011 г. производство по делу возобновлено. С учетом мнения сторон суд перешел к рассмотрению дела по существу.

Прибывшие в судебное заседание эксперты Исакова И.Ю. и Гевцева А.В. дали пояснения и ответили на вопросы суда и лиц, участвующих в деле.

Заслушав представителей сторон, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

Постановлением главы г. Екатеринбурга от 15.10.2004 N 1239-ж обществу "Арид-Фарм" утвержден проект границ земельного участка площадью 5335,18 кв. м по адресу: г. Екатеринбург, ул. В.Высоцкого, 42а.

Согласно п. 2 данного постановления обществу "Арид-Фарм" в аренду сроком на 15 лет предоставлен названный земельный участок под существующие здания (литеры А, Б). В п. 3 постановления обществу "Арид - Фарм" разрешено проектирование и строительство склада базы промтоваров на названном земельном участке. Обществу "Арид-Фарм" предписано завершить строительство склада базы промтоваров до 01.01.2007 и по окончании строительства сдать объект в эксплуатацию (подп. 5 п. 4 постановления).

На основании указанного постановления между администрацией г. Екатеринбурга (арендодатель) и обществом "Арид-Фарм" (арендатор) заключен договор аренды от 11.10.2005 N 7-883, согласно условиям которого, обществу "Арид-Фарм" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 66:41:0706001:0072 площадью 5335 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. В.Высоцкого, 42а.

В соответствии с п. 2.1.5 договора аренды земельный участок предоставлен под существующие здания (литеры А, Б) производственного и складского назначения и для строительства склада базы промтоваров.

В п. 2.4 договора предусмотрено, что арендатор обязуется завершить строительство склада базы промтоваров до 01.01.2007, по окончании сдать объект в эксплуатацию.

Срок действия договора аренды установлен сторонами с 15.10.2004 по 14.10.2019 (п. 6.1 договора).

Государственная регистрация договора аренды произведена 08.02.2006.

Затем, между обществом "Арид-Фарм" и предпринимателем Воробьевой О.Г. заключено соглашение от 22.04.2008 N 3/08, в соответствии с которым общество "Арид-Фарм" передало предпринимателю Воробьевой О.Г. права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 11.10.2005 N 7-883 в полном объеме и на тех же условиях, которые существуют в момент заключения настоящего соглашения. Государственная регистрация данного соглашения произведена 27.05.2008.

В дальнейшем предприниматель Воробьева О.Г. продала предпринимателю Сытовой К.С. нежилые помещения, расположенные в г. Екатеринбурге по ул. В.Высоцкого, 42а: нежилое помещение литера А, общей площадью 53,8 кв. м; часть здания литера А, помещения N 2 - 14, общей площадью 226,8 кв. м; нежилое помещение литера Б1 общей площадью 16,3 кв. м; часть здания литера Б, помещения N 2 - 11, общей площадью 188,7 кв. м. по договору купли-продажи от 08.09.2008 N 0809/2008 г.

Предприниматель Воробьева О.Г., полагая, что при отчуждении объектов недвижимости по договору купли-продажи от 08.09.2008 N 0809/2008 к предпринимателю Сытовой К.С. перешло право пользования лишь частью земельного участка с кадастровым номером 66:41:0706001:0072, занятой объектами недвижимости и необходимой для их использования, а часть земельного участка с кадастровым номером 66:41:0706001:0072, предоставленного для строительства склада базы промтоваров, принадлежит ей на праве аренды, обратилась в Администрацию г. Екатеринбурга с заявлением о разделе указанного земельного участка.

В письмах от 11.08.2010 N 21-01/8808, от 15.07.2010 N 21-01/7671 Администрация г. Екатеринбурга указала предпринимателю Воробьевой О. Г. на возможность рассмотрения вопрос а о разделе земельного участка в случае обращения Сытовой К. С. как арендатора того же земельного участка с заявлением о согласии на его раздел в Администрацию г. Екатеринбурга на основании ст. 11.2. Земельного кодекса Российской Федерации.

Однако ответчик Сытова К.С. не дала своего согласия на раздел земельного участка, полагая, что весь земельный участок с кадастровым номером 66:41:0706001:0072 площадью 5335 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. В.Высоцкого, 42а перешел к ней на праве аренды.

По заявлению предпринимателя Воробьевой О. Г. обществом с ограниченной ответственностью "Бюро оформления недвижимости" составлен межевой план земельного участка с кадастровым номером 66:41:0706001:0072 площадью 5335 кв.м, расположенного по ул. В. Высотского,42 "а" в г. Екатеринбурге, предусматривает схему раздела указанного земельного участка на земельные участки площадью 1888 кв.м. и 3 447 кв.м. с размещением принадлежащих Сытовой К. С. объектов недвижимого имущества на земельном участке площадью 1 888 кв.м. В связи с тем, что предприниматель Сытова К. С. не согласовала местоположение границ указанных земельных участков и, полагая, что раздел земельного участка с кадастровым номером 66:41:0706001:0072 во внесудебном порядке невозможен, истец обратился в суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, ограничиваются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Данные положения можно сформулировать следующим образом: если иное не предусмотрено договором купли-продажи здания, к приобретателю переходит право только на ту часть земельного участка, которая занята периметром здания, а также прилегающая к зданию территория, необходимая для функционирования здания по назначению (например, подъездные пути).

Таким образом, с приобретением в собственность объектов недвижимости ответчик Сытова К. С. приобрела право на использование на условиях аренды соответствующей части земельного участка, занятой этими объектами и необходимой для их использования.

Довод предпринимателя Сытовой К. С. о приобретении права аренды всего земельного участка с кадастровым номером 66:41:0706001:0072, является необоснованным.

Из договора аренды земельного участка от 11.10.2005 N 7-883 следует, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0706001:0072 предоставлен в аренду для использования под существующие здания (лит. А., Б) и для строительства склада базы промтоваров.

Сведений о передаче ответчику прав арендатора земельного участка в той части, которая предоставлена для строительства, в материалах дела не имеется.

Соответствующее соглашение сторонами не подписано. Договор купли-продажи объектов недвижимости от 08.09.2008 не содержат сведений о передаче продавцом недвижимости прав на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0706001:0072. Указание в договоре купли-продажи объектов недвижимости на разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 66:41:0706001:0072 - под существующие здания, не соответствует целевому использованию этого земельного участка, установленному в правоустанавливающем документе (договоре аренды N 7-883 от 11.10.2005). В дополнительном соглашении от 16.10.2008 г. к договору купли-продажи нежилых помещений N 0809/2008 от 08.09.2008 г. продавец (Воробьева О.Г.) и покупатель (Сытова К.С.) не урегулировали вопрос о земельном участке.

Кроме того, земельный участок площадью 5335 кв.м. предоставлен арендодателем в аренду не только в связи с нахождением на нем принадлежащих арендатору зданий, но и для строительства другого здания (п. 2.1.5 договора).

Принимая во внимание, что объектом гражданских прав при заключении

соглашения от 20.02.2008 N 3/08 может являться земельный участок с кадастровым номером 66:41:0706001:0072, с разрешенным использованием -

под существующие здания и для строительства склада указание в соглашении от 20.02.2008 N 3/08 иного разрешенного использования земельного участка, не означает передачу Воробьевой прав только в отношении части земельного участка либо передачу истцу права аренды земельного участка только для использования под существующие здания.

Согласно ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Таким образом, к Воробьевой О.Г. перешли все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 11.10.2005 N 7-883 в полном объеме и на тех же условиях, которые существуют в момент заключения настоящего соглашения, а к Сытовой К.С. только в части, занятой объектами недвижимости и необходимой для их использования, т.к. соглашения относительно земельного участка не было.

Как следует из материалов дела, все 4 объекта недвижимости в совокупности имеют относительно небольшую общую площадь - 485,6 кв.м., являются одноэтажными.

С целью установления необходимой площади для эксплуатации зданий, а также разрешения вопроса о делимости спорного земельного участка по делу была назначена комиссионная землеустроительная экспертизы (определение от 09.12.2011 г.). Проведение экспертизы было поручено ведущему инженеру ФГП "Федеральный кадастровый центр" "Земля" Исаковой Ирине Юрьевне;

начальнику отдела землеустройства Свердловского филиала Федерального государственного унитарного предприятия "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" Яшиной Ольге Олеговне; инженеру-землеустроителю Свердловского филиала Федерального государственного унитарного предприятия "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" Гревцевой Анастасии Викторовне.

В ходе экспертизы у экспертов возникли разногласия по первому и четвертому вопросу, в результате чего они не смогли сделать общий вывод. Поэтому каждый из экспертов представил свое заключение в соответствии с ч. 3 ст. 85 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Однако при ответе на второй и третий вопрос эксперты пришли к однозначному выводу о том, что площадь, рекомендуемая для использования объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности ИП Сытовой К.С. в соответствии со СНиП 2.07.01-89* составляет 1333 кв. м. (634 кв.м. + 699 кв.м.).

Согласно заключению экспертов Свердловского филиала Федерального государственного унитарного предприятия "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" раздел спорного земельного участка на два самостоятельных земельных участков возможен. При этом место положения границ земельного участка, занятого объектами недвижимости в соответствии со сложившимся фактическим землепользованием приведено в Приложении N 1.

По мнению эксперта ФГП "Федеральный кадастровый центр" "Земля" Исаковой И.Ю. рассматривать возможность формирования из земельного участка двух самостоятельных нельзя без письменного согласия смежных землепользователей на осуществление доступа к земельным участкам.

При этом категоричного вывода об отсутствии возможности раздела спорного земельного участка эксперт Исакова И.Ю. не сделала, отметив, что в процесс формирования границ земельных участков очень сложный и ответственный и при отсутствии необходимых согласований преждевременный.

В соответствии с частью 3 статьи 85 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Согласно ч. 1 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу ч. 5 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Следовательно, суд приходит к выводу, что сам по себе раздел земельного участка возможен. Поэтому довод ответчика об отсутствии такой возможности несостоятелен.

При этом суд учитывает возможность организации подъездов к каждому из образуемых участков через земельный участок КН 66:41:0000000:1097, принадлежащий обществу с ограниченной ответственностью База Гастроном "МакКор". Из отзыва третьего лица - ООО База Гастроном "МакКор" следует, что обществом обеспечивается доступ (проход и проезд) к обеим частям спорного земельного участка.

Доводы ответчиков о том, что спорный земельный участок отведен только под существующие здания не принимается судом, т.к. в силу ст. 11.9 Земельного кодекса РФ разрешенное использование участка не является препятствием для его раздела.

Статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При этом разделение земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с последующим формированием новых земельных участков, как объектов недвижимости, должно осуществляться с соблюдением требований главы I.1 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 Кодекса. В свою очередь решения соответствующих органов публичной власти могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки (ч. 1 и 2 ст. 11.3. Земельного кодекса Российской Федерации).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной

форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в п. 6 настоящей статьи (ст. 11.2. Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу п. 6 ст. 11.2. Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Учитывая изложенное, истец как арендатор спорного земельного в отсутствие согласия второго арендатора предпринимателя Сытовой К. С. вправе требовать в судебном порядке раздела спорного земельного участка.

При этом требование истца о разделе земельного участка согласно приложенному к исковому заявлению межевого плана не противоречит положениям главы I.1 Земельного кодекса Российской Федерации, прав и законных интересов ответчиков не нарушает. Иное ответчиками в порядке, предусмотренном ст. ст. 19, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказано.

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим обстоятельств, препятствующих образованию указанных в межевом плане земельных участков (ст. 11.9. Земельного кодекса Российской Федерации).

Довод ответчика о том, что на территории земельного участка площадью 1888 кв.м. нет возможности противопожарного проезда подлежит отклонению, поскольку в деле отсутствует соответствующее заключение органа государственного пожарного надзора, подтверждающее данное обстоятельство. Напротив истцом представлено заключение Главного управления Министерства РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Свердловской области от 11.02.2011 г. о том, что на территории имеется доступ пожарных автолестниц или автоподъемников в любое помещение зданий по адресу: г. Екатеринбург, ул. Высоцкого, 42а.

Учитывая, что нормативные размеры земли, подлежащей закреплению за объектами недвижимости для их эксплуатации, по заключению экспертов, 1333 кв.м., меньше чем, установлено в межевом плане, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Бюро оформления недвижимости" в размер 1888 кв.м., то раздел земельного участка по данному плану возможен.

Ответчики в нарушение положений статьи 65 АПК РФ, не представили ни одного доказательства того, что участок площадью 5335 кв.м. является неделимым и необходим исключительно для использования принадлежащих Сытовой К. зданий.

То обстоятельство, что в письме от 15.12.2008 индивидуальный предприниматель Воробьева О.Г. уведомила Администрацию города Екатеринбурга о прекращении аренды по договору от 11.10.2005 N 7-883, не может быть принято во внимание, поскольку согласно п. 5.1 указанный договор может быть расторгнут по письменному соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке, что соответствует положениям ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное исковые требования являются обоснованными, учитывая наличие у истца прав арендатора в отношении спорного земельного участка, отсутствие согласия предпринимателя Сытовой К. С., предусмотренные законом основания и порядок образования земельных участков и подлежащими удовлетворению.

Следует обратить внимание, что при рассмотрении настоящего дела, в качестве доказательств, имеющих преюдициальное значение (ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ), судом не приняты обстоятельства, установленные решением по делу N А60-39551/2011, т.к. решение не вступило в законную силу.

Обстоятельства, установленные судебными актами по делу N А60-44578/2009-С3 также в качестве преюдициальных не принимаются судом при рассмотрении настоящего дела, т.к. предмет и основания исков отличны, следовательно, и предмет доказывания по делам различен, выводы суда, сделанные в мотивировочной части не являются обязательными. В порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на ответчиков возлагается обязанность по возмещению истцу судебных расходов по уплате государственной пошлины и землеустроительной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Разделить земельный участок с кадастровым номером 66:41:0706001:72, согласно межевому плану, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Бюро оформления недвижимости", на два земельных участка - площадью 1888 кв.м. и площадью 3447 кв.м.

3. Взыскать с индивидуального предпринимателя Сытовой Ксении Сергеевны в пользу индивидуального предпринимателя Воробьевой Ольги Гумеровны расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4000 руб. (четыре тысячи рублей) и судебные издержки в сумме 3000 руб. (три тысячи рублей).

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.